Archives du mot-clé Billet d’Immo

Billet d’immo : L’annonce immobilière, mode d’emploi

Que vous passiez par une agence ou par un site de particuliers, le prix annoncé dans une annonce  engage le vendeur. Mais pour bien vendre, il est recommandé de faire estimer votre bien. « Bien vendre », une subtilité de langage troublante. Car bien vendre signifie souvent, dans la bouche de certaines personnes, vendre au-dessus du prix.

La vente, l’accord qui va sceller la transaction s’articule donc autour de ces quelques mots qui ont parfois vocation à survendre le produit : « Superbe appartement dans une sublime copropriété… Magnifiques 4 pièces dans un cadre idyllique ». Parfois, l’annonce est également – à l’inverse – (comment m’exprimer sans froisser certains vendeurs), un brin surprenante : « Bo 2P + sdb avec P + 3eme et. Ss ass dans rés. sur. Avec V. et min. et D » (cherchez pas, ça ne veut rien dire ;))

Au final, si vous recevez une offre d’achat au prix de votre annonce, vous ne pouvez pas refuser de vendre. La surenchère étant interdite, il est important de ne pas sous-estimer son bien. Au final, c’est une situation rare, les vendeurs ayant plus tendance à penser que leur appartement est la neuvième merveille du monde. Mais il est important de savoir qu’un prix affiché est contractuel.

A contrario, un bien surestimé, on le sait, ne suscitera que peu ou pas du tout d’offres, et le vendeur devra fatalement baisser son prix, dévalorisant au passage son annonce qui suscitera la méfiance des acheteurs, pour qui un prix en baisse est synonyme de vendeur en détresse.

Pour une offre en dessous du prix, le vendeur est libre de choisir son acquéreur en fonction de son mode de financement.

En position d’acquéreur, pour faire une offre d’achat, il n’y a pas de forme imposée par la loi. Il suffit de dater et signer un document qui mentionne son identité, celle du vendeur, l’adresse du bien, ses principales caractéristiques, le prix demandé et, le cas échéant, le prix proposé.

Par la suite, il faudra signer un compromis de vente. Après signature,  l’acheteur dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter.

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Billet d’Immo : Pourquoi ?

Pourquoi un acquéreur, lorsqu’il est en contact avec un agent immobilier, pense-t-il pouvoir se permettre tout et n’importe quoi ?

Dans mon agence, on ne réalise pas de visite sans expliquer clairement tous les détails de l’appartement ou de la maison : « Vous voulez visiter ? Ok, maintenant il faut savoir que c’est un premier étage sur rue, que l’appartement demande 30 000 € de travaux, les parties communes ne sont pas tops, nous sommes en exposition principale est et mono-exposé… Mais l’appartement se trouve dans l’un des secteurs les plus recherchés de notre ville et il possède un charme absolu. Vous voulez visiter ? Ok, prenons RDV ! »

Après ce genre d’entretien téléphonique, nous adressons un texto précisant le jour, le lieu et l’heure du rendez-vous ainsi que nos coordonnées.

Malgré toutes ces précautions, il arrive fréquemment que l’on ait des annulations une heure avant la visite. Et encore, ce n’est pas le pire. Le pire est le mépris de la personne qui, malgré tout le process vu un peu plus haut, ne se déplace pas, ne vous prévient pas, et ne réponds plus à vos appels et mails. Un comportement scandaleux qui constitue cependant le quotidien d’un agent immobilier et qui revient à considérer que l’on peut disposer à loisir de notre temps.

Ces mêmes clients ne se comportent pas de la même façon avec leur banquier, leur notaire ou leur coiffeur. Donc pour quelles raisons ils pensent pouvoir se comporter de la sorte avec nous.
Ami Agent Immobilier, Mandataire, Négociateur, Directeur d’agence ou Conseiller immo : ne vous laissez pas faire !

Soyez forts. Soyez ferme… et sachez relativiser tout de même.

J’attends vos remarques, expériences et anecdotes sur ce sujet !

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Billet d’Immo : Pourquoi créer une SCI ?

SCI : Société Civile Immobilière

Les avantages d’une SCI sont de l’ordre fiscal souvent mais également juridique. Monter une SCI ne
signifie pas juste payer moins d’impôts.

Depuis 2011, le plafond de transmission non imposable pour chaque enfant est de 159.325 € pour les
parents et de 31.865 € pour les grands-parents. En cédant des parts de SCI, généralement à un prix
moindre que leur valeur réelle, on avantage donc les bénéficiaires.

Cette forme de société permet également l’achat croisé qui favorise les couples en cas de décès en
protégeant le survivant d’une expulsion par exemple.

Mais il y a aussi des avantages pour les professionnels. Un entrepreneur peut dans certaines
circonstances recourir à une SCI pour protéger ses locaux d’un redressement ou d’une liquidation. Il
peut également s’en servir pour diminuer son prix de cession dans le cadre d’une reprise.

La SCI n’acquitte pas d’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés individuellement.

Surement très avantageuse par certains aspects, cette formule n’est cependant pas adaptée à tous.
Demander conseil à un avocat vous permettra de savoir quel intérêt cela pourra avoir pour vous et
votre entourage.

Billet d’Immo : Qu’est ce que la réticence dolosive ?

Un vendeur vient d’être condamné à indemniser son acquéreur pour lui avoir caché un problème existant dans la maison qu’il vendait. Il était au courant de l’état de son bien, fissuré en de nombreux endroits : façades et intérieur.

