Archives mensuelles : septembre 2012

Billet d’Immo : Qu’est ce que le prix du marché ?

Entre l’acquéreur qui veut acheter au plus bas et le propriétaire qui veut vendre au plus haut il est souvent difficile de fixer le prix d’un bien immobilier. Il n’y a pas l’équivalent d’un argus pour l’immobilier.

Les vendeurs ont souvent du mal à évaluer la valeur de leur appartement, d’autant que celle-ci  n’est pas la même parfois d’un mois à l’autre. On entend souvent : « l’appartement du voisin s’est vendu à  XXX XXX€ », reste à savoir à quel étage, dans quelle conditions, et surtout si l’information est avérée.

C’est le rôle de l’agent immobilier de faire comprendre à son client vendeur, que son appartement possède des points positifs, des qualités indéniables….mais qu’il possède également, comme tous les logements, des défauts et qu’il doit être vendu au fameux « prix du marché ». C’est toute l’importance de la phase d’estimation.

Il arrive fréquemment que nous ayons affaire à des vendeurs qui ne sont pas…vendeurs. Il y a sur le marché des propriétaires qui mettent leur appartement à la vente en attendant qu’un acquéreur s’aligne sur le prix qu’ils ont déterminé. Ces gens là faussent le marché, et comme nous le vérifions souvent, ne vendent qu’une fois revenus à la raison.

De l’autre côté de l’acte d’achat il y a les acheteurs qui cherchent la bonne affaire : négocier une vente en tentant de formuler une offre inférieure de 30% au prix de vente est irréaliste.

Face à ces comportements, souvent adoptés par des gens qui « connaissent l’immobilier », le conseiller immobilier doit parvenir à raisonner les deux parties. C’est à cette unique condition que la vente peut s’effectuer « au prix du marché ».

 

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Quelle est la maison la plus chère du monde ?

L’immobilier de luxe se porte bien, merci ! Le millésime 2012 s’annonce même comme une année record dans certaines zones. Avec parfois des prix fous, fous, fous !

Tout le monde a en mémoire la fameuse crise des subprimes de 2008/2009, provoquée par la chute brutale des prix immobiliers américains. « Aux Etats-Unis, le marché a redémarré en 2011, et il a été véritablement poussé par les ventes d’immobilier de prestige », explique Laurent Demeure, président de la filiale française de Coldwell Banker, leader mondial sur ce segment de marché.


Immobilier de luxe : c’est reparti aux Etats-Unis
Sur le continent américain, trois zones attirent particulièrement les milliardaires : Miami, Los Angeles et New-York. Pour un bel appartement au dernier étage dans Manhattan West Side, avec vue sur l’Hudson, comptez 15 à 20 millions de dollars ! Quant au bureau de South Beach de Coldwell Banker, il a conclu cet été la vente la plus chère de l’histoire de Miami : 47 millions de dollars pour un pied-à-terre comprenant 10 chambres, 14 salles de bain et un accès privé à la mer via une plage de sable rose importé des îles Bahamas ! Un endroit luxueux autant que tranquille : l’île d’Indian Creek, où il est situé, ne comprend qu’une trentaine de propriétés (outre le golf et le country club, bien sûr!) et est protégé des intrus par les patrouilles maritimes d’une police privée. Si l’endroit vous séduit, sachez qu’une petite propriété de près de 1.500 mètres carrés est actuellement en vente sur l’île, pour la bagatelle de 38 millions de dollars.

L’explication de ces prix record tient en partie à la formidable création de masse monétaire à laquelle ont procédé les banques centrales pour soutenir l’économie, dont une partie a atterri dans la poche d’une nouvelle élite mondiale qui s’empresse de l’investir dans des biens tangibles. Aux Etats-Unis, les acheteurs d’immobilier de luxe sont souvent originaires des pays en fort développement comme le Brésil, la Chine, l’Inde ou la Russie.

