Bonne alternative de travail pour proposer des solutions variées et complémentaires ou pour mettre en commun des portefeuilles et ainsi gagner en efficacité, l’intercabinet fait encore peur à beaucoup. Peut-être, comme souvent, cette peur est-elle liée à une méconnaissance?
Les professionnels de l’immobilier peuvent se regrouper pour mettre en commun leurs mandats de vente, pour proposer une diffusion plus large de leurs communications. Le fait de travailler en indépendant, au sein d’un réseau de mandataires, et non plus forcément dans des boutiques avec des collègues tend à renforcer cet usage. Il y a certaines règles à connaître pour ne pas prendre de risque lors d’un intercabinet avec un confrère que l’on ne connaît pas et avec qui on travaille pour la première fois.
Tout d’abord, il faut savoir que la délégation d’un mandat est légale, elle n’est pas en inadéquation avec la Loi Hoguet. Ensuite, respecter les engagements que l’on prend et formaliser par écrit et non sur de simples paroles relève du bon sens. Cela permet d’éviter de mauvaises interprétations, ou des contestations qui bien évidemment seront contre-productives et apparaîtront dès que la question de l’argent arrivera sur la table. Pour en avoir réalisé un certain nombre, la majorité des collaborations se passent sans problème. Les gens sont de bonne foi en général, et comptent bien préserver activité, réputation et réseau pro. Mais il arrive des cas fâcheux où la situation s’envenime et il convient de les anticiper ou même de les éviter. Il est utopique de penser que l’on peut travailler avec tout le monde.
Les cas les plus épineux que j’ai rencontrés sont ceux liés à la volonté d’un acquéreur de ne pas payer une commission. En effet, en signant un mandat avec une agence, il peut contester -notez que certains clients sont tordus aussi- que le client est amené par une agence qu’il n’a pas mandaté. L’agence mandaté n’a pas lieu de réclamer une rétribution et l’agence qui amène le client, n’ayant pas de mandat est chaleureusement remerciée d’une gratification symbolique de type tape dans le dos ou phrase de remerciement ampoulée.
Le cas de la délégation bien évidemment ne peut être traité sans un rappel de ce qu’est le mandat. Voir cet article assez complet sur le sujet. Car le mandat stipule que le mandataire peut vendre par ses moyens et notamment pas le biais d’un intermédiaire quel qu’il soit. Le Code Civil, art.1994, détermine que le mandataire peut s’appuyer sur un tiers pour mener à bien la mission pour laquelle il a été mandaté, sous réserve d’en assumer la responsabilité s’il n’en a pas reçu expressément l’autorisation.
Il convient de préciser qu’une délégation ne peut être donnée qu’à un autre agent immobilier porteur valide d’une carte professionnelle. On ne délègue pas à un négociateur agent commercial, mais au titulaire de la carte qui ensuite peut s’appuyer sur son mandataire. Il est important de le noter, car dans les faits, on ne travaille qu’avec des confrères, sans regarder leur statut. Mais pour conserver la validité d’une délégation, elle se fait de carte à carte. Dans le cas d’une délégation, si le mandat ne stipule pas l’autorisation de déléguer, le porteur initial de mandat prend un risque. Il est seul responsable des actes de son confrère. Au contrat n’apparaît que son nom et ses informations légales, il supporte donc aux yeux du mandant et de la Loi l’intégralité des responsabilités;
Si la délégation est autorisée, donc si elle fait l’objet d’une mention au mandat, (numéroté, signé, valide, …) on pourra mieux déterminer le rôle de chacun. Le professionnel qui reçoit la délégation engage sa propre responsabilité professionnelle vis-à-vis du client final. Même si, on le sait bien, le mandataire original reste toujours le responsable pour les fautes commises par son substitué. 
Cas plus rare, le mandataire peut confier tout le dossier à un autre professionnel autorisé à exercer dans le cadre de la loi Hoguet. Cette substitution complète implique que le nouveaux mandataire effectue sous sa responsabilité toutes les actions liées à la vente d’un bien, de la communication à la signature en passant par une éventuelle négociation.
Bien sur, on ne pourra pas déléguer plus de pouvoirs que l’on en a reçus… Le mandat reste la limite légale et le contenu, si vous prenez le temps de relire les petites lignes reste très clair sur le sujet. Une délégation est nécessaire pour chaque mandat, on ne peut pas faire de délégation globale, sauf dans le cas d’accords exceptionnels.
Enfin, la délégation de mandat DOIT être inscrite au registre du délégué. Le mandat fait l’objet d’un numéro de mandat dans le registre du délégant et doit de la même façon porter un numéro pour les actions de la partie recevant autorisation d’agir pour la commercialisation. Il faudra également indiquer dans les publicités qu’il s’agit d’un mandat délégué.