Archives mensuelles : avril 2014

Immobilier : quand 43% des locataires peinent à payer leur loyer…

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614 euros !… C’est l’enveloppe mensuelle moyenne consacrée au logement par les Français, qu’il s’agisse d’un loyer ou du remboursement d’un emprunt, ce qui représente une baisse de 3% par rapport à l’an dernier. Dans le détail, ce budget est de 706 euros pour les propriétaires (-86 euros) et de 557 euros (+6 euros) pour les locataires, selon le dernier baromètre Sofinscope.

Des disparités

Le taux d’effort s’élève en moyenne à 21,8% des revenus, ce qui matérialise une baisse de 1,6 point par rapport à 2013. « Néanmoins, les disparités entre locataires et propriétaires restent très fortes, le taux d’effort étant en moyenne de 12,4% pour les propriétaires quand les locataires consacrent 36,1% de leurs revenus pour se loger », analyse Etienne Epitalon, le directeur du marché de l’équipement de la maison, Sofinco.

Déménager ?

Conséquence : les Français ont de plus en plus de mal à se loger : près d’un tiers (28%, -1 point) déclare avoir des difficultés à payer leur loyer ou à rembourser leur emprunt. Les locataires (43%, -3 points) sont plus concernés que les propriétaires (19%, +1 point). Beaucoup d’entre eux choisissent donc de rogner dans les dépenses de consommation, même si ce phénomène s’affaiblit.

« Le recours au déménagement est de plus en plus plébiscité. 18% des Français envisagent de déménager pour un endroit moins cher, un indice en hausse de 5 points par rapport à 2013 », explique Etienne Epitalon.

Les étranges affaires du plus gros bailleur social de France

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Un vent mauvais souffle sur la Société nationale immobilière (SNI), le plus important bailleur de France. Taxée, il y a quelques jours, de népotisme pour avoirfait entrer dans son comité exécutif le fils du ministre de la défense, Thomas Le Drian, cette société d’économie mixte (SEM) est également pointée du doigt dans un « rapport particulier » de la Cour des comptes, resté confidentiel jusqu’à présent et dont Le Monde a pris connaissance.

Remis en 2013, ce document critique le rôle joué par la SNI dans une transaction probablement sans précédent : la vente en 2009 par Icade de son patrimoine locatif, soit un peu plus de 30 000 habitations. Dans cette affaire, considère la Cour, la SNI s’est retrouvée en situation de « conflit d’intérêts » et a lésé les organismes HLM qu’elle était censée épauler. La haute juridiction laisse aussientendre que la Caisse des dépôts a une part de responsabilité dans ces dysfonctionnements.

L’opération a été baptisée « projet Twist » chez Icade. Fin 2008, cette société foncière, filiale de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), décide de sedélester de son parc résidentiel, dont une partie a le « label » HLM pour une durée déterminée. Un consortium de 26 bailleurs sociaux, emmené par la SNI – elle aussi filiale de la CDC –, se porte alors candidat pour racheter ces immeubles, situés en Ile-de-France.

Quelques mois plus tard, l’acte de cession est signé. Le groupement d’organismes piloté par la SNI acquiert, pour 1,7 milliard d’euros, environ 26 000 logements (les quelque 5 000 restants étant cédés à d’autres bailleurs ou conservés par Icade).

JOLIS DIVIDENDES

A l’époque, la transaction mécontente plusieurs élus locaux, notamment parce qu’elle conduit le monde HLM à payer « une deuxième fois » des immeubles qui avaient été construits avec des « fonds publics ». Dans certaines communes, comme à Sceaux (Hauts-de-Seine), le prix réclamé est jugé « plus élevé que de raison », selon le maire (centriste) Philippe Laurent. Grâce à cette gigantesque partie de Monopoly, des dirigeants d’Icade, titulaires de stock-options, et les actionnaires de la société vont empocher de jolis dividendes, s’indigne Stéphane Peu, adjoint au maire (PCF) de Saint-Denis.

Quatre ans plus tard, certaines de ces critiques figurent dans le rapport de la Cour des comptes. Pour elle, le projet Twist s’est mis en place dans un entre-soi très discutable. Pourquoi ? Parce que la Caisse des dépôts avait un pouvoird’influence sur le vendeur et sur l’acheteur. Actionnaire principale d’Icade, elle avait un intérêt « évidemment identique » à celui de sa filiale : vendre au prix le plus élevé possible de manière à augmenter les bénéfices donc les dividendes accordés aux détenteurs de parts d’Icade.

