Archives mensuelles : février 2014

Tout savoir sur l’investissement locatif

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Sortie il y a quelques jours, l’étude du Crédit agricole prévoit une nouvelle baisse des prix en 2014 de 4%. Amorcée depuis 2012, la baisse des prix devrait donc se poursuivre et peut être relancer vos interrogations sur l’intérêt d’un investissement locatif. L’occasion pour Home’n’go de faire le point sur ce sujet, que vous souhaitiez vous constituer un revenu complémentaire ou que vous souhaitiez réduire vos impôts (et bien souvent les 2 !), en bref nous vous proposons un article en deux temps, nous reviendrons plus tard cette semaine sur l’aspect fiscal et les nouvelles dispositions de la loi Alur (ex loi Duflot).

Se constituer un revenu complémentaire pour tout de suite ou pour plus tard

Que l’on souhaite compléter ses revenus tout de suite, ou pour faire face à la baisse anticipée de ses revenus lorsque l’on se retrouve à la retraite retraite, investir dans l’immobilier est une solution tentante pour se constituer un revenu additionnel. L’idée c’est de placer son argent dans la pierre plutôt qu’à la banque. Lorsque l’on achète pour plus tard, on peut également choisir un bien à rentabilité nulle (qui coute autant qu’il rapporte) car on compte surtout sur les revenus que le bien va générer lorsque l’emprunt aura été remboursé (évidemment si le bien a été acheté sans prêt, le calcul est un peu différent :-).

Dans tous les cas, il faut  tenter d’estimer la rentabilité locative des biens, en d’autres termes évaluer le rendement annuel que va générer le bien, c’est à dire la différence entre les loyers perçus et les charges déboursées (remboursement de l’emprunt, entretien du bien…), rapportée au prix du bien. Le rendement ou la rentabilité locative est ainsi calculée en pourcentage du montage investi.

Quelle rentabilité locative pour quelle ville?

Le rendement étant fonction du prix d’achat et de l’appétence du bien à la location, il varie d’une ville à l’autre en fonction de l’offre et de la demande. Ainsi, pour certaines surfaces, Paris pourra offrir une rentabilité locative inférieure à une ville de province par exemple, tout simplement parce que le coût très élevé payé à l’achat ne sera pas entièrement compensé par le prix du loyer.

Des classements sortent régulièrement, ils vous donnent les rentabilités locatives des plus grandes villes de France, et pour compléter, il est plus prudent d’analyser la rentabilité par quartier ou arrondissement.

Prochainement, nous vous parlerons de l’intérêt de l’investissement locatif pour réduire sa fiscalité.

Dr House Immo

La taxe d’habitation pourrait prendre en compte les revenus à partir de 2018

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A la demande du premier ministre Jean-Marc Ayrault, le Comité des finances locales (CFL), composé de représentants de l’Etat et d’élus locaux, s’est réuni, mardi 11 février, pour étudier des pistes de réforme des impôts locaux, et notamment de la taxe d’habitation. Les enjeux sont importants puisque cette taxe a rapporté 16,5 milliards d’euros aux collectivités en 2009.

Le gouvernement voudrait revoir le mode de calcul de la taxe, mais il ne s’attaquera réellement à ce chantier qu’après les élections municipales, car il semble très risqué sur le plan politique. Il voudrait notamment instaurer une progressivité de la taxe en fonction du niveau de revenu des ménages.

HORIZON 2018

Le gouvernement souhaite que le CFL rende ses conclusions au printemps, afin que les premières mesures soient traduites dans le projet de loi de finances 2015. Mais les mesures visant les particuliers n’entreraient en vigueur qu’en 2018, après la prochaine présidentielle.

Parallèlement, Bercy travaille depuis septembre à la révision de la « valeur locative cadastrale » (VLC) des logements. Cette révision pourrait entraîner une forte hausse des impôts locaux. Inchangée depuis 1970, la VLC sert de base au calcul de la taxe d’habitation, qui touche propriétaires et locataires, mais ne correspond plus depuis longtemps à la réalité du marché.

La taxe d’habitation est calculée selon une série de critères très précis. Par exemple, elle prend en compte le nombre de couloirs, un indicateur censé révélerle niveau de confort d’un logement. C’est pourquoi certaines cités HLM paient davantage d’impôts locaux que des appartements haussmanniens composés de pièces en enfilade.

