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Baromètre MeilleursAgents.com au 1er février 2013 – Immobilier francilien : un marché rétréci mais plus sain

MeilleursAgents.com publie la 45ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.

« En ce début d’année, le marché immobilier francilien renoue avec la vérité des prix et retrouve une meilleure fluidité grâce à la quasi disparition des vendeurs « opportunistes » aux prétentions irréalistes, » déclare Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com. « Les volumes de transactions sont faibles et resteront bas toute l’année car il y a moins de vendeurs et moins d’acheteurs décidés et solvables. Les vendeurs, et en particulier ceux qui sont contraints de vendre vite après avoir espéré une embellie en 2012, ont enfin changé d’état d’esprit. Ils adoptent un réalisme pragmatique et proposent des prix plus ajustés aux qualités objectives de leur bien. Les acheteurs bénéficient de conditions incroyablement favorables après une hausse sensible de leur pouvoir d’achat1. Les taux réels hors inflation sont autour de 1% et on ne devrait plus craindre d’initiatives fiscales hasardeuses (sous peine de voir le marché rétrécir encore !). Dans ces conditions, les prix s’ajustent mécaniquement sans s’effondrer et reflètent progressivement la réalité composite du marché.

Les vendeurs réalistes peuvent conclure rapidement et les acheteurs doivent estimer chaque bien selon ses qualités propres et sa localisation pour proposer des prix cohérents sans attendre de fortes baisses qui ne seraient que le résultat d’une hausse des taux signe d’une diminution de leur pouvoir d’achat. Ainsi, les indices moyens devraient baisser plus qu’en 2012 mais sans décrocher en 2013. Après l’incompréhension totale entre acheteurs et vendeurs de 2012, la bonne nouvelle est que 2013 sera une année plus saine, sur un marché certes réduit en volumes (500 à 600 000 transactions dans l’ancien en France) mais relativement fluide. La mauvaise nouvelle est pour les professionnels de l’immobilier les plus fragiles, mais également pour l’État et les collectivités locales dont les ressources tirées des transactions immobilières vont encore diminuer, » conclut-il.

45ème Baromètre MeilleursAgents.com – Points clés :

  • 2013 débute comme 2012 par une légère baisse des prix à Paris et pourtant la dynamique du marché est très différente d’il y a un an.
  • Seuls les vendeurs « forcés » de vendre sont présents ; la quasi-totalité des vendeurs « opportunistes » a disparu du marché.
  • Les vendeurs, moins nombreux, ajustent leurs prétentions à la nouvelle dynamique du marché.
  • Le désir de pierre est toujours fort mais beaucoup d’acheteurs restent en embuscade espérant encore une forte baisse des prix qui a peu de chances d’arriver car les taux restent bas et l’offre faible.
  • Pourtant, le pouvoir d’achat immobilier a déjà augmenté de plus de 13% à Paris et en Île-de-France en 2012 grâce à la baisse des taux, la stabilité des prix et la légère hausse des revenus.
  • Insensiblement, vendeurs et acheteurs se rapprochent dans un marché rétréci en volumes et où la vérité des prix doit plus que jamais s’apprécier au cas par cas.
  • L’État, les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier les plus fragiles vont souffrir d’une baisse sensible de leurs revenus tout au long de l’année.

Evolution prix immobilier 1er février 2012
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Une baisse des prix limitée

En janvier, les prix ont baissé en moyenne de -0,3% à Paris intra-muros. Les prix des petites surfaces (1 et 2 pièces) ont résisté à +0,2%. La pierre reste une valeur refuge recherchée malgré des rendements faibles voire négatifs, les prix des petites surfaces étant d’abord soutenus par une offre trop faible. En revanche, les grandes surfaces (3 pièces et plus) ont vu leurs prix baisser de -1,1% à Paris.

En banlieue, les prix sont orientés à la baisse. Avec -1,4% en un mois, les-Hauts-de-Seine (92) semblent avoir perdu de leur attractivité. Il y a fort à parier que les acheteurs qui ont le choix privilégient la capitale à ce qui est souvent appelé « le XXI° arrondissement de Paris. Alors que la Seine-Saint-Denis (93) retrouve de la vigueur (+0,4%), le Val-de-Marne (94) est, lui, très légèrement orienté à la baisse. En moyenne, les prix de la Petite Couronne ont diminué de -0,7% en janvier et ceux de la Grande Couronne de -0,4%.

Nouvelle typologie de vendeurs

La majorité des vendeurs encore présents sur le marché a besoin de vendre (succession, divorce, déménagement, impératif financier) et fait preuve de plus de réalisme en matière de prix. Alors que le marché des années 2010-2011 se composait de 60% de vendeurs « forcés » et de 40% de vendeurs de « confort », la répartition en ce début d’année est probablement proche de 90/10. Ceci est plutôt une bonne chose car ces vendeurs mettent en vente à des prix plus adaptés à la localisation, au type de bien et à ses qualités propres.

