Archives mensuelles : mars 2014

Immobilier de bureaux : la grande illusion

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La franchise, une vertu ? Pas sur le marché des bureaux. Cette pratique qui consiste à offrir des mois gratuits ou des avantages aux entreprises locataires maintient artificiellement haut un marché pourtant en berne.

Comme au souk de Marrakech… Il suffit de poser les yeux sur un immeuble pour que son loyer baisse. D’y entrer, pour que l’agent immobilier, tout sourire, dégaine promptement sa palette de cadeaux divers et variés, sobrement baptisés « mesures d’accompagnement », censés faciliter l’accord entre une entreprise qui cherche des mètres carrés et un propriétaire pressé de les louer.

Pas besoin de marchander en ce moment sur le marché des bureaux, les bailleurs sont si contents de trouver un locataire ou de garder le leur qu’ils sont prêts à lâcher, beaucoup. Et les mesures s’additionnent : la mise à disposition anticipée des locaux, (comptabilisée nulle part), un loyer progressif, la facture des travaux d’aménagement, celle du déménagement, une promesse de nouveaux cadeaux au bout de trois ans… Un utilisateur prêt à signer pour six voire neuf ans peut gagner, en plus, de douze à vingt-quatre mois de franchise, durant lesquels il ne paiera que ses charges. Calculé sur toute la durée du bail, le montant que touchera le propriétaire passe ainsi d’unevaleur faciale (affichée) à une valeur économique (réellement payée, après ristourne). Et la différence peut atteindre de 20 à 25 %. Jusqu’à 35 % fin 2013. « Les variations sont infinies, explique Stéphane Guyot-Sionnest, coprésident avec Emmanuel Schreder de la société de conseil Catella. Dans ces contrats signés sous seing privé, il est possible de tout aménager. Cette pratique est née avec les baux commerciaux et le décret de 1953 qui les encadre. Sur le long terme, ça marche. »

Pourquoi s’inquiéter alors de ces discussions de marchand de tapis, classiques sur n’importe quel marché et oscillant avec l’offre et la demande ? Parce que le prix auquel se louent les immeubles, finalement fixé entre les deux parties, n’est connu que d’elles seules et ne correspond en rien à la valeur communiquée au marché. Lors des grand-messes réunissant les acteurs du secteur et les analystes financiers, les principales sociétés de conseil comme BNP Paribas Real Estate, DTZ, CBRE et JLL fournissent des chiffres faux. Ce sont pourtant ceux-là qui alimentent la base de données d’Immostat, référence nationale et internationale de la santé du marché tertiaire français. Lequel s’est montré étonnamment résistant depuis 2008, debout au milieu de ses voisins qui perdaient pied et dévissaient. La courbe des loyers est quasiment plate, alors que, au début des années 1990, ils avaient baissé de 50 % en cinq ans. Rien d’étonnant : depuis le début de la crise financière, les écarts entre loyers « faciaux » et « éco » n’ont cessé de se creuser. Et toute la place le sait.

Dupes ou complices ?

