Archives mensuelles : avril 2015

Immobilier : 56 % des Français optimistes

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Sur le marché de l’immobilier, les Français se montrent plus optimistes selon le baromètre BVA/FONCIA pour RTL dévoilé en exclusivité.

Pour 56 % des Français, 2015 sera une bonne année pour investir. Alors qu’ils n’étaient que 45% à partager cette idée, 10 mois auparavant. D’ailleurs, cette année, nos compatriotes se disent aussi plus optimistes, concernant leur situation personnelle.

Les Français encore frileux à l’achat

Bien qu’ils aient une vision plus positive du marché de l’immobilier, les Français restent quand même peu disposés à réaliser un projet immobilier. En tous cas, à court terme. Ils ne sont que 14% à dire vouloir acheter ou louer un nouveau logement et moins de 10% à vouloir vendre leur logement ? Finalement, l’herbe n’est pas forcément plus verte ailleurs. Ils se disent au fond : « On sait ce qu’on a, mais pas ce qu’on aura ». En revanche, cette enquête montre que les deux-tiers des propriétaires ont, ou vont, renégocier leur crédit immobilier ! Au cours de ces derniers mois, 51% des propriétaires ont déjà profité des taux bas, pour renégocier leur emprunt immobilier et 15% envisagent de le faire prochainement.

Des prêts renégociés

Pour réduire le coût de son crédit et même sa durée, l’expertise du courtier Empruntis.com est utile. Déjà, il faut commencer par regarder les taux d’intérêt. Comme il y a des frais, pour faire un gain intéressant, il faut qu’il y ait au moins 0,8 % voire 1% d’écart , entre le taux actuel et le taux auquel vous aviez souscrit. Ensuite, il faut regarder le capital restant dû. S’il ne reste qu’un tiers du prêt à rembourser, ce n’est pas avantageux. Mais s’il vous reste au moins les deux-tiers du prêt à rembourser, là c’est intéressant de renégocier.

Le banquier vous fait alors une offre, mais il faut faire le tour des autres banques pour obtenir un taux encore plus avantageux, en tenant compte aussi des conditions d’assurance, quitte à revenir ensuite voir son banquier d’origine, pour lui demander de s’aligner. Et là, vous pourrez faire de belles économies !

L’homme qui voulait construire des maisons pour les personnes handicapées

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Ancien entrepreneur, Laurent de Cherisey consacre son énergie à aider les personnes handicapées dans le cadre de la fédération Simon de Cyrène qu’il a créée. Pour les faire cohabiter avec des jeunes qui font leur service civique dans des maisons partagées. Il raconte.

Attention fragile. C’est pour des hommes et des femmes victimes de traumatismes crâniens, d’AVC et qui sont handicapés à la suite de lésions cérébrales que Laurent de Cherisey a créé . Le regard clair, le verbe vif, il déroule ce qui fait l’homme qu’il est devenu . «J’ai 51 ans, j’ai créé des entreprises de conseil en communication et marketing, j’ai réussi le parcours classique d’un chef d’entreprise et puis en 2004, j’ai quitté le groupe Ogilvy, à qui j’avais cédé la société d’une soixantaine de consultants que j’avais créée. Je me suis épanoui à créer ma boîte, mais est-ce la seule finalité de réussite?».

Il avait alors prévu, dit-il, une nouvelle étape de vie. Parti faire le tour du monde avec son épouse journaliste et ses cinq enfants âgés alors de 5 à 12 ans, ils sont revenus avec une série de documentaires pour France 5 «Passeurs d’espoirs», le récit de rencontres avec ceux «qui ont refusé la fatalité, se battent pour la dignité humaine. Ils ont mis en œuvre cette citation de Mark Twain qui disait, “ils ne savaient pas que c’était impossible alors ils l’ont fait.” Ce sont ces hommes et ces femmes que nous voulions donner à voir». Et ils ont été vus, entendus, grâce aux films, aux livres et aux conférences tirés de ces rencontres.

De belles histoires. Comme par exemple, celle d’un jeune Indien qui, voyant son village se désertifier, a commencé à creuser un réservoir grand comme un terrain de football pour capter l’eau de pluie. Après s’être moqués de lui, ses voisins l’ont rejoint et ils ont réussi à irriguer leur village et ses alentours. Quinze ans après, plus de 1000 villages ont suivi cet exemple et la terre y a reverdi.