C’est ainsi que le marché retrouve une certaine fluidité avec une offre très diversifiée constituée de biens de tous types, de toutes qualités et dans la plupart des quartiers de Paris et des villes de banlieues.

Les prix des meilleurs produits (les mieux situés et dans le meilleur état) et des biens les plus recherchés (les petites surfaces à Paris ou proches des transports en Île-de-France) vont rester élevés et peut-être même encore augmenter en 2013. Mais les biens « moyens », moins bien placés, trop loin des transports, trop grands, devraient voir leurs prix baisser sans s’effondrer. Le très haut de gamme (qualité exceptionnelle, quartiers recherchés…) pourrait également voir les prix se tasser, sous l’effet d’une offre plus importante (départs vers l’étranger) et d’une demande, notamment étrangère, effrayée par la fiscalité immobilière française.

Les acheteurs ont la main

Les acheteurs parisiens peuvent en profiter. Leur pouvoir d’achat a considérablement progressé en 2012 (+13% selon l’Indicateur MeilleursAgents.com / Empruntis publié le 17 janvier dernier) grâce à une baisse des taux de -0,95% point, à l’augmentation des revenus moyens (+4%, source INSEE) et à la quasi stabilité du prix moyen du m² (+0,5%). Malgré ce contexte favorable, les acheteurs sont relativement peu nombreux. Les banques restent très strictes sur le respect des critères d’attribution des crédits et bon nombre de ménages inquiets de la situation économique et des risques de chômage préfèrent renoncer à tout projet immobilier.

Pour tirer parti de la situation actuelle du marché, les acheteurs doivent être aussi pragmatiques que les vendeurs et comprendre la réalité objective des prix qui dépend du type, de la qualité et de la localisation du bien. La stratégie qui consiste à tout négocier 10 ou 15% au-dessous du prix proposé mène presque toujours à l’échec quand il s’agit de biens de bonne qualité bien situés. Dans les secteurs les plus demandés, les délais de commercialisation ont commencé à baisser et certains produits aux prix réalistes se vendent en quelques jours seulement.

Le futur ne sera pas forcément plus favorable aux acheteurs. Les taux d’intérêt ne peuvent baisser que très marginalement et toute baisse moyenne des prix du marché serait en réalité une compensation d’une hausse des taux d’intérêts.

À propos du Baromètre MeilleursAgents.comChaque mois, MeilleursAgents.com publie son baromètre des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France, un indicateur avancé qui permet d’analyser précisément les différents marchés locaux et de donner une tendance en temps réel à tous les acteurs de l’immobilier.

Ce baromètre mensuel est calculé sur la base des avant-contrats (promesses de vente ou compromis) signés après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours par les agences du réseau MeilleursAgents.com en Île-de-France, quand les données de la Chambre des Notaires de Paris se basent sur les actes authentiques enregistrés dans les offices notariaux. Le passage chez le notaire intervenant généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente, ce délai explique le décalage observé entre le baromètre MeilleursAgents.com et les statistiques officielles.

Depuis le lancement du Baromètre en septembre 2008, les tendances annoncées par MeilleursAgents.com ont toujours été confirmées par les données des notaires quelques mois plus tard.

(Source : www.meilleursagents.com)

Quelle est la maison la plus chère du monde ?

L’immobilier de luxe se porte bien, merci ! Le millésime 2012 s’annonce même comme une année record dans certaines zones. Avec parfois des prix fous, fous, fous !

Tout le monde a en mémoire la fameuse crise des subprimes de 2008/2009, provoquée par la chute brutale des prix immobiliers américains. « Aux Etats-Unis, le marché a redémarré en 2011, et il a été véritablement poussé par les ventes d’immobilier de prestige », explique Laurent Demeure, président de la filiale française de Coldwell Banker, leader mondial sur ce segment de marché.


Immobilier de luxe : c’est reparti aux Etats-Unis
Sur le continent américain, trois zones attirent particulièrement les milliardaires : Miami, Los Angeles et New-York. Pour un bel appartement au dernier étage dans Manhattan West Side, avec vue sur l’Hudson, comptez 15 à 20 millions de dollars ! Quant au bureau de South Beach de Coldwell Banker, il a conclu cet été la vente la plus chère de l’histoire de Miami : 47 millions de dollars pour un pied-à-terre comprenant 10 chambres, 14 salles de bain et un accès privé à la mer via une plage de sable rose importé des îles Bahamas ! Un endroit luxueux autant que tranquille : l’île d’Indian Creek, où il est situé, ne comprend qu’une trentaine de propriétés (outre le golf et le country club, bien sûr!) et est protégé des intrus par les patrouilles maritimes d’une police privée. Si l’endroit vous séduit, sachez qu’une petite propriété de près de 1.500 mètres carrés est actuellement en vente sur l’île, pour la bagatelle de 38 millions de dollars.

L’explication de ces prix record tient en partie à la formidable création de masse monétaire à laquelle ont procédé les banques centrales pour soutenir l’économie, dont une partie a atterri dans la poche d’une nouvelle élite mondiale qui s’empresse de l’investir dans des biens tangibles. Aux Etats-Unis, les acheteurs d’immobilier de luxe sont souvent originaires des pays en fort développement comme le Brésil, la Chine, l’Inde ou la Russie.

