Archives du mot-clé Duflot

Logement : Duflot va devoir passer aux actes

C’était il y a tout juste un an. Le 1er février 2012, le candidat François Hollande signait le Contrat social de la Fondation Abbé Pierre « pour une nouvelle politique du logement », qui l’engageait, en cas d’élection, à faire de cette question « un des axes prioritaires » de sa politique.

Aujourd’hui, à l’occasion de la parution de son 18e rapport annuel, la Fondation Abbé Pierre dresse un bilan mitigé des premiers pas du gouvernement sur le sujet. Oui, il y a bien les prémices d’une nouvelle politique du logement. Mais encore peu de réalisations concrètes. Et encore moins de changements dans la vie des plus mal-logés. Trop tôt ? Peut-être.

Mais le délégué général de la Fondation Patrick Doutreligne et son adjoint, Christophe Robert, s’inquiètent au vu de l’urgence de la situation. Ils estiment aujourd’hui à 3,6 millions le nombre de personnes confrontées au mal-logement (voir sous l’onglet Prolonger). Et encore : bon nombre des statistiques disponibles datent de la “Grande enquête Insee Logement 2006”. Autant dire avant la crise, l’augmentation de la pauvreté, du chômage, de la précarité.

Or, en dépit d’objectifs a priori partagés, la Fondation a déjà appris à se méfier des effets de communication de Cécile Duflot. La ministre du logement annonce en juin la fin de la politique du thermomètre et le maintien des places d’hébergement d’urgence ouvertes en hiver ? Seuls trois centres restent finalement ouverts.

Elle prévoit des réquisitions de logements vides avant la fin 2012 ? Celles-ci ne sont toujours pas mises en œuvre, et devraient être très limitées en nombre.

Elle communique sur une circulaire tardive – publiée le 26 octobre, quatre jours avant la trêve hivernale – qui prévoit la fin des expulsions sans solution de relogement ? Elle est démentie dans les jours qui suivent. Et le texte ne concerne que les personnes reconnues prioritaires au titre du Droit au logement opposable, alors que François Hollande s’était engagé à ce que cela concerne tout le monde.

La circulaire du 26 août 2012 prévoit l’anticipation et l’accompagnement des opérations d’évacuation des campements illicites ? La Fondation déplore une application inégale de ce texte et la poursuite des évacuations sans solution sur différents territoires.

On pourrait ajouter quelques ratés, qui ne lui sont pas tous imputables : sa loi retoquée par le Conseil constitutionnel, pour des questions de procédure. Son coup de colère vis-à-vis de l’Église, qui fait pschitt, faute d’informations précises sur le parc de l’archevêché de Paris. Ou encore la liste erronée des 930 terrains propriétés de l’État qu’il serait possible de brader, et qu’il a fallu retirer en urgence : plusieurs terrains avaient déjà été vendus ; d’autres oubliés.

Duflot, du flan ? Pas tout à fait. En attendant une grande loi en 2013, le bilan du ministère n’est pas vide. La Fondation considère que concernant la construction de logements et la maîtrise des loyers, des inflexions positives ont été prises. Elle s’inquiète cependant de la politique conduite à l’égard des sans-abri et des mal logés. Ainsi que du silence absolu jusqu’à présent observé sur la politique de la ville : rien n’a été annoncé sur les prochaines étapes de la rénovation urbaine. Et le flou règne sur un éventuel plan d’aménagement des copropriétés dégradées dans les banlieues.

L’illusion des 500 000 logements

Voici le détail des observations de la Fondation, sur trois points centraux de son contrat social.

1)   Produire suffisamment de logements accessibles partout où les besoins existent

La ministre n’est pas naïve. Elle ne peut raisonnablement croire aux objectifs qu’elle continue de clamer, de construire 500 000 logements en 2013, un niveau jamais atteint depuis le début des années 1970. Environ 340 000 logements ont été édifiés en 2012, et, au vu de la conjoncture, les prévisions les plus optimistes tablent sur 300 000 logements en 2013.