Philippe Pozzo di Borgo, président d’honneur de l’association

Aujourd’hui, Laurent de Cherisey s’est engagé dans une autre aventure, caritative, celle de l’association Simon de Cyrène. Philippe Pozzo di Borgo, dont l’histoire a inspiré celle du film Intouchables en est le président d’honneur. «Comme souvent, c’est un événement dramatique personnel qui explique un parcours. Ma sœur Cécile, à 17 ans, a eu un accident de voiture alors qu’elle était passagère. J’avais 19 ans. Elle est restée huit mois dans le coma et quatre ans à l’hôpital», explique-t-il.

«Dans notre société de performance, on est tenté de se demander pourquoi on garde en vie des personnes très dépendantes. Une question qui renvoie à celle du sens de la vie. Il faut un long chemin pour faire le deuil de la vie d’avant. Toutes ces questions, on se les pose quand on passe à travers le miroir. Quelle place pour les personnes fragiles dans notre société individualiste qui valorise tant l’efficacité?», interroge-t-il.

Il a des convictions. «La personne fragile m’invite à dépasser ma peur de la différence pour oser une rencontre vraie qui donne sens à ma vie. Il y a des moments de rires, de partage qui donnent du goût à la journée. Un jour, ma mère a invité les amis de ma sœur, ceux de Garches et ceux d’avant l’accident, à préparer un repas ensemble, ça a été une expérience fondatrice, un jaillissement de joie.» Ce groupe d’amitié se développe rue de Grenelle à Paris, où depuis plus de dix ans une centaine de personnes, handicapées et valides passent quotidiennement du temps ensemble autour d’une table d’hôtes. Il dit que «c’est un endroit bouleversant», et que «la seule charité qui vaille est celle qui nous rend heureux».

Il a décidé d’aller plus loin en en construisant en centre ville des maisons partagées pour que les personnes handicapées puissent «vivre chez elles sans être seules». Chacune dispose d’un jardin et d’une pièce commune de 70 m² pour la vie partagée. Avec 6 logements de 30 m² pour les personnes handicapées et 4 de 20 m² pour des jeunes volontaires en service civique et assistants. Plus un logement mitoyen pour le responsable du lieu.

Une fois la construction financée, elle ne nécessite plus de fonds privés, les financements viennent de l’aide sociale des départements. Les premières maisons (70 logements) sont à Vanves dans les Hauts-de-Seine, d’autres ouvrent leurs portes à Angers. Mais pour construire, il faut des fonds: 100.000 € par logement de 30 m² (et 10 m² de parties communes). Les deux tiers des fonds proviennent de subventions publiques et d’emprunts que les loyers rembourseront, un tiers des fonds propres. Les capitaux sont apportés par de grandes entreprises et des donateurs privés. Jean- François Dehecq, l’ancien président de Sanofi, est l’un d’eux.

Des maisons sont en projet à Dijon, Rungis, Nantes, Marseille, Lyon, Bordeaux et Lille. Des initiatives portées par des équipes locales. «J’apporte mon expérience avec l’aide d’une équipe fédérale», indique Laurent de Cherisey. Les particuliers qui font un don ont droit à une réduction d’impôt sur le revenu ou d’ISF en donnant à la Fondation Simon de Cyrène.

Immobilier : les prix vont-ils encore baisser ?

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Les prix de l’immobilier ancien devraient encore reculer lentement, estime le Crédit Agricole dans une récente étude. Mais, ils pourraient repartir à la hausse dès 2018.

Enclenchée depuis fin 2011-début 2012, la baisse du marché immobilier résidentiel tricolore devrait se poursuivre. D’après une récente étude du Crédit Agricole, conduite par l’économiste Olivier Eluère, les prix de l’immobilier ancien devraient « continuer à reculer lentement, à un rythme de 2,5 % par an, entre 2015 et 2017 ». Ce qui se traduirait au total par une baisse cumulée des prix de 14 % depuis 2011. Le recul des prix en France reste donc globalement mesuré même si de fortes disparités géographiques existent, certaines villes ayant perdu plus de 7 % en un an . A Paris, et dans le reste de l’ Ile-de-France, la baisse des prix de l’ancien s’est notamment accentuée .

7 % de baisse depuis fin 2011

Dans l’ensemble de l’Hexagone, selon l’étude, à fin 2014, les prix de l’immobilier ont diminué de 7 %, en cumulé depuis fin 2011, sachant qu’ils se sont envolés de 150 % entre 1998 et 2011.

