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Votre copropriété est-elle trop gourmande en charges ?

Le groupe PAP (De Particulier à Particulier) et l’ARC (Association des responsables de copropriétés) s’associent pour proposer aux particuliers des outils d’évaluation et de maîtrise des charges de copropriété.

C’est l’un des tous premiers sujets de récrimination du copropriétaire d’un logement : le montant jugé excessif de ses charges. Ainsi, parmi les propriétaires interrogés par PAP, site Internet d’annonces immobilières entre particuliers, plus de 9 sur 10 (93 %) estiment que le niveau actuel des charges de copropriété dans leur logement est trop élevé. Pour autant, ils ne baissent pas les bras, puisqu’ils considèrent pour 73 % d’entre eux que le poids excessif des différentes dépenses qu’ils supportent, en contrepartie de l’usage de leur logement, peut être réduit par des actions à court terme. Las, ils ne savent pas comment évaluer précisément le niveau de ces charges et donc leur pertinence, même si 67,5 % d’entre eux n’hésitent pas à comparer leurs charges à celles d’autres immeubles, et 74 % de l’échantillon interrogé par PAP (1.865 visiteurs du site entre pap.fr, du 1er mars au 9 avril 2013) réclament des outils pour le faire.

Phase de test à Paris, Nantes et Montpellier

Fort de ce constat, PAP, en partenariat avec l’ARC (Association des responsable de copropriétés), a décidé de lancer deux outils d’évaluation et de maîtrise des charges de copropriétés. Le premier logiciel, baptisé Oscar, déjà développé par l’ARC pour ses adhérents et qui regroupe à ce jour des données sur 1.200 copropriétés en France, est dédié à l’évaluation des charges proprement dite. Il sera proposé, à partir de la semaine prochaine et jusqu’à fin 2013, en phase de test dans trois villes : Paris, Nantes et Montpellier. Les particuliers y résidant pourront accéder gratuitement à l’outil en ligne mis à disposition par l’ARC. Celui-ci permet la comparaison du niveau de charge par poste de charges et par configuration de la copropriété, via l’analyse des annexes comptables (au préalable scannées puis transmises au site par le copropriétaire) qui seront saisies et vérifiées par l’ARC. Les résultats de cette analyse se présenteront sous la forme d’une « étiquette charges », sur le modèle de l’étiquette énergétique, correspondant à un barème allant de A à G (A étant la meilleure note et G la plus basse). Dans le moteur de l’outil figurent des données rangées selon plusieurs critères et appartenant à un panel de copropriétés avec la même configuration collective et situées dans la même région. La généralisation d’Oscar à l’échelle du territoire est prévue pour début 2014.

Le second outil, mis en ligne vers la mi-2014, a pour objectif de mettre en place une « étiquette gestion patrimoniale », permettant de déterminer si la copropriété est bien entretenue d’un point de vue patrimonial. Par exemple, souligne PAP, « comment savoir si le gros entretien -réfection des façades, toiture, ascenseur…-fait l’objet d’une planification et surtout si les prévisions sont réellement adaptées aux besoins ? ». L’étiquette gestion patrimoniale reposera ainsi sur échelle d’une vingtaine de critères qui notera chaque copropriété en fonction de la présence de mesures et de dispositions (comptant chacune pour 1 point) telles que  :

-la réalisation d’un audit énergétique

-la mise en place d’un fonds travaux

-le déploiement d’un plan d’amélioration de la performance énergétique

-le plan pluri-annuel de travaux.

Une fois le diagnostic établi, si le propriétaire juge sa copropriété mal notée au regard de ce qui se passe dans une copropriété comparable, « il peut aborder la question en assemblée générale des copropriétaires, conseille Jean-Michel Guérin, directeur général de PAP De Particulier à Particulier, ou également s’adresser au service juridique de PAP ».

(Source : www.lesechos.fr)

Charges de copropriété, un sujet qui fâche

Eternellement qualifiées de coûteuses, les charges constituent un sujet chaud au sein des copropriétés. Ces dépenses sont pourtant nécessaires au bon fonctionnement d’un immeuble et à son entretien régulier. Du ménage à la sortie des poubelles en passant par la consommation d’eau ou du gaz de la chaudière, l’éventail des coûts est large.