De façon plus générale, les habitants des HLM doivent souvent acquitter une taxe d’habitation supérieure à celle des quartiers pavillonnaires. La réforme à l’étude prévoirait des transferts de fonds des villes les plus riches vers les plus pauvres.

Selon un sondage CSA, 47 % des Français estiment que le montant des impôts locaux devrait être le sujet prioritaire pour les candidats aux municipales. Selon le Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales, le montant moyen de la taxe d’habitation a atteint 1 022 euros en 2013, ce qui correspond à une hausse de 3,2 % par an entre 2007 et 2013.

Dr House Immo

L’immobilier, cette étrange addiction anglaise

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Outre-Manche, la bulle immobilière est bel et bien de retour. Ces dernières années, le nombre de propriétaires profitant de la situation pour acheter une autre maison afin de la mettre en location s’est accru, alimentant sans fin la flambée des prix.

Peut-on éviter de parler du prix de l’immobilier ? » Le dîner commence à peine que la maîtresse de maison supplie son mari de changer de sujet de conversation : ce dernier vient d’expliquer que la valeur de leur domicile au sud de Londres a pris 200.000 livres en six mois, soit une hausse de près d’un tiers. Supplique vouée à l’échec : outre-Manche, la bulle immobilière est bel et bien de retour, et n’a pas fini d’alimenter les conversations. « C’est juste de dire que nous sommes obsédés par ça », reconnaît John Gieve, un ex-numéro deux de la Banque d’Angleterre.

Pour l’économiste Martin Wolf, chroniqueur au « Financial Times », Napoléon s’était trompé : les Britanniques ne sont pas « une nation de boutiquiers » mais de« spéculateurs immobiliers ». Ils sont près de 70 % à posséder la maison dans laquelle ils habitent. C’est certes moins qu’en Europe du Sud mais plus qu’en France, où ce taux était de 58 % en 2010, et beaucoup plus qu’en Allemagne. Qui plus est, selon un sondage remontant au mois d’août, 96 % des locataires ne rêvent que de grimper sur cette fameuse « échelle immobilière » qui permet de capitaliser sur un bien, pour acheter le prochain. Or le problème est que les prix défient l’entendement. A Londres, la maison moyenne convoitée par la « middle class » coûte quinze fois un salaire annuel de cadre, contre trois fois il y a trente ans. Le prix des biens à l’échelle nationale a retrouvé ses niveaux d’avant 2008 et dans le centre de la capitale, du fait de la demande étrangère, on est déjà à 20 % au-dessus du pic, selon Adam Challis, responsable de la recherche sur le résidentiel chez Jones Lang LaSalle. Il y a de ce point de vue une vraie exception anglaise : on n’observe ce phénomène ni en Espagne ni aux Etats-Unis, deux pays également frappés par la crise en raison d’un excès d’endettement immobilier. Face à ce nouvel emballement, de nombreux économistes crient à l’absurdité et en appellent à la classe politique…

Avec leur allure assumée de torys de province, Fergus et Judith Wilson, eux, sont plutôt sereins. Si les Britanniques sont bien des spéculateurs immobiliers, alors ce couple d’ex-professeurs de maths pourrait être leur modèle à tous. Partis de rien, ils sont en effet à la tête d’un empire de plus de 1.000 maisons dans le sud de l’Angleterre. La presse britannique les surnomme les « nababs du marché de la location ». Fergus et Judith Wilson ne sont pas des « tycoons » au sens où on l’entend habituellement. Pour eux, la société veut « des gens qui se conforment aux règles, dans la norme ». Une façon de dire que les locataires tatoués ne sont pas leur tasse de thé, et un état d’esprit qui permet de mieux comprendre pourquoi toutes les maisons de leur parc immobilier ont des murs blancs, sauf les boiseries, peintes « couleur magnolia ». Ils n’hésitent pas non plus à dire qu’ils ne veulent plus loger de titulaires d’allocations logement, jugés trop mauvais payeurs, et qu’ils préfèrent les immigrés d’Europe de l’Est. Mais une chose est sûre, on ne peut qu’admirer la façon dont ils ont manoeuvré dans les arcanes du financement immobilier, taillés sur mesure, outre-Manche, pour ceux qui veulent investir.