La Fondation se félicite donc des objectifs, en phase avec les besoins. Mais elle n’est pas dupe, et regrette que tout ne soit pas fait pour qu’ils puissent être mis en œuvre. D’autant que la probable hausse à venir de la TVA sur les activités de construction (de 7 à 10 %) ne devrait pas arranger les choses.

Soucieuse, la Fondation a voulu vérifier que les objectifs inscrits dans les programmes locaux de l’habitat (PLH) convergeaient avec ceux affichés par l’État. Qu’a-t-elle découvert ? Qu’il faudrait augmenter de 54 % les objectifs de construction inscrits dans les documents de planification des 30 premières agglomérations françaises. Par exemple, pour atteindre les objectifs proclamés, la région parisienne devrait réaliser 111 000 logements en 2013. 70 000 sont planifiés.

Sur les 500 000 logements rêvés, 150 000 seraient des logements sociaux. Pour ce faire, le gouvernement a respecté son engagement de modifier la loi SRU : les communes de plus de 3 500 habitants devront à l’avenir compter au moins 25 % de logements sociaux et non plus 20 %. Un effort salué par la Fondation, qui le réclamait depuis plusieurs années.

D’après les calculs du ministère, cela devrait obliger les communes en mal de HLM à construire 63 000 HLM par an au cours des trois prochaines années (soit 41 % de l’objectif de production annuel de 150 000 logements sociaux). À condition, toutefois, que les villes concernées jouent le jeu. Au départ, les amendes dues par les communes réfractaires devaient être multipliées par cinq. En fin de compte, la pénalité restera à l’appréciation du préfet. Et on le sait : dans certaines régions, maires et représentants de l’État parviennent parfois à s’arranger.

Le législateur ne se fait d’ailleurs guère d’illusion : il n’a planifié qu’un doublement de la recette attendue au titre du quintuplement des prélèvements.

Autre préoccupation : l’État demande des logements sociaux, mais ne veut pas trop les financer ; ses subventions pour chaque HLM construit sont encore revues à la baisse cette année. Ce sont les collectivités et les organismes HLM qui devront accroître leurs efforts. Sans compter que le type de HLM construits, qui s’accompagne d’un loyer relativement élevé, ne s’accommode pas des revenus des ménages modestes. La Fondation préférerait que 40 % des HLM construits soient accessibles aux plus démunis, ce qui nécessiterait un plus fort investissement de l’État.

Cela tombe bien : la ministre a annoncé vouloir créer une nouvelle catégorie de HLM pour les plus pauvres. Mais l’annonce reste floue et la Fondation semble n’y croire qu’à moitié. Il ne s’agirait pas de nouveaux logements. Simplement de construire en obtenant des prêts à des taux moins élevés afin qu’au bout du compte le loyer soit moins élevé.

En dehors du logement social, et pour susciter la construction d’environ 40 000 logements, un nouveau dispositif d’investissement locatif a été imaginé. Les investisseurs bénéficient toujours de réduction d’impôts (sur 9 ans ; 9 % en métropole ; 29 % dans les territoires d’outre-mer). Mais des conditions géographiques et sociales ont été introduites, qui rendent le dispositif plus intéressant que son prédécesseur, le Scellier. Ces investissements ne peuvent en effet se faire que dans des zones où il manque clairement des logements. Avec l’obligation de louer à des personnes ne disposant que de ressources limitées, à des niveaux de loyer inférieurs de 20 % au prix du marché.

L’encadrement des loyers ? Un début

À défaut de pouvoir construire suffisamment, la Fondation avait insisté dans son contrat social sur la nécessité de « mobiliser les logements existants », et avait demandé le conventionnement de 100 000 logements par an. L’idée est simple ; un dispositif existe déjà : un propriétaire loue à prix raisonnable son appartement à une personne dont les revenus sont limités. En échange, il bénéficie d’une réduction fiscale sur ces revenus. Or le budget 2013 ne prévoit le conventionnement que d’environ 13 000 logements. La Fondation, « grandement déçue », appelle à la mise en place d’un nouveau dispositif plus incitatif.