C’est ce que la loi considère comme une duperie. La réticence dolosive c’est le silence coupable du vendeur immobilier qui devient en quelque sorte par le biais de ce terme juridique un escroc.

Pour la Cour suprême, « la Cour d’appel, qui a souverainement retenu que, lors de la vente intervenue le 3 janvier 2004, les acquéreurs n’étaient pas en mesure de constater l’existence de ces fissures qui avaient été masquées par une couche d’enduit et n’étaient pas apparentes pour un non-professionnel du bâtiment, a pu en déduire que le vendeur avait manqué à son obligation de loyauté envers ses cocontractants en omettant de signaler l’existence de ces fissures, et fait preuve envers eux d’une réticence dolosive. »

Chaque vendeur a donc obligation d’informer l’acquéreur des désordres affectant le bien qu’il  vend. En tous les cas, l’agent immobilier se doit d’informer les deux parties des risques encourus.

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Billet d’Immo : Qu’est ce que le prix du marché ?

Entre l’acquéreur qui veut acheter au plus bas et le propriétaire qui veut vendre au plus haut il est souvent difficile de fixer le prix d’un bien immobilier. Il n’y a pas l’équivalent d’un argus pour l’immobilier.

Les vendeurs ont souvent du mal à évaluer la valeur de leur appartement, d’autant que celle-ci  n’est pas la même parfois d’un mois à l’autre. On entend souvent : « l’appartement du voisin s’est vendu à  XXX XXX€ », reste à savoir à quel étage, dans quelle conditions, et surtout si l’information est avérée.

C’est le rôle de l’agent immobilier de faire comprendre à son client vendeur, que son appartement possède des points positifs, des qualités indéniables….mais qu’il possède également, comme tous les logements, des défauts et qu’il doit être vendu au fameux « prix du marché ». C’est toute l’importance de la phase d’estimation.

Il arrive fréquemment que nous ayons affaire à des vendeurs qui ne sont pas…vendeurs. Il y a sur le marché des propriétaires qui mettent leur appartement à la vente en attendant qu’un acquéreur s’aligne sur le prix qu’ils ont déterminé. Ces gens là faussent le marché, et comme nous le vérifions souvent, ne vendent qu’une fois revenus à la raison.

De l’autre côté de l’acte d’achat il y a les acheteurs qui cherchent la bonne affaire : négocier une vente en tentant de formuler une offre inférieure de 30% au prix de vente est irréaliste.

Face à ces comportements, souvent adoptés par des gens qui « connaissent l’immobilier », le conseiller immobilier doit parvenir à raisonner les deux parties. C’est à cette unique condition que la vente peut s’effectuer « au prix du marché ».

 

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

« La vente se déclenche seulement lorsque les vendeurs ajustent leurs prix »

LAURENT VIMONT PRESIDENT DU RESEAU D’AGENCES IMMOBILIERES CENTURY 21 FRANCE : « La vente se déclenche seulement lorsque les vendeurs ajustent leurs prix »

Une baisse des prix peut-elle faire repartir le marché ?

Les vendeurs ont longtemps été habitués à des cycles de hausse des prix ; le marché absorbait alors sans difficulté les prix de mise en vente trop élevés souhaités par les vendeurs. Or, désormais, les prix de vente, sans s’être effondrés, se stabilisent ou se replient. Le marché n’est plus capable de compenser les valorisations surestimées. Tous les vendeurs ne l’ont pas encore intégré dans leur comportement. Certains n’écoutent pas les professionnels et mettent leur bien en vente à des prix de 5 à 15 % au-dessus des prix conseillés. Ce n’est généralement que lorsqu’ils ajustent leurs prix que la vente se déclenche. En face, les acheteurs connaissent bien le marché de l’immobilier et, avec des stocks de logements mis en vente en nette hausse, ils peuvent comparer plusieurs offres similaires et s’abstiennent si le prix semble exagéré. En clair, ils ne sont plus prêts à payer à n’importe quel prix.

Quel rôle les banques peuvent-elles jouer ?

Depuis le ralentissement du marché, il n’y a pas eu de panne du crédit. Le trou d’air aurait même été plus important si les taux de crédit immobilier n’avaient pas autant diminué depuis le début de l’année. Mais, dans le même temps, les conditions d’octroi ont été durcies, empêchant certains acquéreurs de concrétiser leur projet. Cette politique prudente a aussi ses bons côtés, puisque nous détenons en France le taux d’impayés le plus bas d’Europe. Récemment, elles ont à nouveau assoupli leurs conditions. Elles acceptent des apports un peu plus bas et des durées d’emprunt un peu plus longues.

Quelle mesure politique pourrait relancer l’activité ?

Selon moi, l’Etat ne devrait pas du tout aider le marché de l’ancien. Ainsi, le prêt à taux zéro a profité à de nombreux ménages qui auraient pu s’en passer et auraient de toute façon acheté. Dans bien des cas, les aides à l’acquisition ne font qu’alimenter la hausse des prix sans particulièrement stimuler l’activité. En revanche, l’Etat a un rôle à jouer pour soutenir la production de logements neufs. Or on ne sait pas encore ce qui viendra remplacer le dispositif Scellier qui remplissait ce rôle. Une mesure intéressante serait, par exemple, de permettre la conversion de bureaux pour créer des logements étudiants.

(Ecrit par Edouard Lederer, journaliste Finances persos. Source : LesEchos.fr)