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Le gouvernement veut pousser les assureurs à investir dans la pierre

Les assureurs-vie pourraient financer la construction de logements intermédiaires, aux loyers plus chers qu’en HLM, mais inférieurs de 20% aux locations classiques.

François Hollande l’a rappelé le 21 mars en présentant son plan de relance du bâtiment : il compte faire revenir les assureurs dans le logement. Plus précisément, il souhaite que les «zinzins» financent la construction d’appartements neufs. Une nécessité, alors que l’activité du bâtiment n’en finit pas de plonger. Pour atteindre son objectif, le président de la République a sa petite idée: «Un statut du logement intermédiaire destiné aux classes moyennes sera créé, avec une fiscalité adaptée et un financement assuré grâce à des fonds venant des investisseurs institutionnels», a-t-il déclaré la semaine dernière. Le rapport Berger-Lefebvre, attendu pour le 27 mars, indiquera des pistes plus précises sur ce sujet. Mais comme cette thématique est creusée à l’Élysée depuis janvier, les grandes lignes du dispositif à venir commencent à se dessiner.

Concrètement, les assureurs-vie seraient obligés d’investir une partie de leur collecte dans l’immobilier: environ 2 milliards d’euros par an. S’ils faisaient la sourde oreille, les contrats d’assurance-vie qu’ils proposent perdraient les avantages fiscaux dont ils sont assortis. Puisque les rendements obtenus dans le logement sont plus faibles (2,5%) qu’avec d’autres classes d’actifs (actions, immobilier de bureau…), le gouvernement réfléchit à des compensations qui rendraient cet investissement compétitif: ainsi envisage-t-il d’abaisser la TVA à 10% pour ces programmes immobiliers alors qu’elle frise les 20% habituellement pour les logements neufs. De même, les assureurs pourraient bénéficier pour ces biens d’une exonération de taxe foncière pendant quinze ans. La période pendant laquelle ils devraient conserver ces appartements.

Rendements classiques

Autre avantage, les promoteurs leur céderaient ces logements moins chers qu’aux particuliers, car avec ces opérations de vente en bloc, les frais de marketing et de commercialisation consentis habituellement disparaissent. «La baisse du prix pourrait aller de 5 à 7%», affirme un professionnel. Attention, les assureurs-vie ne financeraient pas la construction de n’importe quelle catégorie de logement, uniquement des logements intermédiaires. En clair, des appartements ou des maisons dont les loyers seront inférieurs de 20 % à peu près à ceux pratiqués pour les logements classiques tout en étant plus élevés que dans les HLM. Des logements construits évidemment dans les grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Montpellier…) où la pénurie d’appartements a fait flamber les prix.

Avec tous ces «plus», et malgré quelques contraintes, les spécia­listes estiment que les assureurs-vie pourraient dégager un ren­dement supérieur à 4 %, pas si éloigné des résultats obtenus avec d’autres classes d’actifs. Pour ­donner l’exemple, la Caisse des dépôts ­va lancer la construction de ­10.000 logements de ce type dès que possible.

(Source : www.lefigaro.fr)

Rentabilité immobilière : Bien gérer pour mieux gagner !

Rentabilité locative en baisse, imposition alourdie,… la situation de l’investissement locatif n’est plus au beau fixe. Face à cette conjoncture peu favorable, il apparait plus que jamais primordial de gérer ses biens de manière rigoureuse pour se garantir les bénéfices escomptés.

Si la pierre reste considérée comme le placement le plus sûr face à la crise, la conjoncture actuelle n’a cependant pas épargné la rentabilité locative. En effet, l’investissement immobilier qui a subi consécutivement la baisse des loyers, la hausse des charges de copropriété et une succession de mesures fiscales défavorables n’apparaît plus aussi prolifique. Si l’on ajoute les pièges inhérents à la gestion locative parmi lesquels les risques d’impayés de loyers, de vacances, de détériorations des biens, et autres imprévus…, le rendement est clairement menacé. Si le bailleur ne peut que subir les facteurs conjoncturels, le seul moyen de protéger ses bénéfices passe par une gestion extrêmement rigoureuse, voire professionnelle de ses biens.

Une gestion complexe

Administrer ses actifs immobiliers soi-même n’est pas insurmontable. Pour preuve, sur les douze millions de bailleurs français, six millions gèrent eux-mêmes leurs biens. A condition d’en avoir le temps et d’être prêt à assurer les multiples et parfois lourdes tâches que réclament l’opération, le bailleur peut gérer ses locataires sans passer par un intermédiaire dont le coût ferait baisser les rendements. Cela étant, cette option réclame une grande attention dans une période où la rentabilité n’est plus aussi garantie. Pour assurer ses profits et surtout ne pas perdre d’argent, le bailleur doit effectuer les démarches en bonne et due forme et savoir parer aux éventuels imprévus. Outre les démarches de base comme le choix du locataire ou la rédaction du bail, il doit aussi assurer les opérations répétitives d’envoi de quittances, de lettres de relance…, avec sérieux, régularité et dans les délais légaux. Ne pas effectuer ces correspondances pourrait être préjudiciable en cas de litige avec le locataire. Le loueur doit, par ailleurs, s’assurer que le locataire respecte la liste des obligations auxquelles il est soumis (assurance, entretien…) et en réclamer les documents afférents. Enfin, le cas échéant, il doit être préparé à réagir face à l’imprévu qui peut s’avérer onéreux si le bailleur n’a pas les bons reflexes face à d’éventuels impayés ou en cas de dégradations du bien. Autant de formalités qu’il ne faut donc en aucun cas négliger et auxquels s’ajoutent certains calculs qui, mal effectués, peuvent faire chuter le rendement. Parmi les écueils les plus fréquents : oublier la révision annuelle du loyer ou baser le calcul de cette révision sur un mauvais indice, cafouiller ou se mécompter dans l’apurement des charges etc.

Se faire conseiller

Au vu de la liste des tâches à remplir pour administrer ses biens, de la mise en location à la gestion courante, il apparait judicieux de se faire aider par des professionnels, et ce aussi bien pour alléger le travail et rester à jour que pour bénéficier de conseils éclairés pour rentabiliser sa gestion. Si les services proposés par les agences restent une alternative coûteuse, des assistants de gestion en ligne permettent de profiter d’un accompagnement pour gérer ses biens soi-même pour une somme modique (environ 7,50 euros par mois et par bien). Si le bailleur reste maître de sa gestion, il bénéficie d’un outil qui l’assiste dans toutes ses actions pour faire valoir ses droits et protéger ses intérêts. Parmi les services proposés, la rédaction du bail adapté et juridiquement actualisé, l’envoi par mail au locataire de tous les documents (avis d’échéance, quittance…),la rédaction des lettres de relance et de mises en demeure, le contrôle des obligations des locataires (assurances, contrats d’entretien…), l’aide à la déclaration des revenus fonciers, la révision des loyers, l’apurement des charges locatives… Par ailleurs, souscrire à ce type de service est très simple : il suffit de créer un compte, d’enregistrer les biens et leurs locataires sur le site et de se laisser guider. Ces assistants s’avèrent un excellent compromis pour gérer ses actifs immobiliers avec sérénité et sans se ruiner.

(Source : LaVieImmo.com)