Archives mensuelles : février 2013

Les stars du foot continuent d’investir dans l’immobilier à Limoges

Les stars de la Ligue 1 poursuivent leurs investissements dans la cité porcelainière. Après Mandanda (OM), Maoulida (Bastia) et Pedretti (Lille), Jérémy Menez (PSG) fait son entrée sur le stade de l’immobilier limougeaud

Que les Limougeauds restent calmes?! Maoulida, Pedretti ou Menez ne vont pas s’installer à Limoges. Mais au lieu de placer leur argent en Suisse, en Belgique ou à Monaco, ces joueurs investissent dans la cité porcelainière. Dans le cadre de la loi Malraux, ils restaurent des immeubles anciens situés dans des zones protégées. Ces biens destinés à la location leur permettent de bénéficier de réduction fiscale.

Un an de travaux

Touafilou Maoulida, attaquant du SC Bastia, a fait l’acquisition de l’immeuble situé à l’angle de la places des Bancs et de la rue Haute-Vienne. Benoît Pedretti, milieu de terrain à Lille, a racheté celui de la place Saint-Michel. Steve Mandanda, gardien de l’OM possède un bien immobilier au début de l’avenue Georges-Dumas quant à Jérémy Menez, attaquant au PSG, il aurait acheté le bâtiment situé à l’angle de la rue de Clocher et de la rue Ferrerie. Les travaux devraient s’étaler sur un an. C’est la société parisienne Buildinvest qui est spécialisée dans ce type de transactions.

Contrairement aux années quatre-vingt, où ils plaçaient leurs économies dans les commerces, les sportifs s’assurent un avenir sans travailler. La plupart des conseillers les guident vers l’immobilier. La bourse n’est plus une valeur sûre.

Comme leur salaire est élevé, ils peuvent acheter sans se lancer dans des crédits longs et toucher dans des délais assez courts des loyers. Mais les marchands de biens ne leur veulent pas toujours du bien. Certains produits sont proposés très au-dessus du marché. À Limoges, on reste dans le raisonnable. Et puis ses placements ne font que des heureux.

Les Limougeauds voient revivre un patrimoine qui partait en lambeau. Et puis les travaux font vivre les entreprises locales. L’exécution des travaux est confiée au cabinet Truffier-Bernard, et les travaux sont réalisés sous le contrôle des bâtiments de France.

(Source : www.lepopulaire.fr)

LeBonCoin : les pros représentent 77% des annonces immobilières de ventes et 50% des locations

Depuis son arrivée sur le marché de l’immobilier, LeBonCoin ne s’est pas fait que des amis. Souvent accusé de voler le travail des agents immobilier, le géant des petites annonces est devenu en quelques temps un acteur incontournable, notamment de l’annonce immobilière. Orienté pour le PAP, ce sont en réalité les professionnels de l’immobilier qui font vivre le site internet…

En 2011,  nous nous étions demandés qui entre particuliers et professionnels faisaient vivre le plus ce réseau ?  A l’époque, nous publions un article sur Immobilier 2.0 avec un constat affligeant 74% des annonces immobilières LeBoncoin sont alimentées par les professionnels de l’immobilier. C’est donc un peu plus d’un an et demi plus tard que nous retentons l’expérience, voir si les choses ont changées.

 

Le constat est sans appel : 77% des annonces immobilières de vente sur LeBonCoin proviennent de professionnels de l’immobilier.

 

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Pour la région Parisienne, ces chiffres redescendent à 64% des annonces qui proviennent de professionnels. Lors de notre premier constat la tendance était inversée. Si sur l’ensemble de la France 74% des annonces provenaient de professionnels le chiffre était monté à 79% pour la capitale.

Concernant les annonces de location, ce sont 49.81% des annonces de location qui sont postées par des particuliers, autant dire un ratio à 50 / 50. Ceci peut s’expliquer par le fait que les particuliers se sentent plus capable de gérer une location que la vente de leur bien. L’agent immobilier reste donc indispensable lors d’une vente. Mais pour combien de temps encore ?

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Toutes les données présentées dans cet article ont étés récupérées le 14 février 2013 à 12h 30. LeBonCoin est-il définitivement un portail immobilier professionnel ? Pourrait-il survivre longtemps sans les agents immobiliers qui l’alimentent ? En effet, si le nombre d’annonces correspondait à celui des particuliers le site perdrait beaucoup d’intérêt puisque peu fourni. Qu’en pensez-vous ?

Utilisez-vous LeBonCoin dans votre plan de communication ? Est-il encore possible de se passer de ce site aujourd’hui ?