Ces charges sont parfois récurrentes, d’autres fois exceptionnelles. Plus que leur montant, c’est souvent leur modalité de calcul qui fait débat et fâche.

La répartition des charges

Vous n’êtes pas satisfait(e) de la répartition de vos charges ? En cas de doute, plongez-vous dans la lecture de votre règlement de copropriété, demandez des explications à votre syndic et regardez les textes de loi.

Sachez que la répartition des charges au sein de la copropriété est, entre autres, régie par la loi du 10 juillet 1965. L’utilisation des « tantièmes » fait souvent figure de juge de paix pour pondérer ces dépenses entre tous les copropriétaires.

Il existe toutefois de nombreux cas particuliers où l’usage est pris en compte. Ce paramètre modifie sensiblement la distribution de ces dépenses pour les rendre plus équitables. Par exemple, pour l’installation d’un ascenseur. Le copropriétaire du 5e et dernier étage paiera plus cher ces travaux que celui du 1er étage, car il va utiliser cet équipement plus souvent.

Grosso modo, la participation à ces travaux augmente avec les étages. En revanche, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’auront rien à payer puisqu’ils n’ont pas besoin d’utiliser l’ascenseur. A noter que la répartition des charges d’eau froide constitue un sujet qui revient régulièrement sur le tapis en assemblée générale.

Dans une grande majorité d’immeubles anciens, des compteurs d’eau collectifs sont utilisés pour établir les factures calculées sur la base des tantièmes. Par exemple, une personne vivant seule dans un 4 pièces paiera la même somme qu‘une famille de 5 personnes habitant l’immeuble dans une surface équivalente. En résumé, ce procédé ne favorise pas ceux qui sont économes en eau. A l’opposé, il convient à ceux qui ne sont guère regardant sur les fuites et sur leur consommation.

La parade la plus efficace pour « coller » aux consommations réelles de chacun consisterait à poser des compteurs individuels dans tous les appartements. Toutefois ces travaux font parfois reculer les copropriétés pour leur coût dû à la complexité d’installation dans les constructions anciennes.

Désaccord entre copropriétaires

Il arrive parfois que les propriétaires ne soient pas d’accord sur le montant des charges qu’ils paient. Les plus remontés considèrent qu’ils ne doivent pas payer un tel montant. En guise de désapprobation, certains arrêtent de régler leurs charges et creusent un passif qui plombe les comptes de la copropriété.

Dans ce scénario, le syndic n’a pas besoin de l’autorisation des autres copropriétaires pour recouvrer les charges impayées. Il peut se lancer dans une procédure juridique avec huissier pour exiger le paiement de cette dette vis-à-vis de la copropriété.

A savoir : Le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de ses charges se met dans une position difficile, voire difficilement défendable. Mieux vaut d’abord payer, puis contester. Quitte à se faire rembourser pas la suite s’il a obtenu gain de cause.

La fronde des copropriétaires envers le syndic

Les copropriétaires accusent presque systématiquement le syndic de tous les maux qui frappent leur copropriété, et bien sûr du montant des charges « élevé», « exorbitant ». Mais il n’est pas souvent à l’origine et responsable de toutes ces dépenses.

Pour mémoire, ses honoraires ne pèsent qu’une part infime dans le niveau général des charges de la résidence, à peine 8 % du montant total.

Pour qu’il soit en mesure d’agir efficacement et de remettre de l’ordre dans les charges, et d’éventuellement les réduire, ce professionnel doit être soutenu et aidé dans sa mission par un syndicat de copropriétaires impliqué et volontaire. La rationalisation des dépenses passe par une gestion prévisionnelle des charges de la part du syndic. Les dépannages dans l’urgence ou au coup par coup se paient au prix fort.

Une copropriété bien gérée doit, en principe, anticiper les problèmes de fonds quitte à programmer longtemps à l’avance les gros travaux.