En Europe, la crise de la zone euro semble provoquer plus d’attentisme. Même en France, malgré l’attrait de Paris ou de la Côte d’azur, il y a peu de ventes, les propriétaires étant plus frileux à céder leurs actifs. « Londres fait évidemment figure d’exception, notamment le quartier de Mayfair, remarque Laurent Demeure. Il est vrai que le statut fiscalement attrayant de résident non permanent en fait une vrai ville refuge pour les riches, notamment les Indiens, qu’on ne voit quasiment jamais en France. »

La nouvelle élite mondiale tire les prix vers le haut

Le marché chinois a tendance à se calmer, notamment à cause de restrictions sur l’achat de biens par des étrangers ou sur le nombre de biens immobiliers que chaque Chinois peut posséder. Mais Shanghai reste une ville chère : 6.000 dollars le m² en moyenne. Et à Pékin, une propriété s’est récemment vendue à plus de 40 millions de dollars. « Environ 60 000 Chinois ont un patrimoine supérieur à 15 millions de dollars, explique Laurent Demeure. Et on rencontre aussi beaucoup d’acheteurs japonais, taïwanais ou singapouriens. »

Dans l’immobilier de luxe, il n’y a guère de place pour l’achat « coup de cœur ». Les cycles de négociations atteignent fréquemment 18 mois, avec des armées d’avocats à la manœuvre. L’offre de Coldwell Banker Previews se décline, d’ailleurs, comme la haute couture, en deux collections par an ! Ce qui fait le prix d’un bien est d’abord la « marque » véhiculée par l’adresse : des noms comme Courchevel, Beverly Hills ou Saint-Jean-Cap-Ferrat sont aujourd’hui des signes extérieurs de richesse. Et pour séduire un acheteur russe, Biarritz a un atout majeur : sa belle église orthodoxe russe construite à la fin du 19e siècle. Pour que les prix s’envolent, il faut aussi l’emplacement parfait – vue imprenable et plage privée bienvenus – ainsi que des prestations sans faille. Cela passe bien sûr par la piscine et le jacuzzi mais aussi par une architecture parfaite au regard des standards prisés par une nouvelle élite internationale de quelques centaines de personnes. L’idéal est une combinaison de modernité et de classicisme, comme pour cette Villa Contenta située sur Malibu Beach dessinée par l’architecte Robert Schachtman mais intégrant une tête de lion vieille de 2.500 ans en provenance de Pompeï. Elle a été mise en vente, cet été, pour 54 millions de dollars.

Et la maison la plus chère du monde est…

Mais les prix peuvent s’envoler plus haut encore. A la mort de l’ancien propriétaire, Guy de Rothschild, en 2007, ses héritiers ont cédé l’Hôtel Lambert, situé sur l’île Saint-Louis à Paris, pour 80 millions d’euros. Et l’heureux acheteur, l’émir du Qatar, a sans doute déboursé 40 millions de plus pour quelques menus travaux ! A Berverly Hills, la villa « The Manor », qui fut la propriété du producteur de séries, Aaron Spelling, a été rachetée par sa veuve, l’an dernier, pour la modique somme de 85 millions de dollars (un sacré rabais par rapport au prix initial de mise en vente : 150 millions de dollars!). C’est un mannequin de 22 ans, Petra Ecclestone, qui en a fait l’acquisition. Précisons qu’elle est la fille de Bernie Ecclestone, le grand manitou de la Formule 1, ce qui explique où elle a trouvé l’argent !

Le record absolu a été atteint en juillet 2008 lorsque l’oligarque russe Mikhail Prokhorov a signé une promesse d’achat pour la Villa Leopolda, sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer (Alpes maritimes) pour un prix estimé à 390 millions d’euros. Mais la vente ne s’est finalement pas faite, l’aventure se soldant pour le milliardaire par la perte de son dépôt de garantie de 10%. Même quand on a une fortune estimée à plus de 13 milliards de dollars, ça fait mal ! Du coup, un petit bijou parisien, l’hôtel Soyecourt, dans le 7ème arrondissement, semble mériter le titre de la demeure la plus chère de France. Longtemps loué au couturier Karl Lagerfeld, il a été vendu par la famille Pozzo di Borgo à Ali Bongo, le président gabonais, pour une modique somme estimée à 98 millions d’euros.

