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Charges de copropriété, un sujet qui fâche

Eternellement qualifiées de coûteuses, les charges constituent un sujet chaud au sein des copropriétés. Ces dépenses sont pourtant nécessaires au bon fonctionnement d’un immeuble et à son entretien régulier. Du ménage à la sortie des poubelles en passant par la consommation d’eau ou du gaz de la chaudière, l’éventail des coûts est large.

Ces charges sont parfois récurrentes, d’autres fois exceptionnelles. Plus que leur montant, c’est souvent leur modalité de calcul qui fait débat et fâche.

La répartition des charges

Vous n’êtes pas satisfait(e) de la répartition de vos charges ? En cas de doute, plongez-vous dans la lecture de votre règlement de copropriété, demandez des explications à votre syndic et regardez les textes de loi.

Sachez que la répartition des charges au sein de la copropriété est, entre autres, régie par la loi du 10 juillet 1965. L’utilisation des « tantièmes » fait souvent figure de juge de paix pour pondérer ces dépenses entre tous les copropriétaires.

Il existe toutefois de nombreux cas particuliers où l’usage est pris en compte. Ce paramètre modifie sensiblement la distribution de ces dépenses pour les rendre plus équitables. Par exemple, pour l’installation d’un ascenseur. Le copropriétaire du 5e et dernier étage paiera plus cher ces travaux que celui du 1er étage, car il va utiliser cet équipement plus souvent.

Grosso modo, la participation à ces travaux augmente avec les étages. En revanche, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’auront rien à payer puisqu’ils n’ont pas besoin d’utiliser l’ascenseur. A noter que la répartition des charges d’eau froide constitue un sujet qui revient régulièrement sur le tapis en assemblée générale.

Dans une grande majorité d’immeubles anciens, des compteurs d’eau collectifs sont utilisés pour établir les factures calculées sur la base des tantièmes. Par exemple, une personne vivant seule dans un 4 pièces paiera la même somme qu‘une famille de 5 personnes habitant l’immeuble dans une surface équivalente. En résumé, ce procédé ne favorise pas ceux qui sont économes en eau. A l’opposé, il convient à ceux qui ne sont guère regardant sur les fuites et sur leur consommation.

La parade la plus efficace pour « coller » aux consommations réelles de chacun consisterait à poser des compteurs individuels dans tous les appartements. Toutefois ces travaux font parfois reculer les copropriétés pour leur coût dû à la complexité d’installation dans les constructions anciennes.

Désaccord entre copropriétaires

Il arrive parfois que les propriétaires ne soient pas d’accord sur le montant des charges qu’ils paient. Les plus remontés considèrent qu’ils ne doivent pas payer un tel montant. En guise de désapprobation, certains arrêtent de régler leurs charges et creusent un passif qui plombe les comptes de la copropriété.

Dans ce scénario, le syndic n’a pas besoin de l’autorisation des autres copropriétaires pour recouvrer les charges impayées. Il peut se lancer dans une procédure juridique avec huissier pour exiger le paiement de cette dette vis-à-vis de la copropriété.

A savoir : Le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de ses charges se met dans une position difficile, voire difficilement défendable. Mieux vaut d’abord payer, puis contester. Quitte à se faire rembourser pas la suite s’il a obtenu gain de cause.

La fronde des copropriétaires envers le syndic

Les copropriétaires accusent presque systématiquement le syndic de tous les maux qui frappent leur copropriété, et bien sûr du montant des charges « élevé», « exorbitant ». Mais il n’est pas souvent à l’origine et responsable de toutes ces dépenses.

Pour mémoire, ses honoraires ne pèsent qu’une part infime dans le niveau général des charges de la résidence, à peine 8 % du montant total.

Pour qu’il soit en mesure d’agir efficacement et de remettre de l’ordre dans les charges, et d’éventuellement les réduire, ce professionnel doit être soutenu et aidé dans sa mission par un syndicat de copropriétaires impliqué et volontaire. La rationalisation des dépenses passe par une gestion prévisionnelle des charges de la part du syndic. Les dépannages dans l’urgence ou au coup par coup se paient au prix fort.

Une copropriété bien gérée doit, en principe, anticiper les problèmes de fonds quitte à programmer longtemps à l’avance les gros travaux.

