Archives mensuelles : janvier 2018

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SCI familiale qu’est ce que c’est?

Une SCI familiale est une forme de société qui permet aux membres d’une famille d’acquérir ensemble d’un bien immobilier. Elle est utilisée également dans le but d’encadrer une succession ou pour bénéficier d’avantages fiscaux. On entend souvent parler de SCI, voici quelques infos pour mieux connaître le fonctionnement des ces Sociétés Civiles Immobilières

La SCI familiale permet de transmettre un bien plus facilement

La SCI (société civile immobilière) familiale apporte un certain nombre d’avantages aux membres d’une famille qui en font partie. Elle permet par exemple de transmettre plus facilement le bien à l’intérieur de la famille. Le bien est dématérialisé. Il devient fractionné en parts, comme un gâteau ou une société. Grâce à la SCI on peut établir un régime d’indivision équitable et surtout lisible entre les héritiers. En s’associant avec leurs enfants, un couple de parent par exemple pourra réduire sa fiscalité sur sa transmission. C’est une bonne pratique pour constituer un patrimoine de famille.

En général, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’intervention du notaire est obligatoire. Pour une société civile immobilière, à condition qu’elle cède la société avec les biens inclus, il s’agit d’une cession. Le Notaire n’est pas indispensable. Par contre, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts,  le passage devant un notaire sera incontournable. Les frais de Notaire ainsi économisés entreront donc dans le calcul de rentabilité.

Les précautions à prendre avant de créer sa SCI familiale

Avant de créer une SCI familiale,  vous devez vous assurer que tous les membres de votre famille sont des gens honnêtes. Une fois cela fait, vous allez être leur associé… Plaisanterie mise à part, vous devrez avoir préalablement établi un projet. Il faudra que chacun soit conscient de ce à quoi il s’engage. Pour vos enfants en 4e, il est un peu tôt pour leur parler de fiscalité, mais il faudra cependant dès leur majorité les informer de leurs droits et de leurs devoirs en cas de transmission. Il n’y a pas de minimum d’âge pour détenir des parts de SCI. Cependant pour un enfant mineur sera demandé une autorisation du juge des tutelles.

Le fonctionnement d’une SCI familiale

Il vous faut être au moins deux pour pouvoir constituer une SCI.  Quelle que soit sa form, familiale ou non. La loi n’impose en revanche aucune limite quant au nombre de membres. Bien sur, plus il y a d’associés, plus il y a de risques de divergences. En cas de dettes par exemple, un créancier peut se retourner contre l’ensemble des associés de la SCI qui seront solidaires à concurrence de leurs parts sociales.

Les avantages fiscaux de la SCI familiale sont indiscutables. C’est un système plébiscité par les conseillers financiers et les conseillers immobiliers à ce jour. Il est prévu que l’on puisse transmettre une partie des parts sociales d’un immeuble tous les 15 ans.

Lorsqu’un achat immobilier est réalisé par plus d’une personne, il y a création d’une indivision. Les décisions seront prises en commun, et chacun à son droit de regard sur les projets de vente. Un mandat rempli par un seul des copropriétaires est valide, mais n’engage pas à la vente. En effet, chaque associé dispose de droits identiques à ses associés. Il participe aux échanges, au AG et une fois par an au moins est invité à donner son avis. Chaque associé possède un libre accès aux documents relatifs à la société. C’est une structure pensée pour la transparence. Mais c’est également un véhicule financier important.

Les démarches pour créer une SCI familiale

Pour constituer une SCI, en plus d’être au moins deux, il faut définir un siège social qui sera obligatoirement en France. Ce peut être le domicile du gérant  si la copropriété le permet dans son règlement. La création se réalise avec le concours du greffe du tribunal de commerce. Il va procéder à une immatriculation et délivrer un KBIS. Charge aux créateurs de la société de fournir : Les statuts de la société en constitution. Une attestation de non-condamnation du ou des gérants. Un justificatif de l’adresse du siège social. Une attestation de parution d’une annonce légale.

Il est recommandé d’opter pour un capital variable. Lorsqu’un des associés par son départ ou son décès fait varier le capital, cela simplifie la procédure. La gestion d’une SCI n’est pas complexe. La comptabilité n’est pas contrainte à une forme particulière et reste simple. En revanche. Attention toutefois, si la gérance choisi le régime de l’imposition sur les sociétés, un bilan annuel sera requis.

