Archives mensuelles : novembre 2012

Billet d’Immo : Scellier Versus Duflot

Le Duflot succède au Scellier. A priori, pas de grande révolution, mais surtout quelques aménagements.

Avant tout la ministre de François Hollande tient à tirer les enseignements de l’expérience Scellier. Il ne faut pas y voir un Scellier + qui entrerait en vigueur dès le 1er janvier 2013, mais plutôt un nouveau dispositif qui fera la part belle aux bâtiments récents et proposant de belles performances énergétiques.

En France, l’amendement Scellier a été introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008. 5 ans plus tard, le Duflot comme on l’appelle de façon simplifiée, n’est pas encore définitivement arrêté.

L’observatoire des loyers doit par exemple statuer sur le plafonnement des loyers. Logiquement, on devrait avoir une règle minorant de 20% le loyer par comparaison aux loyers constatés du marché. Le découpage des zones sera également mieux contrôlé, pour « concentrer l’incitation là où sont les besoins ».

Tous les locataires seront soumis à conditions de revenus, et le dispositif se veut plus orienté « classes modestes et moyennes »

Sans trop s’avancer, on peut penser que la ministre aurait préféré léguer son nom à son projet de loi sur le logement social (qui connaît quelques difficultés : http://www.aproposdimmo.com/?p=642) qu’à cette simple évolution d’un ancien dispositif de défiscalisation.

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Billet d’immo : Site de vente entre particuliers

Il est tentant pour un propriétaire de vendre son appartement grâce à un site de vente directe entre particuliers.

C’est un procédé qui a fait le succès en France du journal « Particulier à Particulier » bien avant l’avènement d’internet. Avec la naissance d’un nouveau média, pap.fr et leboncoin.fr ont su tirer leur épingle du jeu.

Les particuliers sollicitent souvent une estimation de la part d’un professionnel de l’immobilier avant de procéder en solitaire à la commercialisation de leur appartement. Bien évidemment, ils ajoutent pour la plupart la commission d’agence dans leur prix de vente. Ce qui donne une annonce qui se positionnera régulièrement bien au dessus des prix constatés lors des ventes.

En effet, en face du vendeur se positionne un acquéreur qui, dans la majorité de cas, ne se passera pas du plaisir de négocier. Pour avoir déjà expérimenté ce genre de transaction, il arrive même que certains demandent à négocier avant même d’avoir vu le bien en question.

Dans un monde idéal, vendre soi-même par annonce serait un concept merveilleux. C’est sans compter les visites annulées, les vendeurs qui oublient des informations et toutes ces choses qui font du commerce un milieu si complexe.

Attention, le plus souvent les transactions finissent par aboutir, mais il faut parfois s’attendre à de drôles de surprises…

A ce propos découvrez quelques pépites parmi les annonces de particuliers sur leboncoin.fr

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Billet d’immo : Peut-on tout vendre ?

En se demandant à qui appartenait la Tour Eiffel, on est arrivé sur l’étonnante histoire d’un homme : Victor Lustig. Le monde entier le connaît comme « l’homme qui a vendu la Tour Eiffel ».

Voir sa biographie détaillée sur Wikipédia : http://fr.wikipedia.org/wiki/Victor_Lustig

Victor Lustig se présenta à des ferrailleurs comme directeur général, représentant du ministère des PTT. Il expliqua aux intéressés qu’ils avaient été retenus parce qu’on connaissait leur probité en tant qu’hommes d’affaires. Ensuite, il expliqua que la tour Eiffel devait être démolie et vendue en tant que « ferraille ». Son aisance-née l’aida beaucoup à rendre la situation crédible. Il emmena ensuite les ferrailleurs à la tour pour sonder leur comportement et leur intérêt. Ce fut une étape très importante : c’était là que tout se jouait. Il alla directement au guichet avec une carte de ministre hâtivement falsifiée, qui, par un coup de chance inouï, passa sans problème. Il termina en expliquant qu’il attendrait des propositions jusqu’au lendemain.

