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Interview d’Arnaud Bettioui, conseiller immobilier à Quimperlé

Pouvez-vous vous présenter en quelques mots ?

Cela fait plus de 20 ans que je travaille dans la transaction immobilière, j ’ai débuté en 1996 en alternance afin de passer mon BTS professions Immobilières. J’ai accumulé beaucoup d’expérience en travaillant pour des groupes nationaux ou dans des agences de proximité.

Je suis basé à Quimperlé, où je me suis installé pour développer une activité de mandataire indépendant en immobilier. Mon portefeuille de biens à la vente se déploie sur les communes voisines, Guidel, Moelan sur mer ou encore Querrien.

J’ai été formateur pour des adultes en droit, fiscalité et financement immobilier pendant 4 ans.

Maintenant, je souhaite choisir les affaires dont je m’occupe et travailler plutôt des dossiers particuliers (problèmes d’urbanisme à régler, d’assainissement, des découpes, création de copropriété…). Tout ce qui me fait aimer mon métier.

Comment qualifier le marché immobilier actuel?

Je trouve que la RT 2012 a fait augmenter le prix des constructions neuves et que l’ancien s’est plus ou moins calé sur ces nouveaux prix. Les critères des acquéreurs concernent de plus en plus les économies d’énergies et les négociations sont souvent basées sur les travaux à réaliser pour obtenir une maison économe.

La qualité de la construction est souvent laissée de côté au profit d’économies hypothétiques.

Pourquoi avoir décidé de travailler avec Dr House Immo ?

D’abord le nom m’a interpellé, j’aime beaucoup la série et du coup j’ai décidé de téléphoner.

Le contact m’a tout de suite plu, de professionnel à professionnel, tout à été clair et bien exposé.

La reversion de 5% m’a semblé être un système amenant une vraie âme d’entreprise à notre activité individuelle, cela a fini de me convaincre.

Quels sont vos prochains objectifs professionnels ?

J’aimerai en parallèle de mon activité de transaction m’occuper de gérer quelques logements.

Et si c’était le moment de vendre et d’acheter

Bloqués par le niveau élevé des prix, mais aussi par la hausse du chômage et des impôts, les Français n’osent plus se lancer dans l’achat d’un logement. Pourtant, les prix commencent à baisser et les acheteurs à négocier.

La France a un marché immobilier qui lui ressemble. Un marché déprimé, au moral en berne, qui rêve d’autrefois et a du mal à aller de l’avant. Les programmes neufs se sont faits moins nombreux, les promoteurs jouent la prudence et annulent des projets quand la demande n’est pas suffisante. Il faut dire que les banques exigent aujourd’hui que la moitié du programme soit vendue pour accorder leurs financements. Les transactions s’étiolent, elles ont chuté de 20% en 2012, et le début de l’année est terne. Figé, le marché se cherche et ne se trouve pas.

Début 2013, la Fnaim relevait «l’extrême attentisme des éventuels acquéreurs». Selon un sondage Ifop réalisé auprès de 400 agents immobiliers, le temps de réalisation des transactions s’était nettement allongé. «Pour près d’une opération sur deux, il a fallu de quatre à six mois pour finaliser les ventes. Dans un cas sur trois, le délai s’est étalé entre six mois et un an. Il a même été supérieur à un an dans 9 % des opérations», note la Fnaim.

Une France qui tourne à plusieurs vitesses

«Dans les régions où l’activité économique est la plus affectée par la crise, les transactions chutent le plus. En Franche-Comté, les ventes ont baissé de plus de 36% l’an dernier, en Basse-Normandie, en Picardie et en Bretagne de plus de 40%», explique Bruno Delabre, notaire en charge des affaires immobilières au Conseil supérieur du notariat. «Cette année, nous prévoyons 500.000 ventes environ alors qu’une année moyenne tourne autour de 700.000 transactions et une bonne année autour de 800.000», ajoute-t-il.

