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Droits de mutation : une hausse prévue en 2014 et 2015

Le Premier Ministre, Jean-Marc Ayrault, a annoncé le 16 juillet dernier que les départements seront autorisés pour une durée de deux ans (2014 et 2015) à relever le plafond de perception des droits de mutation à hauteur maximale de 4,5% au lieu de 3,8%.
En effet, face aux difficultés financières que rencontrent de nombreux départements en raison de l’écart croissant entre les dépenses de solidarité, notamment les trois allocations, revenu de solidarité active (RSA), allocation personnalisée d’autonomie (APA), prestation de compensation du handicap (PCH), et les ressources correspondantes, le Premier ministre a décidé de renforcer le soutien financier de l’Etat en faveur des conseils généraux.
Un fonds de compensation de 830 millions sera mis en place en 2014 par transfert des frais de gestion de taxes locales aujourd’hui perçus par l’Etat, et les départements seront autorisés, pour une durée de deux ans (2014 et 2015) à relever le plafond de perception des droits de mutation à hauteur maximale de 4,5% au lieu de 3,8% pour faire face à leur éventuelle diminution.
Les droits de mutation sont inclus dans ce qui est improprement appelé « frais de notaire », qui comprennent notamment l’ensemble des taxes et droits perçus par le notaire pour le compte du Trésor Public, les sommes que le notaire règle à des tiers pour le compte de son client, et, pour une moindre part, la rémunération du notaire. Il faut noter que si la hausse des droits de mutation fait augmenter les « frais de notaire », la rémunération du notaire quant à elle n’augmentera pas et ne sera pas modifiée.
Actuellement les frais de notaire représentent environ 6,65% du prix d’un bien ancien (2 à 3 % dans le neuf). Si l’on prend l’exemple de l’achat d’un appartement de 400.000 euros à Paris, avec l’augmentation annoncée des droits de mutation, le total des frais de notaire passerait de 26.600 € à 29.400 €. Le surcoût serait d’environ 2.800 euros soit l’équivalent d’une hausse des prix de près de 0,7%.
« Le Gouvernement fait simplement payer la facture aux acquéreurs de logements anciens. La proposition qui sera ainsi faite au Parlement est indécente, inopportune et irresponsable »dénonce Jean-François Buet, Président de la FNAIM.
Pourtant cette nouvelle mesure ne devrait pas avoir de réel impact sur la prise de décision d’achat des futurs acquéreurs. Le montant reste relativement insignifiant rapporté au budget global moyen d’une acquisition immobilière. Néanmoins, les budgets n’étant pas extensibles, il y a de fortes chances que ce montant supplémentaire soit indirectement financé par les intervenants professionnels du marché.
« Les droits de mutation entrant directement dans le calcul du budget global, cette hausse pourrait être répercutée sur le prix d’achat, mais bien plus certainement sur les frais d’agences. Tout comme la future hausse de la TVA… Après les nouvelles modalités à venir liées aux limites du mandat exclusif, le report des honoraires de location uniquement sur les bailleurs, le tout dans un contexte où la chambre des Notaires de Paris observe une baisse de plus de 25% des transactions immobilières, ce sont, une fois de plus, les agences immobilières qui sont prises pour cible »indiquent Damien Dejardins et Fabien Garcelon, les cofondateurs de Rez-de-chaussee.com.

(Source : www.mon-immeuble.com)

Courtier immobilier : une solution crédit avantageuse

Vous avez besoin d’un crédit immobilier pour acheter votre maison ? Aujourd’hui, être qualifié de « bon client » dans une banque ne vous permet pas d’accéder au taux le plus intéressant. Il n’est d’ailleurs pas toujours judicieux de rester fidèle à sa banque pour obtenir le meilleur taux, sauf dans certaines banques. Il est conseillé de faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires, et pour cela rien mieux que l’intervention d’un courtier immobilier. Quels sont les avantages que peut vous apporter le courtier et comment le contacter ?