« Les acteurs de l’immobilier d’entreprise ont pris l’habitude de raisonner sur des valeurs de placement et non plus de rendement. Aujourd’hui, les investisseurs se battent pour des immeubles dont les revenus sont pourtant en baisse, explique Alain Béchade, ancien broker aujourd’hui professeur au CNAM. En maintenant des valeurs faciales hautes, ils espèrent préserver la valeur de leurs actifs afin de mieux les revendre ou cultivent l’espoir que les loyers remontent un jour. » A qui profite ce qu’il critique comme de « petits arrangements entre amis » ? A tous. Au promoteur d’abord, qui a construit l’immeuble et cherche à le revendre au plus vite et le plus cher possible. Il a tout intérêt, tout en déroulant le tapis rouge à son locataire, à afficher un loyer élevé : combiné à la durée du bail, il détermine la valeur de l’immeuble. Si un bailleur, ensuite, concède d’importants avantages, c’est que cette perte pèse moins lourd dans son portefeuille qu’un immeuble vacant. Continuer d’afficher un loyer haut lui permet de ne pas dégrader ses comptes. La valeur « faciale » sert aussi aux propriétaires lors du renouvellement du bail : c’est sur cette base que reprennent les négociations, une fois les compteurs à zéro. Les locataires profitent enfin d’un cycle de bonnes affaires et ne s’en plaignent pas. « Il faut fouiner pour trouver des références exactes, savoir jusqu’où on peut pousser, c’est à cela que servent les réseaux et l’expérience, c’est un métier à plein temps », affirme Jean-Marc Castaignon, le directeur de l’immobilier de la Société Générale. « A chacun sa stratégie immobilière. Lorsqu’elles cherchent à louer des surfaces, les entreprises seraient bien avisées d’étudier de près le patrimoine des bailleurs. Celui qui a plusieurs immeubles vides sur les bras sera sans doute plus généreux, rien de plus normal », explique un ancien broker dont le métier consistait justement à rechercher ces opportunités. La période est très favorable à ces utilisateurs en quête de mètres carrés bon marché : la construction n’ayant pas faibli, malgré la crise, une bonne vingtaine de grands immeubles neufs livrés depuis plusieurs années n’ont jamais trouvé preneur. A Montreuil, à Bagnolet, à Asnières, à Ivry-sur-Seine, au Bourget, mais aussi à Issy-les-Moulineaux, à Boulogne et à la Défense. Près de 40 % de l’offre neuve – disponible immédiatement sur le marché francilien – serait donc vacante depuis au moins deux ans, parfois quatre. Sans compter les immeubles livrés en 2012 et 2013, y compris de très grandes tours.

« Est-il sain qu’un marché soit en solde toute l’année ? », s’interroge Alain Béchade. La réponse est toujours la même : le loyer facial est celui que l’on souhaite atteindre après la période de franchise. Sur lequel est calculé par capitalisation le prix de revente d’un immeuble. « C’est de la théorie. Comment imaginer qu’un investisseur qui va débourser des dizaines voire des centaines de millions d’euros ne prenne pas en compte toutes les données. Ce qui a été payé par le locataire, ce qu’il lui reste à acquitter pour une période certaine. C’est sur la globalité du contrat en cours que l’on calcule la rentabilité de l’actif. Nous retraitons tous les chiffres en fonction des recettes réelles », explique Dominique Dudan, présidente d’Union Investment Real Estate France, qui gère des fonds ouverts allemands. Avis confirmé par un banquier, lui aussi allemand : « Ces pratiques ne trompent personne, mais ralentissent les transactions. Ce n’est pas le signe d’un marché qui fonctionne très bien », analyse-t-il.

Alors que tout le monde s’en accommode « parce qu’on a toujours connu cela », le système, qui perdure et s’accentue, contient-il, en germe, des risques de dégâts plus profonds ? Gonfle-t-il une bulle ? Quelle est, par exemple, la vraie valeur des actifs possédés par les foncières propriétaires et sur laquelle sont définis leur cours de Bourse et leurs capacités d’endettement ? Le savent-elles seulement ? Leur patrimoine est expertisé deux fois par an, mais sur quelles références et selon quelles méthodes ? Un analyste raconte que les directions financière, comptable et de la gestion locative d’une même foncière ne sont parfois pas d’accord entre elles. L’une comptabilisant unchiffre d’affaires nul, du fait de la franchise, l’autre un loyer économique de 350 euros, la troisième une valeur faciale de 480 euros. « A force d’oublier que l’on loue et vend des immeubles et de raisonner à partir de tableaux de chiffres, on en vient à des résultats absurdes, qui ne choquent pourtant personne, tout auréolés qu’ils sont de leur expertise financière », commente une très bonne connaisseuse du marché. De même, quelle est la vraie valeur des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) souscrites par des particuliers dont les immeubles tournent et qui sont forcément reloués à la baisse ? Les épargnants ne le sauront qu’au moment de la revente.

