L’immobilier dans le Tarn : stabilité des prix mais morosité du secteur en 2014

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La Chambre départementale des notaires a rendu  sa copie concernant les transactions immobilières dans le Tarn pour l’année 2014. Pas de surprise, la tendance générale reflète une diminution des ventes alors que les prix restent stables. Malgré tout, 2014 n’a globalement pas été bonne pour le secteur immobilier tarnais. 

  • « Il n’y a pas de projection sur l’achat d’un bien neuf », d’où la morosité du secteur
  • Des transactions très dépendantes de leur localisation
  • Albi tire son épingle du jeu
  • Des mesures de soutien du marché attendues
  • Trois points clés de la méthodologie utilisée

« Il n’y a pas de projection sur l’achat d’un bien neuf », d’où la morosité du secteur

« C’est l’effet de la crise. Il n’y a aucune projection sur l’achat d’un bien neuf », explique Philippe Sicard, président départemental de la Chambre des notaires secteur nord. « Dans un contexte de crise économique et d’instabilité fiscale, comment un marché aussi important que celui des transactions immobilières pourrait-il échapper à la morosité générale ? » Il n’y échappe malheureusement pas… malgré un petit frémissement depuis quelques semaines. « C’est l’effet printemps », sourit maître Sicard, qui poursuit son analyse. « Le volume des transactions par rapport à l’an passé affiche un repli de – 23,7 % sur les appartements anciens (plus de 5 ans), – 4,4 % sur les maisons anciennes et – 16,7 % pour les terrains à bâtir. Il n’y a plus d’enthousiasme à l’acquisition. » Ce désintérêt s’explique aussi par l’augmentation de 13 % de l’impôt sur les ventes des biens anciens. « N’oublions pas que nous sommes dans un département et une région pauvres économiquement et qui souffre en termes d’emplois ». La situation reste d’autant plus inquiétante que les taux d’intérêt sont très bas. Mais malgré une stabilité des prix entre 2013 et 2014 (le prix moyen d’un appartement ancien était de 1 480 €/m2 (+ 3,3 %), celui d’une maison ancienne de 137 000 € (+ 2 %) et celui d’un terrain à bâtir de 45 000 € (stable), le département connaît une crise de confiance.

Des transactions très dépendantes de leur localisation

Le marché de l’immobilier dans le Tarn est aussi directement lié à la localisation des transactions. L’agglomération toulousaine et son bassin d’emploi ont des conséquences directes sur le Tarn notamment dans l’ouest du département. « Les maisons anciennes se vendent plus cher à Saint-Sulpice qu’à Albi et la tendance ne fait que de s’accentuer », confirme Karine Simon-Fassino, notaire à Briatexte. En revanche, Lavaur et ses environs connaissent une importante  baisse sur l’ancien. Les appartements voient leur prix au m2 diminuer de 4,6 % (1 350 €/m2) et le prix des maisons anciennes chute de 11 % (150 500 €). Les biens les plus demandés sont les 2 et 3 pièces, qui représentent chacun 27,7% du marché.

Albi tire son épingle du jeu

Contrairement à Toulouse et Montauban, Cahors et Albi tirent leur son épingle du jeu. Une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, d’autant que les taux d’intérêt continuent de diminuer. La tendance baissière pourrait également réveiller les investisseurs. « Oui, les prix des appartements sont très attractifs en ce moment dans le département », analyse Philippe Sicard. Dans un climat économique troublé, le marché immobilier dans le Tarn n’est donc pas un marché de crise, mais un marché de transition, en phase d’ajustement. Il reste sain avec un niveau de prix stable. « Albi connaît une stabilité des prix » poursuit Me Sicard : « on constate un écart de 22 à 25 % entre Castres et Albi ».

Des mesures de soutien du marché attendues

Le marché reste dépendant d’un certain nombre de décisions économiques et fiscales. Les projets de modification des plus-values et de réintroduction du prêt à taux zéro sont attendus pour soutenir le marché, qui connaît des difficultés en cette période de crise financière. On peut légitimement supposer que cette année 2015 se positionnera sur les mêmes tendances que 2014.

Trois points clés de la méthodologie utilisée

Voici un « focus » sur trois des points clés de la présentation du « marché de l’immobilier retenue par la chambre interdépartementale des notaires :

• La base de données permettant ces statistiques est constituée de plus de 10 000 prix de vente réels (hors commission, droits, frais divers, mobilier) fournis par les notaires pour la période de 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014. Il s’agit de références fiables dont la transparence et la rigueur ont permis d’obtenir la caution scientifique de l’INSEE.

• Pourquoi le prix médian plutôt que le prix moyen ? La médiane est généralement un meilleur indicateur pour traiter des prix des biens immobilier que la moyenne. Elle est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Dans le cas qui nous intéresse, le prix médian est celui qui indique que la moitié des transactions ont eu cours à un prix inférieur et l’autre moitié à un prix supérieur. Par exemple, un prix médian de 250 000 € indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de 250 000 € et l’autre 50 % à un prix supérieur. L’avantage de la médiane comme mesure de tendance centrale est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.

• Le prix médian par secteur. Sur un an, la tendance est orientée presque partout à la hausse sauf sur le Vauréen (- 4,6 %). Albi : 1 690 € (3,2%) ; secteur de Castres : 1 310 € (2,4%) ; secteur de Lavaur : 1 350 € (- 4,6 %) ; Tarn : 1 480 € (3,3%)