2013 n’a pas débuté sous de meilleurs auspices. «Quand on examine les avant-contrats, pour lesquels les ventes définitives ne sont pas encore signées, on s’aperçoit que la baisse continue au même rythme», indique-t-il. Aucune franche éclaircie n’est donc attendue. Plusieurs prévisionnistes estiment même que les prix des logements en France sont surévalués de 30 ou 35% et déconnectés des revenus. Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, s’est quant à lui lancé dans une vaste campagne pour convaincre ses clients de revoir à la baisse leurs prix de vente de 5 à 15%. «Les vendeurs ne perdront pas d’argent en réduisant de 5 à 15% le prix souhaité parce que, dans 7 cas sur 10, ils vendent pour acheter de nouveau. Mais surtout parce qu’en dix ans, entre 1998 et 2007, les prix immobiliers ont progressé de 140%, soit six fois plus que l’inflation», calcule Bernard Cadeau.

Ces derniers mois, le prix des maisons et des appartements a marqué le pas. Mais à des rythmes très différents selon les villes et les biens. «Les prix ont baissé de 2 à 5% en un an dans les grosses agglomérations, de 8 à 10% sur certains biens dans les villes moyennes, mais ils ont chuté de 15% sur les résidences secondaires et dans les petites villes de moins de 20.000 habitants qui sont mal desservies», estime Frédéric Monssu, président de Guy Hoquet. Il n’y a plus une réalité immobilière en France, mais de multiples. Au sein d’un même département, les contrastes sont grands. Bruno Delabre cite l’exemple du Nord-Pas-de-Calais. «Quand nous avons des biens immobiliers à vendre, après une succession par exemple, les prix se maintiennent à Lille intra-muros, car il y a beaucoup de demandes et peu d’offres. Mais, là où les usines ferment, où les régiments partent, le marché est sinistré.»

Selon les notaires, les prix ont reculé de plus de 10% en un an en Lozère, dans le Tarn-et-Garonne, l’Aisne ou l’Aveyron. Autre évolution significative relevée par plusieurs professionnels, l’existence de budgets plafonds. Au-delà de certains niveaux, les transactions ne se font plus. «Dans le Nord-Pas-de-Calais, les transactions de 150.000 à 200.000 € sont toujours actives ; en revanche quand les prix montent, tout change. Au-dessus de 500.000 à 600.000 €, le marché n’existe pratiquement plus», constate Bruno Delabre.

En régions, ceux qui auraient autrefois déménagé, achetant plus grand pour abriter leur famille, préfèrent aujourd’hui souvent différer leurs projets, car ils craignent de ne pas pouvoir vendre leur maison. Le marché se replie sur lui-même, les Français aussi. Difficile de savoir à quel prix vendre et acheter un bien dans un marché aussi fuyant.

Les économistes et bureaux de prévision qui regardent le marché de haut, comme une donnée macroéconomique de plus, annoncent des baisses sévères. Réseaux d’agents immobiliers, Fnaim et notaires, eux, tablent sur des reculs limités. De toute façon, ce ne seront que des moyennes et personne n’achète une moyenne. Sur certains marchés, les premiers auront raison et tel bien surévalué chutera sans doute de 30% parce qu’aucun acheteur ne veut payer le prix demandé et que le vendeur doit vendre. Sur d’autres marchés, ceux que l’on dit tendus, où la construction manque, mais où la demande afflue, ce sera l’inverse et les prix s’effriteront peu.

