Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats que l’on a parfois du mal à distinguer. La faute à un raccourci de langage principalement. Revenons sur ce sujet.
La promesse de vente
Avec la promesse de vente (promesse unilatérale de vente), le propriétaire s’engage auprès d’un acquéreur. Il va vendre son bien à un prix qui correspond à leur accord et sur lequel les deux parties se sont entendues. Le vendeur donne une option exclusive et ne peut, ni renoncer à vendre, ni proposer le bien à d’autres acquéreurs. Le candidat à l’achat verse une indemnité d’immobilisation égale à 10 % du montant de la transaction. S’il va au bout de son achat, la somme sera déduite de ce qu’il doit. Mais s’il renonce l’indemnité ira au propriétaire à titre de dédommagement.
Pour être valable, une promesse de vente doit être enregistrée sous 10 jours auprès de la recette des impôts. C’est un document impliquant, comme tout contrat. En effet, chaque partie va s’engager à des actions concrètes et cela permet d’avancer vers une vente en bonne intelligence. Cette Promesse n’est pas obligatoire, mais elle permet d’éviter bien des déconvenues. Elle est plus que conseillée. Parlez en avec votre spécialiste immobilier !
Le compromis de vente
Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) engage vendeur et acheteur à conclure la vente. Juridiquement, on dit que le compromis vaut vente. En effet, le vocable employé diffère. Une promesse c’est un engagement à réaliser, mais un compromis c’est un accord. Si l’un ou l’autre des acteurs de la vente souhaitait se désister, un recours en justice possible. A la signature du compromis l’acquéreur verse entre 5 % et 10 % du prix de vente. C’est le dépôt de garantie.
Mais pour sa part, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des impôts. C’est également un contrat, et il est encore plus impliquant que la promesse de vente. Contrevenir à la réalisation d’un compromis c’est s’exposer à une action en justice, à des dommages et intérêts, mais également à des procédures longues et couteuses. Il faut donc bien être sur de son coup avant de signer !
Que sont les clauses suspensives?
Dans les deux cas, promesse ou compromis, les parties peuvent déterminer des clauses suspensives. Celles-ci déterminent des cas de nullité de l’avant-contrat. Le plus courant c’est l’obtention du prêt qui conditionne la réalisation de l’achat. Un refus de prêt ou la découverte d’une servitude d’urbanisme peuvent être des conditions suspensives. Les sommes initialement versées par l’acheteur lui sont restituées. Il lui faudra cependant prouver le refus de prêt avec des courriers de la banque.
Un compromis de vente peut également contenir une « clause de dédit ». Elle permet aux parties de renoncer sans motif à la vente moyennant une somme entendue à l’avance. A ne pas confondre avec la clause pénale qui est présente dans la plupart des compromis. Dans cette clause l’acquéreur se voit contraint à verser des dommages et intérêts forfaitaires s’il refuse de finaliser la vente.