(Source : www.immobilier2.0-le-blog.com)

Les loyers des studios augmentent plus vite

Au cours des dix dernières années, les loyers des studios ont augmenté de 25% en moyenne, soit bien plus que l’ensemble du marché et que l’inflation.

Les loyers des studios continuent à augmenter plus vite que ceux des autres logements. L’an dernier, lors d’un changement de locataire, ils ont progressé de 0,6% en moyenne contre 0,45% pour l’ensemble du marché. Cela reste toutefois inférieur à l’inflation (+1,4%).

Les loyers ont en revanche baissé lors de la relocation de grands appartements (-1,7% pour les quatre pièces et -2,5% pour les cinq pièces), selon une étude de Century 21, qui gère 45.000 locations en France. Crise oblige, les locataires ont en effet été moins nombreux à déménager l’an dernier (27% seulement comme en 2009) et les revenus moyens des nouveaux entrants étaient nettement moins élevés (-7,2%) que ceux constatés chez les personnes ayant loué en 2011.

L’écart de facturation entre grandes et petites surfaces est encore plus important sur une longue période. Au cours des dix dernières années, les loyers des studios et deux-pièces ont ainsi enregistré des hausses supérieures de plus de 2% en moyenne à celle de l’ensemble du marché, qui a évolué au même rythme que l’inflation (+19,9% sur dix ans).

Pis, les quittances des studios ont carrément bondi de 25,3% en moyenne en une décennie. Ainsi, le loyer moyen d’un studio est passé sur la période de 355 à 445 euros. Une inflation nettement supérieure à celle constatée lors de la relocation de plus grands appartements. Le loyer d’un trois-pièces a ainsi augmenté de 17,9% en moyenne en dix ans (678 euros en 2012 contre 575 euros en 2002) et celui d’un cinq-pièces de 16,8% (910 euros contre 782), selon l’étude.

Les loyers des deux pièces ont presque doublé à Paris en dix ans

Ces moyennes cachent cependant de très importantes disparités régionales. À Paris, où la demande locative est très importante, alors que les prix de la pierre flirtent toujours avec des sommets historiques, les loyers des deux-pièces ont presque doublé entre 2002 et 2012 (+65%, passant de 626 euros à 1033)!

Dans le même temps, les locataires de trois-pièces ont vu leurs loyers s’envoler de 57% (1 475 euros contre 939 euros). Pour les quatre-pièces, le bond est de 54% (1967 euros contre 1273) et de 46% pour les studios. Il faut désormais payer en moyenne 688 euros par mois pour un studio à Paris. Seuls les grands appartements de cinq pièces et plus ont vu la hausse de leurs loyers limitée à celle des prix à la consommation (hausse de 22% à 2500 euros en 2012 contre 2 039 en 2002).

Pourquoi de tels écarts entre les petites et les grandes surfaces? Les studios et les deux-pièces, qui représentent les deux tiers du marché locatif, sont de loin les plus recherchés par les locataires, notamment par les jeunes de moins de 30 ans (qui représentent plus de la moitié des locataires selon Century 21). De plus, les petits appartements sont vendus plus cher au mètre carré que les autres biens.

(Source : www.lefigaro.fr)

Baromètre MeilleursAgents.com au 1er février 2013 – Immobilier francilien : un marché rétréci mais plus sain

MeilleursAgents.com publie la 45ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.

« En ce début d’année, le marché immobilier francilien renoue avec la vérité des prix et retrouve une meilleure fluidité grâce à la quasi disparition des vendeurs « opportunistes » aux prétentions irréalistes, » déclare Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. « Les volumes de transactions sont faibles et resteront bas toute l’année car il y a moins de vendeurs et moins d’acheteurs décidés et solvables. Les vendeurs, et en particulier ceux qui sont contraints de vendre vite après avoir espéré une embellie en 2012, ont enfin changé d’état d’esprit. Ils adoptent un réalisme pragmatique et proposent des prix plus ajustés aux qualités objectives de leur bien. Les acheteurs bénéficient de conditions incroyablement favorables après une hausse sensible de leur pouvoir d’achat1. Les taux réels hors inflation sont autour de 1% et on ne devrait plus craindre d’initiatives fiscales hasardeuses (sous peine de voir le marché rétrécir encore !). Dans ces conditions, les prix s’ajustent mécaniquement sans s’effondrer et reflètent progressivement la réalité composite du marché.