Le scénario du Crédit Agricole repose sur le maintien d’un certain nombre de facteurs de soutien, tant conjoncturels que structurels, qui expliquent que la correction du marché français reste bien plus graduelle et modérée que dans d’autres pays. Dans l’ancien, les prix baissent faiblement du fait du niveau assez élevé des ventes et d’une offre plutôt modérée. Tous marchés confondus, l’achat immobilier bénéficie au premier chef, naturellement, de conditions de financement de l’achat immobilier qui demeurent exceptionnelles.

Les taux des crédits immobiliers ne cessent en effet d’enfoncer des plus bas historiques. En mars, ces taux sont ainsi tombés en moyenne à 2,11 % toutes durées confondues, selon la dernière édition du baromètre Crédit Logement/CSA. Actuellement, observe Olivier Eluère, « le très bas niveau des taux de crédit et le risque qu’ils remontent tôt ou tard poussent certains ménages hésitants à acheter , malgré le niveau élevé des prix, et soutient la demande de logement . » Toutefois, l’expert anticipe que les taux de crédit à l’habitat « pourraient cesser de baisser et se stabiliser sur les prochains trimestres en liaison avec la stabilisation ou la très légère remontée attendue des taux de l’OAT 10 ans ».

Augmentation du pouvoir d’achat immobilier, dégonflement de la bulle

Quoique progressivement rabotés, les prix de vente restent élevés, observe aussi l’auteur de l’étude. Mais, pour la première fois, il met en avant que le marché est « de moins en moins surévalué ». S’appuyant sur un modèle interne d’analyse qui prend en compte la capacité d’achat des ménages et leur solvabilité, Olivier Eluère estime ainsi qu’ « avec la baisse lente des prix et le recul des taux de crédit, ainsi que la hausse des revenus, les prix ne sont plus surévalués que de 0 à 5 % fin 2014 (…) alors qu’ils l’étaient encore de près de 20 % début 2012 et de 10 % environ en 2013. » Il seraient donc désormais « proche de leur fair value ».

Au rythme du recul modéré des prix de 2,5  % par an de 2015 à 2017, et dans l’hypothèse – « assez forte » – où les taux de crédit demeureraient à peu près stables pendant trois ans au niveau de début 2015, et d’une accélération des revenus des nominaux des ménages, alors ces derniers « seront peu à peu resolvabilisés ». D’après le Crédit Agricole, la surface achetable attendrait 100 mètres carrés environ fin 2017, contre 77 mètres carrés fin 2011 et 83 m2 début 2014. Cette augmentation du pouvoir d’achat, conjuguée à une amélioration de la conjoncture économique et à une baisse du taux de chômage, pourraient même avoir pour conséquence « un nouveau cycle haussier de l’immobilier à partir de 2018 ».

En Inde, une ville en bleu pour repousser les moustiques

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À Jodhpur, dans le nord de l’Inde toutes les constructions sont peintes en bleu. Pas pour des raisons esthétiques mais pour lutter contre la chaleur et les moustiques omniprésents. Vraiment?

Pour admirer le spectacle des maisons bleues de Jodhpur, il faut monter tout en haut du fort de Mehrangarh! Également surnommé le «fort magnifique», il surplomble du haut de ses 122 mètres la ville aux trois millions d’habitants, située au cœur de la région du Rajasthan (nord-ouest de l’Inde). Construite à partir du milieu du XVe siècle, Jodhpur, également appellée «la cité bleue du désert» offre un voyage dépaysant où les couleurs azur et indigo de ses habitations se mêlent au ciel!

Si en France le bleu a longtemps été associé aux rois sous l’Ancien Régime, à Jodhpur, les façades peintes de cette couleur sont liées à son histoire ancestrale. Le bleu indiquait autrefois que les maisons étaient la propriété de membres de la caste des brahmanes (intellectuels et religieux). La ville comptait en effet un nombre impressionnant de ces brahmanes qui régnaient au sommet de la hiérarchie des castes. Une situation qui a permis à Jodhpur de jouer un rôle stratégique dans le commerce du café, des épices et de l’opium avec Delhi.

Le bleu, un code couleur ancestral

Aujourd’hui encore, les habitants ont fait perdurer les traditions de leurs ancêtres, si bien que la majorité des habitations sont toujours ornées de bleu. Pour expliquer le recours à cette couleur, certains soulignent qu’il s’agit là d’une façon de se protéger de la forte chaleur qui règne dans cette région de l’Inde traversée par le désert du Thar. Il est vrai que les Touaregs du Sahara s’habillent en bleu et non en blanc.

