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Les taux de crédit immobilier au plus bas

Seuls les crédits consacrés aux travaux dépassent le seuil des 3 % (à 3,04 %), tandis que l’achat d’immobilier ancien se finance en moyenne à 2,99 % et le neuf à 2,98 %.

C’est un record historique et un nouveau seuil psychologique que les taux de crédit immobilier viennent d’atteindre. Selon une étude de l‘Observatoire crédit logement/csa, les taux accordés aux particuliers par les banques en France sont passés en avril à 3% en moyenne. Seuls les crédits consacrés aux travaux dépassent le seuil des 3 % (à 3,04 %), tandis que l’achat d’immobilier ancien se finance en moyenne à 2,99 % et le neuf à 2,98 %.

Ces taux exceptionnellement bas viennent un peu amortir la chute de l’activité immobilière. Le nombre de crédits accordés sur trois mois à fin avril par rapport au trimestre précédent a ainsi augmenté de 2,1 %, la progression en volume atteignant même 9 %. Sur un an, ces crédits restent cependant encore en recul de 11,6 % par rapport à l’année précédente.«Le redémarrage sera long tant que la situation économique et le pouvoir d’achat ne remonteront pas», estime Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et auteur de cette étude.

Précisant que la demande bénéficie actuellement d’un «environnement financier exceptionnel», il estime qu’une poursuite de la baisse des taux est «probable». En effet, sur des marchés en forte contraction, les établissements de crédit tentent de soutenir l’activité, particulièrement au printemps où le marché retrouve habituellement un peu de dynamisme. Par ailleurs, le repli des taux s’explique aussi par une «diminution exceptionnelle du coût des ressources», les établissements bancaires adossant leurs prêts au taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE), lui-même à un plus bas niveau historique à 0,5 %.

(Source : www.lefigaro.fr)

Pourquoi les prix de l’immobilier baissent si lentement

IMMOBILIER – C’est une petite baisse. Les prix des logements anciens en France ont diminué de 1,1% sur un an, selon l’indice Notaires-Insee publié jeudi 29 novembre. La baisse est un petit peu plus marquée en province mais Paris fait encore exception avec un nouveau record à 8 440 euros le mètre carré en moyenne, selon la Chambre des notaires de Paris. En dépit des prédictions du début d’année, l’affaissement des prix des logements anciens a donc mis du temps à arriver. Pourquoi ? Va-t-il continuer ? Éléments de réponse.

Parce que certains acheteurs désertent le marché

Les primo-accédants ont quasiment disparu du marché immobilier depuis le début de l’année 2012. L’envie d’acquérir un bien ne manque pas, mais les prix actuels ne permettent pas à ceux qui veulent acheter pour la première fois de concrétiser leur projet.

Conséquence : les ventes chutent. Pour l’ensemble de l’Hexagone, le nombre des transactions est estimé à 730 000 entre octobre 2011 et septembre 2012, soit une baisse de 11,8% par rapport aux 12 mois précédents. Les Français préfèrent attendre de vendre plutôt que de diminuer le prix demandé pour leur logement, alors que l’offre reste importante. Le marché est donc attentiste.

De plus, les banques prêtent peu, alors que les taux d’emprunt de crédit immobilier sont en forte baisse. Depuis 2011, elles ont particulièrement durci leurs conditions d’octroi. Les établissements financiers sont très attentifs au taux d’endettement de leurs clients, qui ne doit, en principe, pas dépasser 33% de leurs revenus. Un apport personnel conséquent est également devenu un critère indispensable pour qu’une banque accepte un dossier. Les jeunes emprunteurs sont les premiers à subir de plein fouet cet effet. Toutefois, depuis début novembre, les banques font des efforts et sont redevenues plus accommodantes avec les emprunteurs, notamment les jeunes, note Le Figaro.

