Archives mensuelles : janvier 2018

I Loge You lutte contre le Mal-Logement

A propos du Mal-logement

Les métiers de l’immobilier sont des métiers où le social intervient toujours un petit peu. Que ce soit pour des problématiques de vente ou de location, il y a toujours à un moment la notion de responsabilité vis à vis du logement et du mal-logement qui entre en jeu. La Fondation I Loge You se présente en exclusivité pour A propos d’Immo.

Pouvez vous vous présenter?

Je suis Marie Martinez. Je suis la coordinatrice de la Fondation I Loge You et d’Agence Solidarité Logement.

Marie Martinez oeuvre contre le Mal-Logement

Pouvez vous nous en dire plus sur I Loge You et le Mal-logement?

La Fondation I Loge You, sous égide de la Fondation de France, récolte des fonds auprès des professionnels de l’Immobilier et plus largement du secteur de l’habitat. Elle les reverse à des associations qui œuvrent contre le mal-logement. Concrètement cela se passe comme ça : partout en France, il y a des associations qui organisent des chantiers pour venir en aide à des personnes mal logées. Le spectre de ces chantiers est immense. Cela peut aller de simples travaux de peinture, d’isolation, de la mise aux normes électriques jusqu’à de la rénovation totale. Cela concerne la construction, la reconstruction ou la réhabilitation d’une maison, ou même d’un immeuble tout entier.

Le mal-logement existe partout sur le territoire et il prend plusieurs formes.
Notre mission, à la Fondation I Loge You est d’aider ces associations, en finançant leurs projets.

Quels sont vos moments forts, vos actions ?

La Fondation I Loge You a crée la Journée Solidarité Logement. C’est une journée nationale, qui réunit le plus souvent le grand public et tous nos partenaires autour d’un grand événement solidaire. Nous avons par exemple, en 2015, construit une maison POP UP en 24h sur le parvis de l’Hotel de Ville de Paris, en partenariat avec la mairie. Et nous l’avons ensuite offerte à l’association lyonnaise « Alynéa », qui vient en aide à des femmes en situation d’urgence.
En 2017, nous avons rénové les parties communes du « Fit, une femme, un toit ». C’est un centre d’hébergement pour jeunes femmes victimes de violence. Grâce à nos partenaires, nous avons pu non seulement rénover, mais aussi équiper avec de l’électro-ménager, redécorer et remeubler à neuf.  Et nous avons pu récolter 45000€ pour aider à la reconstruction de Saint Martin, suite aux dégâts monumentaux qu’a infligé le passage de l’ouragan Irma.

En effet, le reste de nos actions est concentré sur le financement de nouveaux chantiers.

Comment les agents immobilier peuvent aider ?

De plusieurs façons :

– d’une part en adhérant à notre association, le réseau d’agences solidaires : Agence Solidarité Logement.
Car c’est Agence Solidarité Logement qui est LA partenaire privilégiée de la Fondation I Loge You. C’est elle qui est l’organisatrice de la Journée Solidarité Logement.

Il suffit simplement d’adhérer en payant une cotisation annuelle.

Et vous recevrez ensuite le kit de communication pour vos mails, sites internet, vos agences. On vous envoie aussi une fois par an notre compte rendu de l’année, et puis quelques goodies surprises.
– Vous pouvez aussi décider de vendre au profit d’I Loge You, nos petites maisons veilleuses dans vos agences,  soit en « dépôt vente » :

Donc, nous vous proposons un stock de maisons à disposition que vous pouvez présenter à vos clients pour un don libre (au minimum 10€ TTC). La commande se fait via notre site internet ou par chèque à l’ordre de la Fondation I Loge You.
Votre client recevra un reçu fiscal pour son don. Soit vous pouvez aussi décider d’offrir les maisons à vos clients comme cadeaux solidaires :

En effet, en faisant un don à la Fondation I Loge You, nous vous fournirons le nombre de maison équivalent sur la base d’une maison =10€TTC.
C’est donc votre société qui effectue le don et donc recevra le reçu fiscal.
– En faisant un don (défiscalisable) ponctuel directement à la Fondation I Loge You.