L’autre argument souligne les vertus du bleu dans la lutte anti-moustiques. Une affirmation qui ne tiendrait pas la route! En 1997, une étude publiée par le journal de l’American Mosquito Control Association démontre que les moustiques préfèrent le noir et le marron le jour. Mais il n’y a aucune préférence dans l’obscurité. Le bleu semble même attractif pour les moustiques!

Pourtant, Jodhpur n’est pas la seule ville de l’Inde qui doit sa notoriété à une couleur. À six heures de route de la ville bleue existe Jaipur. Elle est surnommée la ville rose grâce au Hawa Mahal (palais des Vents). Encore plus loin, la ville fantôme de Fathepur Sikri doit son surnom de ville rouge aux bâtiments construits en grès rouge. En attendant de consacrer un article à ces dernières, appréciez le voyage au cœur des maisons bleues de Jodhpur, collées les unes aux autres et parcourues de petites ruelles sinueuses.

Paris: 33% des logements vides bientôt transformés en logements?

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La mairie de Paris veut transformer en logements près du tiers des bureaux vides de la capitale, soit 250.000 m2 sur 800.000 m2. Explications.

Transformer en logements près du tiers des bureaux vides de la capitale, soit 250.000 m2 sur 800.000 m2, tel est l’objectif annoncé mardi 21 avril par la mairie de Paris, qui y voit un « levier majeur » pour renforcer la mixité sociale.

« La transformation de bureaux en habitations est une priorité absolue, car si nous voulons construire des logements nouveaux, il faut partir du bâti existant, c’est une évidence », a déclaré Ian Brossat, l’adjoint en charge du Logement (PCF), en faisant visiter à la presse trois opérations.

« Et c’est un levier majeur pour introduire de la mixité sociale dans les arrondissements au coeur de Paris », a-t-il poursuivi.

De 2001 à 2012, 378.600 m2 de bureaux ont été transformés en logements dans Paris intra-muros, a précisé M. Brossat. Soit quelque 5.400 logements.

L’objectif est désormais de « 250.000 m2 d’ici 2020 », sur les 800.000 m2 de bureaux vides, dont 300.000 m2 obsolètes, répertoriés par une étude de l’Apur (Atelier parisien d’urbanisme).

Aujourd’hui, 40% des surfaces de bureaux obsolètes sont situées dans les VIIIe et IXe arrondissements, et ce sont souvent des immeubles haussmanniens, auxquels il est facile de rendre leur vocation initiale d’habitation.

Sur les trois opérations immobilières « exemplaires » mises en avant mardi, deux ont été réalisées dans des immeubles rachetés par la Ville de Paris, qui s’est fixée l’objectif de financer 7.000 à 7.500 logements sociaux par an dans la capitale.

L’immobilier dans le Tarn : stabilité des prix mais morosité du secteur en 2014

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La Chambre départementale des notaires a rendu  sa copie concernant les transactions immobilières dans le Tarn pour l’année 2014. Pas de surprise, la tendance générale reflète une diminution des ventes alors que les prix restent stables. Malgré tout, 2014 n’a globalement pas été bonne pour le secteur immobilier tarnais. 

  • « Il n’y a pas de projection sur l’achat d’un bien neuf », d’où la morosité du secteur
  • Des transactions très dépendantes de leur localisation
  • Albi tire son épingle du jeu
  • Des mesures de soutien du marché attendues
  • Trois points clés de la méthodologie utilisée

« Il n’y a pas de projection sur l’achat d’un bien neuf », d’où la morosité du secteur

« C’est l’effet de la crise. Il n’y a aucune projection sur l’achat d’un bien neuf », explique Philippe Sicard, président départemental de la Chambre des notaires secteur nord. « Dans un contexte de crise économique et d’instabilité fiscale, comment un marché aussi important que celui des transactions immobilières pourrait-il échapper à la morosité générale ? » Il n’y échappe malheureusement pas… malgré un petit frémissement depuis quelques semaines. « C’est l’effet printemps », sourit maître Sicard, qui poursuit son analyse. « Le volume des transactions par rapport à l’an passé affiche un repli de – 23,7 % sur les appartements anciens (plus de 5 ans), – 4,4 % sur les maisons anciennes et – 16,7 % pour les terrains à bâtir. Il n’y a plus d’enthousiasme à l’acquisition. » Ce désintérêt s’explique aussi par l’augmentation de 13 % de l’impôt sur les ventes des biens anciens. « N’oublions pas que nous sommes dans un département et une région pauvres économiquement et qui souffre en termes d’emplois ». La situation reste d’autant plus inquiétante que les taux d’intérêt sont très bas. Mais malgré une stabilité des prix entre 2013 et 2014 (le prix moyen d’un appartement ancien était de 1 480 €/m2 (+ 3,3 %), celui d’une maison ancienne de 137 000 € (+ 2 %) et celui d’un terrain à bâtir de 45 000 € (stable), le département connaît une crise de confiance.