Lustig avait choisi sa cible : André Poisson, un homme peu sûr de lui qui espérait se faire une place dans le monde des affaires parisien grâce à cet achat. Sa femme était méfiante quant-à cette transaction, elle mit ainsi Poisson dans le doute. Pour le persuader, Lustig s’arrangea pour le rencontrer une nouvelle fois. Là, il changea de ton, se mit à faire des confidences et raconta à Poisson qu’il était mal payé et aurait aimé « arrondir » son revenu. Poisson était au courant de la corruption des fonctionnaires de l’État, si bien qu’il comprit immédiatement que Lustig exigeait un dessous de table. Il n’en fallut pas plus pour le convaincre de l’authenticité de la vente.

Dès que l’affaire fut conclue, Lustig s’enfuit à Vienne. Contre toute attente, la presse n’avait pas écrit un mot au sujet de cette affaire. Et pour cause, humilié à ce point, Poisson n’a pas osé dénoncer l’escroquerie à la police.

Il est envisageable que Lustig ait été inspiré par l’escroquerie de l’Écossais Arthur Ferguson qui, en 1923, réussit à « vendre » successivement la statue de l’amiral Nelson de Trafalgar Square, le Big Ben, puis Buckingham Palace. La même année de la vente de la tour Eiffel par Lustig, Ferguson réussit à louer la Maison Blanche puis tenta – sans succès – de vendre la statue de la Liberté à un riche australien !

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Des idées pour acheter moins cher et gonfler son rendement locatif

La pierre est un placement qui fait l’unanimité : c’est le moyen de se procurer des revenus réguliers tout en préservant son capital. Mais la formidable hausse des prix de ces dernières années a beaucoup réduit son rendement. Il reste cependant possible de faire des affaires.

Dans un marché immobilier qui affiche des valeurs élevées, il est encore possible d’investir sans payer le prix fort. Présentation de quatre stratégies d’acquisition qui ne sont pas toujours dénuées de risques mais doivent permettre à l’acquéreur d’obtenir un meilleur rendement.

La surface atypique

Pour le particulier, l’achat d’une ancienne boutique (boucherie, salon de coiffure) en pied d’immeuble ou d’un atelier désaffecté (menuiserie, garage, etc.) situé en fond de cour peut se révéler une bonne affaire. D’abord, le prix de ces locaux professionnels (valorisés différemment des logements) est de 20 % à 30 % moins élevé que celui d’une habitation de même surface. Ensuite, c’est l’occasion d’avoir des volumes originaux (hauteurs sous plafond, verrière, etc.) qui diffèrent de ceux des logements standards.

Séduisante, cette opération n’est toutefois pas dénuée de risques. Il faut obtenir le feu vert de la copropriété et de la mairie pour avoir le droit de transformer l’ancien commerce en logement. Ensuite, il faut engager des travaux parfois coûteux (création de salle de bains, de chambres) pour rendre le local habitable. Le caractère original de la surface pourra attirer des locataires. Toutefois, le bien offrira les désagréments classiques des rez-de-chaussée, à savoir peu d’ensoleillement et des nuisances sonores et visuelles. La prudence est donc de mise car ces inconvénients peuvent rebuter les candidats à la location.

Le souplex

La flambée des prix de l’immobilier a mis en lumière un bien immobilier d’un nouveau genre, le souplex. Ce terme désigne un logement sur deux niveaux, dont une partie se situe en rez-de-chaussée et l’autre en sous-sol, avec une ou plusieurs pièces aveugles aménagées.

Certains souplex sont parfois situés entièrement à l’entresol. Leur défaut majeur est donc leur faible luminosité et leur aération naturelle limitée. C’est d’ailleurs pour cela qu’ils sont meilleur marché, environ 20 % de moins que les logements de surfaces équivalentes situés en étage. Malgré son prix attractif, ce type de bien doit être examiné avec soin. Gare aux mauvaises surprises comme une extension illégale de surface (sans autorisation de la copropriété) et aux problèmes d’humidité en raison de la situation en sous-sol et du manque de fenêtres.