Proposées par le syndic, ces mesures prises par anticipation doivent avoir l’approbation de la copropriété. Si cette dernière tergiverse ou recule les prises de décisions, le syndic est impuissant.

A savoir : Gérant plusieurs immeubles, et donc assurant un volume de réparations important, le syndic est parfois bien placé pour négocier des prix avantageux auprès des fournisseurs lorsqu’il s ‘agit de réaliser des « petites » réparations ou des travaux plus importants.

(Source : www.toutsurlimmo.com)

Travaux de rénovation : une copropriété parisienne divise par deux sa facture d’énergie

La copropriété de la résidence Fontaine d’Aligre (12e) a réalisé d’importants travaux de rénovation (double vitrage, isolation du toit…) dans ses 107 logements pour diviser par deux la facture énergie. Retour sur une initiative écologique citoyenne.

La dernière fenêtre à double vitrage est en cours de pose à la résidence Fontaine d’Aligre. Cette copropriété de 107 logements, située en face du marché d’Aligre, a fait changer la totalité des 400 fenêtres de l’imposant bâtiment ! « Le toit-terrasse a aussi été entièrement refait, avec une isolation thermique et nous débutons l’isolation par l’extérieur des pignons les plus exposés »se réjouit Gérard Andrieux, président du conseil syndical.Les travaux ont consisté également à installer des régulateurs sur le chauffage et à remplacer les ampoules des parties communes contre des lampes basse consommation. Montant total des travaux : 800.000 euros.

Pour débuter ce vaste chantier, entamé en juin dernier, un intense travail de pédagogie a été mené« Le plus important était de convaincre les gens d’ouvrir leur portefeuille. On a fait plusieurs réunions, pour bien expliquer notre projet, et la rénovation a été votée à plus de 70% », explique Gérard Andrieux.

Au-delà de l’enjeu écologique, c’est la question du coût qui inquiétait les copropriétaires : chacun a dû verser entre 6.000 et 12.000 euros. Dans cette opération, l’aide des partenaires publics a été décisive.

Grâce à l’appui de l’Agence Parisienne du Climat, la copropriété obtient une subvention d’environ 200.000 euros accordée par le Conseil régional d’Ile-de-France. En complément des crédits d’impôts pour la rénovation thermique et des certificats d’économie d’énergie. La ville et l’Ademe, avaient au préalable financé à 70% le diagnostic énergétique initial, ce qui a permis d’enclencher le passage à l’acte vers la phase travaux.

Le principal bénéfice est attendu dès l’an prochain« Nous allons diviser par deux notre facture d’énergie, notre dépense en gaz va passer de 800 euros à 400 euros par an par appartement. Les frais de rénovation seront donc amortis en 10 à 12 ans environ. La consommation du bâtiment devrait atteindre les 127 kWhEP/m2 contre 236 kWhEP/m2 actuellement », estime Michel Andrieux.

« Il y a 40.000 copropriétés à Paris, leur rénovation est un enjeu colossal pour la réduction des gaz à effet de serre. La rénovation du parc privé est un enjeu majeur pour Paris dans l’action de la ville contre le réchauffement climatique et la précarité énergétique. Le logement privé représente en effet 78% du parc immobilier parisien résidentiel. Depuis 2007, les mesures adoptées par la Ville et ses partenaires ont permis la réalisation de travaux dans 28 copropriétés et dans 15.000 logements sociaux. 15.000 logements à haute performance énergétique ont aussi été construits »rappelle René Dutrey, adjoint au maire de Paris chargé de l’environnement, du développement durable et du Plan climat énergie.

« Il faut des subventions aujourd’hui pour déclencher ce type de projet et nous avons une enveloppe annuelle de 10 à 15 millions d’euros pour le faire »explique Emmanuelle Cosse, vice-présidente de l’Ile-de-France. Les collectivités ne pourront toutefois pas financer tous les projets de rénovation thermique et surtout pas ces montants.

« Il faut absolument une évolution législative pour avoir de nouveaux produits financiers qui permettent de financer ce type de travaux collectivement, au niveau de la copropriété », conclut René Dutrey.

(Source : www.mon-immeuble.com)