Archives mensuelles : novembre 2012

Polémique autour de la location meublée temporaire

Une centaine d’agences parisiennes spécialisées sont menacées.
La cause : la guerre menée par la Mairie de Paris contre la location meublée temporaire.

Depuis que la Mairie de Paris a déclaré la guerre aux locations meublées de moins d’un an, accusées de pratiquer des loyers inflationnistes et de priver le marché de résidences principales, les particuliers persistant dans cette lucrative activité risquent gros. Cas extrême, le 4 septembre, un particulier possédant cinq appartements a écopé en appel de 50.000 euros d’amende. Et cela peut aller jusqu’à 25.000 euros par appartement. « La Mairie poursuit les bailleurs sur délation des voisins ! » s’indigne l’association France Meublés.

Flou juridique

Dans les faits, si le particulier ne loue qu’un seul appartement et arrête, la Mairie cesse les poursuites. Mais l’interdiction est arbitraire, dénonce France Meublés, Paris étant seul sur cette position. En cause : le flou juridique de la loi de 2005. Celle-ci, considérant qu’il s’agit d’un changement d’usage de l’habitation, exige une compensation financière prohibitive. Auparavant, la location était libre si elle se limitait à un appartement. France Meublés réclame le retour à ce régime et menace. « Les 100 agences parisiennes spécialisées, dont c’est la seule activité, vont devoir licencier 1.100 salariés directs auxquels s’ajoutent 1.000 emplois indirects (femmes de ménage, gestionnaires, réparateurs, etc.) », estime-t-elle en brandissant une étude OpinionWay. Première du genre à être rendue publique, elle révèle que le secteur représente 17.000 propriétaires et 20.000 appartements à Paris, dont 67 % – soit 13.500 logements – sont occupés par leurs propriétaires une partie de l’année et n’iront donc pas en location classique.

Les 54.000 contrats de location meublée temporaire signés tous les ans à Paris pour le compte de 165.000 locataires ont une durée moyenne de 80 jours, avec une clientèle composée à 44 % de professionnels en mission, à 21 % de personnes en situation d’urgence (divorce, etc.) et à 35 % de touristes (correspondant à 4 % du temps de location).

Le ministère du Logement prévoit d’intégrer ce type de location dans la loi sur les rapports locatifs prévue l’an prochain. A priori, en ligne avec la Mairie de Paris, il ne cache pas ses réticences, mais reste prudent en attendant la consultation des professionnels pour cerner le sujet.

« Réglementer pour éviter les abus »

France Meublés a été reçu hier par le cabinet de Cécile Duflot et convié à se joindre au groupe de travail sur la location meublée qui planchera à partir de janvier en amont du texte de loi. « Il faut réglementer pour éviter les abus, mais en concertation, argue l’association. Un sondage BVA a montré que 85 % des Franciliens aimeraient pratiquer ce type de location, il est en plein essor, une interdiction ne servirait qu’à tuer les agences au profit de plates-formes Internet offshore. »

(Source : www.lesechos.fr)

« L’emprunteur moyen devra être de plus en plus riche »

Bref entretien avec Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédit Empruntis.com, dont le dernier baromètre, publié en début de semaine, a fait grand bruit.

Les chiffres publiés en début de semaine montrent que les emprunteurs ont un niveau d’apport de plus en plus élevé. On ne prête qu’aux riches ?

Maël Bernier : Pour éviter tout risque de confusion, je pense qu’il est nécessaire de bien préciser que les chiffres de notre baromètre sont des moyennes. Les candidats à l’emprunt dont le dossier a été accepté cette année disposaient, en moyenne nationale, d’environ 50 500 euros d’apport personnel. Cela ne signifie pas que les banques ne prêtent pas aux ménages qui ne disposent pas d’une telle somme, mais que, compte tenu principalement du niveau élevé du prix des logements, les ménages qui peuvent se permettre d’acheter sont ceux qui disposent d’un apport important. Cela est particulièrement vrai à Paris, marché déserté par les primo-accédants et où l’apport moyen flirte avec les 200 000 euros, mais également dans les grandes villes de province. Dans les zones non tendues, en revanche, l’apport personnel moyen est beaucoup moins élevé.

A quoi ressemblera l’emprunteur moyen en 2013 ?

