Archives mensuelles : août 2014

Crise du logement: «Il faut débloquer des terrains publics»

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INTERVIEW – Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment, livre quelques pistes pour venir à bout de la crise du logement en France.

Que préconisez-vous pour relancer le logement?

Il manque près d’un million de logements en France, en raison d’une pénurie de l’offre. Ce n’est pas un excès de réglementation qui fera repartir le marché. La solution est simple: il faut débloquer des terrains. La mobilisation du foncier public a trop traîné. On peut compter sur les doigts d’une main les dossiers qui ont abouti. L’État doit prendre le taureau par les cornes et tordre le bras aux récalcitrants. Côté privé, il faut inverser la fiscalité pour inciter les propriétaires de terrains constructibles à les céder rapidement.

Faut-il aider davantage les ménages à financer leurs acquisitions?

Sur le volet de l’investissement locatif – un marché aujourd’hui complètement bloqué -, nous voulons élargir le dispositif de défiscalisation Duflot pour permettre à un propriétaire de louer son appartement à ses parents ou à ses enfants.

Pour les primo-accédants, il faut s’attaquer sérieusement à la question de l’apport. Avec le prêt à taux zéro, nous disposons d’un bon outil. Mais il faut différer encore son remboursement. Si le remboursement du prêt à taux zéro intervient non pas au bout de cinq ans mais de douze à quinze ans, les banquiers considéreront ce prêt comme un véritable apport et non pas comme un simple crédit à taux bonifié.

Quelle est l’urgence de la situation pour votre profession?

Depuis 2008, l’activité dans la construction a baissé de 18 %. Les entreprises ont fait leur possible pour protéger leurs salariés. Les effectifs n’ont fléchi que de 6 %. Mais si le rebond promis tarde encore, nous serons obligés d’ajuster la main-d’œuvre. Un million cent cinquante mille emplois sont en jeu dans le bâtiment.

La tension monte dans l’immobilier et le logement

(Source)

Le président de la République a confirmé des dispositifs de relance. Mais l’inefficacité des mesures déjà prises est pointée du doigt.

La rentrée s’annonce chargée sur le front de la construction et du logement. « J’ai demandé au Premier ministre de présenter un plan de relance. Il touchera à la fiscalité, aux procédures et aux financements », a indiqué hier le président de la République dans une interview au « Monde », confirmant ce qu’avait indiqué Manuel Valls en juin. Ces mesures n’ont pas intérêt à décevoir : le BTP est sinistré et le logement en crise. Dans la zone la plus en pénurie, l’Ile-de-France, la situation de la construction neuve s’aggrave. « Personne n’en parle, mais quand on fait le bilan des contrats­ de développement territoriaux signés avec les élus locaux pour réaliser le Grand Paris, on s’aperçoit que le nombre de logements programmés autour des gares du Grand Paris est inférieur de 15 % à 25 % à celui prévu par le schéma directeur définissant les 70.000 logements à construire, et on voit que la part des bureaux a été augmentée d’autant ! », accuse la sénatrice (PS) de Paris et ancienne ministre du Logement Marie-Noëlle Lienemann.

Un effet de pénurie

Le schéma directeur du Grand Paris est plus large que les contrats de développement territoriaux (CDT) locaux, qui ne concernent que les alentours des futures gares – seulement une partie des 70.000 logements. La comparaison des deux est donc complexe. Mais une vérité n’en émerge pas moins : le Grand Paris est en train de jouer les vases commu­nicants entre logements et bureaux au détriment des premiers, ce qui poussera encore à la hausse le prix de l’immobilier à moyen terme par un effet de pénurie dans les endroits les mieux connectés­ de la région. « J’ai prévenu la ministre du Logement Sylvia Pinel que je poserai une question écrite au gouvernement sur le sujet à la rentrée », conclut Marie-Noëlle Lienemann.

L’exaspération monte. On sait de longue date que la majorité des élus locaux rechignent à construire tant c’est impopulaire. Mais sur l’affaire du Grand Paris, le gouvernement est tout aussi coupable qu’eux, les CDT étant signés par les préfets.

La même exaspération grandit sur la mise à disposition du foncier de l’Etat. C’est un fiasco, les ministères font de la rétention plutôt que de céder leurs terrains au rabais pour construire. « J’ai alerté sur le problème mais ça n’a pas eu l’air de déranger les préfets d’Ile-de-France  !, tempête, exaspéré, le député (PS) de la Meuse et président du mouvement HLM Jean-Louis Dumont. Que font le préfet de région et le gouvernement ? Avant même des mesures de relance, si on mettait en œuvre les outils dont on dispose déjà, la situation s’améliorerait nettement ! » Quant à empêcher les maires de freiner des quatre fers, « lors de l’examen du projet de loi Alur sur le logement l’an dernier, nous soutenions le transfert à l’échelon intercommunal des plans locaux d’urbanisme, il avait été voté par l’Assemblée nationale et la ministre a préféré y renoncer pour ménager le Sénat ! », regrette amèrement Michel Piron, député Union des démocrates et indépendants et l’un des grands experts de l’urbanisme à l’Assemblée.