En période de hausse du marché de la pierre, ce logement offre un compromis économique pour des budgets serrés. Toutefois, en phase de baisse, ce bien avec défauts sera parmi les premiers pénalisés. Ici, la revente n’est pas la priorité et dans les grandes villes où la pénurie de logements locatifs est la règle, le souplex de charme est une alternative à étudier.

Le logement occupé

Acheter à un investisseur institutionnel un bien avec un locataire en place permet généralement de bénéficier d’une réduction de 5 % à 12 % par rapport au même logement vendu libre.

Savamment calculée par le vendeur, cette décote dépend de l’échéance du bail restant à courir, de l’ancienneté du locataire et de son âge. L’option est intéressante car il est ainsi possible de faire d’une pierre deux coups : acheter moins cher et avoir sous la main un locataire, ce qui évitera la période de vacance inévitable lorsque l’on achète un logement vide.

Cerise sur le gâteau, il est ainsi possible de se renseigner sur le locataire en place avant de signer et surtout vérifier s’il paie régulièrement ses loyers. Si l’occupant est âgé de soixante-dix ans et plus et(ou) si le logement est assorti d’un bail de 1948, le rabais peut atteindre jusqu’à 20 %. Cette décote très intéressante s’explique par la quasi-impossibilité de déloger le locataire et l’impossibilité d’augmenter un loyer qui sera très loin des prix du marché. A éviter donc lorsque l’acquisition est faite dans une perspective de rendement.

La nue-propriété

Le démembrement de propriété est une technique juridique utile pour se constituer en douceur un patrimoine immobilier en vue de la retraite. L’épargnant achète la nue-propriété d’un bien neuf ou ancien. Il faut compter 40 % de réduction sur le prix de la pleine propriété pour un achat en nue-propriété pendant quinze ans.

Au cours de cette période, l’opération ne dégage aucun revenu, elle n’alourdit donc pas la fiscalité de l’épargnant. Elle ne génère aucunes dépenses, ces dernières étant payées par l’usufruitier. Au terme de la durée de détention de la nue-propriété, la pleine propriété se reconstitue sans frottement fiscal.

Le logement en question peut, alors, au choix être récupéré et occupé par son propriétaire, cédé ou loué. Dans ce dernier cas, le bailleur perçoit alors les revenus locatifs pour étoffer sa pension. Proposée par des opérateurs spécialisés (comme PERL, par exemple), cette offre se limite à quelques programmes immobiliers. Le démembrement de propriété s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés, à dix ans ou quinze ans de la retraite.

 (Source : www.lesechos.fr)

Paris : le prix au m2 bat un record

Les prix des logements anciens à Paris ont battu un nouveau record à 8440 euros par mètre carré en moyenne pour la période comprise entre juin et août 2012, selon la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France.

Le précédent record, à 8410 euros/m2, datait de la période comprise entre mai et juillet 2011. Les prix des appartements anciens à Paris devraient se stabiliser, sans baisser, « pendant les derniers mois de l’année 2012 autour de 8500 euros le mètre carré », indiquent les notaires dans un communiqué.

« Il va y avoir un nouveau record à Paris », avait prévenu Thierry Delesalle, notaire à Paris, lors d’une conférence de presse le 13 septembre, indiquant que les indicateurs avancés pointaient une hausse des prix pour les prochains mois. Mais ce nouveau record s’accompagne d’une chute des transactions. Entre juin et août 2012, seulement 6800 logements anciens, essentiellement des appartements, ont été vendus dans la capitale, soit une chute de 19% par rapport à la même période de l’an dernier.

Le plongeon est encore plus brutal pour l’ensemble de l’Ile-de-France avec une baisse de 19%, avec un total de 35.000, pour le nombre d’appartements et de maisons vendues par rapport à la même période de l’an dernier et de 26% par rapport à la période de forte activité entre 1999 et 2007.

(Source : www.lefigaro.fr)

Le fantasme des logements vacants à Paris

Le sujet revient régulièrement comme un « marronier » : chez les uns pour dénoncer l’attitude des propriétaires spéculateurs, et chez les autres pour dire : vous voyez bien avec votre politique trop favorable aux locataires, les propriétaires préfèrent garder leurs logements vides plutôt que les mettre en location !