Maël Bernier : Je peux vous assurer sans prendre de risque qu’il sera plus riche encore l’année prochaine que cette année. Le projet de loi de finance ne prévoit pas la mise en place d’un nouveau prêt à taux zéro dans l’ancien ou de n’importe quelle aide à la primo-accession. Dans ce contexte, qui peut se permettre d’acheter ? Les ménages déjà propriétaires ou les investisseurs, pas ceux qui sont à la recherche de leur premier logement. En 2010, 40 % des emprunteurs étaient des primo-accédants. Cette année, ils ne sont plus que 20 %. Cette part va immanquablement continuer de diminuer dans les prochains mois.

(Source : www.lavieimmo.com)

Crédit immobilier : les banques font des efforts

Alors que la production de crédit immobilier est en chute libre depuis le début de l’année, de nombreuses banques deviennent moins exigeantes avec les emprunteurs, selon l’Observatoire du crédit immobilier Meilleurtaux.com.

Les banques, qui depuis un an avaient durci leurs conditions d’octroi de prêt immobilier, sont redevenues un peu plus accommodantes avec les emprunteurs. «Plusieurs d’entre elles ont assoupli leurs conditions de financement notamment pour les jeunes emprunteurs», note ainsi Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com.

Les établissements financiers espèrent attirer ainsi les emprunteurs de moins en moins nombreux malgré des taux d’emprunt historiquement bas (le taux de crédit moyen s’élève à 3,64%). Les prêts immobiliers ont reculé de plus de 30% entre janvier et septembre, selon l’Observatoire du crédit immobilier de Meilleurtaux.com.

La dégradation de la conjoncture économique, des prix élevés et des vendeurs qui ne veulent pas baisser leurs prétentions «bloquent psychologiquement» les acheteurs. La part des primo accédants a fondu depuis le 1er janvier, passant de 38% à 18%. Actuellement, les banques financent essentiellement l’achat de résidences principales de ménages déjà propriétaires et bénéficiant donc d’un apport important.

Les banques pointilleuses sur l’apport personnel

La production de prêts à l’habitat reste toutefois plus importante en France que dans le reste de l’Europe, selon la Banque de France. Car les banques françaises se financent toujours dans de bonnes conditions. «Elles ont un accès très large à la liquidité monétaire», explique Jacques Fournier, directeur général des statistiques à la Banque de France.

Les banques restent toutefois prudentes. «Elles restent vigilantes par rapport au niveau d’endettement des emprunteurs et à leur “reste à vivre” (NDRL: revenu disponible après avoir payé les mensualités du prêt et les charges)», explique Hervé Hatt. Elles sont aussi pointilleuses sur l’apport personnel. Certains établissements ne prêtent qu’aux ménages ayant un apport personnel représentant au moins 20% du montant de l’acquisition. Et deux banques n’accordent plus de prêts d’une durée supérieure à 25 ans.

Certains emprunteurs sont en bonne position pour négocier les taux. Les ménages qui transfèrent leur épargne dans la banque prêteuse et souscrivent par exemple une assurance multirisque habitation bénéficient de conditions de financement privilégiées (ils peuvent obtenir jusqu’à 0,4% de réduction de taux selon Meilleurtaux.com).

(Source : www.lefigaro.fr)

Les Champs-Élysées, troisième avenue la plus chère du monde

En un an, le prix des loyers commerciaux y a bondi de 30 %. Le mètre carré se négocie en moyenne à plus de 9500 euros.

Très chers Champs-Élysées… Malgré la crise, la plus belle avenue du monde n’a jamais été aussi désirable, si l’on en croit la dernière étude annuelle du cabinet de conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield «Main Streets Across the World 2012», publiée mercredi.La preuve? En un an, la valeur locative des Champs a fait un bond de 30 %, tutoyant désormais les 9573 euros par mètre carré, contre 7364 euros l’an passé. Résultat, la célèbre avenue est propulsée de la cinquième à la troisième place des artères commerçantes les plus chères du globe. Juste derrière Causeway Bay à Hongkong, à la tête du classement, et la Ve Avenue à New York, en deuxième position.

Les Champs dament ainsi le pion à la très chic et tokyoïte Ginza Avenue au Japon, ainsi qu’à la Pitt Street Mall à Sydney en Australie. «Cette évolution est importante, mais s’inscrit néanmoins dans une tendance mondiale, tempère Christian Dubois, le directeur général de Cushman & Wakefield France. Beaucoup d’enseignes sont à la recherche des lieux les plus renommés et fréquentés, afin d’avoir une visibilité optimale.» Comme aux Champs, donc, où déambulent 100.000 visiteurs quotidiennement: des consommateurs locaux, mais également des touristes, notamment en provenance des pays émergents, une clientèle en plein essor et très convoitée par les marques.