« Serial investisseurs »

« Ca a commencé comme ça, raconte Fergus Wilson : Nous habitions « Fairview », une petite maison correcte, et ma femme a pensé pour moi et m’a dit « je veux habiter dans cette autre propriété ». C’est alors que nous avons réalisé que le loyer de « Fairview » pouvait financer les prêts immobiliers des deux maisons : nous nous sommes dit « recommençons ! » » Ils ont ensuite acquis des maisons à locataires protégés, donc moins chères, qu’ils ont su d’autant mieux valoriser lorsque ces locataires sont partis d’eux-mêmes, qu’ils les ont équipées « d’huisseries PVC et du chauffage central ».« Nous avons récupéré en cash, auprès des banques qui nous finançaient, l’énorme surcroît de valeur des maisons, ce qui nous a permis d’avoir des dépôts suffisants pour financer d’autres acquisitions », poursuit Fergus Wilson. La success-story n’en était qu’à ses débuts. A partir de 2000, le « serial investisseur », impatient de se développer plus vite – bien que son parc compte déjà 200 maisons -, a décidé d’acheter du neuf sur plan. « J’ai fini par en acheter tant que je pouvais dicter mes conditions aux développeurs », jubile Fergus Wilson. Aujourd’hui, alors qu’il a traversé la crise de 2008 sans trop de dégâts, ce couple du Kent ne semble plus pouvoir perdre. « Lorsque les prix montent, nous sommes des investisseurs immobiliers parce que vendre rapporte plus, explique le mari. Et quand ce n’est pas le cas, nous sommes des propriétaires-loueurs d’un large volume de maisons à faibles degrés de tracas. »

Les Wilson ont, avec un succès indéniable, poussé l’obsession immobilière britannique au bout de sa logique et ont fait des émules. Le nombre de propriétaires profitant de la situation pour acheter une autre maison afin de la mettre en location s’est accru ces dernières années, alimentant la bulle. Cependant, ce tropisme national favorisant l’inflation du prix des maisons n’est pas sans danger pour l’économie du pays. D’abord, même si, par définition, être propriétaire évite d’être un locataire beaucoup moins protégé outre-Manche qu’en Europe continentale, cela fragilise les finances personnelles des ménages. « Les Britanniques comptent trop sur la valeur de leur maison pour financer leur retraite : leurs placements ne sont pas assez diversifiés, or, un jour, le prix des maisons peut baisser de manière significative », prévient Adam Challis. Et tôt ou tard, la Banque d’Angleterre finira bien par relever ses taux directeurs, sur lesquels sont indexés les prêts immobiliers à taux variables, très répandus en Angleterre. Des menaces que John Gieve relativise : selon lui, le moment venu, les taux devraient être relevés graduellement, ce qui ne causera pas trop de problèmes. En outre, il dit avoir « entendu toute sa vie que le prix de l’immobilier allait s’écrouler ». En réalité, poursuit l’ancien responsable de la Banque d’Angleterre, « en général, plus on empruntait mieux c’était ». Reste ce problème de fond : avec le temps les prix des biens se sont totalement décorrélés des revenus des ménages.

Des dégâts plus larges

En outre, la préférence pour l’inflation immobilière pose des problèmes macroéconomiques plus larges. Dans un point de vue publié dans le « Financial Times », Adam Posen, un Américain, membre jusqu’en 2012 du comité de politique monétaire de la Banque d’Angleterre, expliquait récemment que diriger l’épargne vers l’immobilier se faisait au détriment d’investissements plus productifs dans les start-up, les infrastructures et la R & D. Alors que Londres peine, dans certains secteurs, à trouver des salariés ayant les moyens de se loger à proximité de leur travail, il notait que la flambée immobilière décourageait la mobilité des salariés et perpétuait les inégalités de classe. Il faisait enfin remarquer que l’addiction à l’immobilier poussait les élus à l’alimenter encore un peu plus, à des fins électoralistes, malgré les dégâts causés par le passé par les nombreuses bulles.

