Archives mensuelles : mars 2013

Bien vendre un logement occupé

Vous êtes propriétaire d’un logement donné en location et vous souhaitez le vendre ? C’est possible mais sous certaines conditions. Vous êtes locataire et votre logement va être vendu ? Vous êtes concerné également ! Faisons le point ensemble sur les droits et devoirs de chacun en cas de revente d’un bien occupé.

Vous vendez un logement occupé

C’est la situation la plus simple. En effet, dans ce cas, le locataire n’a pas de droit de préemption puisqu’il n’est pas obligé de quitter l’appartement ou la maison. Vous pouvez, évidemment, l’informer de la mise en vente du logement qu’il occupe, lui spécifier les conditions et lui proposer de se porter acquéreur, mais vous n’êtes absolument pas obligé d‘attendre le terme de son bail.

Sachez toutefois que, si vous avez besoin de faire visiter le bien, il faut informer votre locataire et vous mettre d’accord avec lui sur les plages horaires de visites. Car si vous pénétrez chez lui sans son autorisation grâce à un double de clés que vous pourriez avoir, ce sera considéré comme une violation de domicile, même si vous êtes légitime propriétaire dudit logement.

À savoir : il existe une exception qui donne un droit de préemption au locataire dans le cadre d’une vente de bien occupé, lorsqu’il s’agit de la première vente du logement après division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

Sachez enfin que si vous vendez votre logement occupé, son prix subira une certaine décote. Elle peut être minimisée si le terme du bail est proche, mais vous ne pourrez l’éviter.

Le logement est vendu libéré

Vos devoirs dans ce cas sont plus nombreux et, surtout, il vous faudra être très attentif car en cas d’oubli, vous risquez de voir le bail du locataire renouvelé et votre vente repoussée d’autant. Avant toute chose, sachez que vous ne pouvez vendre votre bien libre qu’en fin de bail. Il n’est pas possible d’interrompre un contrat de location pour cause de vente du logement.

Deuxième règle : vous avez l’obligation d’informer votre locataire de son congé pour une vente au minimum six mois avant le terme de son bail (trois mois pour les locations meublées). Enfin, le congé doit être envoyé par courrier recommandé ou notifié par huissier, et il devra comporter toutes les modalités de vente.

Le locataire bénéficie, en effet, dans ce cas d’un droit de préemption et il dispose de deux mois après la notification de son préavis pour vous informer de ses intentions. Attention : sachez que le droit de préemption du locataire s’annule dans certains cas, notamment si vous vendez à un parent, si la mairie exerce son droit de préemption urbain, ou encore si le logement est déclaré non habitable pour une raison ou pour une autre.

Passé le délai de deux mois, si le locataire désire se porter acquéreur, il dispose de quatre mois pour finaliser son achat, notamment s’il fait une demande de prêt. Et s’il refuse, vous pouvez proposer votre logement à la vente à qui bon vous semblera.

Et vous ? Vous êtes-vous déjà trouvé dans ce cas de figure en tant que propriétaire ou locataire ? Venez nous faire part de votre expérience sur le blog, il est là pour ça !

(Source : blog.logic-immo.com)

PARIS – Rénovation des logements: des objectifs ambitieux, mais de maigres moyens

PARIS – L’objectif est ambitieux, les moyens sont maigres: la France veut atteindre en 2017 la barre des 500.000 logements rénovés par an, mais confronté à ses engagements budgétaires, le gouvernement sa renoncé jeudi –au moins pour l’instant– à la piste d’une TVA réduite.

Si l’engagement de l’Etat est bien «une bonne nouvelle», «au fond, on sent bien que le manque de moyens budgétaires limite les ambitions», constate Alain Grandjean, président du comité des experts du «débat national sur la transition énergétique» lancé par le gouvernement.

A lui seul, le bâtiment absorbe pas loin de la moitié de la consommation d’énergie en France (43%), devant le transport, selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

Le secteur est considéré comme le plus grand gisement d’économies d’énergie dans l’Hexagone, mais la rénovation des logements les plus anciens, impose des nuisances et des travaux souvent coûteux (10.000 à 30.000 euros par logement).

En l’espèce, la principale nouveauté du plan présenté jeudi par François Hollande consiste en une aide de 1.350 euros pour les ménages des classes moyennes (aux revenus annuels inférieurs à 35.000 euros pour un couple) menant ce type de travaux.

