Dans la vie d’un agent immobilier ou d’un mandataire en immobilier, il y a un moment qui est particulièrement délicat, c’est l’occasion de la première estimation. Après, avec l’expérience, cela devient un exercice, mais au début, il ne faut pas oublier que c’est un sujet délicat et source de bien des maux.
Si l’on en croit le propriétaire, cette maison assez quelconque dans la campagne quelque part en France vaut 250K€ net vendeur. Si on la montre à un potentiel acquéreur, elle ne vaudra tout d’un coup plus que 180k€. Etrange non? Et bien non Jamy!
Tout cela est tout à fait normal. Le vendeur trouve sa maison magnifique, puisqu’il a fait ses choix et adooooore le carrelage à motifs rigolos. En plus il a fait pas mal de travaux (lui-même) et espère bien pouvoir se vanter auprès de ses amis d’une belle plus-value sur cette résidence principale qu’il a acheté 3 ans plus tôt pour 160K€ avec tout à refaire.
L’acquéreur, quant à lui, dispose d’un budget serré et devra retirer ces horribles carreaux de faïence. Il dégrève donc le prix du coût des travaux, ce qui lui permettra d’acquérir à un prix raisonnable, laissant de la place pour des travaux, et lui offrant la possibilité de se vanter auprès de ses amis d’une belle affaire sur cette résidence principale qu’il revendra dans 3 ans en espérant en tirer 260K€ net vendeur au minimum.
Et c’est dans ce beau tableau de famille que débarque le professionnel de l’immobilier que l’on prendra plaisir à qualifier de rapace, d’escroc quand on ne lui raccroche pas tout bonnement au nez.
Alors bien sur il y a la base BIEN, qui permet de mettre tout le monde d’accord, sauf si « le voisin a vendu à ce prix » (entendez ici 20K€ au dessus du prix du marché), il y a meilleurs agents, et il y a les sites d’estimation en tous genres.
Sur l’avenir de l’estimation on pourra tout imaginer, mais il y a fort à parier que le problème est insoluble. Le même appartement en fonction de son état ne se vendra pas au même prix. Un rez-de-chaussée ensoleillé pourra être vendu au prix d’un appartement en étage, si il n’y a pas d’ascenseur. Une maison, selon sa proximité d’avec les transports pourra en valoir une autre, plus spacieuse… Il n’y a qu’une seule réalité dans ce métier et il convient de la comprendre, sans pouvoir la discuter:
Le prix d’une maison ou d’un bien immobilier, c’est le prix auquel un acquéreur va mener la transaction à son terme.
On pourra objecter qu’à quelques milliers d’Euros près, l’estimation est celle des outils numériques et des sites référents dans le domaine.On pourra également constater que le professionnel expérimenté, qui connaît son secteur saura dire à l’instant T, la valeur d’un bien, susceptible de changer en une semaine.
« Si une maison est disponible dans un environnement spécifique, elle dispose d’une valeur théorique, si tout d’un coup trois maisons similaires sont à vendre dans le même secteur, la loi de l’offre et de la demande joue et le prix va forcément devoir être revu à la baisse. » nous indique Nicolas Blanchin, dirigeant du réseau de mandataire Dr House Immo. « Il faut savoir ce qui se vend, chez les pros et chez les particuliers, réaliser un benchmark et le faire voir à ses clients. Après tout si une maison, à qualité égale, est moins chère qu’une autre, on ne peut même pas parler de concurrence… »
Il est en effet important de montrer aux propriétaires l’environnement de commercialisation. Peut-être n’est ce pas pour eux le bon moment de vendre? Et puis pour affiner l’estimation, rien de tel que les statistiques de visite. Pas d’appel sur un bien? Inutile de chercher plus loin, l’annonce présente un répulsif aux contacts. Toujours Mr Blanchin: « Si les statistiques de visite de vos pages indiquent une bonne fréquentation alors c’est que le bien à de potentiels acquéreurs ou en tout cas suscite l’intérêt. Nous avons choisi de remonter aux conseillers les statistiques, avec l’aide des sites de communication partenaires tels que Leboncoin ou SeLoger, cela nous permet également d’argumenter quand une baisse de prix est nécessaire ».
Mais il n’y a pas de recette magique, et les professionnels aguerris le savent bien. Déterminez avant tout si votre vendeur souhaite réellement vendre, ou si il attend l’ouverture de la chasse aux pigeons. Si c’est le cas, alors ne perdez pas votre temps, ce bien immobilier sera sans doute encore en vente pour de nombreuses années.
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