Les vendeurs réalistes peuvent conclure rapidement et les acheteurs doivent estimer chaque bien selon ses qualités propres et sa localisation pour proposer des prix cohérents sans attendre de fortes baisses qui ne seraient que le résultat d’une hausse des taux signe d’une diminution de leur pouvoir d’achat. Ainsi, les indices moyens devraient baisser plus qu’en 2012 mais sans décrocher en 2013. Après l’incompréhension totale entre acheteurs et vendeurs de 2012, la bonne nouvelle est que 2013 sera une année plus saine, sur un marché certes réduit en volumes (500 à 600 000 transactions dans l’ancien en France) mais relativement fluide. La mauvaise nouvelle est pour les professionnels de l’immobilier les plus fragiles, mais également pour l’État et les collectivités locales dont les ressources tirées des transactions immobilières vont encore diminuer, » conclut-il.

45ème Baromètre MeilleursAgents.com – Points clés :

  • 2013 débute comme 2012 par une légère baisse des prix à Paris et pourtant la dynamique du marché est très différente d’il y a un an.
  • Seuls les vendeurs « forcés » de vendre sont présents ; la quasi-totalité des vendeurs « opportunistes » a disparu du marché.
  • Les vendeurs, moins nombreux, ajustent leurs prétentions à la nouvelle dynamique du marché.
  • Le désir de pierre est toujours fort mais beaucoup d’acheteurs restent en embuscade espérant encore une forte baisse des prix qui a peu de chances d’arriver car les taux restent bas et l’offre faible.
  • Pourtant, le pouvoir d’achat immobilier a déjà augmenté de plus de 13% à Paris et en Île-de-France en 2012 grâce à la baisse des taux, la stabilité des prix et la légère hausse des revenus.
  • Insensiblement, vendeurs et acheteurs se rapprochent dans un marché rétréci en volumes et où la vérité des prix doit plus que jamais s’apprécier au cas par cas.
  • L’État, les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier les plus fragiles vont souffrir d’une baisse sensible de leurs revenus tout au long de l’année.

Evolution prix immobilier 1er février 2012
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Une baisse des prix limitée

En janvier, les prix ont baissé en moyenne de -0,3% à Paris intra-muros. Les prix des petites surfaces (1 et 2 pièces) ont résisté à +0,2%. La pierre reste une valeur refuge recherchée malgré des rendements faibles voire négatifs, les prix des petites surfaces étant d’abord soutenus par une offre trop faible. En revanche, les grandes surfaces (3 pièces et plus) ont vu leurs prix baisser de -1,1% à Paris.

En banlieue, les prix sont orientés à la baisse. Avec -1,4% en un mois, les-Hauts-de-Seine (92) semblent avoir perdu de leur attractivité. Il y a fort à parier que les acheteurs qui ont le choix privilégient la capitale à ce qui est souvent appelé « le XXI° arrondissement de Paris. Alors que la Seine-Saint-Denis (93) retrouve de la vigueur (+0,4%), le Val-de-Marne (94) est, lui, très légèrement orienté à la baisse. En moyenne, les prix de la Petite Couronne ont diminué de -0,7% en janvier et ceux de la Grande Couronne de -0,4%.

Nouvelle typologie de vendeurs

La majorité des vendeurs encore présents sur le marché a besoin de vendre (succession, divorce, déménagement, impératif financier) et fait preuve de plus de réalisme en matière de prix. Alors que le marché des années 2010-2011 se composait de 60% de vendeurs « forcés » et de 40% de vendeurs de « confort », la répartition en ce début d’année est probablement proche de 90/10. Ceci est plutôt une bonne chose car ces vendeurs mettent en vente à des prix plus adaptés à la localisation, au type de bien et à ses qualités propres.

C’est ainsi que le marché retrouve une certaine fluidité avec une offre très diversifiée constituée de biens de tous types, de toutes qualités et dans la plupart des quartiers de Paris et des villes de banlieues.

Les prix des meilleurs produits (les mieux situés et dans le meilleur état) et des biens les plus recherchés (les petites surfaces à Paris ou proches des transports en Île-de-France) vont rester élevés et peut-être même encore augmenter en 2013. Mais les biens « moyens », moins bien placés, trop loin des transports, trop grands, devraient voir leurs prix baisser sans s’effondrer. Le très haut de gamme (qualité exceptionnelle, quartiers recherchés…) pourrait également voir les prix se tasser, sous l’effet d’une offre plus importante (départs vers l’étranger) et d’une demande, notamment étrangère, effrayée par la fiscalité immobilière française.