Des transactions très dépendantes de leur localisation

Le marché de l’immobilier dans le Tarn est aussi directement lié à la localisation des transactions. L’agglomération toulousaine et son bassin d’emploi ont des conséquences directes sur le Tarn notamment dans l’ouest du département. « Les maisons anciennes se vendent plus cher à Saint-Sulpice qu’à Albi et la tendance ne fait que de s’accentuer », confirme Karine Simon-Fassino, notaire à Briatexte. En revanche, Lavaur et ses environs connaissent une importante  baisse sur l’ancien. Les appartements voient leur prix au m2 diminuer de 4,6 % (1 350 €/m2) et le prix des maisons anciennes chute de 11 % (150 500 €). Les biens les plus demandés sont les 2 et 3 pièces, qui représentent chacun 27,7% du marché.

Albi tire son épingle du jeu

Contrairement à Toulouse et Montauban, Cahors et Albi tirent leur son épingle du jeu. Une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, d’autant que les taux d’intérêt continuent de diminuer. La tendance baissière pourrait également réveiller les investisseurs. « Oui, les prix des appartements sont très attractifs en ce moment dans le département », analyse Philippe Sicard. Dans un climat économique troublé, le marché immobilier dans le Tarn n’est donc pas un marché de crise, mais un marché de transition, en phase d’ajustement. Il reste sain avec un niveau de prix stable. « Albi connaît une stabilité des prix » poursuit Me Sicard : « on constate un écart de 22 à 25 % entre Castres et Albi ».

Des mesures de soutien du marché attendues

Le marché reste dépendant d’un certain nombre de décisions économiques et fiscales. Les projets de modification des plus-values et de réintroduction du prêt à taux zéro sont attendus pour soutenir le marché, qui connaît des difficultés en cette période de crise financière. On peut légitimement supposer que cette année 2015 se positionnera sur les mêmes tendances que 2014.

Trois points clés de la méthodologie utilisée

Voici un « focus » sur trois des points clés de la présentation du « marché de l’immobilier retenue par la chambre interdépartementale des notaires :

• La base de données permettant ces statistiques est constituée de plus de 10 000 prix de vente réels (hors commission, droits, frais divers, mobilier) fournis par les notaires pour la période de 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014. Il s’agit de références fiables dont la transparence et la rigueur ont permis d’obtenir la caution scientifique de l’INSEE.

• Pourquoi le prix médian plutôt que le prix moyen ? La médiane est généralement un meilleur indicateur pour traiter des prix des biens immobilier que la moyenne. Elle est la valeur qui permet de partager une série en deux parties égales. Dans le cas qui nous intéresse, le prix médian est celui qui indique que la moitié des transactions ont eu cours à un prix inférieur et l’autre moitié à un prix supérieur. Par exemple, un prix médian de 250 000 € indique que 50 % des propriétés se sont vendues en deçà de 250 000 € et l’autre 50 % à un prix supérieur. L’avantage de la médiane comme mesure de tendance centrale est qu’elle n’est pas influencée par les valeurs extrêmes.

• Le prix médian par secteur. Sur un an, la tendance est orientée presque partout à la hausse sauf sur le Vauréen (- 4,6 %). Albi : 1 690 € (3,2%) ; secteur de Castres : 1 310 € (2,4%) ; secteur de Lavaur : 1 350 € (- 4,6 %) ; Tarn : 1 480 € (3,3%)

5 exemples de vices cachés en immobilier

En achetant la maison de ses rêves, on croit souvent faire le bon choix. Heureusement, c’est généralement le cas ! Dans certains cas, cependant, le nouveau propriétaire peut constater la présence de défauts, plusieurs mois après son achat. Le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents. En revanche, il peut l’être des défauts cachés avant la transaction, si ces derniers rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait et/ou diminuent fortement son intérêt. A moins d’avoir pris le soin de s’en décharger par une clause ajoutée au contrat de vente, le vendeur pourra alors être obligé de réaliser des réparations et dédommager financièrement le propriétaire. Voici 5 exemples de vices cachés en immobilier.

 

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