Trouver le crédit au taux le plus avantageux n’est pas de tout repos. En effet, cela demande de nombreuses recherches, des déplacements, des refus, des lectures de colonnes de chiffres, des comparaisons au niveau des prestations sans obtenir pour autant un résultat satisfaisant à la clé. Obtenir le meilleur taux, c’est le métier du courtier immobilier et la négociation est son savoir-faire !

Comment contacter un courtier immobilier ?

Le courtier immobilier peut être contacté via internet ou par entretiens téléphoniques. Il vous propose un questionnaire pour situer votre demande et les réponses ne tardent pas : entre 48h et une semaine maximum.

Les courtiers sont des professionnels qui génèrent un volume important de crédits pour de nombreux particuliers. Ils ont ainsi un pouvoir considérable sur les banques et une marge de négociation à des conditions extrêmement avantageuses :

  • taux plus compétitifs
  • négociation de l’indemnité de remboursement anticipé
  • assurance prêt plus avantageuse
  • frais de dossier réduits, voire annulés…

Les banques ont intérêt à jouer le jeu car elles récupèrent un nouveau client qui sera susceptible de consommer d’autres produits et services internes.

Combien coûte la prestation d’un courtier ?

L’emprunteur qui signe un crédit immobilier via les services d’un courtier lui verse des honoraires. Le montant représente environ 1 % du crédit. Ce montant est plafonné dans une fourchette située entre 400 et 1 000 euros selon la qualité de prestation. Comme l’agent immobilier, le courtier n’encaisse sa commission qu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

(Source : www.alliance-habitat.com)

Ma banque refuse de renégocier mon prêt immobilier. Que faire ?

Les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas, puisqu’il est actuellement possible d’emprunter à 2,75 %sur quinze ans et 3,15 % sur vingt ans.
Beaucoup d’accédants à la propriété souhaitent donc renégocier leurs emprunts.  Problème : leur banquier fait la sourde oreille, surtout s’ils sont dans une situation difficile.

Prenons le cas d’Edouard, qui a souscrit en 2008  un emprunt au taux de 4,58 %. Il est d’autant plus soucieux de le réviser à la baisse que « (sa) famille s’est agrandie » et qu’il « connaît quelques soucis financiers ». Or, voilà quatre mois que sa banque traîne les pieds pour lui faire une proposition : « Il y a toujours une pièce qui manque, un nouvel accord à obtenir de la part de la direction régionale, puis de l’organisme de caution, etc« , écrit-il à l’Association françaises des usagers des banques (Afub), qui nous a transmis son courrier.

« Très peu de banquiers acceptent les renégociations », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi – tout en précisant qu’il n’existe pas de chiffres officiels. En effet, renégocier à la baisse « revient à afficher une perte dans son bilan ».

Si le client présente une « très très bon profil », avec des placements, des assurances, et tous ses comptes dans l’établissement, « la banque pourra faire la moitié du chemin, et proposer une diminution de 0,20 ou 0,30 % »,  constate-t-il.

Nouvelle illustration de l’adage « on ne prête qu’aux riches »…

Que faire ? Aller voir la concurrence, et demander le rachat de son crédit. « On aura intérêt à passer par l’intermédiaire d’un courtier, qui connaît la totalité de l’offre bancaire et qui proposera la meilleure », indique M. Taboret. Doit-on croire un financier qui prêche pour sa propre paroisse ? En l’occurrence, oui : « Le renseignement est gratuit », précise l’expert, qui travaille pour le numéro 1 du secteur, en rappelant que « les courtiers n’ont pas le droit de prendre des honoraires« .  Les frais de dossier, de 1 %, ne seront versés que lorsque l’opération aura été signée chez le notaire.

Dans quels cas est-il opportun de renégocier un crédit ? « Il faut que deux des trois conditions suivantes soient réunies », continue notre spécialiste :  « Un, que l’écart de taux entre l’ancien crédit et le nouveau, hors assurance, soit d’au moins 0,75 % ; deux, que le capital restant dû soit supérieur à 100 000 euros ; et trois, qu’il reste au moins dix ans à courir. » En somme, il faut que le gain espéré couvre le coût de la renégociation du crédit.