Plus positif : le gouvernement a renforcé la taxe sur les logements vacants, afin qu’ils soient remis sur le marché. Le logement est considéré comme vacant au bout d’un an d’inoccupation (contre deux auparavant), il doit être occupé 90 jours pour être considéré comme vacant (et non plus 30), le montant de la taxe augmente sensiblement, et s’applique dans de plus nombreuses villes.

Quant à la possible réquisition de bâtiments vides appartenant à des personnes morales, la Fondation loue la « portée symbolique »de cette mesure « très médiatique » empreinte de volontarisme. Mais en rappelle l’ampleur forcément limitée.

2) Réguler les marchés et maîtriser le coût du logement

Le gouvernement a repris cet objectif en passant un décret qui limite la hausse des loyers lorsqu’un locataire s’en va et qu’un nouveau bail est conclu. C’est un signal positif pour la Fondation, qui souligne que cet encadrement s’est fait dans 38 agglomérations, « plus que ce que nous imaginions ». Cet encadrement à la relocation, cependant, « ne répond que partiellement » au problème.

L’année 2013 sera donc charnière. L’idée est d’aller plus loin dans une nouvelle loi, qui permettrait de vraiment réguler le marché, et pas seulement de limiter la hausse. Dans certaines zones, cela pourrait se traduire par des baisses si le prix moyen du mètre carré dans le secteur est inférieur au prix auquel l’appartement était loué. La Fondation souhaiterait que les « logements meublés » soient cette fois intégrés aux textes, de façon à éviter les contournements.

La Fondation souhaiterait également un « encadrement » des professionnels. Comment se fait-il que plusieurs agences immobilières aient accepté, comme on l’a appris récemment, de louer une chambre de 1,56 m2, ce qui est illicite ? Par ailleurs, le gouvernement a rétabli l’indexation des aides au logement sur l’IRL (indice de référence des loyers). Un point positif, mais qui ne suffira pas selon la Fondation à « rattraper le décrochage avec les loyers réels supportés par les ménages ».

3) Plus de justice sociale

Les modalités de la garantie universelle des risques locatifs, annoncée par la ministre et par le président de la République, sont encore floues. Le principe vise à mettre fin au système des cautions, particulièrement pénalisant pour les jeunes locataires. Tout en garantissant les propriétaires contre le risque d’impayés. Cécile Duflot, qui était très optimiste sur ce sujet, a toutefois un problème de taille à régler : qui va financer ce dispositif d’assurances loyers impayés ? Seulement les propriétaires ? Au risque qu’ils répercutent cette taxe sur les loyers ?

Concernant les expulsions, et en dépit de la circulaire évoquée plus haut, la Fondation s’étonne d’une « politique essentiellement répressive, plutôt que préventive. Alors que le nombre de décisions ne cesse de croître, il est grand temps de donner toute sa place à une réelle prévention des expulsions ». La Fondation demandait un moratoire. Elle n’a pas été entendue.

Enfin, concernant l’hébergement des personnes sans logement, le gouvernement a dégagé fin 2012 une rallonge de 50 millions d’euros. Après la Conférence nationale contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale, ont été annoncées les créations de 4 000 nouvelles places en CADA (Centre d’accueil des demandeurs d’asile), 5 000 nouvelles places d’hébergement d’urgence, 9 000 places en logement adapté (pensions de famille notamment), ainsi qu’un plan pour loger 15 000 ménages reconnus prioritaires dans le cadre du Droit au logement opposable.

Pour la fondation, il manque un plan cohérent et ambitieux sur cinq ans qui aborderait globalement le mal-logement.