La SNI, elle, poursuivait l’objectif inverse, en principe, mais son action pouvait êtreinfléchie par la Caisse des dépôts « dans un sens favorable », puisqu’elle détient la quasi-totalité du capital social de la SNI. Cette dernière était donc « de manière patente, en situation, sinon de conflit d’intérêts, du moins de conflit de mission ».

La Cour s’étonne également que le « conseil » de la SNI dans cette transaction ait,« de fait », été désigné par la Caisse des dépôts, alors même que celle-ci avait recours à lui. « Le conflit d’intérêts du côté du conseil était patent », estiment les auteurs du rapport, sans divulguer son nom.

« REFUS D’ACHETER »

En tant que patron du consortium, la SNI « aurait dû s’attacher » à défendre en priorité les intérêts de ses mandants, qui lui ont d’ailleurs versé des « honoraires »pour cela : 6,7 millions d’euros TTC, précise le rapport. Mais en réalité, elle a fait en sorte qu’Icade obtienne « un prix conforme à ses attentes ». Le niveau « plutôt soutenu » des prétentions du vendeur est, du reste, attesté « par le refus d’acheter de certaines communes » – celle de Sceaux, notamment.

Le contexte était pourtant très favorable aux candidats à l’achat. A l’époque, sous l’effet de la crise financière, les cours de l’immobilier s’étaient affaissés, ce « qui aurait dû renforcer la main du consortium face à Icade », pointe la Cour. Et d’ajouter : « La SNI aurait dû (…) insister pour l’adoption de prix de référence plus bas ». Une observation qui sous-entend qu’elle ne l’a pas fait, aux yeux des magistrats de la rue Cambon.

Le rapport reconnaît que ses conclusions ne sont pas partagées par France Domaine : chargé de vérifier si l’addition n’était pas trop salée, ce service de l’Etat a jugé qu’à quelques exceptions près, aucun acheteur n’avait payé « de prix excessif pour ses acquisitions prises globalement ». Cependant, pondère la Cour, ces avis « ont été rendus sur dossiers, évidemment fournis par Icade », ce qui relativise, selon elle, leur justesse.

Enfin, le groupe SNI a su mieux tirer son épingle du jeu que les autres organismes : sur les biens qu’il a acquis, il a bénéficié d’« une décote supérieure à celle consentie en moyenne au consortium ».

« NOUS N’AVONS PAS GAGNÉ D’ARGENT »

Affirmation infondée, rétorque Yves Chazelle, le directeur général du groupe. D’après lui, les patrimoines mis en vente ne sont pas comparables entre eux car il faut tenir compte de leur localisation, de leur état général, etc. De même, il est faux selon lui de soutenir que les 26 bailleurs affiliés au consortium ont réalisé une mauvaise affaire : « Le prix auquel les 26 000 logements ont été cédés était inférieur en moyenne de 15 % à l’actif net réévalué , une notion que les experts utilisent pour déterminer la valeur d’un bien, explique M. Chazelle. En revanche, les quelques bailleurs extérieurs au consortium qui ont acheté des habitations à Icade ont déboursé des montants supérieurs de 10 % à l’ANR. »

S’agissant des 6,7 millions d’euros payés par les organismes HLM à la SNI, une partie de la somme a servi à rétribuer les banquiers d’affaires et les avocats qui sont intervenus dans le dossier, indique M. Chazelle. Le solde a « couvert les frais engagés par le groupe »« Nous n’avons pas gagné d’argent », assure le directeur général.

Quant au soupçon de conflit d’intérêts, il ne repose sur rien de tangible, déclare M. Chazelle : « La Caisse des dépôts est restée en dehors de la négociation avec Icade et nous n’avons pas agi sur ordre de notre actionnaire. La seule instruction que nous ayons reçue visait à plafonner le nombre de logements que nous pouvions acquérir à l’occasion de cette opération. »

Le directeur général conteste aussi l’idée selon laquelle le conseil que la SNI a pris dans les tractations avec Icade avait déjà été sollicité par la CDC.

