Archives mensuelles : septembre 2012

Billet d’Immo : Qu’est ce que le prix du marché ?

Entre l’acquéreur qui veut acheter au plus bas et le propriétaire qui veut vendre au plus haut il est souvent difficile de fixer le prix d’un bien immobilier. Il n’y a pas l’équivalent d’un argus pour l’immobilier.

Les vendeurs ont souvent du mal à évaluer la valeur de leur appartement, d’autant que celle-ci  n’est pas la même parfois d’un mois à l’autre. On entend souvent : « l’appartement du voisin s’est vendu à  XXX XXX€ », reste à savoir à quel étage, dans quelle conditions, et surtout si l’information est avérée.

C’est le rôle de l’agent immobilier de faire comprendre à son client vendeur, que son appartement possède des points positifs, des qualités indéniables….mais qu’il possède également, comme tous les logements, des défauts et qu’il doit être vendu au fameux « prix du marché ». C’est toute l’importance de la phase d’estimation.

Il arrive fréquemment que nous ayons affaire à des vendeurs qui ne sont pas…vendeurs. Il y a sur le marché des propriétaires qui mettent leur appartement à la vente en attendant qu’un acquéreur s’aligne sur le prix qu’ils ont déterminé. Ces gens là faussent le marché, et comme nous le vérifions souvent, ne vendent qu’une fois revenus à la raison.

De l’autre côté de l’acte d’achat il y a les acheteurs qui cherchent la bonne affaire : négocier une vente en tentant de formuler une offre inférieure de 30% au prix de vente est irréaliste.

Face à ces comportements, souvent adoptés par des gens qui « connaissent l’immobilier », le conseiller immobilier doit parvenir à raisonner les deux parties. C’est à cette unique condition que la vente peut s’effectuer « au prix du marché ».

 

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

« La vente se déclenche seulement lorsque les vendeurs ajustent leurs prix »

LAURENT VIMONT PRESIDENT DU RESEAU D’AGENCES IMMOBILIERES CENTURY 21 FRANCE : « La vente se déclenche seulement lorsque les vendeurs ajustent leurs prix »

Une baisse des prix peut-elle faire repartir le marché ?

Les vendeurs ont longtemps été habitués à des cycles de hausse des prix ; le marché absorbait alors sans difficulté les prix de mise en vente trop élevés souhaités par les vendeurs. Or, désormais, les prix de vente, sans s’être effondrés, se stabilisent ou se replient. Le marché n’est plus capable de compenser les valorisations surestimées. Tous les vendeurs ne l’ont pas encore intégré dans leur comportement. Certains n’écoutent pas les professionnels et mettent leur bien en vente à des prix de 5 à 15 % au-dessus des prix conseillés. Ce n’est généralement que lorsqu’ils ajustent leurs prix que la vente se déclenche. En face, les acheteurs connaissent bien le marché de l’immobilier et, avec des stocks de logements mis en vente en nette hausse, ils peuvent comparer plusieurs offres similaires et s’abstiennent si le prix semble exagéré. En clair, ils ne sont plus prêts à payer à n’importe quel prix.

Quel rôle les banques peuvent-elles jouer ?

Depuis le ralentissement du marché, il n’y a pas eu de panne du crédit. Le trou d’air aurait même été plus important si les taux de crédit immobilier n’avaient pas autant diminué depuis le début de l’année. Mais, dans le même temps, les conditions d’octroi ont été durcies, empêchant certains acquéreurs de concrétiser leur projet. Cette politique prudente a aussi ses bons côtés, puisque nous détenons en France le taux d’impayés le plus bas d’Europe. Récemment, elles ont à nouveau assoupli leurs conditions. Elles acceptent des apports un peu plus bas et des durées d’emprunt un peu plus longues.

Quelle mesure politique pourrait relancer l’activité ?

Selon moi, l’Etat ne devrait pas du tout aider le marché de l’ancien. Ainsi, le prêt à taux zéro a profité à de nombreux ménages qui auraient pu s’en passer et auraient de toute façon acheté. Dans bien des cas, les aides à l’acquisition ne font qu’alimenter la hausse des prix sans particulièrement stimuler l’activité. En revanche, l’Etat a un rôle à jouer pour soutenir la production de logements neufs. Or on ne sait pas encore ce qui viendra remplacer le dispositif Scellier qui remplissait ce rôle. Une mesure intéressante serait, par exemple, de permettre la conversion de bureaux pour créer des logements étudiants.

(Ecrit par Edouard Lederer, journaliste Finances persos. Source : LesEchos.fr)