– Enfin, pour finir, vous pouvez aussi liker notre page Facebook, partager nos posts, nous avons besoin de tous les soutiens.

Mandataires immobiliers

Mandataires immobiliers, soyez pro mais pas trop

Mandataires immobiliers, alors oui, ce titre est un peu provocateur volontairement, mais il recèle une vérité qui est pourtant criante. Être un pro de l’immobilier c’est bien, mais il ne faut pas oublier que vos interlocuteurs ne sont pas des professionnels de l’immobilier eux!

Mandataires immobilier, pensez à intéresser votre cible

Quand vous discutez avec un collègue, un confrère Mandataire immobilier ou quelqu’un qui comme vous gravite dans les mondes de l’immobilier, il y a beaucoup d’implicite. Cependant un « T3 » ou un « DPE », ça ne parle pas à tout le monde. Une partie de votre clientèle est totalement imperméable à ce genre de termes, et peut-être n’ose-t-elle pas vous l’avouer. C’est donc à vous de poser des questions pour vous assurer que votre argumentaire a bien été compris. Quand vous allez chez le médecin, il vulgarise pour vous la médecine. Ca ne veut pas dire qu’il parle mal, mais qu’il rend accessible un jargon. Il en va de même pour notre profession de Mandataires immobiliers. Quand vous rédigez une annonce, ou quand vous faites réaliser vos flyers, pensez à garder en tête votre lisibilité. Et c’est même le plus important. Clair et concis, votre argumentaire sera compris. Trop complexe, il pourra en dissuader plus d’un. En un mot, soyez ACCESSIBLES.

Mandataires immobilier, n’effrayez pas vos clients

Si le même médecin vous reçoit dans son cabinet et vous décrit votre mal avec des termes latins, vous allez commencer à vous inquiéter… En tant que Mandataires immobiliers, trop de professionnalisme dans les termes employés peut vous nuire, contrairement à une idée reçue. Vous ne jetez pas de la poudre aux yeux, en tous les cas pas au bon sens du terme. Elle va aveugler votre client, et le mettre en situation d’inconfort. Deux possibilités, il veut vous faire confiance et il va vous suivre en pensant que vous savez ce que vous faites. Ou bien, la relation de confiance n’est pas encore structurée et il va penser que vous tentez de le noyer derrière un écran de fumée… Préservez vous de cela, et misez sur la transparence. Tout s’explique facilement. Il n’y a pas de marmotte et de papier…

Toujours se mettre à la place de votre interlocuteur

En conclusion Mandataires immobiliers, soyez pro, bien sur, mais pensez que ce que vous côtoyez tous les jours n’est pas le monde de votre client. Qu’il soit acquéreur ou vendeur. Quand vous allez voir un pro, quel qu’il soit, dentiste, restaurateur, plombier, avocat, vous attendez de lui conseil, transparence et accompagnement. C’est ainsi que chacun devient tour à tour, client et professionnel, selon son domaine d’expertise. Il vous faudra de la pédagogie, éduquer vos clients, qu’ils comprennent bien vos enjeux et votre expertise. C’est à ce prix que vous construirez une relation pérenne et saine avec TOUS vos interlocuteurs.

Apporteur d'affaires

Apporteur d’affaires comment ça marche?

L’ Apporteur d’affaires met en relation un prospect et une entreprise dont les intérêts convergent. En servant d’intermédiaire à la réalisation d’une affaire, il devient « apporteur d’affaire ». Cela peut prendre plusieurs formes. De la déclaration orale, à la présentation des parties, un entremetteur, puisque c’est de cela qu’il s’agit, peut prétendre à rémunération.  En fait tout part du constat que grâce à cet élément de la relation tripartite, un deal peut se concrétiser. Pour le négociateur en immobilier, l’apporteur d’affaire(s) peut rapidement devenir une source intéressante de contacts… Ou de problèmes

Comment se concrétise un apporteur d’affaires ?