Pour certains économistes, là est en fait le noeud du problème britannique. La hausse des prix de l’immobilier est, selon eux, délibérément subventionnée par les politiques. Pour, au mieux, satisfaire des consommateurs dépendant de la valeur de leur maison au lieu de rééquilibrer l’économie vers l’investissement des entreprises. Ou au pis, pour plaire aux électeurs propriétaires qui, eux, se déplacent pour voter. En réaction à l’adoption par le gouvernement de David Cameron du programme controversé « help-to-buy » de soutien au financement immobilier, Martin Wolf avait ainsi dénoncé en octobre dans le « FT » une « conspiration pour maintenir les prix des maisons à des prix exorbitants ».

C’est une vieille histoire. En 1957, Harold Macmillan, Premier ministre conservateur, a supprimé les contrôles des loyers, et leur forte augmentation a persuadé des millions de Britanniques d’acheter leur maison. En 1965, le gouvernement travailliste a aboli la taxation des plus-values sur les résidences principales. En 1979, Margaret Thatcher a vendu des logements sociaux à prix réduit à leurs occupants, faisant 1,6 million de nouveaux propriétaires. Même le Labour actuel, vantant depuis la crise un « capitalisme plus responsable », veille à ne pas aliéner les propriétaires de maison ou ceux qui aspirent à ce statut.

Pour Martin Wolf, résoudre l’obsession immobilière pourrait être simple. Il suffirait de construire davantage de maisons pour faire baisser les prix. Adam Challis confirme que l’augmentation du parc dans les dix prochaines années ne satisfera que la moitié de la demande nouvelle, compte tenu de l’augmentation de la population. Mais ce n’est pas si simple. Les associations de protection de la campagne s’y opposent, tout comme ceux qui possèdent de vastes quantités de terrains à bâtir et les propriétaires actuels de maison eux-mêmes. « Ces lobbys sont bien trop puissants pour qu’aucun gouvernement ne s’y attaque », regrette Martin Wolf. Il y a d’autant moins de chances que cela se produise que les banques britanniques elles-mêmes pourraient être déstabilisées par une chute du prix des maisons, selon lui. L’ancien patron du gendarme des marchés financiers, Adair Turner, a en effet expliqué à l’automne dernier que deux tiers des prêts bancaires du pays étaient destinés en 2009 à l’immobilier résidentiel, contre 12 % pour les entreprises non immobilières. « Un marché dérégulé et dynamique de l’immobilier entraînerait un désastre financier », résume Martin Wolf.

Ce système fait des victimes, notamment chez les jeunes et ceux qui, bien qu’entamant une carrière prometteuse, n’ont pas d’apports de leurs parents. Cela dit, il se peut que ceux-là finissent, par la force des choses, par atténuer l’obsession du pays pour la propriété : comme ils ne peuvent mettre un premier pied sur cette fameuse échelle immobilière, ils n’ont d’autre choix que de louer…

Dr House Immo

Coeur Défense est racheté 1,3 milliard

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L’américain Lone Star agit via un de ses fonds de dette en détresse.

La saga Coeur Défense tire à sa fin. Le rachat pour 1,3 milliard d’euros de ces deux tours jumelles de bureaux par le fonds d’investissement américain Lone Star, en négociation depuis l’an dernier, est en cours de finalisation. Rapportée hier par le quotidien financier « L’Agefi », l’information a été confirmée par des parties prenantes et l’Autorité de la concurrence, qui examine le dossier.

Symbole, à son inauguration en 2001, du faste du quartier des affaires de la Défense, puis de l’euphorie du marché en 2007 à son rachat par Lehman Brothers pour 2,1 milliards d’euros – il avait été construit pour quatre milliards de francs -, et enfin de la débâcle de Lehman (en faillite en 2008) et des difficultés de la Défense (où le taux de vacance explose), le plus vaste ensemble de bureaux d’Europe (126.000 mètres carrés) a encore de beaux restes. Coeur Défense n’a pas été bradé à 1 milliard d’euros, comme le craignait le marché, au risque de déclencher une dépréciation de tout l’immobilier de bureaux de la Défense. En décembre 2013, le montant de 1,3 milliard d’euros avait été notifié aux autorités boursières irlandaises dans le cadre des négociations avec les créanciers détenant la dette actuelle de 1,5 milliard.