La forte hausse de la valeur locative sur l’artère parisienne s’expliquerait aussi par la demande importante des marques de luxe, à la recherche d’un emplacement. «L’offre étant rare, un jeu d’enchères se met en route, constate Christian Dubois. En témoigne l’arrivée de Tiffany, qui n’a pas hésité à payer plus de 17 000 euros le mètre carré pour s’installer. «Mais cela ne veut pas dire que toute l’artère est au même niveau de prix.» D’après l’expert, les emplacements les plus chers se situeraient sur le trottoir pair, entre les numéros 70 et 104.

«Une caisse de résonance»

Cette tendance à la hausse se poursuivra-t-elle? «C’est certain, car il y a actuellement une pénurie absolue de locaux», assure Philippe Vincent, à la tête de Clipperton Développement. Au risque de voir les prix se déconnecter complètement du marché, estime-t-il. Conséquence probable: l’appauvrissement d’une certaine diversité qui fait pourtant toute la valeur du lieu, d’après Philippe Vincent. «Les Champs-Élysées sont, bien plus qu’ailleurs, une caisse de résonance extraordinaire pour les marques, analyse-t-il. Mais si elles ne viennent que pour gérer leur image, l’ambiance risque de changer.» En clair, la plus belle avenue du monde n’a pas vocation à devenir un vaste centre commercial à ciel ouvert. Or, les activités rentables sont surtout celles générées par les grandes marques internationales et du luxe, davantage que par les restaurants.

Pour l’heure, les cinémas, un temps menacés par la flambée des loyers, semblent souffler. «Le milieu du septième art a compris que les salles implantées ici étaient incontournables pour les avant-premières», glisse Philippe Vincent. Mais pour combien de temps encore? Demain, l’appétit dévorant des marques internationales pour les Champs pourrait n’en faire qu’une bouchée.

(Source : www.lefigaro.fr)

Logement social : c’est reparti pour un tour !

Le gouvernement tiendra-t-il son engagement de construire quelques 500.000 logements dont 150.000 à caractère social ? Si, après la censure par le Conseil Constitutionnel de la loi Duflot pour un simple vice de procédure, bon nombre d’observateurs ont légitimement pu émettre quelques doutes, le gouvernement remet son travail sur l’ouvrage et compte désormais sur une mise en oeuvre rapide.

Présenté pour la seconde fois en Conseil des ministres, la loi sur le logement social soutenue par Cécile Duflot a sans surprise été une nouvelle fois adoptée ce mercredi 14 novembre. Le texte devant ensuite être soumis à l’examen des députés les 20 et 21 novembre prochains puis des sénateurs le 18 décembre, le gouvernement entend bien ne pas réitérer les erreurs du passé (par exemple présenter cette fois-ci la bonne version du texte aux sénateurs et rallonger les délais d’examen).

François Hollande a d’ores et déjà signifié qu’il espérait voir cette loi sur le logement social « s’appliquer très rapidement ». Si tout se passe comme prévu, celle-ci devrait donc être promulguée dès le mois de janvier 2013.

Le projet portant notamment sur la cession du foncier de l’Etat, il a été demandé aux différents préfets de préparer dans les plus brefs délais les contours d’un tel dispositif. D’ici à 2016, ce sont ainsi quelques 930 terrains appartenant à l’Etat qui devraient être mobilisés pour voir sortir de terre une partie des 150.000 logements sociaux prévus.

Second grand volet de cette loi Duflot, le quota de logements sociaux instauré par la loi SRU passera de 20 à 25 %. Les villes qui ne respecteraient pas cet engagement s’exposeront désormais à des sanctions financières bien plus importantes (amendes multipliées par cinq).

Comme le mois dernier, ce projet de loi Duflot se retrouve donc engagé sur la voie tortueuse des procédures législatives. Reste à savoir si un « petit couac » ne le stoppera pas une nouvelle fois dans son élan.

(Source : www.diagnostic-expertise.com)

Billet d’Immo : Scellier Versus Duflot

Le Duflot succède au Scellier. A priori, pas de grande révolution, mais surtout quelques aménagements.