Sollicitée par Le Monde, la direction de la Caisse des dépôts réfute, elle aussi, l’existence d’un conflit d’intérêts. Un porte-parole fait valoir qu’elle « n’a joué qu’un rôle de supervision d’ensemble » et qu’elle ne s’est jamais immiscée dans les pourparlers entre le vendeur et l’acquéreur : « Elle s’est abstenue lors des réunions du conseil d’administration d’Icade et du conseil de surveillance de la SNI. » En outre, poursuit-il, les bailleurs membres du consortium se sont déclarés« très satisfaits de l’opération ».

Interview Patrick Largant : Conseiller Immo dans le 92

Peux-tu te présenter en quelques mots ?

PL : J’évolue dans l’immobilier depuis plus de 10 ans. Dans ce métier l’expérience est un atout maître. Certains cas de figure nécessitent une pratique du terrain et ne peuvent absolument pas être anticipés. J’aime le contact avec les gens, j’aime l’impression de participer à leurs projets et de les accompagner. Ce n’est pas toujours le cas, mais avec certains clients il se crée une relation forte de confiance qui pourrait se comparer à de l’amitié.

Comment qualifier le marché immobilier actuel?

C’est facile de toujours dire « c’était mieux avant… » mais parfois c’est vrai. Pour l’immobilier, le secteur a connu de véritables bouleversements ces dernières années, mais il y aura toujours des acquéreurs et des vendeurs, des gens qui déménagent et des gens qui doivent se loger dans un plus grand appartement. C’est la beauté de ce métier. Après, avec toute l’offre d’accompagnement que proposent toutes les sociétés d’immobilier il faut que le porteur de projet immobilier fasse un choix. Et dans ce cas de figure, le marché est favorable à ceux qui travaillent le mieux, qui ont une bonne réputation ou un bon réseau.

Pourquoi avoir décidé de travailler avec DR HOUSE IMMO ?

 Après plusieurs collaborations avec des entreprises diverses et variées, j’ai regardé un peu tout ce qui se passe dans ce milieu et j’ai eu à faire un choix. C’est avant tout un choix humain, parce que la rencontre avec Stéphane ESCOBOSSA a été déterminante. C’est un homme de terrain comme moi, et aussi un homme de confiance. C’est une société efficace qui propose des solutions claires et concrètes… Et puis je n’avais pas envie d’être le mandataire n° 6392 d’une société qui néglige le rapport humain. Chez Dr House Immo quand on a un problème, par mail ou par téléphone, il y a toujours quelqu’un pour apporter une réponse.

Quels sont tes prochains objectifs professionnels ?

Je ne sais pas si on peut parler d’objectifs professionnels en ce cas précis, mais j’envisage de m’installer durablement dans le réseau que j’ai choisi de rejoindre et de travailler sereinement grâce aux outils et à l’accompagnement de la société Dr House Immo.

 

La propriété la plus « green » du monde est à vendre

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Un célèbre courtier immobilier canadien, William Teron, vend sa résidence pour près de 2 millions d’euros. Il y a testé les technologies d’éco-construction et d’éco-consommation les plus pointues qui existent.

La propriété la plus écologique qui soit vient d’être mise en vente par Christie’s International Real Estate, pour 2,75 millions de dollars, soit 1,9 million d’euros. Située à Kanata, près d’Ottawa, à l’Est du Canada, elle a été construite par et pour le célèbre courtier immobilier William Teron.

UN JARDIN EN GUISE DE TOIT COMME SYSTÈME DE REFROIDISSEMENT

Il y a testé de nombreuses technologies de pointe en matière de construction et d’énergie, avant de les commercialiser dans ses développements résidentiels. C’est le cas, par exemple, de la construction par blocs, qui donne à la résidence cette allure en série de silos de miroirs. Le chauffage est entièrement naturel, grâce à une exposition orientée vers le sud, un semi-enfouissement souterrain et un refroidissement naturel assuré par un jardin sur le toit. Un système de collecte d’eau de pluie alimente plus de 5 hectares de terrain et les 520 mètres carrés de la maison à la décoration japonisante, avec son hall d’accueil, ses deux chambres, son salon, ses salles de bain et son dressing.