Parce que le prêt à taux zéro plus dans l’ancien a disparu

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) dans l’ancien s’est éteint en décembre 2011. L’Assemblée nationale a en effet décidé de réserver ce dispositif, destiné à faciliter la primo-accession, aux seuls logements neufs. Le gouvernement envisage de relancer le mécanisme, qui pourrait alors être conditionné à la réalisation de travaux. Mais rien n’est encore fait.

Par conséquent, les acheteurs modestes désireux d’investir dans l’ancien sont freinés. Cela a donc bloqué le marché et empêché une diminution des prix, selon le site spécialisé Immobilier-danger.com, tenu par des particuliers. Même constat pour Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris-Nanterre et spécialiste de l’immmobilier, contacté par francetv info. Mais si les deux s’accordent sur ce point, ils divergent quant à l’impact de la suppression de ce PTZ+ sur la baisse des prix.

Selon Immobilier-danger.com, « en proposant à chaque primo-accédant et quels que soient ses revenus d’obtenir un prêt à taux zéro de plusieurs milliers d’euros, on augmente [s]a capacité d’achat ». Ce qui entraîne davantage de demandes. « Lorsque l’on est en situation de demande supérieure à l’offre, cela revient à soutenir la flambée des prix », ajoute Immobilier danger.com. « En période de crise, (…) n’est-il pas préférable de laisser les prix revenir à un niveau acceptable pour les budgets des Français ? En ce sens, la suppression du PTZ+ pour l’achat d’un logement ancien est une mesure censée », estime le site.

« La fin du PTZ+ a provoqué un effondrement des ventes », juge de son côté Michel Mouillart, favorable à la relance du dispositif. « Les ménages qui veulent vendre ne peuvent pas parce que les acheteurs potentiels peinent à acheter sans ce prêt »,poursuit-il. « C’est cette chute du nombre de transactions qui a bloqué le marché », ajoute-t-il, indiquant que dans ce cas, les prix n’ont pas pu baisser.

Parce que le pouvoir d’achat immobilier stagne

« Sur un marché totalement figé, la conjoncture économique, les réformes incessantes et l’instabilité de la fiscalité contribuent à l’attentisme général. Etonnamment, cette paralysie ne s’est pas encore traduite par un effondrement des prix (…) notamment parce que les promoteurs vivent sur un chiffre d’affaires réalisé en 2010 et 2011 lorsqu’ils avaient encore des clients« , explique pour sa part Catherine Sabbah, journaliste spécialiste de l’immobilier du quotidien Les Echos (article abonnés). Et Michel Mouillart ne voit pas pourquoi cela changerait en 2013. Selon lui, il n’y a « aucune raison que l’activité reparte dans quelques mois ».

Mais pour Christian Tutin, professeur d’économie à l’université Paris-Créteil et directeur du master Ingénierie immobilière, contacté par francetv info, « les limites du pouvoir d’achat des ménages français sont atteintes ». Conséquence : selon lui, non seulement la baisse des prix est amorcée, mais elle ne peut que continuer. Cependant, il est impossible, d’après lui, de prévoir si la baisse sera faible ou importante en 2013.

(Source : www.francetvinfo.fr)

Marché immobilier : cette baisse qui ne vient pas

Taux d’intérêt, volumes de crédit, montants des prêts, demande des ménages, ventes de logements neufs et anciens… Cette année dans l’immobilier, tout baisse. Sauf les prix.

L’oeuf ou la poule ? La faute aux banques, qui ne prêtent plus, ou aux emprunteurs qui leur tournent le dos ? A-t-on jamais vu des établissements financiers courir après leurs clients, alors que les taux des crédits immobiliers ont presque rejoint leur plancher de 3,25 %, atteint en novembre 2010 ? Cette année, ils s’établissaient en octobre à 3,37 % en moyenne (3,40 % pour les achats d’appartements neufs et 3,36 % dans l’ancien). Ce taux moyen était encore de 3,44 % en septembre. Il descend depuis dix mois. Voilà qui devrait motiver les candidats à l’accession à la propriété… Mais non.