Mais la palme de la maison la plus chère du monde revient sans doute à son compatriote Roman Abramovitch. Précisons que cette habitation-ci est flottante. « L’Eclipse », le mega-yacht du milliardaire, mesure de 162 mètres de long, est équipé d’une piscine, mais aussi d’un sous-marin de poche et d’un système anti-missile, et son prix est estimé à près d’un milliard d’euros.

(Via : Emmanuel Schafroth – Yahoo Finances)

Madrid, bientôt le « Las Vegas européen » ?

La capitale espagnole a été choisie pour y implanter un projet de complexe de casinos, directement inspiré du modèle américain. Si des incertitudes demeurent, « Eurovegas » pourrait voir le jour d’ici quelques années.

Las Vegas en Europe, c’est peut-être pour bientôt. Et ça s’appellerait « Eurovegas » ! Le projet pharaonique de casinos de Sheldon Adelson, propriétaire de Las Vegas Sands dans la capitale mondiale du jeu, pourrait voir le jour avant 2025 à Madrid. Le magnat des machines à sous, qui hésitait entre Barcelone et la ville la plus peuplée de la péninsule, a finalement opté pour cette dernière afin d’y exporter son juteux business, après un an et demi d’hésitations.

Selon le quotidien Direct Matin, « la cité du jeu européenne serait dotée d’une douzaine d’hôtels, de trois terrains de golf, de neufs théâtres, de salles de congrès et bien-sûr de nombreux casinos ».

Des financements qui restent à trouver

Mais les dés ne sont pas encore jetés. « Eurovegas » reste à l’état de projet, car le financement considérable de cette opération, 17 milliards d’euros, reste encore à trouver. Autre frein d’importance, la forte opposition de nombreux madrilènes à ce projet jugé outrancier et dont les contours sont flous.

En effet, bien que M. Adelson promette la création de 200 000 emplois à la clé, d’aucuns déplorent le manque de transparence autour de ce Las Vegas européen, du fait du manque de concertation. Un militant écologique parlait pour sa part à Euronews d’ « un projet spéculatif qui n’a aucun avenir et n’apportera rien de bon à la société espagnole ». Le pays, entré dans une crise sans précédent, affichait en juillet un taux de chômage record de 25,1 % selon Eurostat.

Une fortune de 25Mds$

Plus embarrassant, peut-être, Las vegas Sands, propriétaire entre autres du Venetian, du Palazzo et du flambant neuf Marina Bay Sands ouvert en 2010, « est soupçonnée de corruption dans le Nevada », indique Euronews. L’homme est quant à lui classé dans les 400 premières fortunes mondiales selon Forbes, avec une fortune estimée à près de 25 milliards de dollars. Proche du parti Républicain, il est un soutient de poids au candidat conservateur Mitt Romney.

Que le complexe voie le jour ou non, las Vegas Sands pense aussi à l’Asie, notamment au Japon, la Corée du Sud ou encore le Vietnam pour y implanter ses « bandits manchots ».

(Source : LaVieImmo.com)

Paris : Un hôtel particulier accueillera des logements sociaux

Après deux ans et demi de travaux, l’hôtel particulier Mercy-Argenteau, datant du XVIIIème siècle et situé sur les Grands boulevards parisiens, vient de terminer sa rénovation. Il comprendra des bureaux, des commerces et des logements, dont six sociaux, nous apprend Le Figaro. Dans un quartier où les prix avoisinent les 8 800€/m² !

La façade de l'édifice, au début des travaux en 2010
La façade de l’édifice, au début des travaux en 2010 (©Wikimedia)

Ce « haut lieu de la vie parisienne » des Grands boulevards, construit en 1778 par l’architecte Firmin Perlin, s’apprête à vivre une seconde vie. Peut-être un peu éloignée de celle qu’il abritait à l’époque. Car l’immeuble du 16, boulevard Montmartre, qui a appartenu au comte de Mercy-Argenteau, précepteur de Marie-Antoinette comme le rapporte le quotidien, aura un usage mixte dans tous les sens du terme : « 6000 mètres carrés au sein desquels cohabiteront prochainement deux commerces au rez-de-chaussée, des bureaux loués sur trois étages et, enfin, 22 appartements – dont six logements sociaux », explique le quotidien.