Qui gagne perd

Paradoxalement, les perdants de l’histoire pourraient être les utilisateurs, pourtant persuadés de faire de bonnes affaires. Le calcul de trésorerie est avantageux à court terme. « Mais les habitudes se prennent vite et quand il faut à nouveau payer, la situation se complique. Surtout si, entre-temps, celui qui avait signé le bail est parti », observe un bailleur. « La flexibilité et la capacité d’évolution sont essentielles pour les entreprises aujourd’hui, pense Bertrand Julien-Laferrière le président de la Société Foncière Lyonnaise (SFL). Laquelle peut dire aujourd’hui ce qu’elle fera ou de quels locaux elle aura besoin dans six ans ou plus ? C’est pourtant sur ces durées qu’elles s’engagent en général. » Ainsi, l’immeuble Capital 8, dans le 8e arrondissement de Paris, appartenant à Unibail, serait au tiers vide, bien que loué depuis 2007 par GDF Suez, dont la direction générale, après avoir signé un bail, a finalement décidé peu après la fusion de rejoindre ses troupes à la Défense. « Il serait beaucoup plus avantageux pour les utilisateurs de payer, pour cette flexibilité, le prix, même élevé, de la liberté et de pouvoir quitter les lieux lorsque cela est stratégique pour leur développement. On a un peu oublié que l’immeuble, avant d’être un simple poste de coûts, est surtout un outil de travail pour les entreprises », poursuit le patron de SFL.

Entre l’affichage et la réalité, les distorsions sont telles qu’elles inquiètent. « Si la place ne fait rien, quelqu’un devra le faire à sa place », pense Alain Béchade. Même s’il n’a pas pour l’instant de conséquences, le signal est mauvais pour les investisseurs étrangers, qui continuent pourtant à s’intéresser au marché via des « asset managers », ces intermédiaires français très au fait des pratiques. Ceux qui s’aventurent en direct ne comprennent pas tout, tout de suite, mais ne se feront pas berner deux fois. « Le fisc pourrait s’intéresser à ces mesures et les considérer comme des avantages en nature, taxables », pense un avocat spécialiste de l’immobilier. Comment se sortir de ce mensonge collectif ? Personne ne bougera si tous ne bougent pas ensemble et il faudra sans doute un événement extérieur pour que le marché réagisse. Une loi pourrait servir d’électrochoc. Même si l’immobilier tertiaire semble avoir, pour l’instant, échappé à la réforme des baux commerciaux, la loi Pinel navigue entre les deux chambres et n’est pas encore votée.

Un studio d’1,56 m2: le propriétaire condamné

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La justice a condamné la propriétaire d’un minuscule appartement de 1,56 m2 et l’agence immobilière qui le gérait à payer 10.000 euros au locataire qui les avait assignés en justice. Le tribunal d’instance du 11e arrondissement de Paris a condamné la propriétaire et l’Immobilière Ribéroux à payer solidairement 10.000 euros au locataire en « réparation du préjudice de jouissance » et 1.000 euros en « réparation du préjudice moral ».

Ni douche, ni WC mais un simple lavabo: le locataire a vécu quinze ans dans cette pièce d’environ 4 mètres carrés très mansardée, dont seulement 1,56 m2 est comptabilisé selon la loi Carrez. Il s’acquittait d’un peu plus de 300 euros de loyer mensuel.  Son avocate Aurélie Geoffroy, déplorant « une nouvelle affaire de mal-logement qui présente un triste record », demandait le remboursement de cinq ans de loyer, soit environ 19.000 euros, et 5.000 euros à titre de préjudice moral.

En 1995, alors intérimaire, son client avait trouvé ce logement par l’intermédiaire d’une agence immobilière. La gestion de l’appartement avait ensuite été confiée à d’autres agences, dont la dernière, l’Immobilière Riberoux. Lors de l’audience en octobre 2013, Me Olivier Douek, l’avocat de la propriétaire, avait rejeté la responsabilité sur l’agence immobilière, expliquant que sa cliente « reconnaît son erreur mais indique aussi qu’elle a fait appel à un professionnel de l’immobilier qui doit assumer sa responsabilité ».

L’Immobilière Riberoux, qui gérait ce bien, « devait s’assurer que les conditions de location sont régulières » et pas seulement « se contenter d’encaisser les loyers », avait fait valoir l’avocat. L’avocate de l’agence Riberoux, Me Céline Lavernaux, avait avancé qu' »on ne peut reprocher aucune faute » à l’agence car elle n’était pas informée de la taille de l’appartement. Selon le décret du 30 janvier 2002, un logement décent doit disposer d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 mètres cubes au minimum.

2/3 des transactions immobilières sont réalisées par des agences

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En majorité, les Français utilisent à la fois les services d’agences immobilières et de mise en relation de particulier à particulier pour acheter ou vendre un bien immobilier, selon une étude Ifop réalisée conjointement pour le courtier MeilleursAgents.com et l’Université Paris-Dauphine.