(Source : www.mediapart.fr)

Immobilier : ce qui va changer en 2013


La nouvelle année apporte, c’est un rituel, son lot de changements. Voici un petit rappel de ce qui va changer dans l’immobilier en 2013.

Le Scellier remplacé par le DuflotDispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif, le Scellier, aura connu ses heures de gloire durant un peu plus de quatre ans. Le nouveau Gouvernement avait initialement prévu de le supprimer au 31 décembre de cette année mais lui a finalement offert un sursis jusqu’à fin mars 2013.

C’est la loi « Duflot » qui prendra le relais. Le principe sera le même mais s’il est jugé plus incitatif, il est également qualifié de plus « restrictif ». Comparativement au Scellier, les zones où cette loi sera effective seront moins nombreuses, les loyers devront être inférieurs de 20% à la moyenne du marché et les conditions de ressources pour en bénéficier seront également inférieures à celles stipulées auparavant dans la loi Scellier. En contrepartie, le taux de réduction d’impôt sera lui supérieur de 5% par rapport au précédent dispositif.Une taxation sur les plus-values alourdie

Comme nous le précisons dans un précèdent article, le Gouvernement a décidé de renforcer la taxe sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale. Cette mesure, qui prendra effet dès le 1er janvier 2013, sera effective dès 50 000 euros de plus-value. A partir de ce montant, sera ajoutée une surtaxe 2% , 3% entre 100 000 euros et 150 000, 4% jusqu’à 200 000 euros, 5% pour les montants se situant entre 200 000 et 250 000 euros pour plafonner à 6% au delà .

Un nouvel impôt sur les constructions

Dès 2013, les particuliers faisant construire leur pavillon seront assujettis à une nouvelle taxe, une sorte de redevance destinée à financer le patrimoine archéologique. Ce nouvel impôt ne sera exigible que pour les maisons dont la surface habitable excèdera 100m2.

Taxe renforcée sur les logements vacants

Les logements inoccupés depuis plus d’un an, contre deux aujourd’hui, et situés dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants (200 000 aujourd’hui) seront soumis à une taxe de 12,5% sur la première année et le double s’ils sont toujours vacants la seconde année. En 2013, sera considéré comme non vacant tout logement habité durant au moins 90 jours par an contre 30 actuellement.

Les terrains constructibles plus lourdement taxés

Dans les zones dites tendues, c’est à dire pour lesquelles il y a une forte demande de logements, une offre moindre et des prix élevés, la taxe foncière sur les terrains constructibles sera alourdie.

Un PTZ+ réformé

Le prêt à taux zéro n’en finit plus de subir des modifications. Alors que courant 2012, son application pour les logements anciens a été supprimée, les députés viennent de décider de le recentrer sur les ménages les plus modestes. Ainsi, les conditions de ressources ont été modifiées afin de satisfaire aux ménages les plus modestes et ce dispositif d’aide au financement pour l’acquisition d’un logement neuf ne pourra représenter que 35% du montant total de l’achat, contre 40% cette année.

 

Billet d’Immo : Scellier Versus Duflot

Le Duflot succède au Scellier. A priori, pas de grande révolution, mais surtout quelques aménagements.

Avant tout la ministre de François Hollande tient à tirer les enseignements de l’expérience Scellier. Il ne faut pas y voir un Scellier + qui entrerait en vigueur dès le 1er janvier 2013, mais plutôt un nouveau dispositif qui fera la part belle aux bâtiments récents et proposant de belles performances énergétiques.

En France, l’amendement Scellier a été introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008. 5 ans plus tard, le Duflot comme on l’appelle de façon simplifiée, n’est pas encore définitivement arrêté.

L’observatoire des loyers doit par exemple statuer sur le plafonnement des loyers. Logiquement, on devrait avoir une règle minorant de 20% le loyer par comparaison aux loyers constatés du marché. Le découpage des zones sera également mieux contrôlé, pour « concentrer l’incitation là où sont les besoins ».