Cette aide rend la rénovation «accessible à tous», a fait valoir à l’AFP la ministre de l’Ecologie Delphine Batho. Selon l’Elysée, les deux tiers des Français sont éligibles à cette aide exceptionnelle, pour une rallonge estimée à 500 millions d’euros sur deux ans.

L’Etat a également pérennisé les deux dispositifs de soutien existants, nés du Grenelle de l’Environnement, l’éco-prêt à taux zéro et le crédit d’impôt développement durable (800 millions d’euros annuels à eux deux) et promis «un guichet unique» pour savoir à qui s’adresser.

En dehors de cela, pas de trace des milliards espérés par les défenseurs d’un effort majeur pour mieux isoler les logements français, y compris les 20% de «passoires énergétiques».

Selon une étude du cabinet Sia Conseil publiée jeudi, l’objectif des 500.000 logements rénovés par an implique un investissement de 8 milliards d’euros chaque année d’ici 2017, pour des économies générées estimées à 4 milliards par an.

«C’est un plan d’investissement de crise, ou comment faire de la relance qui ne coûte pas d’argent budgétaire», a reconnu jeudi l’entourage du chef de l’Etat, qui dit vouloir éviter la «schizophrénie collective» consistant à faire des annonces en milliards d’euros pour ensuite devoir les économiser.

Petite victoire sur l’austérité, la baisse de la TVA pour les chantiers des logements sociaux concernera finalement aussi leurs travaux de rénovation, selon l’Elysée.

Mais pour le parc privé, «il va falloir faire preuve de créativité financière pour construire un plan qui permette d’atteindre les objectifs», souligne M. Grandjean. «Même Bercy a su en faire preuve quand il a été question de sauver les banques. Cela doit être possible !».

Les rénovations ont végété en 2012 à moins de 150.000, très loin de l’objectif abandonné du Grenelle (400.000 en 2013). Un nouvel objectif de 270.000 rénovations (dont 180.000 dans le privé) a été fixé jeudi pour 2014.

La porte d’une TVA réduite pour la rénovation (à 5% au lieu de 10%) n’est pas complètement fermée, une mission parlementaire devant rendre un rapport sur ce point d’ici l’été, rappelle-t-on au ministère du Logement, qui chiffre la mesure à 700 millions d’euros par an.

Parmi les pistes pour éviter de puiser dans les finances publiques, nombre d’experts et d’ONG, comme la Fondation Nicolas Hulot, misent sur le système du tiers investisseur, que le gouvernement veut mettre en place en 2015.

Il consiste à faire payer les travaux par un investisseur (une banque par exemple), que le client rembourse ensuite avec les économies en énergie réalisées.

(Source : www.20minutes.fr)

« Maison à vendre » : Stéphane Plaza victime de la crise de l’immobilier

C’est l’une des émissions phares de la grille de M6. Depuis décembre 2007, Stéphane Plaza anime régulièrement sur la chaîne « Maison à vendre », programme où le célèbre agent immobilier vient en aide à des personnes ne parvenant pas à vendre leur bien. Généralement au-dessus du prix du marché, mal agencés ou à la décoration trop personnelle, ces maisons ou appartements trouvent de manière quasi systématique preneur à la fin de l’émission.

 

« Depuis six mois, on en vend une sur deux »

Mais alors que M6 proposera un épisode inédit ce soir, « Le Parisien / Aujourd’hui en France » explique aujourd’hui que Stéphane Plaza et la production rencontrent de plus en plus de difficultés avec l’émission. En effet, depuis plusieurs mois, « Maison à vendre » doit faire face à la crise de l’immobilier et aux difficultés de vente des biens. « On doit travailler beaucoup plus » avoue Stéphane Plaza.

 

« On met plus d’annonces, on passe plus de coups de téléphone et on espace le temps entre les annonces et la date de visite » explique l’animateur, qui confie avoir considérablement allongé les tournages pour pouvoir caler les visites, devenues plus longues et plus rares. « Nos résultats sont moins bons. Auparavant, on arrivait à vendre presque toutes les maisons ; depuis six mois, on en vend plutôt une sur deux » reconnaît Pascale Albertini, la productrice.

 

Une émission avec… zéro visite !