 Pour vendre ou acheter un logement, les français utilisent à la fois les services d’agences immobilières et  les outils de mise en relation de particulier à particulier. Au final, 68 % des transactions sont réalisées par l’entremise d’une agence immobilière, selon une étude Ifop réalisée pour le courtier MeilleursAgents.com et l’Université Paris-Dauphine.

Les services de mise en relation entre particuliers sont à l’origine de 19 % des transactions, les autres canaux (notaires, famille, amis, etc…) se partageant les 13 % restant.

L’étude souligne également la performance du mandat exclusif face aux multiples mises en vente dans différentes agences. 77 % des vendeurs avec mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de  trois mois, contre 55 % pour les signataires d’un mandat simple.

Vu de Chine : « Un château français pour 3 millions ? Ah ah ah ! »

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La scène se déroule en 2011 à Pékin, lors d’un Salon de l’immobilier de luxe. Soudain, des éclats de rire retentissent dans la salle. En voyant le prix d’un château à 3 millions d’euros, des Chinois « sont morts de rire, parce que, pour eux, c’est très peu cher par rapport à la qualité de la bâtisse et à l’immense terrain qui l’entoure », raconte Stéphane Bertoux, un Français qui participait au salon.

L’anecdote est racontée par Camille-Yihua Chen dans un livre – « Investissements chinois en France : mythes et réalités » – qui sort à la veille de l’arrivée en France du président chinois Xi Jinping pour une visite largement dominée par les enjeux économiques.

Camille-Yihua Chen est directrice de la rédaction de Patrimoine & Marchés, un magazine destiné aux investisseurs, et elle a donc tendance à peindre la vie des affaires en rose. Néanmoins, elle décrit un phénomène passé encore inaperçu aux yeux de nombreux Français, même si l’entrée spectaculaire duchinois Dongfeng au capital de PSA – opération qui sera formellement signée lors de la visite de Xi Jinping – montre que les Chinois arrivent en France.

La France, première destination en Europe

Et dans la sinistrose ambiante, personne n’a noté cette donnée qui figure dès la première page du livre : la France est devenue en 2012 la première destination en Europe des investissements chinois créateurs d’emplois. Devant la Grande-Bretagne et l’Allemagne.

Inattendu quand on pense au contraste entre les systèmes sociaux, aux 35 heures et à la fiscalité qui serait devenue un repoussoir pour les Français eux-mêmes !

Selon Camille-Yihua Chen, sur la totalité des projets chinois dirigés vers l’Europe, 21% sont allés vers la France, contre 16% vers le Royaume-Uni, et 7% vers l’Allemagne. Il y a encore trois ans, l’Hexagone n’était que troisième, derrière l’Allemagne et le Royaume-Uni.

Certes, les chiffres sont encore modestes – environ 5 milliards d’euros –, et les investissements français en Chine sont encore trois à quatre fois plus importants que l’inverse ; mais la tendance est là, et toutes les études montrent que les entreprises chinoises, qui regorgent de capitaux, vont devenir l’un des grands investisseurs mondiaux dans les prochaines années, encouragées en cela par leur pouvoir politique.

Dans son livre, Camille-Yihua Chen donne quelques exemples, au-delà des secteurs prévisibles comme l’immobilier de luxe, ou déjà pas mal connus comme les vignobles du Bordelais que s’arrachent les nouveaux riches chinois, ou du tourisme chinois en France qui explose littéralement.

Le lait français rassurant

Le plus intéressant est peut-être le secteur du lait, dont on ne parle qu’en terme de crise et de dépression, et dans lequel débarquent des capitaux chinois.

L’explication est simple : les scandales sanitaires à répétition, en particulier dans le lait, ont ébranlé la confiance des consommateurs chinois dans la production nationale et le recours à des cautions étrangères est devenu garantie de qualité.

Le premier investisseur chinois dans le lait français est le groupe Synutra, qui a signé en décembre 2012 un accord avec Sodial, première coopérative laitière française, pour créer une usine de séchage de lait à Carhaix, en Bretagne. Il était suivi en juillet 2013 du groupe chinois Biostime qui créait une unité de production de poudre de lait infantile à Isigny-sur-Mer, en Normandie.