Les acheteurs ont la main

Les acheteurs parisiens peuvent en profiter. Leur pouvoir d’achat a considérablement progressé en 2012 (+13% selon l’Indicateur MeilleursAgents.com / Empruntis publié le 17 janvier dernier) grâce à une baisse des taux de -0,95% point, à l’augmentation des revenus moyens (+4%, source INSEE) et à la quasi stabilité du prix moyen du m² (+0,5%). Malgré ce contexte favorable, les acheteurs sont relativement peu nombreux. Les banques restent très strictes sur le respect des critères d’attribution des crédits et bon nombre de ménages inquiets de la situation économique et des risques de chômage préfèrent renoncer à tout projet immobilier.

Pour tirer parti de la situation actuelle du marché, les acheteurs doivent être aussi pragmatiques que les vendeurs et comprendre la réalité objective des prix qui dépend du type, de la qualité et de la localisation du bien. La stratégie qui consiste à tout négocier 10 ou 15% au-dessous du prix proposé mène presque toujours à l’échec quand il s’agit de biens de bonne qualité bien situés. Dans les secteurs les plus demandés, les délais de commercialisation ont commencé à baisser et certains produits aux prix réalistes se vendent en quelques jours seulement.

Le futur ne sera pas forcément plus favorable aux acheteurs. Les taux d’intérêt ne peuvent baisser que très marginalement et toute baisse moyenne des prix du marché serait en réalité une compensation d’une hausse des taux d’intérêts.

À propos du Baromètre MeilleursAgents.comChaque mois, MeilleursAgents.com publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.

Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau MeilleursAgents.com en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre MeilleursAgents.com et les statistiques officielles.

Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par MeilleursAgents.com ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

(Source : www.meilleursagents.com)

Billet d’Immo : L’hiver est rude – L’Agence Solidarité Logement, 1% peut faire beaucoup

En ce moment, en prospection quand la neige tombe, que le froid mord le visage et que les doigts se figent, on croise parfois des sans-abris dans les halls d’immeubles, cherchant un peu de chaleur. C’est l’affaire de chacun d’entre nous.

Nous avions interviewé la fondatrice de l’Agence Solidarité Logement il y a quelques temps :

N’hésitez pas à la contacter pour avoir les informations nécessaires par mail :

contact@agencesolidaritelogement.fr

En reversant 1% de votre CA , vous pourrez aider la Fondation de France et montrer également que l’immobilier peut s’impliquer dans des actions importantes pour la société.

S. Escobossa

stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Chauffage : comment optimiser la consommation en copropriété ?

Le poste « chauffage » pèse lourd dans le budget de votre copropriété et vous êtes inquiet parce que le prix des énergies ne cesse de grimper. Penchez vous sur le seul paramètre qui est de votre ressort : la quantité de combustible consommée.
Les copropriétés équipées d’un chauffage collectif, peuvent être alimentées avec différents types d’énergies. Dans les grandes agglomérations, c’est en général le gaz. Dans les agglomérations de taille moyenne ou dans les communes plus rurales, le fioul domestique est le combustible le plus répandu.
L’unité de mesure des quantités fournies est le m3 s’il s’agit de gaz, assorti d’une corrélation avec les kWh fournis. Pour le fioul c’est le mètre cube ou le nombre de litres qu’il faut analyser. Mais attention dans ce cas à la gestion des stocks en cuve d’une année sur l’autre. Par ailleurs les contrats d’approvisionnement doivent être clairs sur le pouvoir calorifique (on parle de PCI) du combustible livré, lequel peut varier d’un fioul a l’autre.
La quantité livrée et facturée est connue mais il est tout aussi nécessaire d’avoir une estimation exacte de la quantité de chaleur fournie aux logements. En effet le rendement de la chaudière peut être plus ou moins élevé, ce qui génère plus ou moins de déperditions pendant le réchauffement de l’eau : pour 1000 m3  de combustible livré, la quantité de chaleur envoyée dans le circuit de chauffage sera alors plus ou moins importante. Il est courant de constater qu’une ancienne chaudière a un rendement global inferieur à 60% alors qu’une chaudière moderne, correctement dimensionnée est efficiente a plus de 80% voire 85% ! 25% d’écart c’est autant d’énergie gaspillée. Cela vaut la peine de faire auditer la chaudière collective, et probablement d’en changer.
Il est ensuite indispensable que la copropriété s’entende sur une consigne de température que l’exploitant de la chaufferie devra respecter. En effet 1 degré de trop correspond à une surconsommation de 7% supplémentaires de combustible. La réglementation française précise que la température délivrée ne doit pas être supérieure à 19 degrés dans les locaux d’habitation occupés, 16° dans les pièces inoccupées moins de 24 heures et 8°C dans les locaux inoccupés plus de 24 h.
Il n’est pourtant pas rare de constater que certains immeubles supportent des températures largement supérieures à 22 degrés avec même des écarts importants (plus de trois degrés) d’un logement a l’autre, et souvent des chambres surchauffées au-delà de 25°c.  Cela signifie que la consigne de température en sortie de chaufferie est mal réglée et que le réseau de chauffage est mal équilibré et probablement emboué. En effet la circulation d’eau chaude dans les circuits engendre des dépôts d’impuretés, appelés « boues » qui au fil des ans s’accumulent et empêchent une répartition équilibrée de la chaleur. Un désembouage régulier est nécessaire et source d’économie importante et d’équité au sein de la copropriété.
Il reste à sensibiliser chaque copropriétaire sur sa propre consommation en toute équité : pour cela rien de mieux que de pouvoir établir une quittance individuelle par logement basée sur la consommation réelle de chacun. C’est l’individualisation des charges de chauffage rendue obligatoire par le Loi 74-908 votée en 1974 en France, et son nouveau décret d’application 2012-545. L’expérience ainsi que de nombreuses études européennes montrent qu’en copropriété l’individualisation sensibilise tellement les occupants que la facture globale de l’immeuble baisse de plus de 20% dès la deuxième année.
Pour réaliser des économies sur le poste « chauffage » en copropriété, il faut donc rester vigilant avec sa consommation de chaleur et faire contrôler régulièrement les équipements. A ne pas négliger : la qualité calorifique du combustible, l’efficience de la chaudière, l’équilibrage du réseau, et enfin l’individualisation du comptage de la chaleur.