L’apport d’affaires ne possède pas de statut juridique. Il s’agit plus d’une tolérance de la Loi. La Loi en général qui l’accepte pour tous les corps de métier devient plus regardante quand il s’agit d’immobilier. La Loi Hoguet encadre un peu plus la pratique pour éviter une dérive. En effet, la nature de la rémunération d’un apport d’affaires n’est pas réellement soumise à l’impôt. Pas si simple donc, quand on sait qu’une rémunération non soumise à l’impôt devient de fait illégale… L’apport d’affaires est donc sur une permanente remise en question des possibilités ou non de rémunérer son informateur. Concrètement, vendre un bien et offrir une boite de chocolats à son concierge qui a donné l’information menant à la prise de mandat ? Légal. Donner en espèce la somme correspondant à l’achat de la boite de chocolats au même interlocuteur? Illégal, ou tout du moins très règlementé.

Deux poids deux mesures donc, et comme bien souvent une théorie que dépasse la pratique.

Pratiquer ou non les contrats dits d’apporteur d’affaires ?

Le commissionnement peut donc se concrétiser par un cadeau. Si le prix dépasse les 30€, alors la TVA ne sera pas récupérable. En cas de paiement en monnaie sonnante et trébuchante, il faudra que le bénéficiaire puisse faire une note d’honoraire, sans TVA. La somme devra être déclarée en tant que revenus non commerciaux et non professionnels.

Bien évidemment, faire de ce rôle de médiation un job à temps complet est très risqué. Un apporteur d’affaires peut rapidement se voir pris pour cible par le Trésor Public qui re-qualifiera les sommes perçues. C’est donc à titre exceptionnel qu’un particulier peut participer au développement commercial d’un conseiller immobilier. Cette notion est bien à prendre en compte, car dans une logique d’optimisation, certains verront dans ce raccourci une façon bien pratique d’échapper à la fiscalité.

En cas de problème, les parties ne sont pas protégées. Ni par le droit du travail, contrat de salarié, ni par le droit commercial qui ne s’applique pas dans le cadre d’une prestation facturée par un particulier. La loi Hoguet stipule de plus que les intervenants sur la vente d’un bien immobilier doivent être habilité à minima par un porteur de carte T. Attention donc à bien limiter les interactions entre vos contacts et le monde de l’immobilier afin de ne pas les exposer.

En conclusion

L’apporteur d’affaires est un procédé toléré en immobilier. Il ne faut pas le systématiser. Difficile cependant de passer outre les conseils d’un concierge, d’un déménageur, d’un commerçant… Dans le quartier où l’on exerce. Rémunérer toute info menant à la vente d’un bien immobilier est donc recommandé pour fidéliser les sources d’informations, mais il est bien évidemment primordial de bien s’assurer de la bonne connaissance de la part de nos indics des conditions de réalisation du contrat d’apporteur d’affaires, bien spécifique lorsqu’il s’agit d’immobilier. Cela vous évitera de faire un cadeau empoisonné.

Sci

SCI familiale qu’est ce que c’est?

Une SCI familiale est une forme de société qui permet aux membres d’une famille d’acquérir ensemble d’un bien immobilier. Elle est utilisée également dans le but d’encadrer une succession ou pour bénéficier d’avantages fiscaux. On entend souvent parler de SCI, voici quelques infos pour mieux connaître le fonctionnement des ces Sociétés Civiles Immobilières

La SCI familiale permet de transmettre un bien plus facilement

La SCI (société civile immobilière) familiale apporte un certain nombre d’avantages aux membres d’une famille qui en font partie. Elle permet par exemple de transmettre plus facilement le bien à l’intérieur de la famille. Le bien est dématérialisé. Il devient fractionné en parts, comme un gâteau ou une société. Grâce à la SCI on peut établir un régime d’indivision équitable et surtout lisible entre les héritiers. En s’associant avec leurs enfants, un couple de parent par exemple pourra réduire sa fiscalité sur sa transmission. C’est une bonne pratique pour constituer un patrimoine de famille.

