Archives mensuelles : janvier 2017

5 cadeaux à offrir à un agent immobilier

Les fêtes viennent de passer. Vous pouvez tout à fait avoir comblé votre mari ou votre femme, agent immobilier ou mandataire indépendant en immobilier, en lui faisant cadeau d’un beau télémètre laser, un beau stylo ou d’une belle sacoche pour promener ses mandats et son attirail. Peut-être avez vous offert un bel appareil photo compact, ou bien mieux encore une caméra 360 pour faire des belles visites virtuelles à votre fils, cousine, oncle, beau-frère, ami de 20 ans? Car oui, nous connaissons tous quelqu’un qui fait de l’immobilier ou qui se passionne pour ce beau métier.

Mais les fêtes sont déjà loins, et l’année 2017 s’annonce comme une belle année pour les affaires immobilières. Il y aura des fêtes et des anniversaires! Nous vous proposons un petit tour d’horizon des cadeaux utiles mais un peu décalés qui vous permettront de faire plaisir : « Plaisir d’offrir »! Car donner disait Edouard Baer, c’est un peu recevoir, et recevoir c’est avant tout des rencontres…

 

1) Un pendule d’hypnotiseur

Le bon pro de l’immobilier en fera usage pour que les gens arrêtent de lui raconter n’importe quoi. « Je ne suis pas pressé de vendre », ou ce genre de chose et hop, il lui suffit de sortir le petit outil magique pour endormir son interlocuteur. Et là bien sur il ne l’endort pas pour profiter de lui, mais pour lui faire passer les bons messages. Quiconque a un jour revêtu le costume de l’agent immobilier le sait : il n’est rien de plus dur que de faire passer à un propriétaire un bon message. Exemple: « Non, votre appartement ne se vendra pas 50 k€ au dessus du prix », ou bien « Non, vos 20.000 euros de travaux pour installer, entre autres, du carrelage à motifs, représentants un lama en rut ne peuvent pas être pris en charge par un acquéreur ». Après tout certains fumeurs ont recours à l’hypnose pour guérir, cela pourrait être une solution.

2) Des journées de 30 heures

Celui qui vit avec un pro de l’immobilier, celui qui choisit de rejoindre un réseau de mandataires en immobilier, le découvre très vite, 24 heures dans une journée, ce n’est pas toujours suffisant pour boucler les dossiers. Un seul remède, ralentir la course du soleil et maintenir l’Astre céleste quelques heures de plus afin de pouvoir finaliser ce dossier pour le notaire ou bien pour boucler cette présentation en bonne et due forme de ce bien d’exception. Traiter les photos, peaufiner les textes, gérer les réseaux sociaux et la communication, en plus de la prospection et de la participation aux évènements locaux… Voici de quoi occuper certainement quelques heures de plus. A moins que ces précieuses minutes ne soient dévolues à la famille et aux enfants, bien souvent demandeurs de plus de temps.

3) Une greffe de téléphone sur l’oreille

Il paraît que les chinois y travaillent, ce serait un peu le cadeau high tech de la liste… Plus besoin de décrocher et de tenir le téléphone à une main. L’agent immobilier se reconnait à ce qu’il a souvent l’oreille  collée à un téléphone. Que ce soit pour se bercer à la douce musique d’un répondeur d’un office notarial ou pour renseigner un client qui souhaite absolument visiter ce charmant 2 pièces déjà vendu, le téléphone est un accessoire indispensable pour un agent immobilier. Vous avez déjà vu un pro de l’immo pendant une panne de réseau ou après avoir égaré son portable? Ce regard vide, presque hagard et cette impression que le monde a arrêté de fonctionner… Offrez lui donc cette greffe et ce sera un bon moyen pour lui de ne pas développer une tendinite de l’épaule ou un torticolis du à une prise de note simultanée avec une ouverture de porte de cave.

4) Un fouet et/ou des cours de boxe

Il a besoin de se défouler quand même. Après 30 minutes de pige à se faire jeter de façon plus ou moins polie ou après un rendez-vous annulé 5 minutes après l’heure convenue, il lui faut un exutoire. Alors pour certains il faudra en passer par une heure de boxe pour évacuer, pour d’autres un fouet pour gérer et anticiper les situations critiques, c’est un peu selon la personnalité, et là, vous connaissez mieux le sujet que nous. Mais en tous les cas, après avoir passé 30 heures, un téléphone greffé sur l’oreille en tenant d’une main un pendule et de l’autre un stylo prêt à signer l’offre d’achat sur le charmant deux pièces sus-cité, il se peut que l’option massage relaxant soit aussi à envisager. Sortez-le pour une heure ou deux de la douce folie de ce métier, en tous les cas, il n’en sera que plus performant dès son retour sur le terrain. A noter, le téléphone est banni pendant le massage hein!