UN PROTOTYPE DE CONSTRUCTION DU FUTUR

En tout, le travail sur cette maison a conduit à la déposition de brevets technologiques au Canada et dans 35 autres pays. C’est pour s’y consacrer entièrement qu’à 81 ans, son propriétaire, William Teron, et sa femme, décident de se séparer de la propriété (à contrecœur, d’après l’Ottawa Citizen). Cette demeure représentait «  la maison de rêve idéale », du couple. Après avoir acheté le terrain en 1970, lors du développement du quartier de Beaverbrook, le courtier avait attendu 2004 pour la faire construire.

Immobilier : les Allemands vont-ils se tourner vers la propriété ?

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L’Allemagne est culturellement un pays de locataires. Mais les tendances récentes laissent penser que la donne est en train de changer dans les plus grandes villes du pays. L’accès à la propriété y est de plus en plus demandé.

Le principal est l’emballement récent des prix de l’immobilier dans les grandes villes. « Sur la seule année 2013, ils ont augmenté de 15 à 20% à Hambourg, Munich et Düsseldorf, les marchés plus dynamiques du pays« , indique François Gagnon président Europe du réseau d’agences immobilières Era. Ce mouvement à la hausse est généralisé dans les huit grandes métropoles régionales allemandes, toutes peuplées de plus d’1,2 million d’habitants.

La hausse des prix s’accélère depuis 2011

Cette tendance est très récente. Car durant la première décennie du 21ème siècle, les prix de l’immobilier outre-Rhin ont crû de moins de 10%, contre plus de 100% en France et au Royaume-Uni ! L’accélération de la croissance des prix de l’immobilier en Allemagne date en fait de 2011 : ils montent depuis d’entre 3.5% et 7% par an.

Cette étonnante stabilité des prix de l’immobilier en Allemagne du début du 21ème siècle tient, certes, au fort boum de la construction qui a suivi la réunification, mais également au fait que le niveau des loyers est resté très faible par rapport au niveau de vie. Ce qui a rendu la location plus attractive que l’accès à la propriété pour toute une frange de la population.
Des politiques locales et fédérales d’encadrement des loyers sur la durée d’une part, et par rapport au loyer de référence des quartiers d’autre part, ont aussi permis d’entretenir cet état vertueux.

Les loyers sont bien inférieurs en Allemagne qu’en France

Résultat, fin 2012, le loyer moyen au m² à Munich, la ville la plus chère du pays, s’élevait à seulement 12 euros, même s »il a crû de manière accélérée dernièrement, selon les chiffres de l’institut allemand pour la recherche économique (DIW). De même, le loyer moyen n’était que de 11 euros du m² à Francfort, de 9,5 euros à Hambourg, 8,5 euros à Düsseldorf, et enfin à Berlin, l’une des capitales les moins chères d’Europe, d’un peu plus de 7 euros du m².

Ces niveaux sont bien inférieurs à ceux que l’on peut constater en France. Si Paris est hors catégorie -23.2 euros du m² début 2013 selon l’Observatoire Clameur-, à Lille (14,3 euros), à Nice (13,6 euros), à Lyon et à Marseille (12,5 euros), les loyers sont nettement plus élevés que dans les grandes villes allemandes.

Le locataire a parfois d’avantage intérêt à louer qu’à acheter un bien

Or, le salaire brut moyen en Allemagne est d’environ 3.500 euros, contre 2.900 euros en France selon des données d’Eurostat pour 2011. Le poids du logement dans le budget d’un locataire allemand est donc plus supportable. »Acheter un bien immobilier en Allemagne avec peu d’apport personnel et en contractant un crédit, s’avère parfois significativement plus couteux que de le louer », explique François Gagnon.

En outre « contrairement aux Français, les Allemands de moins de 40 ans sont peu attirés par l’achat, ils voient cela comme un frein à leur mobilité professionnelle, un critère prépondérant pour eux« , note François Gagnon.
Outre-Rhin, la propriété immobilière n’est pas une priorité. On est bien loin de la culture latine de la pierre, matérialisée en France par la promesse de Nicolas Sarkozy en 2007 de faire émerger « une France de propriétaires« .

L’environnement financier incite désormais à acheter

« Ce n’est qu’après la quarantaine que les Allemands deviennent intéressés par l’accession à la propriété dans l’optique de s’assurer un pied à terre pour leur retraite« , explique ainsi François Gagnon. De surcroît, « les Allemands épargnent de manière différente qu’en France, où l’immobilier reste la principale valeur refuge pour la retraite. Les comptes épargne retraite ou les polices d’assurances dédiées y sont davantage développées« , ajoute François Gagnon.