Ce coût de renégociation, qui sera financé par le nouveau crédit, comprend les pénalités liées au remboursement anticipé de l’ancien crédit- 3 % du capital restant dû -, le montant des changements de garanties, notamment en cas de garantie sur hypothèque – 2 % du capital emprunté-, ainsi que les frais de dossier – 1 % du nouvel emprunt.

La renégociation permet soit de diminuer le montant des mensualités sur une même durée de remboursement, soit de réduire la durée des crédits avec les mêmes mensualités – solution que préconise l’Afub, pour convaincre le banquier, « en quête de liquidités« .

 

Prenons l’exemple d’un emprunteur ayant souscrit en décembre 2011 un prêt de 200 000 euros sur vingt ans, au taux de 4,15 %, hors assurance, et dont le capital restant dû en janvier s’élève à 192 323 euros.

Exemple 1 : Rachat en conservant la même durée de remboursement

Il peut obtenir le rachat de son crédit au taux de 3,15 % et faire baisser ses mensualités, de 1 227,83 euros à 1 1171,87 euros, tout en gardant la même durée de remboursement (226 mois). Il gagnera alors 12 647 euros, a calculé Cafpi (tableau ci-dessous).

Décembre 2011 Rachat janvier 2013 Observations
Capital emprunté 200 000€ 193 323€ (CRD) +4 002€ (IRA)+2 247€ (FG)= 199 572€ CRD : Capital restant dûIRA : Indemnités de remboursement anticipéFG : Frais de garantie
Taux 4,15% 3,15% Diminution de 1%
Mensualité 1 227,83€ 1 171,87€ Gain de 55,96€ en pouvoir d’achat
Nb mensualités restantes 226 226 Durée égale
Total à honorer jusqu’à la fin du prêt 1 227,83€ x 226= 277 490€ 1 171,87€ x 226= 264 843€ 12 647€ d’économie sur le coût de crédit

 

Exemple 2 : Rachat en conservant la même mensualité
S’il conserve la même mensualité, il peut diminuer  d’un an et deux mois la durée des échéances restantes. Il gagnera alors 17 008 euros.

Décembre 2011 Rachat janvier 2013 Observations
Capital emprunté 200 000€ 193 323€ (CRD) +4 002€ (IRA)+2 247€ (FG)= 199 572€ CRD : Capital restant dûIRA : Indemnités de remboursement anticipéFG : Frais de garantie
Taux 4,15% 3,15% Diminution de 1%
Mensualité 1 227,83€ 1 228,69€ Mensualité égale
Nb mensualités restantes 226 212 Diminution de 1 an et 2 mois
Total à honorer jusqu’à la fin du prêt 1 227,83€ x 226= 277 490€ 1228,69€ x 212= 260 482€ 17 008€ d’économie sur le coût de crédit

 

Exemple 3 : Rachat en conservant la même mensualité et la même durée de remboursement
Il peut aussi racheter le crédit, en conservant la même mensualité et la même durée de remboursement. Il disposera alors d’une trésorerie de 9 447 euros, pour réaliser des travaux qui valoriseront son bien.

Décembre 2011 Rachat janvier 2013 Observations
Capital emprunté 200 000€ 193 323€ (CRD) +4 002€ (IRA)+2 330€ (FG)+9 447€ (TD)= 209 102€ CRD : Capital restant dûIRA : Indemnités de remboursement anticipéFG : Frais de garantieTD : Trésorerie disponible
Taux 4,15% 3,15% Diminution de 1%
Mensualité 1 227,83€ 1 227,83€ Mensualité égale
Nb mensualités restantes 226 226 Durée égale
Total à honorer jusqu’à la fin du prêt 1 227,83€ x 226= 277 490€ 1 227,83€ x 226= 277 490€ Pas d’économie Trésorerie de 9 447€ pour réaliser des travaux et valoriser le bien.

(Source : blog.lemonde.fr)