Camille-Yihua Chen commente :

« Deux fabricants chinois, un seul objectif : produire du lait en poudre en France, puis l’expédier vers la Chine. Une première dans les annales de l’industrie laitière tricolore : avant Synutra et Biostime, en effet, aucun autre groupe étranger n’avait entrepris semblable démarche, contrairement à ce qui s’est passé dans le secteur viticole où un nombre incalculable d’acheteurs venus d’ailleurs ont précédé les Chinois.Curieusement, alors que les achats de vignobles et de châteaux par des Chinois ont déchaîné les passions, la venue de groupes laitiers chinois n’a guère embrasé l’opinion… »

Plus cher en Chine qu’en France

Les consommateurs chinois de la nouvelle classe moyenne sont prêts à payer plus cher le lait importé que la production nationale, persuadés que cette dernière est suspecte.Et en plus, la différence de prix n’est pas si évidente :

« Aussi surprenant que cela puisse paraître, aujourd’hui, produire du lait coûte plus cher en Chine qu’en France. “Là-bas, le développement de la production laitière au cours des dix dernières années a renchéri les coûts de production liés à l’alimentation animale (qui compte pour environ trois-quarts, contre un tiers en France).Car pour nourrir ses vaches, la Chine a besoin d’importer quantité de maïs et de tourteaux de soja, ce qui n’est pas tout à fait le cas de la France qui bénéficie, en général, de l’autonomie alimentaire”, explique Benoît Rouyer du Centre national interprofessionnel de l’économie laitière. »

Certes, ces investissements posent de nombreuses questions, qu’il s’agisse du prix payé aux producteurs, ou de la pérennité à long terme de cette production. Mais ils sont symboliques de la motivation des investisseurs chinois, qui cherchent en France la caution de qualité qu’ils ne peuvent assurer chez eux.

« Quand la France s’éveillera… »

L’équation est plus complexe dans le secteur industriel, mais Camille-Yihua Chen relève que de 2004 à 2013, au moins douze sociétés de Chine continentale (hors Hong Kong, donc) ont investi pour produire en France. Un décompte antérieur à l’investissement de 800 millions d’euros que va faire Dongfeng dans PSA, la plus spectaculaire prise de participation chinoise dans une entreprise française.Tous ces investissements ne sont pas des succès. Lorsque le chinois TCL arepris la branche téléviseurs du français Thomson, l’échec a été patent. Idem avec la reprise de la coopérative de production de tomates Le Cabanon par le chinois Chalkis, qui est à la peine, etc.Certes, le choc culturel est souvent rude entre la régulation française, les « acquis sociaux » et les traditions syndicales d’un côté, et le côté Far West de la culture d’entreprise chinoise actuelle. Mais l’histoire récente montre que les patrons-voyous ne sont pas le monopole d’une seule nationalité !Alors, faut-il se réjouir de l’arrivée des investisseurs chinois en France ? Il y a assurément un apprentissage à faire entre des entreprises chinoises encore peu familières des autres cultures, et une France frileuse. Apprentissage difficile, en particulier, pour des patrons chinois qui n’ont pas l’habitude, chez eux, de négocier avec leurs salariés (comme le rappelait sur Rue89 le syndicaliste chinois indépendant Han Dongfang) ou d’avoir une administration vigilante sur le dos.Le chemin est encore long avant que les entreprises chinoises, étatiques ou privées, ne soient considérées comme des investisseurs comme les autres. Mais la France peut-elle se priver de cet acteur majeur de l’économie mondiale pour son propre redressement ? Assurément pas, à condition de bien en négocier les modalités.Optimiste, peut-être un peu trop, Camille-Yihua Chen conclut son étude par une référence à la phrase attribuée à Napoléon et reprise par Alain Peyrefitte :« Quand la France s’éveillera, la Chine cessera de l’effrayer. »

Immobilier : 5 raisons d’acheter maintenant

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Inquiétude sur l’économie, législation incertaine… les acquéreurs sont encore en quête de confiance. Mais le niveau bas des taux d’intérêt et les baisses de prix offrent de vraies opportunités.

A la veille des élections municipales des 23 et 30 mars, la plupart des candidats gardent un œil inquiet sur l’évolution du marché immobilier. Le logement est en effet un sujet sensible lors des scrutins locaux. Or le secteur est loin d’être au meilleur de sa forme. « La clé, c’est la confiance, et elle n’est pas encore revenue », explique Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l’Immobilier (Fnaim).