Proposées par le syndic, ces mesures prises par anticipation doivent avoir l’approbation de la copropriété. Si cette dernière tergiverse ou recule les prises de décisions, le syndic est impuissant.

A savoir : Gérant plusieurs immeubles, et donc assurant un volume de réparations important, le syndic est parfois bien placé pour négocier des prix avantageux auprès des fournisseurs lorsqu’il s ‘agit de réaliser des « petites » réparations ou des travaux plus importants.

(Source : www.toutsurlimmo.com)

Chauffage : comment optimiser la consommation en copropriété ?

Le poste « chauffage » pèse lourd dans le budget de votre copropriété et vous êtes inquiet parce que le prix des énergies ne cesse de grimper. Penchez vous sur le seul paramètre qui est de votre ressort : la quantité de combustible consommée.
Les copropriétés équipées d’un chauffage collectif, peuvent être alimentées avec différents types d’énergies. Dans les grandes agglomérations, c’est en général le gaz. Dans les agglomérations de taille moyenne ou dans les communes plus rurales, le fioul domestique est le combustible le plus répandu.
L’unité de mesure des quantités fournies est le m3 s’il s’agit de gaz, assorti d’une corrélation avec les kWh fournis. Pour le fioul c’est le mètre cube ou le nombre de litres qu’il faut analyser. Mais attention dans ce cas à la gestion des stocks en cuve d’une année sur l’autre. Par ailleurs les contrats d’approvisionnement doivent être clairs sur le pouvoir calorifique (on parle de PCI) du combustible livré, lequel peut varier d’un fioul a l’autre.
La quantité livrée et facturée est connue mais il est tout aussi nécessaire d’avoir une estimation exacte de la quantité de chaleur fournie aux logements. En effet le rendement de la chaudière peut être plus ou moins élevé, ce qui génère plus ou moins de déperditions pendant le réchauffement de l’eau : pour 1000 m3  de combustible livré, la quantité de chaleur envoyée dans le circuit de chauffage sera alors plus ou moins importante. Il est courant de constater qu’une ancienne chaudière a un rendement global inferieur à 60% alors qu’une chaudière moderne, correctement dimensionnée est efficiente a plus de 80% voire 85% ! 25% d’écart c’est autant d’énergie gaspillée. Cela vaut la peine de faire auditer la chaudière collective, et probablement d’en changer.
Il est ensuite indispensable que la copropriété s’entende sur une consigne de température que l’exploitant de la chaufferie devra respecter. En effet 1 degré de trop correspond à une surconsommation de 7% supplémentaires de combustible. La réglementation française précise que la température délivrée ne doit pas être supérieure à 19 degrés dans les locaux d’habitation occupés, 16° dans les pièces inoccupées moins de 24 heures et 8°C dans les locaux inoccupés plus de 24 h.
Il n’est pourtant pas rare de constater que certains immeubles supportent des températures largement supérieures à 22 degrés avec même des écarts importants (plus de trois degrés) d’un logement a l’autre, et souvent des chambres surchauffées au-delà de 25°c.  Cela signifie que la consigne de température en sortie de chaufferie est mal réglée et que le réseau de chauffage est mal équilibré et probablement emboué. En effet la circulation d’eau chaude dans les circuits engendre des dépôts d’impuretés, appelés « boues » qui au fil des ans s’accumulent et empêchent une répartition équilibrée de la chaleur. Un désembouage régulier est nécessaire et source d’économie importante et d’équité au sein de la copropriété.
Il reste à sensibiliser chaque copropriétaire sur sa propre consommation en toute équité : pour cela rien de mieux que de pouvoir établir une quittance individuelle par logement basée sur la consommation réelle de chacun. C’est l’individualisation des charges de chauffage rendue obligatoire par le Loi 74-908 votée en 1974 en France, et son nouveau décret d’application 2012-545. L’expérience ainsi que de nombreuses études européennes montrent qu’en copropriété l’individualisation sensibilise tellement les occupants que la facture globale de l’immeuble baisse de plus de 20% dès la deuxième année.
Pour réaliser des économies sur le poste « chauffage » en copropriété, il faut donc rester vigilant avec sa consommation de chaleur et faire contrôler régulièrement les équipements. A ne pas négliger : la qualité calorifique du combustible, l’efficience de la chaudière, l’équilibrage du réseau, et enfin l’individualisation du comptage de la chaleur.