Regrets et reproches s’accumulent à l’encontre du gouvernement. Son bord politique tient les rênes du mouvement HLM et se trouve en position critique. Car le logement social ne joue plus son rôle d’amortisseur de crise en construisant. Quand le privé cale, il cale aussi. Il a prévenu qu’il n’atteindra pas cette année son objectif de 100.000 nouveaux logements. Le congrès annuel des HLM, qui s’ouvre le 23 septembre, pourrait tourner à la rébellion ouverte si les mesures de relance ne convainquent pas.

 

Au Japon, acquérir une maison n’a jamais paru aussi simple

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Dans un pays où l’économie est stimulée par le gouvernement et la Banque du Japon, les crédits immobiliers à taux variables rencontrent un vif succès.

Depuis son arrivée au pouvoir en décembre 2012, le premier Ministre Shinzo Abe n’a qu’une seule obsession : relancer l’économie du pays. Sa stratégie économique, plus connue sous le nom d’ »Abenomics », repose sur une politique monétaire inflationniste. La Banque du Japon, dirigée par Haruhiko Kuroda, joue un grand rôle dans la lutte contre la déflation.

En achetant des obligations de la dette, la Banque facilite l’obtention de prêts aux entreprises et aux particuliers. Aujourd’hui, les acheteurs immobiliers cumulent des prêts immobiliers à taux variable, ce qui pousse à s’interroger sur la pertinence de taux aussi bas.

Selon la Japan Housing Finance Agency (JHFA), les prêts immobiliers à taux variable représentaient 42,8 % des nouveaux prêts effectués en février 2014. Parmi les trois grandes banques du pays, le taux le plus bas était de 0,775 % contre 1,3 % pour un prêt de 3 ans à taux fixe. Rares sont les souscripteurs qui craignent une augmentation significative des taux dans les années à venir.

« Avec la politique d’assouplissement monétaire, le marché est devenu plus enclin aux risques » déclare Satoshi Okumoto, chef exécutif et président de Fukoku Capital Management Inc., entreprise de gestion de placements.

Augmentation imprévisible des taux d’intérêt

La Banque du Japon a affirmé sa volonté d’augmenter sa base monétaire et de passer à 270 trillions de yens à la fin de l’année, en achetant 78 trillions de yens de dette souveraine par mois. « Les taux pourraient augmenter, mais je ne m’attends pas à ce qu’ils grimpent énormément dans la décennie à venir », affirme Eriko Brown qui vient d’acheter une maison avec son mari à Yokohama (préfecture de Kanagawa, au sud de Tokyo). « J’ai pensé que la totalité de la dette serait réglée d’ici là ».

Eriko Brown est de loin la seule personne à raisonner de la même façon. La part des prêts immobiliers à taux variable a dépassé celle des prêts à taux fixe depuis au moins novembre 2012, date à laquelle la JHFA a commencé à compiler les données. Selon son rapport, les taux variables représentent en juin 38 % des nouveaux prêts souscrits. Les prêts à taux fixe, eux, représentent 31,41 %.

Hausse de la TVA en 2015

Il est aisé de comprendre que tant que la Banque du Japon continue sa politique, les taux resteront faibles. Cependant, « comparés à aujourd’hui, les taux et l’inflation seront plus élevés dans 5 ou 10 ans », déclare Takahiro Niimi, chercheur à l’Institut de recherche de Nippon Life Insurance Co. « Les consommateurs se tourneront vers des prêts immobiliers à taux fixe une fois une hausse des taux d’intérêt visible à l’horizon ». Satoshi Okumoto reste plus prudent :

Les propriétaires ne sont pas préoccupés par le risque de hausse des taux d’intérêt, même s’ils souscrivent à des prêts à taux variable. Ils pourraient être pris au dépourvu « .

En parallèle, le gouvernement de Shinzo Abe réfléchit à une hausse de la TVA, qui serait de à 10 %, d’ici 2015. La précédente hausse de 2 points en avril avait entraîné la baisse du PIB de 1,7 % au deuxième trimestre. La taxe sur la valeur ajoutée est désormais de 8 %. L’immobilier avait été touché de plein fouet par cette hausse, reculant de 10,3 %, de même que la consommation des ménages (-5,2 %). Selon un sondage réalisé par l’agence Jiji Press, 75 % des Japonais s’opposent à une nouvelle hausse de la TVA, qui pèserait sur les ménages et les plus pauvres.