Cela correspond-il à une réalité ? L’association Droit au logement (DAL) en dénombre bien 130.000, mais la mairie de Paris conteste fermement ces chiffres. A l’opposé, seuls 13.000 appartements sont soumis à l’actuelle taxe sur les logements vacants. Ce qui veut dire que pour les autres les propriétaires ont une justification : occupation à titre gratuit ou à titre de « pied à terre », travaux en cours, logement inhabitable en l’état, etc.

René Dutrey, conseiller à la mairie de Paris et président de l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris (ADIL 75), s’est attaqué au problème. Il n’a certes pas encore pu utiliser la méthode la plus rigoureuse qui serait de croiser les contributeurs à la taxe foncière et à la taxe d’habitation. Il a donc comptabilisé le nombre de compteurs EDF sans activité, soit 42.000, mais il estime la méthode encore imprécise. Selon lui le nombre de logements vacants se situerait entre 35.000 et 40.000, pour un tiers propriété de personnes physiques et pour deux tiers de personnes morales…

La nouvelle taxe sur les logements vacants qui sera appliquée à partir du 1er janvier 2013 a pour premier objectif de limiter les investissements spéculatifs dans les zones, comme Paris, souffrant d’une inadéquation entre l’offre et la demande de logements. Sa zone d’application sera élargie aux communes appartenant à une zone urbaine de plus de 50.000 habitants où existent des tensions immobilières fortes. Le taux s’élèvera à 12,5% la première année d’imposition, puis à 25% à partir de la deuxième année, du moins si l’on s’en tient au projet de loi de finance pour 2013, en cours de discussion au parlement. En outre, la nouvelle taxe sera due pour tout logement vacant depuis une année, et non plus deux années. Pour ne pas être considéré comme vacant, un logement devra également être occupé pendant plus de 90 jours consécutifs, au lieu de 30 jours actuellement.

Avec ces taux et modalités dissuasifs, il sera alors possible de vérifier l’existence, jamais prouver, de logements vacants pour d’autres raisons qu’une occupation régulière ou leur in-habitabilité en l’état…

(Source : www.universimmo.com)

Immobilier : Les marchands de listes sur la sellette

Un « marchand de listes » a été condamné jeudi par le tribunal correctionnel de Paris à 4 000 euros d’amende pour avoir fait payer ses services de logements à louer avant leur réalisation, rapporte l’AFP. D’autres condamnations devraient suivre.

4 000 euros pour un encaissement un peu anticipé. C’est le montant auquel a été condamnée la société Ancéa, « marchand de listes », pour avoir encaissé les 450 euros qu’elle réclamait à ses clients avant même leur avoir fourni les listes d’appartements à louer. Ses deux gérants ont été condamnés chacun à 1 500 euros d’amende avec sursis, et le parquet avait requis 3 000 euros d’amende contre chacun d’entre eux, précise l’AFP. Notons que le ministère public avait requis 10 000 euros en tout.

A l’origine de l’enquête, un signalement par les services de répression des fraudes, alertés par 19 clients qui expliquaient n’avoir pas pu obtenir de remboursement après avoir trouvé un appartement par d’autres biais.

« On est dans l’arnaque la plus totale »

La présidente de la Confédération étudiante (Cé), Cindy Pétrieux, explique à l’agence de presse qu’ « il s’agit du premier procès depuis les actions engagées en justice cet été par l’association de consommateurs UFC Que Choisir et d’autres doivent suivre sur différents fondements juridiques ». Selon la responsable, « tous les clients de telles enseignes sont des victimes », a-t-elle déclaré, soulignant qu’ « aujourd’hui, on est dans l’arnaque la plus totale », a-t-elle estimé.

L’association, qui déclare à LaVieImmo.com s’être constituée partie civile dans cette affaire, a obtenu 1 euro symbolique. Elle avait annoncé porter plainte contre 13 autres marchands de listes cet été, pour « pratiques commerciales trompeuses » et « encaissement anticipé ».

(Source : www.lavieimmo.com)