(Source : www.mon-immeuble.com)

Travaux de rénovation : une copropriété parisienne divise par deux sa facture d’énergie

La copropriété de la résidence Fontaine d’Aligre (12e) a réalisé d’importants travaux de rénovation (double vitrage, isolation du toit…) dans ses 107 logements pour diviser par deux la facture énergie. Retour sur une initiative écologique citoyenne.

La dernière fenêtre à double vitrage est en cours de pose à la résidence Fontaine d’Aligre. Cette copropriété de 107 logements, située en face du marché d’Aligre, a fait changer la totalité des 400 fenêtres de l’imposant bâtiment ! « Le toit-terrasse a aussi été entièrement refait, avec une isolation thermique et nous débutons l’isolation par l’extérieur des pignons les plus exposés »se réjouit Gérard Andrieux, président du conseil syndical.Les travaux ont consisté également à installer des régulateurs sur le chauffage et à remplacer les ampoules des parties communes contre des lampes basse consommation. Montant total des travaux : 800.000 euros.

Pour débuter ce vaste chantier, entamé en juin dernier, un intense travail de pédagogie a été mené« Le plus important était de convaincre les gens d’ouvrir leur portefeuille. On a fait plusieurs réunions, pour bien expliquer notre projet, et la rénovation a été votée à plus de 70% », explique Gérard Andrieux.

Au-delà de l’enjeu écologique, c’est la question du coût qui inquiétait les copropriétaires : chacun a dû verser entre 6.000 et 12.000 euros. Dans cette opération, l’aide des partenaires publics a été décisive.

Grâce à l’appui de l’Agence Parisienne du Climat, la copropriété obtient une subvention d’environ 200.000 euros accordée par le Conseil régional d’Ile-de-France. En complément des crédits d’impôts pour la rénovation thermique et des certificats d’économie d’énergie. La ville et l’Ademe, avaient au préalable financé à 70% le diagnostic énergétique initial, ce qui a permis d’enclencher le passage à l’acte vers la phase travaux.

Le principal bénéfice est attendu dès l’an prochain« Nous allons diviser par deux notre facture d’énergie, notre dépense en gaz va passer de 800 euros à 400 euros par an par appartement. Les frais de rénovation seront donc amortis en 10 à 12 ans environ. La consommation du bâtiment devrait atteindre les 127 kWhEP/m2 contre 236 kWhEP/m2 actuellement », estime Michel Andrieux.

« Il y a 40.000 copropriétés à Paris, leur rénovation est un enjeu colossal pour la réduction des gaz à effet de serre. La rénovation du parc privé est un enjeu majeur pour Paris dans l’action de la ville contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique. Le logement privé représente en effet 78% du parc immobilier parisien résidentiel. Depuis 2007, les mesures adoptées par la Ville et ses partenaires ont permis la réalisation de travaux dans 28 copropriétés et dans 15.000 logements sociaux. 15.000 logements à haute performance énergétique ont aussi été construits »rappelle René Dutrey, adjoint au maire de Paris chargé de l’environnement, du développement durable et du Plan climat énergie.

« Il faut des subventions aujourd’hui pour déclencher ce type de projet et nous avons une enveloppe annuelle de 10 à 15 millions d’euros pour le faire »explique Emmanuelle Cosse, vice-présidente de l’Ile-de-France. Les collectivités ne pourront toutefois pas financer tous les projets de rénovation thermique et surtout pas ces montants.

« Il faut absolument une évolution législative pour avoir de nouveaux produits financiers qui permettent de financer ce type de travaux collectivement, au niveau de la copropriété », conclut René Dutrey.

(Source : www.mon-immeuble.com)