En Europe, la crise de la zone euro semble provoquer plus d’attentisme. Même en France, malgré l’attrait de Paris ou de la Côte d’azur, il y a peu de ventes, les propriétaires étant plus frileux à céder leurs actifs. « Londres fait évidemment figure d’exception, notamment le quartier de Mayfair, remarque Laurent Demeure. Il est vrai que le statut fiscalement attrayant de résident non permanent en fait une vrai ville refuge pour les riches, notamment les Indiens, qu’on ne voit quasiment jamais en France. »

La nouvelle élite mondiale tire les prix vers le haut

Le marché chinois a tendance à se calmer, notamment à cause de restrictions sur l’achat de biens par des étrangers ou sur le nombre de biens immobiliers que chaque Chinois peut posséder. Mais Shanghai reste une ville chère : 6.000 dollars le m² en moyenne. Et à Pékin, une propriété s’est récemment vendue à plus de 40 millions de dollars. « Environ 60 000 Chinois ont un patrimoine supérieur à 15 millions de dollars, explique Laurent Demeure. Et on rencontre aussi beaucoup d’acheteurs japonais, taïwanais ou singapouriens. »

Dans l’immobilier de luxe, il n’y a guère de place pour l’achat « coup de cœur ». Les cycles de négociations atteignent fréquemment 18 mois, avec des armées d’avocats à la manœuvre. L’offre de Coldwell Banker Previews se décline, d’ailleurs, comme la haute couture, en deux collections par an ! Ce qui fait le prix d’un bien est d’abord la « marque » véhiculée par l’adresse : des noms comme Courchevel, Beverly Hills ou Saint-Jean-Cap-Ferrat sont aujourd’hui des signes extérieurs de richesse. Et pour séduire un acheteur russe, Biarritz a un atout majeur : sa belle église orthodoxe russe construite à la fin du 19e siècle. Pour que les prix s’envolent, il faut aussi l’emplacement parfait – vue imprenable et plage privée bienvenus – ainsi que des prestations sans faille. Cela passe bien sûr par la piscine et le jacuzzi mais aussi par une architecture parfaite au regard des standards prisés par une nouvelle élite internationale de quelques centaines de personnes. L’idéal est une combinaison de modernité et de classicisme, comme pour cette Villa Contenta située sur Malibu Beach dessinée par l’architecte Robert Schachtman mais intégrant une tête de lion vieille de 2.500 ans en provenance de Pompeï. Elle a été mise en vente, cet été, pour 54 millions de dollars.

Et la maison la plus chère du monde est…

Mais les prix peuvent s’envoler plus haut encore. A la mort de l’ancien propriétaire, Guy de Rothschild, en 2007, ses héritiers ont cédé l’Hôtel Lambert, situé sur l’île Saint-Louis à Paris, pour 80 millions d’euros. Et l’heureux acheteur, l’émir du Qatar, a sans doute déboursé 40 millions de plus pour quelques menus travaux ! A Berverly Hills, la villa « The Manor », qui fut la propriété du producteur de séries, Aaron Spelling, a été rachetée par sa veuve, l’an dernier, pour la modique somme de 85 millions de dollars (un sacré rabais par rapport au prix initial de mise en vente : 150 millions de dollars!). C’est un mannequin de 22 ans, Petra Ecclestone, qui en a fait l’acquisition. Précisons qu’elle est la fille de Bernie Ecclestone, le grand manitou de la Formule 1, ce qui explique où elle a trouvé l’argent !

Le record absolu a été atteint en juillet 2008 lorsque l’oligarque russe Mikhail Prokhorov a signé une promesse d’achat pour la Villa Leopolda, sur les hauteurs de Villefranche-sur-Mer (Alpes maritimes) pour un prix estimé à 390 millions d’euros. Mais la vente ne s’est finalement pas faite, l’aventure se soldant pour le milliardaire par la perte de son dépôt de garantie de 10%. Même quand on a une fortune estimée à plus de 13 milliards de dollars, ça fait mal ! Du coup, un petit bijou parisien, l’hôtel Soyecourt, dans le 7ème arrondissement, semble mériter le titre de la demeure la plus chère de France. Longtemps loué au couturier Karl Lagerfeld, il a été vendu par la famille Pozzo di Borgo à Ali Bongo, le président gabonais, pour une modique somme estimée à 98 millions d’euros.

Mais la palme de la maison la plus chère du monde revient sans doute à son compatriote Roman Abramovitch. Précisons que cette habitation-ci est flottante. « L’Eclipse », le mega-yacht du milliardaire, mesure de 162 mètres de long, est équipé d’une piscine, mais aussi d’un sous-marin de poche et d’un système anti-missile, et son prix est estimé à près d’un milliard d’euros.

(Via : Emmanuel Schafroth – Yahoo Finances)