Des difficultés qui se constateront dans un prochain épisode où Stéphane Plaza annonce « avoir (eu) zéro visite » ! Afin de poursuivre l’émission, le choix des habitations a été revu afin de retirer certaines contraintes. « Aujourd’hui, je ne choisis plus de maison surestimée par rapport au prix du marché. J’évite aussi celles qui sont près d’une route ou d’un train, ou qui se trouvent loin de les grandes villes » indique Pascale Albertini.

 

Les idées de décoration sont moins poussées, racontent également nos confrères. « Aujourd’hui, on est plus prudents. Avant, on peignait de temps en temps un mur en violet ou en rouge. Depuis quelques mois, on ne prend plus le risque de déplaire. Alors, on reste sur des valeurs sûres, des couleurs plus sobres » explique Sophie Ferjani, décoratrice pour « Maison à vendre », qui ajoute désormais préférer transformer une pièce vide en chambre plutôt qu’en salle de jeux…

(Source : www.ozap.com)

Manifestations pour la baisse des loyers

Plusieurs centaines de personnes ont manifesté aujourd’hui à Paris pour réclamer la baisse des loyers et l’arrêt des expulsions locatives tout au long de l’année, alors que le gouvernement a prolongé de quinze jours la trêve des expulsions en raison du froid.

« C’est pas 15 jours de répit que l’on demande mais toute l’année », a expliqué Jean-Baptiste Eyraud, le porte-parole de Droit au Logement (DAL), qui appelait à la manifestation avec une trentaine d’associations, syndicats et partis, réunis au sein de la « Plateforme logement des mouvements sociaux ».

Le gouvernement a accordé un sursis aux locataires menacés d’expulsion en prolongeant jusqu’au 1er avril la fin de la trêve des expulsions, qui court chaque année du 1er novembre au 15 mars, « en raison des conditions climatiques ».

Des manifestations dans une vingtaine de villes

« À l’approche de la fin de l’hébergement d’urgence hivernal pour les sans abri, qui se termine le 31 mars, on demande aussi que les mesures de réquisitions deviennent effectives », a ajouté Jean-Baptiste Eyraud. Le gouvernement a lancé fin 2012 une procédure de réquisition de logements vides pour accueillir des SDF, mais les résultats tardent à venir, selon les associations.

Des manifestations avaient lieu dans une vingtaine de villes. Selon une estimation du DAL et de la CNL « entre 3000 et 4000 personnes ont défilé dans toute la France ».

(Source : www.lefigaro.fr)

Les loyers des bureaux explosent à Rio

Londres est redevenue en 2012 la ville la plus chère du monde pour l’immobilier de bureau. Et Rio de Janeiro entre dans le top 3, juste derrière Hongkong.

Les loyers des bureaux ont augmenté de 3 % à travers le monde en 2012, selon l’étude annuelle de Cushman & Wakefield. Et Londres est redevenue la ville la plus chère de la planète, devant Hong-kong. Une place que la capitale britannique n’avait plus occupée depuis 2008.

Selon l’étude «Office Space Across the World 2013» de Cushman & Wakefield, qui compare les coûts d’occupation des bureaux dans 137 métropoles de 63 pays, la progression du marché londonien tient avant tout à la pénurie de l’offre de surfaces de bureaux de qualité disponibles et à la demande soutenue des utilisateurs, notamment ceux du secteur des hautes technologies. Au total, les loyers de bureaux du quartier de West End ont pris 2 % sur un an et s’inscrivent à 2 137 €/m2/an.

Le fait le plus marquant de l’étude est la 3e place de Rio de Janeiro, qui fait un bond de cinq rangs en une année. Les loyers «prime» ont bondi de 43 % sur la période dans le quartier de Zona Sul, avec une moyenne de 1343 €/m2/an. La tendance ne devrait pas faiblir dans les prochaines années puisque la capitale brésilienne sera, coup sur coup, la capitale mondiale du football en 2014, puis des JO en 2016.

Paris, pour sa part, reste le 3e marché européen le plus cher, derrière Londres et Moscou (1 141 €/m2/an) et la 10e place mondiale. «Les loyers s’y sont maintenus à des niveaux élevés en 2012 du fait de la raréfaction de l’offre de qualité, qui a incité les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale», insiste l’étude de Cushman & Wakefield.