« Allier moderne et ancien »

Un immeuble de prestige, inscrit depuis 1975 aux monuments historiques, et dont certains éléments de décoration intérieure, comme son grand salon carré et son ancienne salle à manger, le sont depuis 1958. Notons que l’hôtel Mercy-Argenteau a également été la résidence des compositeurs Boieldieu et Rossini.

La société immobilière Gecina s’est chargée des travaux, qui auront duré plus de deux ans, en se fixant un objectif : « nous avons voulu allier moderne et ancien », explique au Figaro Olivier Haye, directeur de l’architecture et de la construction chez Gecina.

Ce vestige du passé à la noble reconversion mélangera donc désormais « décor informatique et climatisation dernier cri, appartements en duplex ultramodernes composeront avec escalier de service d’époque et commerces flambant neufs avec fresque au plafond datant de 1860 ».

(Source : LaVieImmo.com)

Des conseils juridiques immobiliers gratuits pour les Parisiens

A l’occasion de la première édition de l’Avocat dans la Cité, en partenariat avec la Mairie de Paris, des centaines d’avocats vont proposer des consultations juridiques gratuites dans toute la capitale début octobre. Pour en bénéficier, il suffit de s’inscrire en ligne dès ce 19 septembre.

Pour les propriétaires, cette opération est une occasion à ne pas rater quand les problèmes de copropriétés deviennent ingérables, la révision annuelle des charges trop élevée, la gestion du patrimoine trop compliquée ou les troubles du voisinage impossibles à supporter.

Les avocats du Barreau de Paris ont pris l’initiative de répondre gratuitement à toutes les questions relatives à l’immobilier dans le cadre de la première édition de l’Avocat dans la Cité, organisée avec la Mairie de Paris.

Pour bénéficier de cette opportunité du 1er au 7 octobre prochains, la prise de rendez-vous est déjà possible sur le site avocatcite.org. Une fois connecté, il est possible de sélectionner l’avocat que l’on souhaite consulter, l’horaire et le lieu, parmi lesquels on trouve le Village des avocats sur le parvis de l’Hôtel de Ville, toutes les mairies d’arrondissement, le Palais de justice…

(Source : Boursorama.com)

Le gouvernement dévoile l’après-Scellier

La ministre du Logement, Cécile Duflot, va proposer aux particuliers investisseurs dans l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt en 2013. Une mesure pour tenter de tenir l’objectif de bâtir 500.000 logements par an.

En politique, il faut savoir avaler des couleuvres. Ainsi, la ministre du Logement, Cécile Duflot, ne rêvait certainement pas d’élaborer un énième dispositif pour donner un coup de pouce fiscal aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif. Ce n’est pas la clientèle électorale des Verts, le parti qu’elle dirigeait encore récemment. D’ailleurs, elle ne s’est pas emparée du dossier immédiatement. Fin juillet, elle a préféré sortir un décret encadrant les loyers dans 38 agglomérations. Puis, elle a planché sur le projet de loi, actuellement débattu au Parlement, qui vise à accélérer la construction de HLM et à céder des terrains de l’État gratuitement ou avec une forte décote.Mais, finalement, elle a dû se résoudre à imaginer un dispositif pour les investisseurs dont elle dévoile au Figaro la mécanique en exclusivité. Cécile Duflot donnera même son nom à ce dispositif «destiné à faire des logements intermédiaires» qui remplacera le Scellier. Ce texte entrera en application dès janvier et prendra la forme d’une réduction d’impôt.

Construction au ralenti

Si le gouvernement fait un geste en direction des investisseurs, c’est qu’il est rattrapé par la réalité. Pendant la campagne électorale, François Hollande a pris l’engagement de construire 500.000 logements par an, soit à peu près 100.000 de plus qu’au cours du quinquennat précédent. Or, avec la crise, la construction de logements tourne au ralenti. Entre janvier et juillet, les mises en chantier ont reculé de 12,5 %. «On peut donc espérer avoir 340.000 à 350.000 nouveaux logements construits cette année, contre 421.000», souligne Didier Ridoret, président de la FFB (Fédération française du bâtiment). Pour inverser la tendance et avoir une chance de tenir son objectif, le gouvernement s’aperçoit qu’il ne peut pas faire l’impasse sur les investisseurs.