Tous les locataires seront soumis à conditions de revenus, et le dispositif se veut plus orienté « classes modestes et moyennes »

Sans trop s’avancer, on peut penser que la ministre aurait préféré léguer son nom à son projet de loi sur le logement social (qui connaît quelques difficultés : http://www.aproposdimmo.com/?p=642) qu’à cette simple évolution d’un ancien dispositif de défiscalisation.

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Duflot : « Le marché de l’immobilier est totalement bloqué »

INTERVIEW La ministre du Logement détaille sa politique, qui doit « redonner de l’air au marché ».

Challenges. Depuis quelques mois, le nombre de transactions et les prix baissent. Pensez-vous que cela va durer?

Cécile Duflot. Nous sommes dans une situation paradoxale: alors que les taux de crédit sont au plus bas, les gens n’arrivent plus à acheter. Les prix n’ont jamais été aussi élevés alors que les revenus des acheteurs ne suivent pas. Les transactions se font de plus en plus rares, le marché est totalement bloqué. Il faut redonner de l’air au marché, il faut construire davantage de logements, à des loyers accessibles.

En prend-on le chemin? Les professionnels prédisent moins de 350.000 logements pour l’année prochaine, très loin des 500.000 par an promis par François Hollande pendant sa campagne…

Il faut avoir des objectifs ambitieux, car la crise est réelle. Nous voulons avant tout créer davantage de logements accessibles. Or je constate que les politiques qui ont été menées précédemment n’ont pas permis de répondre à cette situation: le pire, dans l’immobilier, ce sont ce que j’appelle les feux de paille, c’est-à-dire des mesures coûteuses pour l’Etat, qui gonflent artificiellement la demande. Nous, au contraire, nous construisons une politique assumée de régulation qui passe par un certain nombre de mesures fortes. Aucune prise isolément ne pourra tout régler comme d’un coup de baguette magique, mais l’ensemble cohérent des réformes structurelles que nous engageons permettra de faire repartir l’économie du logement dans le bon sens.

Cela ne va-t-il pas désorienter les Français?

Au contraire. Le secteur a besoin de règles claires et durables. On peut être en désaccord avec ma politique, mais on est obligé de reconnaître qu’elle est cohérente! En quelques mois, nous avons encadré les loyers, obligé les villes à construire davantage de logements sociaux, créé un super-PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) pour aider les ménages les plus fragiles. Nous avons aussi libéré du foncier public et privé, et nous allons réorienter l’investissement locatif privé avec ce dispositif qui va certainement porter mon nom –un peu malgré moi, mais c’est la tradition, paraît-il– et qui va permettre de créer des logements ayant des loyers intermédiaires, entre le parc social et le marché libre.

Espérez-vous attirer beaucoup d’investisseurs avec ce « Duflot », moins rentable que le Scellier, le dispositif précédent?

J’aurais pu dire qu’on subventionnerait 50% du prix du logement, et tous les investisseurs auraient été contents. Mais ce n’est pas ma conception de l’intérêt public: il n’y a pas de raison de subventionner l’investissement privé sans contre-partie. C’est le principe de la défiscalisation: un outil fiscal qui consiste, pour l’Etat, à renoncer à des recettes pour réorienter l’épargne vers ce qui répond à l’intérêt général.

Le Scellier n’a pourtant pas démérité: il a permis de construire entre 40.000 et 60.000 logements par an…

Mais c’était un dispositif très coûteux pour l’Etat, et il a permis de construire un peu n’importe où, un peu n’importe quoi, à des loyers proches de ceux du marché. En imposant des loyers plafonnés 20% en dessous du prix de marché, mon dispositif offre un bon équilibre entre intérêt général et intérêts particuliers. Il permet une offre locative qui est intéressante du point de vue social et va rassurer les propriétaires, car les familles pourront rester durablement locataires. Et puis, il n’est peut-être pas follement rentable, mais il est rentable. Une réduction d’impôt de 18% sur neuf ans, ce n’est pas rien!

