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Crédits, pourquoi les taux sont-ils si bas ?

C’est historique, les taux de crédit immobilier ont atteint un nouveau record. « En mai 2013, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,97 % en moyenne”, a ainsi annoncé début juin l’Observatoire Crédit Logement/CSA, précisant que « jamais par le passé, les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas ». Au point d’être tombé largement en dessous du précédent historiquement bas de novembre 2010, lorsqu’ils étaient descendus à 3,25 %.

Alors, comment expliquer ce niveau ? Va-t-il relancer un marché immobilier quelque peu ralenti ? Et cette tendance est-elle durable ?

Pourquoi un taux aussi bas ?

Tout d’abord, il faut envisager que le contexte économique général est plutôt à la morosité et sur le modèle de la Banque centrale européenne (BCE), tous les taux d’intérêt sont largement à la baisse. Le taux directeur de la BCE est ainsi descendu à 0,50 % le 2 mai dernier, là encore du jamais vu, et les obligations assimilables du Trésor (OAT) sont sur la même tendance, l’OAT 10 ans passant sous les 1,70 % en avril.

D’un point de vue beaucoup plus pragmatique, les établissements bancaires perpétuellement en concurrence ont suivi le mouvement et pris la décision de baisser leurs taux d’intérêt. Car comme vous le savez sûrement, les prêts bancaires – et plus précisément les crédits immobiliers – sont un moyen de fidéliser de manière pérenne de nouveaux clients et ainsi de consolider la vitalité des banques. Et ce d’autant plus facilement que le niveau actuel du taux directeur de la BCE, qui détermine le coût de leur refinancement sur les principales opérations de crédit, et celui de l’OAT 10 ans, leur référence pour établir le niveau de leurs prêts à taux fixe, les placent dans une position très favorable.

Une tendance pas prête de changer

Si l’on en croit les économistes et les professionnels du secteur, les taux ne devraient pas remonter sur le moyen terme, toujours au vu d’un contexte économique et financier faisant grise mine.

La bonne nouvelle pour les consommateurs, c’est que cette situation leur est particulièrement favorable et que, de fait, les futurs acquéreurs ont d’autant plus la main pour négocier des taux de crédits avantageux. Ce contexte profite également aux emprunteurs qui ont contracté un crédit il y a quelques années et qui n’hésitent plus à renégocier de meilleurs taux.

Et pour les prix ?

Néanmoins, si l’on estime qu’un couple au dossier solide peut actuellement obtenir un emprunt sur quinze ans avec un taux pouvant « descendre » jusqu’à 2,6 %, il faut prendre en compte que le marché immobilier, même si les prix diminuent dans certaines régions, reste somme toute stable et qu’aucune baisse de prix spectaculaire n’est à attendre. A noter également que certaines facilités, tel le prêt à taux zéro dorénavant dirigé exclusivement sur le neuf, ont été largement rabotées.

Et vous, avez-vous noté une différence notable des taux de crédits immobiliers ? Faites-vous partie des futurs acquéreurs qui attendent encore pour acheter ? Venez en discuter, le blog est là pour ça !

(Source : blog.logic-immo.com)

www.drhouse-immo.com

Les acquéreurs reprennent le pouvoir

Même si les prix se maintiennent, le coût du crédit a plongé depuis le début de l’année. Conséquence : le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est amélioré dans de nombreuses régions. Et si c’était le moment d’acheter ?

Bien sûr, les signes de la crise sont visibles sur le marché immobilier. Acheteurs comme vendeurs se regardent en chiens de faïence, et le nombre de transaction est en chute libre. Selon les notaires, il n’y aura que 700.000 ventes dans l’ancien en 2012, contre 854.000 en 2011, soit une baisse de 18 %. Mais les acheteurs peuvent se frotter les mains. Car s’il y a un domaine où le pouvoir d’achat des Français s’est amélioré en 2012, c’est bien l’immobilier.