(Source : www.mon-immeuble.com)

Immobilier : Vers une loi permettant de vendre des logements hors prix du foncier ?

Afin de lutter contre la spéculation financière, la ville de Paris propose au gouvernement d’instaurer une loi permettant de dissocier le foncier du bâti. Un marché de l’immobilier à l’anglaise, le propriétaire ne serait plus propriétaire du terrain mais uniquement du bien immobilier. Détails

La ville de Paris souhaite une loi permettant de vendre des logements hors prix du foncierLA VILLE DE PARIS SOUHAITE UNE LOI PERMETTANT DE VENDRE DES LOGEMENTS HORS PRIX DU FONCIER

La Ville de Paris va défendre auprès du gouvernement la création d’un dispositif législatif permettant de « +sortir+ le prix du foncier » du prix des logements, afin de faciliter l’accession des ménages à la propriété dans un marché parisien particulièrement tendu.

Le Conseil de Paris a voté mardi un voeu demandant que la Ville défende auprès de la ministre du Logement Cécile Duflot (EELV) « la création, dans le futur projet de loi Logement, d’un dispositif sécurisé et anti-spéculatif de dissociation du foncier et du bâti« .

Celui-ci permettrait que les personnes publiques (Etat,collectivités, et leurs établissements publics) puissent « consentir sur leurs terrains des baux emphytéotiques de très longue durée (99 ans)« , et que « les investisseurs (propriétaires occupants sous plafonds de ressource ou propriétaires bailleurs avec plafonnement de loyer) » puissent « acquérir les logements +hors foncier+ », explique le voeu.

« Des clauses anti-spéculatives seront indispensables pour éviter que l’effort initial de la collectivité soit privatisé ou détourné« , est-il ajouté.

Le voeu demande également que la mairie de Paris « réserve un terrainde la Ville pour expérimenter cette disposition dès que cette dernière sera juridiquement possible« .

Une idée révolutionnaire pour la France, mais déjà largement pratiquée dans les autres paysUNE IDÉE RÉVOLUTIONNAIRE POUR LA FRANCE, MAIS DÉJÀ LARGEMENT PRATIQUÉE DANS LES AUTRES PAYS

La dissociation du foncier et du bâti est déjà en place dans de nombreuses capitales européennes, et notamment à Londres. Ce qui explique en partie pourquoi les prix au m2 ne semblent pas avoir suivi le même parcours ces dernières années que dans les autres capitales.

Le maire adjoint René Dutrey (EELV) a apporté son soutien au voeu de l’exécutif municipal, en soulignant que la « séparation de la propriété et de l’usage« , pour « révolutionnaire« qu’elle puisse paraître en France en remettant « en cause le dogme de la propriété » était en vigueur dans de nombreux pays dont Singapour, la Hollande et la Norvège.

Le Conseil de Paris a par ailleurs rejeté un voeu déposé par le Front de gauche, qui réclamait pour contrer la spéculation immobilière la création d’une « charte promoteur », par laquelle les promoteurs se seraient engagés à pratiquer des tarifs de vente inférieurs de 15% au marché.

(Source : www.mon-epargne.com)