5) Un support de qualité 

Peut-être faut il envisager de fournir tout bonnement à votre agent immobilier un support de qualité. Si il n’annonce que sur baraqueafrite.fr, il y a peu de chance que ses actions concrétisent son énergie dépensée. Il peut y avoir un malentendu. Si il est entouré des gens qui ont fait de l’immobilier en Pologne entre 1996 et 1997 puis qui ont stoppé tout pour se lancer dans l’élevage de plantes à fort potentiel hallucinogène, il n’est pas forcément dans les meilleures dispositions non plus. Aidez-le à choisir un environnement sain. Un bon réseau, une bonne rémunération – j’ai personnellement croisé des mandataires qui étaient rémunérés 70% de leur commission – lui permettront de trouver dans les résultats une juste valorisation des efforts consentis. Nous sommes édités par www.drhouse-immo.com, le réseau des spécialistes en immobilier. Vous pouvez les consulter en venant de notre part, vous serez bien reçus!

 

Et vous, vous avez des idées de cadeaux pour gâter nos confrères et collègues?

A propos de la formation obligatoire

C’est vrai que c’est un mal nécessaire, et que la profession ne peut qu’en sortir grandie. La formation obligatoire qui était annoncée depuis des mois comme un projet qu’on avait fini par ne plus attendre a été mise en place officiellement il y a quelques mois déjà. Sa forme est assez déroutante.

Le minimum légal est fixé à 2 jours par an, soit 14H …
…par an ou de 42 heures lors de 3 années d’exercice consécutives. 2 jours par an peuvent être cumulés sur une période de 3 années pour faire 6 jours de formation au total. Cette formule peut créer un certain scepticisme. Il n’est pas forcément vérifiable que cette méthode soit adaptée ou non, mais elle a le mérite de mettre en marche un processus qui évoluera sans doute dans les années à venir.

Pour ce qui concerne les formateurs, si l’organisme de formation est enregistré et agrémenté, il peut dispenser une formation. Ce qu’il faudra regarder, c’est l’aptitude des formateurs à partager leurs savoirs. Dans un domaine où les informations peuvent être à la fois techniques et un peu rébarbatives, la mise en situation restera une façon d’habiller la journée d’une couche vivante. Encaisser 14H de théorie de la part d’un agent immobilier dont la dernière vente sur le terrain s’est fait sous Mitterrand, pourrait heurter la sensibilité des plus jeunes…

Les contenus sont eux aussi difficilement discutables. Pas de risque de ce côté là, les sujets sont assez généraux et en lien avec l’activité. Les domaines du juridique, du commercial, sans omettre la déontologie sont balayés. Les domaines plus techniques (urbanisme, construction, transition énergétique…) peuvent être abordés.

Les publics concernés : Le décret indique , « la formation continue est une obligation professionnelle qui assure la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à l’exercice de la profession ».
Tous les personnels et collaborateurs des agences travaillant sous la carte T ou eux même titulaires d’un sésame CCI devront recevoir les formations. Allez zou! Tout le monde à l’école!

Il y a des équivalences. Les enseignements dispensés par le professionnel, pour ceux qui en dispensent, sont, et dans la limite de 3 h/an, considérés comme des heures de formation. Assister à un colloque, peut également valoir heure de formation, au maximum pour 2 h/an et 6 h pour 3 ans.

Les contrôles. Chaque organisme de formation délivrera à terme aux professionnels ayant accompli les heures requises, un diplôme ou une attestation qui précise le contenu et la durée de la formation réalisée. Pour les colloques, une attestation confirmera la présence de ce professionnel à l’évènement. Lors du renouvellement des cartes CCI, ces justificatifs seront demandés et indispensables pour obtenir une autorisation d’exercer.

A propos des obligations liées au mandat

Pour beaucoup de particuliers, signer un mandat équivaut à signer un pacte avec le diable. Si cet article peut aider à les décoincer un peu, n’hésitez pas à le partager avec eux. Alors, à quoi vous engage un mandat signé avec une agence ?

Tout d’abord le principe du mandat est régit par la loi Hoguet qui permet à un vendeur de travailler avec un agent immobilier. Finalement, cette base permet de poser les choses très simplement. Le mandat est ni plus ni moins qu’un contrat, et ce contrat, signé par les deux parties, définit les termes de la collaboration. La rémunération est fixée par le mandat, les actions menées par le mandataires également, mais aussi la façon pour les deux parties de se détacher si besoin du mandat.

Un mandat ne traite pas de l’aspect juridique d’une vente, mais focalise sur son côté commercial, ce qui permet de le faire tenir dans 2 ou 3 pages uniquement… Il faut voir le mandat comme un agrément. Le vendeur fait appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre son bien et les termes sont définis dans ce document dont la forme est pré-établie.