Partout les acheteurs réfléchissent, prennent leur temps, négocient. En face, les propriétaires s’accrochent à leurs prix. Les écarts se creusent dans une France à trois vitesses, entre les grandes métropoles, dynamiques ; la périphérie urbaine et les villes moyennes, plus mitigées ; et la campagne, sinistrée. Pourtant, tout laisse à penser que, bon gré mal gré, c’est bien le moment d’acheter. La période est propice aux acquéreurs.

1 L’offre de biens anciens à vendre augmente

De nombreux biens sont sur le marché et, surtout lorsqu’ils ont des « défauts », il y a des affaires à faire. Les écarts de prix sont de plus en plus importants selon la qulité du bien, et les acquéreurs ne surpaient plus leurs biens.

2 Les vendeurs sont prêts à négocier

Les propriétaires sont plus enclins à négocier au vu de l’allongement des délais de vente, 90 jours en moyenne en France. « C’est particulièrement net sur le marché des résidences secondaires, où nombreux sont les biens de qualité dont le prix a fortement baissé », souligne Laurent Demeure, le président du réseau Coldwell Banker.

3 Les prix du neuf se stabilisent

Les promoteurs ont recentré leur offre sur des programmes à prix abordable. Avec l’aide du prêt à taux zéro, on peut, par exemple, trouver des logements neufs à partir de 3.600 €/m2 à Nice. Les programmes sont développés dans les zones « ANRU » permettent de bénéficier de la TVA à taux réduit.

4 Le dispositif fiscal Duflot pérennisé

L’horizon s’éclaircit aussi pour les investisseurs : « Le dispositif de défiscalisation Duflot, enfin lisible depuis l’annonce du gel des plafonds de loyer jusqu’en 2016, monte en puissance », explique François Bertière, le président de Bouygues Immobilier.

5 Des taux exceptionnels

Les taux des crédits immobiliers proposés par les banques restent à un niveau extrêmement bas. Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, la moyenne s’est stabilisée en février, au même niveau qu’en janvier, à 3,04 %, toutes durées d’emprunt confondues. Selon le courtier en crédit Cafpi, les

emprunteurs pouvaient, fin février, en moyenne sur toute la France, obtenir des taux fixes hors assurance à 3,18 % pour un prêt immobilier sur 15 ans, 3,51 % sur 20 ans et 3,91 % sur 25 ans.

Les meilleurs profils peuvent même espérer des taux inférieurs de 0,3 point en moyenne. Et, selon les régions, les banques se montrent parfois encore plus accommodantes. Si l’on ajoute à cela que, même s’ils n’augmentent que très faiblement et moins vite que l’inflation, les loyers restent élevés, il est clair qu’il existe aujourd’hui plus d’une bonne raison d’avoir envie de devenir propriétaire.

Immobilier : les frais d’agence seront payés au m2

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Les honoraires des agents immobiliers seront calculés en fonction de la surface et plus élevés à Paris et dans les grandes agglomérations que dans le reste de la France.

Le projet est envisagé par le gouvernement depuis une quinzaine de jours. Comme l’indiquait Europe 1 ce matin, les honoraires facturés aux locataires par les agents immobiliers ne seraient plus forfaitisés mais payés au m2. Donc plus l’appartement ou la maison sera grand, plus les frais d’agence seront importants. Cette réforme devrait intervenir dans quelques mois. Elle sera inscrite dans un décret d’application de la loi Alur qui devrait sortir en juin. Avec une application en septembre.

Devant la Conseil constitutionnel

Ce nouveau mode de calcul ne remet pas en cause l’objectif fixé par la ministre du Logement, Cécile Duflot: diviser par deux en moyenne les frais d’agence payés par les locataires qui, jusqu’ici, représentaient l’équivalent d’un mois de loyer. Selon nos informations, le gouvernement veut faire varier les frais d’agence suivant les régions. À Paris et dans quelques communes de la banlieue ouest, les frais d’agence pourraient être facturés 12 euros le m2. Dans les grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Lille…), ils s’élèveraient à 10 € le m2. Dans le reste de la France à 8 €. Ces honoraires rémunéreront quatre prestations: état des lieux, rédaction du bail, montage du dossier, visites.