 Un taux de vacance élevé

Lone Star agit via son fonds Real Estate Fund III, spécialisé dans la dette en détresse. Mais celle de Coeur Défense étant sécurisée par les revenus locatifs des bureaux, elle n’est pas désespérée… L’avenir dira si à 1,3 milliard (valeur des titres et de la dette), Coeur Défense n’a pas été une nouvelle fois sur-payé. Car la Défense est sinistrée, le taux de vacance des bureaux y explose et dépassera les 14 % cette année, selon Cushman & Wakefield, vu les nouvelles tours qui doivent être livrées. Les loyers baissent et les locataires se raréfient, ils déménagent pour d’autres zones franciliennes. De surcroît, une bonne partie des baux de Coeur Défense arrivent à échéance d’ici à deux ans.

Dans ce contexte, son acquisition sera finalisée sous peu, Lone Star a déjà conclu le rachat du holding de tête. Reste à refinancer la dette. Il ne le fera qu’une fois les modalités de reprise validées par l’autorité anticoncurrence et par le juge du tribunal de commerce dans le cadre du plan de sauvegarde en cours. L’avis favorable du juge ne fait guère de doute, l’audience est prévue pour la seconde moitié de mars et il n’existe pas d’autre solution de reprise. C’est ça, ou la liquidation en juillet.

Dr House Immo

Hausse modérée des loyers en France en 2013

Selon un étude du réseau immobilier Century 21, le prix moyen des loyers au mètre carré en France a légèrement crû en 2013 par rapport à 2012, après deux années de baisse. Le retrait des cadres, professions libérales et commerçants de l’investissement locatif se confirme.

Alors que l’encadrement des loyers , une des mesures-phares du projet de loi logement (Alur) destinée à donner un coup de frein à la flambée des loyers, a été entériné mi-janvier par les députés, une récente étude sur le marché de l’immobilier locatif tricolore montre que le marché tend à se réguler de lui-même. Elle confirme un constat dressé en janvier par le baromètre Lodgis de la location meublée à Paris

D’après l’étude réalisée par Century 21, après deux années de baisse d’affilée, le prix moyen des loyers au mètre carré a progressé de 0,8 % en 2013 par rapport à 2012, passant de 11,95 €/m2 à 12,05 €/m2 (voir tableau ci-dessous). En tenant compte de l’évolution des prix dans la période (+ 0,7 %), la hausse des loyers sur un an s’établit à + 0,1%.

Baisse des loyers à Paris, sauf pour les studios

En revanche, dans la capitale, les loyers ont marqué le pas l’an dernier, mettant fin à une spirale à la hausse observée depuis plusieurs années. Le prix moyen des loyers au mètre carré parisien a ainsi reculé de 0,7 % (de 26,8 €/m2 à 26,6 €/m2), ce qui porte à 1,4 % la baisse nette relative à l’inflation. Seuls les studios continuent à voir leurs loyers progresser (+ 0,9 %, à 695 euros le loyer moyen en 2013) alors que ceux des deux pièces, trois pièces et quatre pièces sont tous orientés à la baisse, respectivement de –1,1 %, –1,8 % et – 2,1 %. Sur dix ans, observe aussi l’étude, ce sont les deux pièces qui ont le plus fortement augmenté, car les plus demandés : + 17,4 % en euros constants. Le loyer moyen d’un T2 était encore de 765 euros en 2003. Il a atteint 1.022 euros en 2013.

Les prix des loyers sont également en retrait dans la région Ile-de-France : – 1,2 %, passant de 16,21 €/m2 en 2012 à 16,12 €/m2 en 2013.

En un an, tous types de biens confondus, les loyers ont augmenté de 0,6 % dans l’Hexagone, soit un recul de 0,1 % en euros constants.

Les propriétaires-bailleurs ont mis la pédale douce sur l’application de l’indice de référence des loyers (IRL). En un an, du troisième trimestre 2012 au 3ème trimestre 2013, l’indice IRL a crû de 0,9 %, et pourtant les loyers se sont tassés. « Le marché s’autorégule, analyse Century 21. Les locations nouvelles présentent des loyers plus modérés tandis que sur les baux en cours, l’application de l’indice IRL n’a pas été effectuée. »

Quant au taux d’effort – rapport entre le loyer et le revenu des locataires – il est en baisse de 0,2 % en 2013 par rapport à 2012, tous biens confondus, pour l’ensemble du territoire.