Des prix en hausse de 10 % sur le continent américain

Avec une hausse de 10 % des loyers de bureaux sur un an, le continent américain est celui qui a affiché la plus forte progression en 2012. Outre le marché de bureaux brésilien, le continent sud-américain enregistre de belles progressions en Colombie (+ 65 % pour le marché d’Andino à Bogota). En Amérique du Nord, les loyers de bureaux ont progressé de 9 % sur la période avec des pointes à San Francisco (+ 19 %) ou Calgary (+ 29 %).

De l’autre côté du globe, le ralentissement économique s’est lourdement fait ressentir dans la zone Asie-Pacifique. Les loyers n’y ont augmenté que de 3 % entre 2011 et 2012 ; Hongkong (2e du classement avec un loyer à 1 505 €/m2/an) et Tokyo (5e à 1 274 €/m2/an) ont enregistré une baisse des valeurs locatives sur l’année. La baisse du loyer prime à Hongkong est de 26 %. Quant à Pékin, elle a cédé une place et figure au 7e rang du top mondial, avec un loyer de 1 074 €/m2/an.

Quelques marchés de bureaux de la zone Asie-Pacifique ont, au contraire, affiché de belles hausses, à l’instar de New Delhi en Inde (+ 25 % à Connaught Place) ou Jakarta aux Philippines (+ 46 % dans le CBD). En Asie-Pacifique, c’est désormais New Delhi qui occupe la deuxième place des villes les plus chères de la région.

(Source : www.lefigaro.fr)

Le pouvoir d’achat immobilier progresse partout en France

Taux des crédits au plus bas, début de baisse des prix de l’immobilier : le pouvoir d’achat immobilier des Français s’améliore partout en France. Certes, sur une courte période, ce n’est pas forcément le cas, comme le montre le dernier baromètre trimestriel Capacim, réalisé par le Crédit Foncier et l’université Paris-Dauphine.

 

« A Paris, au troisième trimestre 2012, la part des ménages ayant la capacité d’acquérir un logement correspondant à leurs besoins s’établissait à 43 %, contre 43,3 % au trimestre précédent : environ 38 600 ménages franciliens supplémentaires se retrouvent ainsi exclus du marché de l’accession dans la capitale », peut-on lire dans le communiqué.

 

Mais sur un an, l’heure est bien à l’amélioration, puisqu’au troisième trimestre 2011, seuls 35,6 % des Parisiens pouvaient acquérir un bien correspondant à leur besoin, souligne Kévin Beaubrun-Diant, responsable scientifique de la chaire ville et immobilier de Paris-Dauphine.

 

Comment a-t-il procédé pour son calcul ? « Nous ne nous attachons pas seulement aux taux et aux prix, nous prenons aussi en compte le revenu individuel d’un échantillon représentatif de la population francilienne, puis nous intégrons leur épargne, explique M. Beaubrun-Diant. Plutôt qu’un prix au mètre carré moyen, nous nous attachons à la structure du ménage : un célibataire n’a pas besoin du même type de bien qu’une famille avec trois enfants. »

 

UN GAIN RELATIF

 

Les conclusions du Crédit Foncier et de l’université Paris-Dauphine vont donc dans le même sens que d’autres études publiées récemment. « En un an, de mars 2012 à mars 2013, le pouvoir d’achat a forcément progressé à Paris, estime Sébastien de Lafond, le PDG de Meilleursagents.com. Les taux ont baissé de 1 %, ce qui permet une hausse de 10 % du pouvoir d’achat. Quant aux prix, ils ont reculé de 1 à 1,5 % dans la capitale sur cette période. »

 

Un constat partagé par le courtier Meilleurtaux.com, qui souligne que Lyon est la seule grande agglomération en France dans laquelle le pouvoir d’achat immobilier a diminué en 2012. « Dans cette ville, la baisse des taux n’a pas suffi à compenserla hausse des prix », explique Sandrine Allonier, la responsable des études économiques de Meilleurtaux.com.

 

 

 

Pouvoir d'achat immobilier en m2 selon Meilleurstaux.

 

 

 

Il est toutefois important de relativiser. Les acheteurs lyonnais prêts à verser une mensualité de 1 000 euros sur vingt ans n’ont perdu qu’un mètre carré et demi en un an. A Paris, Meilleurtaux.com estime que les acheteurs prêts à s’endetter dans les mêmes conditions ont gagné… un mètre carré en un an.

(Source : www.lemonde.fr)