Selon notre baromètre, réalisé sur la base de données du Crédit Foncier Immobilier et d’Empruntis.com, de nombreux quartiers de Paris, et la plupart des métropoles régionales sont devenues plus abordables en un an. Pour un 80 m2, notre base de comparaison, le coût global (valeur du logement et coût du crédit) a diminué de 5,94 % dans le 4e arrondissement parisien. Une économie de 76.794 euros en un an ! Selon nos calculs, les quartiers les plus huppés de la capitale connaissent le même sort : – 2,79 % dans le 5e arrondissement (33.1161 euros économisés), – 1,67 % dans le 8e et encore – 2,04 % dans le 16e.

La situation est tout aussi alléchante dans les grandes villes de province : en un an le pouvoir d’achat immobilier a progressé de 7,64 % à Lille, de 6,19 % à Angers ou encore de 5,64 % à Reims. Lyon ou Marseille sont aussi concernées, mais l’économie y est inférieure à 0,3 %. Les acquéreurs, longtemps menés au score, retrouvent l’avantage. Emprunter est devenu très avantageux depuis le début de l’année. Toutes durées confondues, le crédit immobilier est passé en moyenne à 3,8 %, sous la barre symbolique des 4 %. Le record de la fin 2010 (3,4 %) se rapproche à grande vitesse. Et ce n’est sans doute pas fini. Pour les prêts du mois de septembre, les banques proposent sur vingt ans du 3,8 % hors assurance… mais avant négociation.

Chasser le bon crédit

La chasse au bon crédit est ouvert ! Entre juin 2011 et juin 2012 (la période couverte par notre baromètre), il a clairement joué en faveur des acheteurs. Le crédit bon marché a amplifié la baisse des prix de l’immobilier (à Angers, à Bordeaux…), ou a annulé les effets de la hausse des prix. A Lyon, sans l’effet crédit, le coût d’un appartement aurait augmenté de 4.000 euros. Au lieu de quoi, il s’est légèrement replié (de 828 euros). Partout ailleurs, il a joué un rôle d’amortisseur de la hausse des prix (comme dans la majorité des arrondissements parisiens).

Reste que ces conditions de financement ne sont pas ouvertes à tous. Difficile désormais d’obtenir un crédit si votre taux d’effort (comprenant tous les crédits que vous pourriez avoir contracté) est supérieur à 33 % de votre revenu. Et il est devenu exceptionnel qu’une banque finance intégralement une acquisition sans apport initial de votre part. Cela a eu pour conséquence d’exclure les primo-accédants du marché.

En revanche, les acquéreurs ne doivent pas compter sur une plongée des prix. Sur l’année 2012, les agents immobiliers s’attendent à une stabilité à Paris, à des baisses ciblées dans le reste du pays. « En 2012, les prix devraient se maintenir à Paris, comme dans les villes de première couronne – Boulogne-Billancourt ou Neuilly-sur-Seine. Mais à Montrouge ou Issy-les-Moulineaux, la baisse risque d’être plus sensible que dans la capitale. Les grandes villes de province vont connaître des baisses de – 5 % à – 10 %. Mais ce sera surtout le marché secondaire, dans les communes moins attrayantes qui souffrira avec des baisses supérieures à 20 % », indique Stéphane Imovicz, directeur général du Crédit foncier immobilier.

Pas de « grand soir » des prix

Jusqu’à présent, les prix n’ont, en effet, que faiblement évolué. Selon les notaires (à fin mars, voir tableau ci-dessus), ils ont progressé de 2,3 % en rythme annuel. A fin juin, les prix n’ont pas non plus beaucoup évolué, selon le Crédit Foncier Immobilier. A Paris (pour un 80 m2 ancien) quatre arrondissements s’inscrivent en baisse (de – 5 à – 1 %). Les autres quartiers montent assez timidement (de + 1 à + 4 %). En région, la plupart des grandes métropoles de notre baromètre grimpent, mais faiblement (de + 2 à + 4 %). Le coeur n’y est plus. Seules Strasbourg et Montpellier gagnent encore de + 5 à + 6 % sur les prix.

Mais le « grand soir » – pour les acquéreurs en tout cas -va peut-être arriver. En cas de conjoncture dégradée et de croissance du chômage, les taux à dix ans de la France pourraient remonter ce qui renchérirait le coût du crédit. Par ailleurs, l’instabilité fiscale de l’immobilier pourrait finir par décourager les investisseurs. De quoi faire plonger les prix en 2013.

(Source : LesEchos.fr)