Avant tout la ministre de François Hollande tient à tirer les enseignements de l’expérience Scellier. Il ne faut pas y voir un Scellier + qui entrerait en vigueur dès le 1er janvier 2013, mais plutôt un nouveau dispositif qui fera la part belle aux bâtiments récents et proposant de belles performances énergétiques.

En France, l’amendement Scellier a été introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008. 5 ans plus tard, le Duflot comme on l’appelle de façon simplifiée, n’est pas encore définitivement arrêté.

L’observatoire des loyers doit par exemple statuer sur le plafonnement des loyers. Logiquement, on devrait avoir une règle minorant de 20% le loyer par comparaison aux loyers constatés du marché. Le découpage des zones sera également mieux contrôlé, pour « concentrer l’incitation là où sont les besoins ».

Tous les locataires seront soumis à conditions de revenus, et le dispositif se veut plus orienté « classes modestes et moyennes »

Sans trop s’avancer, on peut penser que la ministre aurait préféré léguer son nom à son projet de loi sur le logement social (qui connaît quelques difficultés : http://www.aproposdimmo.com/?p=642) qu’à cette simple évolution d’un ancien dispositif de défiscalisation.

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Recherche de logement : un cauchemar pour un tiers des Français

Le Groupe PAP a donné la parole aux internautes pour révéler leurs envies, leurs motivations, mais aussi les difficultés qu’ils rencontrent lorsqu’ils cherchent à déménager.

En matière de logement, le moins que l’on puisse dire, c’est que les Français ne sont pas comblés. En effet, plus d’un Français sur deux (58%) se déclare insatisfait de sa résidence actuelle : 18,9% estiment qu’ils n’ont pas le choix et doivent se contenter de leur logement et 39,1% cherchent d’ailleurs à déménager dès que possible. Du côté des « satisfaits », ils sont quand même 24,8% à vouloir changer de logement car ils pensent pouvoir trouver mieux.

Pourquoi souhaite-t-on déménager ? Il semblerait que pour 37,3% des personnes interrogées, le manque de place soit le facteur déclencheur. Alors que pour 20,8%, il s’agirait plutôt d’une envie de changer de ville ou de quartier. Les changements dans l’organisation familiale (arrivée ou départ d’un conjoint, d’enfants…) seraient également la première cause de déménagement dans 16,4% des cas.

Si les sondés sont presque tous d’accord pour dire qu’ils souhaitent déménager, le concept de logement idéal reste cependant flou. Pour un tiers des répondants (33,9%), une terrasse ou un jardin est l’élément essentiel de leur logement idéal. Un sur cinq (21,4%) rêve d’une maison : la vieille maison en pierre à retaper ou la maison neuve à la campagne plaisent toujours autant. Enfin, 29,2% des Français rêvent au contraire d’un appartement ultramoderne en plein centre-ville et 15,4% d’un appartement avec moulures, parquet et cheminée.

Lorsqu’ils sont véritablement à la recherche de leur futur logement, les Français semblent mettre de côté leurs fantasmes de logement idéalpour se concentrer sur des critères bien plus pragmatiques. Ils sont ainsi près de 40% (39,8%) à privilégier avant tout la localisation du bien. Un Français sur cinq (19,5%) plébiscite plutôt la proximité du travail, des écoles et des transports en commun. 17,7% d’entre eux estiment que le prix au mètre carré est le critère principal de leur choix.

Alors que 59% des Français ont déménagé au cours des dix dernières années, ils sont presque un tiers (29,9%) à considérer que la recherche de logement est « leur pire cauchemar ». La principale difficulté étant pour la majorité d’entre eux (57,2%) de concilier budget et aspiration.

Malgré l’avènement des nouvelles technologies, les petites annonces restent toujours une source d’information plébiscitée par 29,8% des répondants. Force est pourtant de constater que, dans ce domaine également, Internet est devenu incontournable : 55,1% des Français se renseignent d’abord sur les sites spécialisés dans l’immobilier. Ils ne sont que 8,2% à faire appel à des agences immobilières, 4,8% à recourir au bouche à oreille et 2,2% à compter sur les réseaux sociaux.

Anticipant le manque de souplesse du marché du logement, les sondés sont 63% à prévoir plus de 6 mois pour trouver leur futur logement, 38,9% prévoyant même une recherche d’un an. Ils sont tout de même 6% des répondants à préférer s’y prendre au dernier moment.

(Source : www.mon-immeuble.com)