D’après la loi Hoguet de 1972, un courrier n’a pas valeur de mandat. Idem pour un e-mail ou pour un scan qui ne sont que des outils de travail et des moyens de communication.
Le mail c’est la réactivité, depuis sont ordinateur ou son téléphone, on peut répondre de façon rapide à un interlocuteur. C’est un SMS plus développé en somme. Savez vous par ailleurs que les emails existent depuis presque 50 ans? Cultivez-vous pour pas un rond ici.
Idéal pour partager avec vos clients photos, fiche de bien ou diagnostics, l’e-mail n’est pas considéré comme suffisamment crédible pour valoir contrat. En effet, nous avons tous deux ou trois boîtes, pro, perso, depuis lesquelles nous envoyons des courriers de tout types. Chacun de nous a vu aujourd’hui le mail d’une connaissance lui parvenir uniquement parce que la boîte email de la connaissance en question avait été piratée… Merci Yahoo Mail!
Piratage massif chez Yahoo Mail!
Pour toutes ces raisons le mail ne peut constituer un contrat. Le mail ne vaut pas mandat de vente. En Immobilier d’ailleurs comme dans tous les autres domaines de contractualisation.
Le mandat doit être un original
Sous peine de nullité, un mandat sera donc établi en autant d’originaux qu’il y a de signataires. Dans le cas d’une indivision par exemple, chacun aura un exemplaire du document portant sa signature. L’article 6 de la loi Hoguet (n° 70-09 du 2 janvier 1970) renvoie à l’art. 1325 du Code civil : « Les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a des parties ayant un intérêt distinct « . Limpide.
Ok pour le mandat, mais pour la baisse de prix?
La jurisprudence indique qu’un e-mail n’est pas un contrat (Cass. 1re civ., 8 avril 2010, n° 09-12007). Un vendeur avait, en ce cas précis, donné son accord par courrier pour céder un immeuble à un certain prix. La commission était précisée dans ce même courrier. La Cour de cassation a cassé l’arrêt de l’appel qui avait validé le paiement des honoraires de l’agence, précisant que « le défaut de contrat écrit interdisait de retenir que l’agent immobilier avait reçu mandat de vendre ».
Il en ressort qu’un courrier original ne peut se substituer mandat au sens entendu par la loi Hoguet. Un e-mail ne peut pas non plus être revendiqué comme un avenant régulier. On retient en ce cas le fait que l’e-mail ne donne aucune garantie quant à l’identité réelle de son expéditeur. Tizouzou86@laposte.net a-t-il vraiment envoyé ce mail? L’enquête est ouverte!
Enfin, il est utile de rappeler que la sanction mise en place pour les contrevenants est spécialement sévère: En plus de la nullité absolue entraîne l’annulation de tous les engagements pris au titre de cet accord. Un agent immobilier ne pourra donc réclamer un du quelconque sur une vente sur laquelle il a pourtant travaillé.
OK mais quid du format PDF?
Comme c’est bientôt Noël, je vous donne une autre occasion de briller en société en expliquant à tata Françoise ce qu’est un pdf pendant que la dinde finit de cuire et que vous entamez la septième bouteille de villageoise. Mais que veut dire .pdf?
Vous avez sans doute comme tout bon agent immobilier un outil indispensable, je parle bien sur du scanner. Il arrive que votre client vous signe un document et vous l’envoie par scan?
(BRUIT DU BUZZER)
Attention à ne pas confondre signature électronique et signature numérisée.
Le procédé de signature électronique fait appel à une « clé informatique » sécurisée. Ce n’est pas une signature numérisée, mais plus un dispositif qui va permettre de garantir l’identité du signataire. Comme quand vous déclarez vos impôts en ligne.
Comme pour un e-mail, la Loi et les juges qui décident de ce que l’on peut faire ou non, partent du principe, justifié, qu’un document au format .pdf peut être retouché sans trop de difficultés, et donc ne garantit pas l‘identité de l’émetteur.
Ainsi la jurisprupru dit: « La seule signature scannée (…) est insuffisante pour assurer l’authenticité de son engagement juridique comme ne permettant pas une parfaite identification du signataire » (si ça vous intéresse, demandez moi et je vous retrouve les articles concernés).
Voila pourquoi il est indispensable de produire un original de mandat à la tête de réseau et de s’assurer que le registre est bien tenu. Même en 2016, et espérons que cela ne durera pas, il faut envoyer par la Poste des éléments originaux, seuls garants de la validité de l’accord. Comme quoi l’immobilier a encore du temps avant que les apôtres de l' »uberisation », terme débile et fourre-tout, ne viennent à bout de ses traditions.