Le mandat: Le nerf de la guerre! Stéphane Escobossa, Directeur général du réseau de mandataires en immobilier Dr House Immo revient pour nous sur un sujet important. Le mandat de vente est soumis à des règles qui vont valider l’exercice de la profession et légaliser en un sens l’échange contractuel entre un professionnel et ses clients. La commission, rétribution de l’agent immobilier sera clairement notifiée dans un document qui peut voir sa validité discutée si il n’est pas conforme. Attention à bien remplir votre mandat, au risque de perdre une affaire en début de négociation, vous devez conditionner votre travail au respect de la loi. Un mandatdéclaré nul et ce seront plusieurs heures de travail perdues.
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Les conditions de validité du mandat telles que définies par la loi Hoguet :
Un mandat de vente doit reprendre l’identité des mandants (Ceux qui mandatent. En cas d’un mandat délivré par un couple, on notera Mr ET Mme) et des mandataires (celui ou ceux qui sont porteurs du mandat) ainsi que leurs adresses et coordonnées respectives. Le mandat porte bien sur la raison sociale et l’adresse de l’agence, le numéro de la carte professionnelle, ainsi que le lieu et sa date de délivrance. On doit y mentionner la forme juridique de la société et son Siren comme le capital social. Le mandat précisera la description du bien et le prix défini par les parties, pour la vente et pour la commission. Il doit indiquer si il s’agit d’une vente ou d’une location et sa limite de validité dans le temps. Faute de quoi le mandat sera invalidé. (Article 72 D. 1972 – Articles 92 et 94 D. 1972 – Articles R. 123-237 et R. 123-238 du Code de commerceArticle 7 L. 1970 – Article 6 L. 1970)
Bien sur le mandat et ses conditions ont évolués avec le temps. Depuis les années 70 un nombre de situations et d’évolutions technologiques ont amené le cadre juridique à s’élargir.
Un mandat écrit, condition sine qua non à toute négociation
A tout moment, un agent immobilier doit être en mesure de justifier d’un mandat écrit, signé et en cours de validité. Les juges notent que l’agent ne peut pas réclamer de rémunération si il travaille sans avoir un document valide en sa possession. (Articles 6 L. 1970 et 72 D. 1972 lCass. 1re civ., 24 octobre 2006 lCass. 1re civ., 2 octobre 2007)
Le mandat doit bien sur être en cours de validité. La jurisprudence exclut tout versement de commission en cas de réalisation d’une vente postérieure à l’expiration du mandat. Le mandat doit correspondre au bien en question et ne peut se substituer en cas de mandats multiples avec un même propriétaire. Attention, les juges réfutent tout droit à commission, dans le cas d’un mandat de recherche de locataire soldé par une vente effective. Ils considèrent que les deux mandats ne sont pas implicites, puisque non liés par une cause à l’effet légitime.
Un mandat enregistré et numéroté
Le registre des mandats et le numéro d’immatriculation reporté sur les copies du client et de l’agent immobilier sont des points importants. A l’origine, le registre est un grand cahier, façon grimoire de magicien. Il a évolué pour devenir un registre électronique avec des prises de numéros de mandats possibles par SMS. Il évoluera sans doute encore lorsque la dématérialisation, inévitable, du mandat sera acquise. La jurisprudence considère qu’un mandat est nul, si il ne porte pas un numéro dument enregistré sur le registre. C’est un point important: le numéro doit être le même, lisible sur les deux copies du document. (Articles 6 L. 1970 et 72 D. 1972 – Cass. 3e civ., 8 avril 2009 – Cass. 1re civ., 16 novembre 2004 – Cass. 1re civ., 16 octobre 2001)
La mention de la charge de la commission
Sur un mandat, et sur un compromis, sont précisées les conditions de rémunération de l’agent immobilier. Un juge considèrera que le professionnel de l’immobilier ne peut obtenir le paiement d’une partie qui ne s’y est pas engagé. Si le mandat stipule que le prix net vendeur est inférieur au prix de vente HAI, cela ne constitue pas la désignation d’une partie, acquéreur ou vendeur, comme ayant la charge des sommes incluses. Le droit considère en ces cas, que le défaut de détail dispense les parties d’une commission indue. Même si la pratique et la théorie vivent dans deux mondes différents, on peut dans ce genre de litige recourir à une convention post acte authentique dans laquelle les vendeurs et les acquéreurs régularise d’un commun accord la situation en rémunérant leur intermédiaire. (Articles 6 L. 1970 et 73 D. 1972 – Cass. 1re civ., 21 février 2006)
Outre ces mentions, le mandat devra faire référence aux articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation. Il doit comprendre un coupon détachable donnant un accès facilité à la faculté légale de renonciation. Le contenu de cette partie est également réglementé. (Articles R. 121-3 et suivants du Code de la consommation – Articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation)
Depuis l’avènement d’Internet les us ont évolué. Aujourd’hui, depuis la belle ALUR, il est nécessaire de stipuler les moyens mis en oeuvre pour communiquer sur un projet. Quels sites et quelle actions, pour renforcer la transparence des rapports entre le professionnel et ses clients. Un site mentionné devra être exploité. Alors se pose la question de la défaillance technique d’un site ou d’une passerelle. On ne devrait pas tarder à voir, ou non, porté devant les tribunaux une affaire de dénonciation de mandat pour cause de manquement aux engagements de communication. Personnellement je n’y crois pas trop…
L’avenant au mandat de vente
Il n’y a pas véritablement de réglementation propre à l’avenant d’un mandat, mais il faut, pour sécuriser la rémunération et conserver la validité des actes, entériner la modification d’un prix par un avenant. Ce document, sensiblement similaire au mandat reprend les informations d’identité et d’adresse, il rappelle le numéro du mandat ainsi que sa description la plus complète possible. Signé, ce document sera consigné comme l’original du mandat, de façon à être présenté en cas de contrôle. Un avenant change-t-il la rémunération de l’agent immobilier? Ce n’est pas clairement défini. A savoir, le décret d’application de la loi Hoguet indique : « si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente retenu par l’engagement des parties est différent du prix figurant dans le mandat ». Certains évoqueront le Code Civil et son principe général de bonne foi et de loyauté pour justifier la mise en oeuvre du barème au nouveau prix. (Article 1134 du Code civil lArticle 75 D. 1972)
L’avenant ne fait pas l’objet d’un délai de rétractation, car il est consécutif à un contrat préalable. Bon a savoir également, le mandat, signé au domicile du vendeur en général, entraîne l’application de la loi sur le démarchage à domicile (CA Douai, 29 juin 2000 – Cass. 1re civ., 15 janvier 2003), le mandant bénéficie donc d’un droit de renonciation de sept jours (Cass. Crim., 28 novembre 2000) ce n’est pas le cas de l’avenant.
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