Comme vous le savez sans doute, il y a trois façons de contractualiser un mandat :

  • Exclusif : qui indique que seul l’agent immobilier a le droit de vendre.
  • Semi-exclusif : où les deux parties peuvent trouver un acheteur.
  • Simple : Le vendeur peut signer autant de mandats qu’il le souhaite ou vendre lui-même.

Ces mandats pourront porter des noms différents selon les convictions marketing de leurs concepteurs, mais ils resteront dans le cadre de la loi Hoguet, sous peine d’être nuls.

Encouragez vos clients à lire le mandat dans le détail. Prenez le temps d’expliquer qu’il n’est pas possible de travailler sans mandat, tout comme il n’est pas possible de conduire sans permis. Il n’y a rien de caché dans un mandat. Un mandat qui ne dirait pas tout dans le détail serait invalide. Le mandat protège les deux parties de la même façon. Elle empêche le vendeur de court-circuiter un agent immobilier qui aura travaillé sur la commercialisation de son bien, et elle empêche l’agent immobilier de faire n’importe quoi avec la vente.

Voici les questions les plus fréquemment relevées concernant le mandat de vente et leurs réponses :

Puis-je vendre seul si j’ai signé un mandat ? Cela dépend du mandat signé. Mais si vous signez un mandat avec un professionnel, sachez que son travail vous fera gagner un temps précieux. Il connait son secteur, il connait son travail, et il ne sera rémunéré que si il vend votre bien; Une relation gagnant-gagnant.

Quelle est la différence entre les différents types de mandats ? Lisez bien ce que vous signez. Tout mandat qui n’explicite pas la valeur de chaque option, quel que soit le nom choisi pour les présenter, n’est pas valable. N’oubliez pas que la Loi Hoguet est une protection contractuelle des deux parties engagées.

Comment peut-on mettre fin à un mandat ?  Si vous souhaitez stopper votre collaboration, le mandat comporte un papillon détachable qui est à retourner à votre agent. Pour plus de sécurité, un envoi en recommandé sera préférable dans certains cas, mais souvent, vu que la communication sur les sites professionnels d’immobilier est onéreuse, un simple email ou un coup de fil courtois suffit à interrompre la vente. Il ne faut pas se leurrer, si vous ne voulez pas qu’un professionnel vende pour vous, il vous suffit de ne plus l’autoriser à vendre. La nuance ici est qu’il ne faut pas lui signifier quand il vient à vous avec une offre au prix. Votre attitude sera alors considérée comme de la mauvaise foi. Il y a des délais contractuels pour annuler le mandat selon son type, mais tout cela est expliqué dans le document.

Sachez qu’un mandat est limité dans le temps. Si la commercialisation dépasse la durée maximale du mandat, indiquée elle aussi dans le document, alors il faudra refaire un document.

La commission est-elle toujours à la charge de l’acquéreur ? Légalement, la commission ne peut être qu’à la charge du vendeur. On ne peut pas imputer des charges sur le mandat à une personne encore inconnue, l’acquéreur ne se présentant qu’après l’étape contractuelle du mandat. On peut ensuite selon les accords entre les parties faire évoluer ce point, même si depuis quelque temps cela semble poser un problème de conscience à certains… Le vendeur touchera donc le net vendeur prévu au mandat, et pour la commission, l’acquéreur peut demander à ce que cette charge ne soit pas intégrée dans le prix de vente pour de ne pas avoir à payer de taxe de publicité foncière.

Une commission est-elle toujours due ? La commission n’est due que si le professionnel intervient dans la mise en relation des parties. Agent immobilier est un des seuls métiers où plusieurs professionnels peuvent travailler gratuitement sur un projet de vente et finir par ne pas toucher d’argent. Si le vendeur ou l’acquéreur se rétractent tardivement, après signature d’engagements (offre d’achat ou promesse de vente) par contre, la commission est due, bien évidemment, cela exclut les ventes qui ne vont pas au terme dans le cadre des conditions suspensives…

Le propriétaire trouve un acquéreur, que se passe-t-il ? Sur les mandats, il est stipulé qu’un vendeur devra informer l’agent immobilier de la réalisation de sa vente. Il indiquera également en toute bonne foi le nom de son acquéreur et celui du notaire ainsi que le prix de vente. Cela permet de lever le doute quand au fait que l’acquéreur est un client du professionnel immobilier.

Si on me présente un acquéreur au prix du mandat ? Vous ne pouvez pas reculer. Le mandat fige cette situation où le prix du vendeur rencontre le budget de l’acquéreur. Cela évite à un client de changer d’avis et de faire travailler une armée de professionnels pour rien. Si par contre l’offre n’est pas au prix inscrit au mandat de vente, numéroté et intégré dans un registre en bonne et due forme, vous pouvez la refuser sans même vous justifier.