Retour des plus de 40 ans vers la location

Le profil du locataire-type a sensiblement évolué. Si la majorité des locataires a moins de 30 ans (48,5 % des biens gérés par le réseau Century 21 en 2013), la part des moins de 30 ans sur ce marché est en retrait : – 4,1 % sur douze mois. Car, relève l’enquête, « ils ont tendance à moins quitter le logement qu’ils occupent, soit en tant que locataires, soit en tant qu’hébergés. »

A contrario, les nouveaux locataires de plus de 40 ans sont en nette augmentation, moins enclins à l’accession à la propriété quand ils décident de déménager. La part des 40-50 ans est ainsi en hausse de 5,9 %. Tandis que celle des locataires entre 60 ans et 70 ans continue à croître : + 9,2 % en 2013 par rapport à 2012 après + 9,3 % entre 2011 et 2012. Par ailleurs, pour des raisons pratiques ou de coût, les plus de 60 ans se relogent dans des surfaces de petites tailles. Globalement, les studios, 1 pièce et 2 pièces ont représenté près des deux-tiers des transactions locatives l’an dernier.

Les propriétaires-bailleurs changent

Affinant un constat déjà dressé en début d’année par Century 21 sur le recul des investissements locatifs dans l’ancien , et alors que la rentabilité de l’immobilier locatif se dégrade , l’étude précise le profil des « déserteurs ». Parmi les nouveaux bailleurs, la proportion des cadres supérieurs et des professions libérales est en recul de près de 12 %, celle des commerçants diminue de 5,6 %. Ensemble, les cadres moyens, les cadres supérieurs et les professions libérales détiennent 30,2 % du marché. Cette part est en baisse de 4,8 % par rapport à 2012.

A l’inverse, les employés et les ouvriers voient leur poids progresser de 14 % à 18,5 % des nouveaux bailleurs en 2013. Pour la première fois depuis 2011, leur part parmi les investisseurs sur le marché locatif dépasse celle des cadres moyens (18,2 % du marché). De même, les retraités augmentent parmi les nouveaux propriétaires bailleurs de 4,9 %. Ils pèsent désormais plus d’un quart du marché. « Le papy-boom et l’augmentation de l’espérance de vie, commente l’étude, les poussent à se constituer des revenus fonciers. »

Dr House Immo

La maison de Justin Bieber bientôt en vente

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Située dans la résidence de célébrités ultra-sécurisée de Calabasas, en Californie, la villa de Justin Bieber est sur le point d’être mise en vente. Grande, avec piscine, la propriété est estimée à 8,5 millions d’euros.

Voir la vidéo : http://youtu.be/XB2uVn2Xm2E

PERQUISITIONNÉ, IL DÉCIDE DE DÉMÉNAGER

Le site américain TMZ révèle que la star de 19 ans aurait décidé de déménager après avoir été perquisitionnée le 14 janvier dernier. C’est son voisin qui avait appelé la police après que Justin  ait recouvert sa maison d’œufs, causant 17 000 euros de dommages.

Les forces de l’ordre avaient fait la découverte d’une « smoking room », une pièce entièrement dédiée à la consommation de stupéfiants ainsi que des substances illicites, rapporte, encore une fois, TMZ.

Le site affirme que c’est cette visite de police qui a décidé Justin Bieber à se séparer de sa villa. TMZ indique le chanteur ambitionne de déménager pas trop loin, mais au grand air.

ILS NE VEULENT PLUS DE LUI

Pourtant, plus de 103 000 Américains voudraient qu’il déménage… au Canada. Ils l’ont fait savoir à travers une pétition demandant « l’annulation de la carte vert » du chanteur, qui lui permet de vivre et de travailler aux États-Unis.

La décision revient au président des États-Unis. Barack Obama devra s’exprimer sur la question.

En attendant, une chose est sûre : ce ne sont pas ses voisins qui vont le regretter. En plus de jeter des œufs sur les propriétés, il lui était déjà arrivé de cracher à la figure de l’un de ses voisins, de le menacer de mort et de conduire sa Ferrari à 160 km/h de bon matin dans le quartier…

Dr House Immo

La loi logement dans la dernière ligne droite

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Ce mardi, une commission mixte paritaire va se réunir pour tenter d’adopter un texte définitif pour la loi Alur qui fixe notamment le principe de l’encadrement des loyers et la limitation des honoraires des agents immobiliers facturés aux locataires.