Le Top 10 des villes de France où il fait bon travailler

(Source)

10ème : Paris – 27% des sondés interrogés par la société Great place to work estiment qu’il fait bon travailler dans la capitale et 25% envisage d’y chercher un job.

9ème : Nice – La préfecture du département des Alpes-Maritimes est un endroit où il fait bon travailler pour 27% des sondés. Et ils sont tout aussi nombreux à envisager s’y installer.

8ème: Strasbourg – La capitale de la région Alsace est perçue par 28% des personnes interrogées comme une métropole où il fait bon travailler. Pourtant 21% d’entre elles pourraient s’y installer.

7ème: Rennes La capitale de la région Bretagne est un endroit où il fait bon travailler pour 29% des Français. Et 24% d’entre eux envisagent de s’y installer.

6ème: Nantes – 29% des sondés trouvent qu’il fait bon travailler dans la capitale des Pays de la Loire et près de 30% s’y verraient bien s’y installer un jour.

5ème: Lyon – La capitale de la région Rhône-Alpes est pour 35% des Français, une métropole où il fait bon travailler pour 35% des sondés. Et 30% pourraient y travailler.

4ème: Aix-en-Provence Pour 36% des sondés la ville des calissons, grande rivale de Marseille, est un lieu où il fait bon travailler. Et 30% s’y installeraient volontiers.

3ème: Montpellier – 38% des personnes interrogées jugent que la capitale du Languedoc-Roussillon est une ville où il fait bon travailler. Et 33% de ceux qui n’y résident pas encore aimeraient y trouver un emploi.

2ème: Toulouse – 39% des sondés citent la capitale de Midi-Pyrénées comme une ville où il fait bon travailler mais ils ne sont que 32% à souhaiter y travailler.

1ère Bordeaux – La capitale de l’Aquitaine se hisse en tête du palmarès avec 39% des personnes interrogées jugeant la ville d’Alain Juppé comme la plus plaisante. Et surtout, 37% des Français qui n’y sont pas encore, se verraient bien quitter leur ville pour un emploi ici.

Interview de Dominique Piredda

Dominique Piredda est le fondateur du blog www.mandataire-immo.fr
– Pouvez vous vous présenter ?
Dominique PIREDDA, j’ai 56 ans, je réside et travaille en Corse depuis 2003 après avoir longuement vécu dans l’Océan Indien (île de la Réunion et Madagascar). Malgré une formation initiale de comptable, je travaille à mon propre compte depuis une trentaine d’années dans le commerce traditionnel et depuis 4 ans en tant que mandataire indépendant pour un grand réseau national.
– Pouvez vous nous présenter votre blog?
Le Blog mandataire-immo.fr a vu le jour en mai dernier, hier autrement dit. Pour ce qui est du contenu de ce blog je n’ai aucune prétention de détenir la vérité ou d’avoir la science infuse sur ce métier. Je partage ma propre expérience du terrain et les outils que j’ai conçu et/ou que j’utilise avant tout pour faciliter mon quotidien professionnel et améliorer l’efficacité de mon travail tout en innovant. Les suggestions, critiques constructives, contributions épistolaires sont les bienvenues.
Comment concilie-t-on une activité d’agent immobilier indépendant et la rédaction de contenus?
 En travaillant à plein temps …, en exerçant mon activité de  mandataire le jour et en consacrant une bonne partie de mes nuits à la rédaction d’articles. La partie informatique et technique me prend également du temps car je possède peu de formation dans ce  domaine.
– Quel regard porte votre réseau sur votre travail sur le web? Soutien, indifférence?
 Il y a plusieurs mois, avant la mise en ligne de mandataire-immo.fr, j’ai été contacté par la direction de mon réseau qui avait entendu parler de certains outils que j’avais mis en place.
Lors d’un déplacement pour une formation, j’ai été convié à présenter mes outils à la Direction Générale et au responsable informatique du réseau. Lors de cette réunion, j’ai constaté que la réflexion et certains outils que j’avais conçu allaient dans le même sens que l’approche métier en cours d’étude à ce moment là par mon réseau.
Lorsque la direction m’a demandé d’autres informations sur mon travail, je leur ai proposé de collaborer activement à leur réflexion sur une approche métier différente de celle utilisée jusqu’alors. Je n’ai eu aucune réponse.
Je pense que cela est dû au fait que les solutions et les outils que je mets en place relèvent davantage d’une utilisation individuelle que d’une utilisation générale à l’échelle d’un réseau national.
Peut-être aurions nous pu faire un bout de chemin ensemble concernant la réflexion sur l’approche du métier et les relations mandataires/vendeurs et mandataires/acquéreurs, mais cela n’a pas été leur choix…
La mise en ligne du Blog n’a suscité aucune réaction de leur part, certainement parce-que je m’impose de ne jamais citer le nom du réseau auquel j’appartiens. Le but de mandataire-immo.fr n’est ni de « recruter » ni de faire de la publicité pour tel ou tel réseau. Il s’adresse directement aux mandataires et plus largement à l’ensemble des négociateurs immobilier.
– Quelle vision avez-vous du monde immobilier, et plus particulièrement de son expression sur Internet?
 La même que pour celle sur notre société en général :
  •    un manque de visibilité sur le long terme,
  •    un individualisme qui nuit à l’évolution de la profession
  •    une rivalité qui se manifeste quelquefois au détriment des intérêts de nos clients… à défaut d’une saine concurrence favorisant l’émulation et l’amélioration de la qualité du service offert.