Cependant, le niveau des taux d’intérêt très bas des produits d’épargne et des crédits, ainsi que les incertitudes sur l’économie de la zone euro, changent la donne et poussent de plus en plus les Allemands à se réfugier dans la pierre.
En parallèle, les loyers ont augmenté substantiellement dans les grandes villes entre 2007 et 2012: +30% à Berlin +23% à Hambourg, + 19% à Francfort et + 14% à Munich, d’après les chiffres du DIW.  Résultat, depuis la crise financière de 2007-2008, la part des Allemands propriétaires croît doucement mais surement. Ils sont désormais majoritaires, ce qui n’était pas le cas en 2007.

La Bundesbank s’inquiète de la flambée des prix

Craignant un emballement des prix, la Bundesbank s’est inquiétée publiquement à plusieurs reprise du niveau des prix de l’immobilier dans certaines villes qui « sont potentiellement surévalués de 20%« . La Buba a même déjà fait savoir, selon l’agence de notation Standard & Poor’s, qu’il faudrait  prendre des mesures pour restreindre l’offre de crédits à l’habitat si la situation empirait.
De quoi rassurer les locataires de ce pays qui s’attache à maintenir l’endettement des ménages à un niveau faible (56% du PIB) en comparaison avec le reste de l’Europe.

Chine : une maison à moins de 3 500 euros sort d’une imprimante 3D

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Fini la truelle et les parpaings ? Grâce à la la technologie prometteuse de l’impression en 3 D, une entreprise chinoise vient de réaliser la prouesse «d’imprimer» en 24 heures 10 maisons de ville de 200 m2, dans le quartier de Qingpu, à Shangai, pour moins de 3 500 euros pièce !

Pour réaliser ce tour de force de maison à assembler, Shanghai Winsun décoration design Engineering Co a utilisé une imprimante géante de 32 m de long, 10 m de large et 6,6 m de haut.

 La machine permet d’empiler des couches d’un matériau les unes sur les autres. Le béton provient de déchets de construction recyclés, provenant de chantiers ou d’usines désaffectées de ciment et de fibre de verre.

«Nous avons acheté les composants de l’imprimante à l’étranger, et l’avons assemblée dans une usine de Suzhou, a expliqué Ma Yihe, le patron de cette entreprise. Ce nouveau type de structure imprimée en 3D est écologique et bien plus intéressant financièrement».

L’entreprise ambitionne déjà de développer une centaine d’usines de recyclage pour s’approvisionner en matières premières en récoltant et en transformant les déchets de construction.

Cette révolution dans le domaine de la construction commence à faire son chemin. Plusieurs projets existent en Europe comme à Amsterdam au Pays Bas où une maison de 13 chambres est en train d’être réalisée avec des briques de plastique recyclé. Encore plus fou, le professeur Behrokh Khoshnevis de l’université de Californie du sud a développé une machine qui «imprime» l’ensemble de la maison contrairement aux chinois qui fabriquent des pièces à assembler.

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Vente des logements d’Icade : un rapport blanchit la SNI

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Cette fois-ci, André Yché va peut-être retrouver le sourire. Un rapport, diffusé mardi 15 avril, taille en pièces les critiques récemment adressées au patron de la Société nationale immobilière (SNI), le plus gros bailleur social de France. Ce groupe s’était vu reprocher par la Cour des comptes d’avoir lésé des organismes HLM qu’il était censé défendre, à l’occasion d’une gigantesque transaction immobilière.

Dans un rapport confidentiel révélé par Le Monde (31 janvier), la Cour avait fustigé le rôle de la SNI lors de la vente, en 2009, de quelque 35 000 logements appartenant à la foncière Icade. A la tête d’un consortium de 26 bailleurs sociaux qui s’étaient portés acquéreurs d’une partie de ces immeubles, la SNI était accusée d’avoir agi contre leur intérêt en les amenant à payer ces habitations à un prix surévalué.

Constat erroné, dit, en substance, un autre rapport remis mardi à Jean-Pierre Jouyet, quelques heures avant que celui-ci ne quitte la direction générale de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) – la maison-mère de la SNI et l’actionnaire majoritaire d’Icade.