Le coût minimum de création sera de 250 euros environ pour les frais (enregistrement et annonce légale).

visite d'un bien immobilier

La visite d’un bien, un moment clé

La visite d’un bien immobilier c’est un moment clé du cycle de vente d’un bien. Faire une bonne visite, c’est souvent recueillir une offre. Et pour optimiser ce moment clé, il faut bien garder en tête ces quelques points.

Toujours commencer par une découverte acquéreur.

Dès le premier contact téléphonique, une série de questions que vous pouvez lister en amont, devra vous permettre de cerner le projet de votre interlocuteur. Savoir où il habite, si il est propriétaire, locataire, si il aime l’appartement dans lequel il vit… Guettez les phrases « je ne suis pas pressé » par exemple ou « je recherche un coup de coeur ». Beaucoup de vos clients auront vu ces émissions télés où des raccourcis sont pris avec le métier. C’est normal, il s’agit d’une émission de télévision avec des codes. A vous de les ramener à la réalité ou des les classer dans la rubrique des visiteurs. A voir ensuite le temps et l’énergie que vous allez leur accorder pour la visite d’un bien immobilier.

Être réactif, premier arrivé premier servi

Dominique Piredda disait l’autre jour dans son podcast quotidien que entre une visite et une prise de mandat, il choisissait toujours la prise de mandat. La visite peut être repoussée, mais la prise de mandat, elle, est urgente. Urgente car il vaut mieux être le premier notamment. On ne peut que lui donner raison. Mais la visite d’un bien immobilier possède également un caractère d’urgence. Si un client peut aimer une maison ou la trouver à son goût, il pourra également apprécier cette autre maison sur le marché avec des caractéristiques proches… Il ne faut pas faire trop attendre votre client, voilà pourquoi nous sommes un métier de service également. Nous sommes en mesure de répondre aux attentes de nos clients et avec diligence. Attention toutefois à ne pas confondre diligence et précipitation.

Organiser la visite d’un bien immobilier

Une fois le moment de la visite arrivé, il vous faudra être dans la situation de l’étudiant face à son examen. Peut-être étiez vous de ceux qui arrivaient un peu en catastrophe, sans trop avoir révisé, en misant sur un coup de bol quant au choix du sujet? Ici, ce n’est plus ça. Vous êtes un professionnel. Alors certes, on ne vous demandera pas de calculer des fonctions népériennes ou de citer Pythagore, mais soyez prêts. Connaître les charges, les informations techniques, et les chiffres… La base. On vous passe ici le conseil basique consistant à voir avec le propriétaire pour ranger, aérer, dépersonnaliser… On y reviendra plus tard.

Prendre la ou les visites en main

Pensez à prendre avec vous une fiche lors de la visite d’un bien immobilier. A cet examen, vous avez le droit aux anti-sèches ! Il y a deux écoles. Ceux qui font visiter, avec une visite façon guide du château de Versailles. Ceux qui se taisent et attendent sagement les questions. Il n’y a pas de statistiques sur le sujet, mais à priori certains clients préfèreront le silence pour s’imprégner du lieu et se projeter. Inutile de vouloir justifier votre commission en meublant le vide. Vous devez rester serein et maitriser la visite. Que vous visitiez un bien ou plusieurs, vous aurez tout le temps de parler avec vos clients ensuite. Soyez à l’écoute des objections et des remarques du client, de ses questions. Enfin ne répondez jamais au hasard. Vous pourrez transmettre tous les éléments plus tard si besoin.

Avoir de la suite dans les idées

Un client sera toujours content d’avoir un service après-vente de votre part. N’hésitez pas comme le font certaines marques à lui envoyer suite à la visite un email courtois lui demandant ce qu’il a aimé dans sa visite et dans votre prestation. Cela vous aidera à vous améliorer et à véhiculer l’image d’un professionnel consciencieux. Ce que vous êtes pour sur. Beaucoup de clients reprochent aux professionnels de l’immobilier de ne pas avoir de suivi. Ne commettez pas cette erreur. Comme dans tous les métiers votre prestation et votre rapport aux gens est un vecteur de communication. Soyez pros et sans doute que vos clients parleront de vous en bien. Et c’est aussi pour cela que la visite est un moment clé, car elle vous confronte à des gens qui potentiellement deviendront vos meilleurs prescripteurs.