 – A titre personnel et pour ce blog, quels sont vos objectifs à court et moyen terme?
C’est une bonne question…. J’avoue pour l’instant ne pas m’être fixé trop d’objectifs. Je suis un peu surpris par l’intérêt porté à mandataire-immo.fr (intérêt dont vous êtes la preuve) tout comme par le nombre de personnes qui se sont inscrites et ont téléchargé les e-books rédigés sur ma vision et mon approche métier.
L’idée de ce Blog est d’abord venue d’une envie de partager mes outils avec le plus grand nombre, quel que soit le réseau de mandataires auquel les lecteurs  appartiennent, quel que soit leur statut professionnel et surtout, en restant très loin de tous les débats stériles et des guerres internes de la profession entre réseaux et agences traditionnelles.
Nous devrions avoir d’autres préoccupations aujourd’hui. Notre profession véhicule une image qu’il convient de modifier de toute urgence si nous voulons rivaliser avec notre plus grand concurrent : la vente de particulier à particulier ; cette vente de particulier à particulier qui ne cesse de progresser alors même que dans de nombreux cas elle porte avant tout préjudice aux acquéreurs.
Ma vision à moyen terme dépendra principalement  de la poursuite de l’intérêt qu’auront les lecteurs de mandataire-immo.fr et  de leurs attentes telles que des formations approfondies, la mise à disposition d’outils prêts à l’emploi…

Pour terminer, j’insisterais davantage sur un souhait que j’ai plutôt que sur l’objectif que je me suis fixé :

Une participation véritable et active des lecteurs via leurs commentaires et  la publication de leur propres articles !

 

L’application Estately, le Tinder de la recherche immobilière

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Grâce au système de «swipping» popularisé par Tinder, de nouvelles applications voient sans cesse le jour… avec des utilités variées mais toujours innovantes.

Glisser votre pouce vers la droite ou vers la gauche sur votre écran tactile est un moyen efficace et amusant de mettre en lien deux personnes humaines (ou de les éloigner), comme en témoigne le succès de l’incontournable application Tinder, qui propose de faire défiler sur votre écran des profils d’hommes et de femmes qui se trouvent dans un rayon de 10 km autour de vous. L’application est devenue un must havepour les jeunes célibataires. Si bien que les applications reprenant ce principe se sont multipliées, à l’image de Jobr, le Tinder pour les professionnels et pour la recherche d’emploi.

Ce système ingénieux peut désormais aussi faire des heureux pour les personnes qui cherchent un bien immobilier… C’est l’ambition de l’application Estately, qui a repris les fondamentaux de Tinder: une succession de photos de divers bien immobiliers se succèdent devant vous, et vous avez deux options: soit vous sauvegardez un bien qui vous plaît, soit vous le mettez à la poubelle. C’est aussi simple que cela. Et ce n’est pas fini: dès lors que vous avez sauvegardé un bien, l’application vous envoie des notifications sur ses éventuels changements de statut. Prix, journées de visites…

L’application ne se limite pas à vous proposer les photos des biens. Comme sur Tinder, plusieurs caractéristiques accompagnent chaque profil afin de ne pas sélectionner uniquement sur des critères visuels: son prix, sa surface, le nombre de pièces, les éventuelles dépendances… Grâce à ce système, vous pouvez rapidement identifier ce qui vous intéresse au milieu d’une forêt de biens qui ne vous intéresse pas systématiquement, comme l’explique au site spécialisé TechcrunchGalen Ward, PDG de l’application Estately. «Grâce à Tinder, nous avons réalisé que le «swipping» était facile à utiliser et intuitif. En immobilier, cela peut épurer rapidement une liste à rallonge!»

Même si les applications concurrentes – comme Redfin ou Zillow – proposent déjà la fonctionnalité de supprimer et de masquer les biens qui ne nous intéressent pas, elles ne permettent pas ce geste de «swipping», que les utilisateurs aiment tant. «Ce petit geste est parfaitement adapté aux premiers acheteurs qui ont une trentaine d’années!», se réjouit Galen Ward. Un système très tendance qui n’a donc probablement pas fini d’inspirer.