Si les banques avaient commencé l’année méfiantes et peu prêteuses, la plupart ont pourtant revu leurs critères d’acceptation des dossiers et leurs conditions d’octroi des prêts en les assouplissant. Rien n’y fait : la production de crédits à l’habitat est en recul de 25 % en glissement annuel. Entre octobre 2011 et octobre 2012, la baisse est de 45 %. Le volume évalué à 115 milliards d’euros pour 2012 sera nettement inférieur au record de 170 milliards enregistré en 2007, en haut du pic immobilier  : rien d’étonnant. Ce qui l’est davantage, c’est que 2012 n’atteindra pas non plus les 120 milliards accordés par les banques en 2009 en pleine crise. Et ce n’est pas parce que les Français ont subitement décidé d’être locataires.

Cause et/ou conséquence, ces chiffres, tous orientés à la baisse, concordent avec une autre dégringolade, celle des ventes et de la production de logements. Les notaires constatent une diminution de 20 % des achats d’appartements et de maisons anciennes en Ile-de-France entre avril et juillet. La mine des promoteurs suit la courbe de la fréquentation de leurs bureaux de vente et s’allonge de mois en mois : – 30 % sur l’année. La production risque d’atteindre son plus bas niveau depuis quinze ans avec moins de 80.000 logements. La construction de maisons individuelles suit le mouvement, à – 20 %. Tous ces vendeurs commencent à trouver le temps long. Cela fait près d’un an que les acquéreurs attendent… Quoi ? Que les prix baissent, que de nouvelles réformes soient votées, que la fiscalité soit stabilisée, d’avoir signé un CDI ou d’être rassuré sur l’avenir de leur emploi. Et pour cause : les unes après les autres, presque toutes les mesures de resolvabilisation instaurées par le plan de relance de 2008 ont été supprimées. Le Pass-foncier, qui permettait de séparer dans le temps l’achat des murs de celui du terrain, est mort depuis 2010 faute d’argent. Le prêt à taux zéro dans l’ancien s’est éteint en décembre 2011. Il a fallu quelques mois pour s’apercevoir des conséquences de sa réforme sur le marché immobilier neuf : insuffisamment différées, ses mensualités s’ajoutent à celles des autres crédits étranglant les ménages les plus modestes, à qui le PTZ est pourtant destiné. Les menaces pesant sur l’investissement locatif ont été mises à exécution : raboté et un peu plus encadré chaque année, le dispositif défiscalisant Scellier, qui plaisait tant aux investisseurs, a perdu la moitié de ses 60.000 fans. L’arrivée de son successeur, le « Duflot » fonctionnant sur le même principe, aurait pu les rassurer. Il a eu l’effet inverse. Annoncé en filigrane tout au long de la campagne présidentielle, affiché dès le mois de juillet – trop tôt -, détaillé en septembre, mais pas assez, il a laissé refroidir les dernières braises du Scellier au lieu de souffler dessus pour allumer un nouveau feu : fallait-il profiter d’un effet d’aubaine avant la fin, en décembre ? Le Duflot serait-il plus intéressant à partir de janvier ? Les investisseurs ne se lanceront pas sans réponse. Tant que le décret définissant les niveaux de loyer de ce nouveau système ne sera pas paru, le marché ne repartira pas : ces chiffres sont indispensables aux promoteurs pour faire tourner leurs ordinateurs et proposer une rentabilité attrayante à leurs clients. Ajoutons au paysage la taxe sur les plus-values, l’encadrement des loyers et l’annonce d’une hausse de la TVA à 10 % sur les travaux, le refuge en pierre devient tout à coup bien fragile.