Il y a d’autant plus urgence que l’enjeu politique se double d’un enjeu économique et social. Pas une semaine ne se passe sans que les acteurs de la filière construction n’annoncent des licenciements. À cause de ventes très faibles, le secteur des maisons individuelles aura détruit cette année 14.000 emplois sur 150.000. Dans le bâtiment, on aura perdu 35.000 emplois en 2012. Cette faible activité est également préoccupante pour l’économie française dans son ensemble.

La construction de logements représente 12 % du PIB (produit intérieur brut) et apporte en impôts 2 milliards d’euros de recettes à l’État et 600 millions aux collectivités locales. Bref, il vaudrait mieux pour tout le monde que le nouveau dispositif pour les investisseurs soit un succès. «35.000 logements neufs seront construits grâce à cet outil en 2013», avance Cécile Duflot. Elle fonde son optimisme sur le fait que le taux de réduction d’impôt sera plus intéressant que dans le Scellier.

Mais, en revanche, les plafonds de loyers et de revenus des locataires seront plus faibles. Les investisseurs mordront-ils à l’hameçon? Difficile à dire. Il faudra attendre au moins la fin du premier semestre 2013 et les premiers résultats pour en avoir une idée.

(Source : LeFigaro.fr)

Il vivait caché dans le grenier de son ex !

Une mère de famille de Rock Hill, en Caroline du Sud, a eu la désagréable surprise de retrouver son ex petit ami… caché sous les combles ! L’homme dont elle s’était séparée depuis douze ans y avait élu domicile depuis deux semaines…

Elle croyait être victime d’un « poltergeist ». Dimanche dernier, Tracy dit avoir entendu « des bruits étranges » alors qu’elle allait se coucher. Des sons troublants, en provenance du grenier, et persistant jusqu’à 2h30 du matin. « Au point que des clous ont fini par tomber du plafond », explique cette mère célibataire au Charlotte Observer. Devant l’insistance du phénomène, Tracy envoie en repérage le plus vieux de ses cinq enfants, âgé de 20 ans, qui ne trouve rien de suspect en montant.

En désespoir de cause, et toujours persuadée d’avoir affaire à un animal ou un esprit frappeur, elle se décide de faire appel à son neveu. Rapidement sur les lieux, celui-ci se dirige à tâtons jusqu’au fond du grenier. Traversant « un monceau d’appareils de chauffage et de climatisation, de boîtes, d’albums photos », il se retrouve nez à nez avec « un homme qui dormait dans un sac de couchage », rapporte le quotidien.

Il l’espionnait à travers la ventilation !

Surprise : le squatteur n’est autre que l’ex de Tracy ! Peut-être encore plus inquiétant, le neveu remarque également que l’intrus pouvait espionner la mère de famille à sa guise à travers une bouche de ventilation… Il aurait occupé en toute discrétion le domicile familial depuis deux semaines, selon la chaîne WCNC-TV. Une fois découvert, l’homme est rapidement descendu du grenier et s’est éclipsé, sans donner d’explications. Il était introuvable à l’arrivée de la police sur les lieux, précise le journal. Aux dernières nouvelles, les forces de l’ordre continuent les recherches.

Toujours dans le voisinage ?

Tracy explique avoir arrêté définitivement sa relation il y a douze ans avec cet ancien toxicomane de 44 ans, et qui s’est retrouvé en prison pour avoir braqué un fleuriste. Bien que le couple n’ait existé qu’un an, l’homme, qui vient tout juste d’être remis en liberté, était déterminé à revenir avec elle. Mais en dépit de ses demandes insistances et autres « promesses d’avoir changé », Tracy s’est jurée de ne pas revenir sur sa décision.

La jeune femme, désemparée mais déterminée, a porté plainte. Elle se ronge les sangs à l’idée que son ex qui, dit-elle, « n’en a pas fini avec la drogue, rôde toujours dans le voisinage ».

(Source : LaVieImmo.com)