Une des causes de la pénurie locative, c’est le retrait des propriétaires institutionnels. Comment les faire revenir?

C’est vrai, il fut un temps où les investisseurs institutionnels que sont les compagnies d’assurances, les banques, les foncières détenaient plus d’un million de logements locatifs, pour seulement 200.000 aujourd’hui. Ce désengagement est dû à la concurrence des placements financiers et aux plus-values considérables qu’ils ont dégagées en vendant leur patrimoine. C’est une part de leur responsabilité de revenir sur ce marché, avec des rendements plus modestes que ceux des marchés financiers, mais, au vu des dernières crises, beaucoup plus sécurisants.

Les institutionnels y sont-ils prêts?

Il y a des difficultés juridiques, il y a la gestion, très complexe, de ce patrimoine locatif. Mais mon rôle, c’est de lever tous les obstacles: nous démontrerons dans quelques semaines que cela peut fonctionner. Ce retour ne se fera pas en un jour, mais il permettra la création du parc de logements dont nous avons besoin, avec des loyers intermédiaires. Cela permet à des familles dépassant le plafond des revenus d’avoir accès au logement et à celles qui habitent dans un logement social mais dont les revenus se sont améliorés de libérer des places pour des familles qui en ont davantage besoin.

L’an prochain, vous voulez lancer un plan de rénovation thermique. C’est très coûteux. Les Français en ont-ils les moyens?

Nous allons convaincre les propriétaires dont les charges augmentent. L’Etat, de son côté, va faire des efforts. Nous avons déjà obtenu l’attribution de la vente des quotas carbone à l’Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat), ce qui représente une enveloppe de 590 millions d’euros, en partie consacrée au financement de la lutte contre la précarité énergétique. Pour le moment, la ministre de l’Ecologie et de l’Energie, Delphine Batho, et moi-même sommes en train de définir les travaux à entreprendre, leur coût, les normes à imposer et la formation à proposer aux entreprises du secteur. Améliorer la performance énergétique des logements permet à la fois de lutter contre le dérèglement climatique, de créer des emplois durables et non délocalisables, et de réduire jusqu’à 50 % la facture énergétique des ménages.

(Souce : www.challenges.fr)

Les Sages pourraient censurer la loi sur le logement social

La ministre du Logement, Cécile Duflot, pourrait être désavouée par le Conseil constitutionnel pour non-respect de la procédure parlementaire.

La loi sur le logement social, qui prévoit de relever de 20 % à 25 % la part de logements sociaux dans les communes de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) et que le Conseil constitutionnel examine actuellement, est sur la sellette. Selon lexpress.fr, le gouvernement s’attend à être désavoué par les Sages pour non-respect de la procédure parlementaire. Le Conseil constitutionnel devrait rendre sa décision cette semaine.Le projet de loi sur le logement social, défendu par la ministre du Logement, Cécile Duflot, avait été examiné en séance publique au Sénat sans se fonder sur la version du texte adoptée le matin même en commission. Or, depuis la révision constitutionnelle intervenue en juillet 2008, c’est la version du projet de loi issue des travaux de la commission qui doit être débattue dans l’hémicycle.

Si le texte était censuré pour cette raison technique, il en résulterait une impression d’amateurisme qui ne manquerait pas de susciter les railleries. Pour surmonter au plus vite ce désaveu, le gouvernement aurait alors le choix entre deux solutions. Soit déposer un nouveau projet de loi ; soit faire reprendre le contenu du texte censuré par un parlementaire de la majorité sous forme de proposition de loi. La première solution permettrait à Cécile Duflot de conserver «sa» loi, mais la deuxième présenterait l’avantage de la rapidité.
(Source : www.lefigaro.fr)