L’atonie du marché ne traduit pourtant pas le désintérêt des ménages pour l’immobilier. La demande est bien là, structurelle, et le manque de logements dans notre pays, estimé à près de 800.000. Le calme reflète plutôt leur sidération, face à une agitation politique dont ils ont du mal à voir quelle direction elle indique. Au « tous propriétaires » de Nicolas Sarkozy, François Hollande répond par une approche « intermédiaire » destinée aux classes moyennes, mais dont les premiers résultats ne verront le jour que dans trois ou quatre ans. Face au gouvernement, les professionnels donnent de la voix, plus pour crier au secours que pour apporter des idées neuves. Bien qu’ils en appellent sans cesse au marché, l’industrie de la construction et le secteur de l’immobilier sont fortement administrés, par des règles de construction, des zonages territoriaux, des dispositifs fiscaux, des normes… Autant de contraintes qui commandent les prix. Au milieu de toutes ces courbes en baisse, ces chiffres-là sont étonnamment stables, notamment parce que les promoteurs vivent sur un chiffre d’affaires réalisé en 2010 et 2011 lorsqu’ils avaient encore des clients. L’effondrement attendu et espéré par les acquéreurs, redouté par les propriétaires, annoncé par nombre d’analystes n’a toujours pas eu lieu. Rabais par-ci, offre de frais de notaire par-là, vente en bloc aux investisseurs… tout est fait pour encaisser la baisse sans l’afficher. Elle serait pourtant salutaire et redonnerait l’envie et surtout la possibilité aux ménages de retrouver le chemin des bureaux de vente et celui des banques.

(Source : www.lesechos.fr)

La baisse des prix de l’immobilier reste limitée

Après avoir reculé de 1 à 1,5% cette année, les prix de l’immobilier dans l’ancien devraient baisser de 3 à 3,5% en 2013 selon la Fnaim.

Au début de l’année, la Fnaim, le syndicat des agences immobilières, s’attendait à une baisse des prix de l’immobilier ancien pouvant aller jusqu’à 5% en 2012. Finalement, le décrochage sera beaucoup plus limité. Entre janvier et septembre, les prix des appartements et des maisons ont reculé de 1,1%. «Compte tenu des interrogations sur la fiscalité, il devrait y avoir peu de transactions au quatrième trimestre, affirme Jean-François Buet qui deviendra président de la Fnaim en janvier. Du coup, les prix ne vont pas trop bouger. En tout, ils devraient reculer dans une fourchette allant de 1 à 1,5%.» Ce repli est néanmoins loin d’être suffisant pour que l’achat d’une résidence principale devienne accessible pour le plus grand nombre.

En effet , les prix de l’immobilier sont actuellement aussi élevés qu’en 2007, juste avant le début de la crise. Depuis 2000, le coût du m2 a plus que doublé. Reste que la situation varie suivant les biens. Au troisième trimestre, par exemple, le prix des maisons (- 1,3%) a beaucoup plus reculé que celui des appartements (- 0,7 %). Sur la même période, le recul est plus marqué en Ile-de-France (- 1,1%) qu’en province (- 0,4%). «À Paris, les prix commencent à décrocher depuis deux mois, souligne Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre Fnaim pour Paris-Ile-de-France. La baisse est de 2%.»

Si les prix baissent, c’est à cause de plusieurs facteurs: la raréfaction des primo-accédants avec le recentrage du PTZ + sur le neuf, les exigences accrues des banques pour accorder des prêts, la montée du chômage qui rend frileux les acheteurs potentiels… Et les vendeurs ne sont pas persuadés qu’ils doivent baisser franchement leur prix: du coup, les ventes diminuent en flèche. «Cette année, nous aurons réalisé 687.000 transactions contre 805 .000 en 2011», estime Jean-François Buet. Conséquence, des emplois vont disparaître dans les agences immobilières. «10.000 cette année», avance Jean-François Buet. Mais le mouvement de baisse des prix n’est pas terminé. Avec les mesures prévues dans la loi de finances 2013, la Fnaim s’attend à un recul des prix de l’immobilier ancien de 3 à 3,5% l’an prochain.

(Source : www.lefigaro.fr)