En général, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’intervention du notaire est obligatoire. Pour une société civile immobilière, à condition qu’elle cède la société avec les biens inclus, il s’agit d’une cession. Le Notaire n’est pas indispensable. Par contre, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts,  le passage devant un notaire sera incontournable. Les frais de Notaire ainsi économisés entreront donc dans le calcul de rentabilité.

Les précautions à prendre avant de créer sa SCI familiale

Avant de créer une SCI familiale,  vous devez vous assurer que tous les membres de votre famille sont des gens honnêtes. Une fois cela fait, vous allez être leur associé… Plaisanterie mise à part, vous devrez avoir préalablement établi un projet. Il faudra que chacun soit conscient de ce à quoi il s’engage. Pour vos enfants en 4e, il est un peu tôt pour leur parler de fiscalité, mais il faudra cependant dès leur majorité les informer de leurs droits et de leurs devoirs en cas de transmission. Il n’y a pas de minimum d’âge pour détenir des parts de SCI. Cependant pour un enfant mineur sera demandé une autorisation du juge des tutelles.

Le fonctionnement d’une SCI familiale

Il vous faut être au moins deux pour pouvoir constituer une SCI.  Quelle que soit sa form, familiale ou non. La loi n’impose en revanche aucune limite quant au nombre de membres. Bien sur, plus il y a d’associés, plus il y a de risques de divergences. En cas de dettes par exemple, un créancier peut se retourner contre l’ensemble des associés de la SCI qui seront solidaires à concurrence de leurs parts sociales.

Les avantages fiscaux de la SCI familiale sont indiscutables. C’est un système plébiscité par les conseillers financiers et les conseillers immobiliers à ce jour. Il est prévu que l’on puisse transmettre une partie des parts sociales d’un immeuble tous les 15 ans.

Lorsqu’un achat immobilier est réalisé par plus d’une personne, il y a création d’une indivision. Les décisions seront prises en commun, et chacun à son droit de regard sur les projets de vente. Un mandat rempli par un seul des copropriétaires est valide, mais n’engage pas à la vente. En effet, chaque associé dispose de droits identiques à ses associés. Il participe aux échanges, au AG et une fois par an au moins est invité à donner son avis. Chaque associé possède un libre accès aux documents relatifs à la société. C’est une structure pensée pour la transparence. Mais c’est également un véhicule financier important.

Les démarches pour créer une SCI familiale

Pour constituer une SCI, en plus d’être au moins deux, il faut définir un siège social qui sera obligatoirement en France. Ce peut être le domicile du gérant  si la copropriété le permet dans son règlement. La création se réalise avec le concours du greffe du tribunal de commerce. Il va procéder à une immatriculation et délivrer un KBIS. Charge aux créateurs de la société de fournir : Les statuts de la société en constitution. Une attestation de non-condamnation du ou des gérants. Un justificatif de l’adresse du siège social. Une attestation de parution d’une annonce légale.

Il est recommandé d’opter pour un capital variable. Lorsqu’un des associés par son départ ou son décès fait varier le capital, cela simplifie la procédure. La gestion d’une SCI n’est pas complexe. La comptabilité n’est pas contrainte à une forme particulière et reste simple. En revanche. Attention toutefois, si la gérance choisi le régime de l’imposition sur les sociétés, un bilan annuel sera requis.

Le coût minimum de création sera de 250 euros environ pour les frais (enregistrement et annonce légale).

visite d'un bien immobilier

La visite d’un bien, un moment clé

La visite d’un bien immobilier c’est un moment clé du cycle de vente d’un bien. Faire une bonne visite, c’est souvent recueillir une offre. Et pour optimiser ce moment clé, il faut bien garder en tête ces quelques points.

