Le viager fait partie des différentes formes de vente immobilière. Lorsqu’une personne âgée souhaite céder sa maison ou son appartement, elle peut demander en contrepartie une rente viagère, en conservant le droit d’y habiter.
Dans ce cas, le vendeur, aussi appelé crédirentier, bénéficie d’un droit d’usufruit ou d’un simple droit d’usage et d’habitation d’un bien appartenant à autrui. Cela peut paraître compliqué, mais cela ne l’est pas tant que ça.
L’acheteur, appelé lui débirentier, finance son achat sous forme d’une rente viagère (il s’agit d’une rente garantie à vie) versée au vendeur tant que celui-ci est en vie. Le contrat met en place également un versement de capital initial : le bouquet. Le calcul de la rente tient compte du montant apporté au bouquet. Il peut y avoir une négociation entre le vendeur et l’acquéreur pour équilibrer le ratio entre les deux financements. La rente sera ensuite indexée sur un indice de référence.
Le contrat est signé, comme pour une vente classique, devant un notaire. Le bien devient la propriété du débirentier à la signature de l’acte. Dans le cas où le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu’à son décès, ce qui justifie un prix attractif et une décote sur le prix de cession.
Une vente en viager peut constituer un complément de revenus pour les personnes âgées. C’est un peu comme si vous achetiez un appartement en conservant les locataires finalement. Le prix est juste converti en rente viagère et étalé sur plusieurs versements. Des garanties de paiement sont apportées au vendeur qui pourra compter jusqu’à son décès sur une rentrée d’argent complémentaire. Souvent jugé à tort « glauque », le viager est un contrat pratique dont la seule particularité est que le contrat connait une inconnue, la date de décès. Cette date de décès fixe la valeur finale du bien. Mais à bien y regarder, le viager est plutôt un accord gagnant-gagnant entre deux usages d’un bien immobilier.
Le vendeur conserve son cadre de vie et s’assure un complément de revenus grâce à la rente viagère ;
L’acquéreur réalise un placement avec un petit apport et n’a pas besoin d’emprunter, car si le prix de cession peut être réglé dès le passage chez le notaire ce n’est pas vraiment l’enjeu du viager. Le bouquet et la rente permettent un achat à un prix raisonnable (souvent) justifié par un calendrier aménagé. Une fois « bouquet » payé (comptant le jour de la signature, le complément sera versé de façon périodique.
La tentation de tricher sur le prix n’est pas une solution, il faut savoir que certains viagers font l’objet de requalification fiscale ou d’action en nullité intentée par les héritiers du vendeurs pour défaut de prix. Il n’y a pas de miracle en immobilier avec le viager, les prix restent dans une logique de cohérence. La rente se calcule en fonction de la valeur du bien, de l’espérance de vie du vendeur, plus il sera jeune, plus le prix sera bas, et bien évidemment en fonction du fait que le vendeur choisit d’habiter le bien ou non. Les vendeurs et les acquéreurs déterminent librement la périodicité des versements qu’ils mettent en place.
Si la rente est calculée sur deux têtes, un couple par exemple, elle « s’éteint » pour moitié quand un des conjoints décède. Une clause « de réversion totale » peut-être insérée dans le contrat, elle permet au survivant de bénéficier de la rente complète.