La Fnaim qui estime insuffisants ces niveaux de prestation va batailler ces prochaines semaines pour augmenter ces honoraires. Cette évolution est l’un des multiples aspects de la loi Alur adoptée définitivement en février après avoir fait l’objet de plusieurs mois d’examen à l’Assemblée nationale et au Sénat. Ce texte fait actuellement l’objet d’un recours devant la Conseil constitutionnel qui devrait rendre sa réponse en fin de semaine.

Les agents immobiliers en quête de sens (économique)

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Les agents immobiliers se doivent de justifier le service rendu aux acquéreurs, qui s’acquittent des commissions lors des transactions.

Certes, il n’existe pas de méthode scientifiquement fiable pour déterminer l’état actuel de la répartition du marché de la négociation de logements anciens en France.
Mais on s’accorde tout de même à dire du côté du Conseil supérieur du Notariat que les professionnels de l’immobilier sont à l’origine de 60% des transactions ; et que les particuliers s’arrangent entre eux dans 35% des cas. Ces derniers s’appuient principalement sur LeBonCoin, dont les annonces immobilières sont consultées par 8 millions de visiteurs uniques par mois, et sur la plateforme De Particulier à Particulier (2 millions).

La profession d’agent immobilier se métamorphose

S’il semble que la proportion de particuliers ne passant pas par un professionnel évolue peu ces dernières années, force est de constater qu’avec la crise immobilière et le net, la profession de l’agent immobilier se métamorphose. Ainsi, certain défis ne sauraient être occultés par les professionnels du secteur, sous peine de perdre véritablement des parts de marché ; de surcroît à l’heure où le particulier passe dans 90% des cas par une prise de contact sur internet.
« Le principal concurrent de l’agent immobilier devient le particulier lui-même« , estime Jeremy Teper, président de Wiire, un outil immobilier inter-agences.

Remise en question perpétuelle

Sur un marché de l’immobilier ancien qui a perdu plus de 100.000 transactions annuelles en 3 ans, il y a en effet matière à se remettre en cause. D’aucuns s’accordent à dire que les professionnels doivent améliorer le service fourni à l’acquéreur, dont les exigences sont de plus en plus importantes à cause de la crise économique. Il est reproché aux agents immobiliers d’être davantage concernés par l’obtention du mandat de vente.

Résultat, « les acquéreurs potentiels qui écument les agences pendant plusieurs mois, qui font plusieurs dizaines de visites avant de trouver un bien qui leur correspond, et qui ne bénéficient finalement pas du service d’un professionnel de l’immobilier, finissent par se demander pour quel service ils doivent rémunérer l’agent immobilier. Car ils ont l’impression d’avoir trouver le bien qui leur correspond eux-mêmes« , avance Jeremy Teper.

Le risque est grand dans ce type de situation que l’acheteur ne préfère in fine se passer d’un professionnel pour effectuer sa transaction.

Le vendeur a tendance à survaloriser son bien

Lorsqu’il se passe de professionnel, le vendeur a pour sa part l’impression d’être plus compétitif sur le marché, puisque son acheteur n’aura pas à s’acquitter des commissions d’agences. Mais au final rien ne garantit que la transaction soit plus avantageuse. Car seul, le vendeur a aussi tendance à survaloriser son bien afin d’opérer la meilleure culbute financière possible.
« Ce n’est pas souvent dit, mais passer par un professionnel permet le plus souvent d’absorber les frais d’agences. En effet, la négociation avec un intermédiaire aboutit à un prix plus proche de la valeur réelle du bien immobilier », indique Jeremy Teper.

L’inter-cabinet comme solution idoine ?

Pour créer un vrai service à destination de l’acquéreur, le travail en inter-cabinets ou inter-agences est une solution souvent citée par les professionnels de l’immobilier qui se projettent vers l’avenir. En mettant en commun leurs bases de données de biens à vendre, les agences s’offrent en effet davantage de chances de satisfaire les potentiels acquéreurs qui les sollicitent.

Mais cette culture inter-cabinets est pour l’instant peu ancrée dans les mentalités des agences françaises, qui se voient parfois comme des adversaires. Il y a aussi le fait que pour une vente réalisée en inter-agences, les commissions sont partagées entre les deux professionnels qui interviennent dans la transaction.

Reste qu’en cette période de crise où 10% des agences ont fermé en 2012 et en 2013, selon la Fédération nationale de l’immobilier, les agences immobilières ont plus que jamais intérêt à se serrer les coudes et à développer un état d’esprit de cohésion.