Toujours commencer par une découverte acquéreur.

Dès le premier contact téléphonique, une série de questions que vous pouvez lister en amont, devra vous permettre de cerner le projet de votre interlocuteur. Savoir où il habite, si il est propriétaire, locataire, si il aime l’appartement dans lequel il vit… Guettez les phrases « je ne suis pas pressé » par exemple ou « je recherche un coup de coeur ». Beaucoup de vos clients auront vu ces émissions télés où des raccourcis sont pris avec le métier. C’est normal, il s’agit d’une émission de télévision avec des codes. A vous de les ramener à la réalité ou des les classer dans la rubrique des visiteurs. A voir ensuite le temps et l’énergie que vous allez leur accorder pour la visite d’un bien immobilier.

Être réactif, premier arrivé premier servi

Dominique Piredda disait l’autre jour dans son podcast quotidien que entre une visite et une prise de mandat, il choisissait toujours la prise de mandat. La visite peut être repoussée, mais la prise de mandat, elle, est urgente. Urgente car il vaut mieux être le premier notamment. On ne peut que lui donner raison. Mais la visite d’un bien immobilier possède également un caractère d’urgence. Si un client peut aimer une maison ou la trouver à son goût, il pourra également apprécier cette autre maison sur le marché avec des caractéristiques proches… Il ne faut pas faire trop attendre votre client, voilà pourquoi nous sommes un métier de service également. Nous sommes en mesure de répondre aux attentes de nos clients et avec diligence. Attention toutefois à ne pas confondre diligence et précipitation.

Organiser la visite d’un bien immobilier

Une fois le moment de la visite arrivé, il vous faudra être dans la situation de l’étudiant face à son examen. Peut-être étiez vous de ceux qui arrivaient un peu en catastrophe, sans trop avoir révisé, en misant sur un coup de bol quant au choix du sujet? Ici, ce n’est plus ça. Vous êtes un professionnel. Alors certes, on ne vous demandera pas de calculer des fonctions népériennes ou de citer Pythagore, mais soyez prêts. Connaître les charges, les informations techniques, et les chiffres… La base. On vous passe ici le conseil basique consistant à voir avec le propriétaire pour ranger, aérer, dépersonnaliser… On y reviendra plus tard.

Prendre la ou les visites en main

Pensez à prendre avec vous une fiche lors de la visite d’un bien immobilier. A cet examen, vous avez le droit aux anti-sèches ! Il y a deux écoles. Ceux qui font visiter, avec une visite façon guide du château de Versailles. Ceux qui se taisent et attendent sagement les questions. Il n’y a pas de statistiques sur le sujet, mais à priori certains clients préfèreront le silence pour s’imprégner du lieu et se projeter. Inutile de vouloir justifier votre commission en meublant le vide. Vous devez rester serein et maitriser la visite. Que vous visitiez un bien ou plusieurs, vous aurez tout le temps de parler avec vos clients ensuite. Soyez à l’écoute des objections et des remarques du client, de ses questions. Enfin ne répondez jamais au hasard. Vous pourrez transmettre tous les éléments plus tard si besoin.

Avoir de la suite dans les idées

Un client sera toujours content d’avoir un service après-vente de votre part. N’hésitez pas comme le font certaines marques à lui envoyer suite à la visite un email courtois lui demandant ce qu’il a aimé dans sa visite et dans votre prestation. Cela vous aidera à vous améliorer et à véhiculer l’image d’un professionnel consciencieux. Ce que vous êtes pour sur. Beaucoup de clients reprochent aux professionnels de l’immobilier de ne pas avoir de suivi. Ne commettez pas cette erreur. Comme dans tous les métiers votre prestation et votre rapport aux gens est un vecteur de communication. Soyez pros et sans doute que vos clients parleront de vous en bien. Et c’est aussi pour cela que la visite est un moment clé, car elle vous confronte à des gens qui potentiellement deviendront vos meilleurs prescripteurs.