Sept députés et sept sénateurs ont rendez-vous ce mardi 11 février à 16h30 à l’Assemblée nationale. Parmi eux les socialises Daniel Goldberg et Audrey Linkenheld ou l’ex-ministre UMP du Logement, Benoît Apparu. Leur mission: siéger au sein d’une commission mixte paritaire pour adopter le texte définitif de la loi Alur présentée par la ministre du Logement, Cécile Duflot.

En effet, la loi a bien été votée en deuxième lecture par l’Assemblée nationale et le Sénat… mais pas dans la même version. Cette réunion est cruciale car le sort de ce texte peut se jouer à ce moment-là: si les parlementaires tombent d’accord au bout de quelques heures de discussion, ce texte pourra être promulgué avant les élections municipales qui se dérouleront fin mars. En revanche, si ce n’est pas le cas, il y aura une nouvelle lecture de ce texte dans les assemblées. Avec les deux échéances électorales (municipales en mars puis européennes en juin) l’adoption sera retardée de plusieurs mois au moins. Et personne ne sait quel serait le sort de cette loi en cas de remaniement ministériel.

Transfert de compétences

L’élément sur lequel les parlementaires doivent harmoniser les points de vue entre députés et sénateurs cet après-midi? Le PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal). Les députés sont d’accord avec Cécile Duflot: les permis de construirene doivent plus être délivrés par les maires mais à un échelon plus large au niveau de l’agglomération qui regroupe plusieurs villes. Cela évitera que certains programmes immobiliers ne soient bloqués par des maires effrayés de mécontenter leurs électeurs qui redoutent les nuisances liées aux travaux. En revanche, les sénateurs ne veulent pas entendre parler de ce transfert de compétences. Une problématique qui concerne assez peu le grand public mais déterminante pour l’adoption définitive de cette loi Alur qui n’est pas anodine.

En effet, ce texte va modifier en profondeur les rapports des propriétaires et des locataires. D’abord, il introduira le principe de l’encadrement des loyers. Dans 28 agglomérations où il est difficile de louer un logement (Paris, Lyon, Annecy…), un observatoire des loyers permettra de fixer un loyer médian par type de bien (2-pièces, 4-pièces…) et quartier. À partir de ces données, le préfet fixera un loyer de référence que le propriétaire devra respecter. Ce dernier pourra louer son bien 20% plus cher uniquement si son appartement ou sa maison présente des caractéristiques exceptionnelles (balcon, grande hauteur sous plafond…).

De plus, une GUL (Garantie universelle des loyers) sera mise en place en 2016. Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire aura droit de toucher pendant 18 mois maximum une indemnité qui ne pourra pas dépasser chaque mois le montant du loyer de référence dans le quartier. Ces sommes seront payées par l’État. Toutefois, s’il ne veut pas de la GUL, le propriétaire pourra demander une caution à son locataire comme c’est le cas aujourd’hui.

Les syndics vont devoir modifier leurs pratiques

Autre évolution: les honoraires payés aux agents immobiliers par les locataires quand ils dénichent un appartement ou une maison. Jusqu’ici, les locataires versaient l’équivalent d’un mois de loyer. Dans la loi, ces honoraires seront moins importants, probablement divisés par deux en région parisienne et abaissés de 20 à 30% dans les grandes villes. Quatre prestations seulement (rédaction du bail, état des lieux, visites, montage du dossier) pourront être facturées aux locataires.

Enfin, les syndics vont devoir modifier leurs pratiques. Aujourd’hui, ils ont tendance à avoir un seul compte pour gérer la multitude de copropriétés qu’ils ont en charge. Une facilité qui diminue le travail administratif et leur permet de mieux négocier les tarifs avec leurs banques. Mais cette pratique a débouché sur quelques scandales retentissants et rendait moins lisible la situation financière de chaque copropriété. Une fois que la loi sera adoptée, le principe du compte uniquene sera plus qu’une exception. Il sera autorisé pour les petites copropriétés de moins de quinze lots. Pour toutes les autres plus grosses, les syndics seront obligés d’avoir un compte spécifique par copropriété.

Dr House Immo