Paris reste un cas à part. «Depuis une quinzaine d’années, l’offre des beaux appartements parisiens est structurellement plus faible que la demande. Le stock est à un niveau historiquement bas, contrairement à ce qui s’est passé dans les années 90, même s’il y a une remontée», explique Charles-Marie Jottras, le président de Féau. Les prix se sont envolés depuis des années, mais pour la première fois depuis longtemps, les notaires ont relevé un recul des prix. Certes timide puisqu’il se résume à un recul de 1% en un an, mais un recul tout de même. Là encore, cette moyenne est l’arbre qui cache la forêt. Les arrondissements où les prix avaient le plus monté fléchissent et les biens avec défauts sont décotés. «Les appartements de plus de 1 M€, qui ne représentent que 5 à 6% des ventes à Paris, ont vu leurs prix baisser de l’ordre de 7% à 8% depuis début 2012», observe Charles-Marie Jottras. Le marché a changé. «Il y a un an, nous étions dans un marché de vendeurs, aujourd’hui le rapport de forces entre acheteurs et vendeurs s’est rééquilibré.» Résultat, les appartements haussmanniens trop grands partent mal. Exemple type: un appartement bourgeois de 280 m² avec 3 chambres se vendra beaucoup plus difficilement qu’un 150 m² avec 3 chambres. Les acheteurs sont sélectifs, mais le marché des biens sans défaut, lui, reste assez fluide. «Après un attentisme en 2012, qui a freiné l’activité de l’immobilier résidentiel parisien de près de 30% au 2e semestre, l’activité en 2013 semble reprendre des couleurs, car les vendeurs revoient leurs prétentions à la baisse. Le marché se rationalise mais avec des prix qui s’érodent de 2 à 5%», estime Barnes.

Partout en France, les vendeurs ont enfin pris conscience que les prix ne pouvaient continuer à s’envoler comme ces dernières années. «Le marché tourne à deux vitesses. Les prix des biens entre 500.000 et 2,5 M€ à Paris, mais aussi ceux des résidences secondaires en province, ont baissé d’environ 10% alors que l’activité demeure sur les biens les plus chers», relève Alexander Kraft, le directeur général de Sotheby’s International Realty France-Monaco, selon qui les prix vont encore baisser de 5 à 10 % dans les mois à venir.

«C’est quand la mer se retire que l’on voit ceux qui se baignent nus», selon Warren Buffett, le financier aux doigts d’or. Il en est de même dans l’immobilier, les ménages américains ou espagnols l’ont appris à leurs dépens. Les Français, eux, sont des adeptes du maillot de bain, le retournement actuel ne va pas les laisser nus sur la plage. Leurs emprunts à taux fixe, les modalités de prêts les protègent. Si le repli s’effectue correctement, ceux qui achètent pour la première fois pourront in fine retrouver des marges de manoeuvre. Le problème aujourd’hui n’est pas le recul ou la stagnation des prix, mais bien l’effondrement des transactions et de la construction. Car une fois la machine immobilière stoppée dans le neuf, il faut du temps pour la relancer. Face à la déprime du marché immobilier, aux cris d’alarme des professionnels, François Hollande vient de présenter un plan de relance du bâtiment, et une loi pour relancer la construction de logements est en gestation. Pour l’heure, le temps semble suspendu. Et le marché a malgré tout assez bien résisté, car, au fond, les Français aiment la pierre. «On sent que le marché bouge, dans les agences nous avons des demandes, des acquéreurs qui reviennent, c’est un frémissement. Nous avons plus d’offres à leur présenter et ils sont en meilleure position pour négocier», estime Frédéric Monssu, le président du réseau Guy Hoquet.

Des conditions d’emprunt à saisir

Ceux qui auront le cran d’agir au cours des mois à venir pourront prendre position sur le marché dans de bonnes conditions. «C’est un marché d’opportunités», résume Charles-Marie Jottras. S’ils savent bien négocier, acheter au bon prix et emprunter au meilleur taux, ils feront de bonnes affaires. Les taux des crédits sont au plus bas, ceux qui disposent des meilleurs dossiers peuvent dénicher des taux fixes à 3%, voire parfois moins, sur vingt ans. Une durée sur laquelle un retour de l’inflation n’est pas exclu, ce qui pourrait alléger encore la note pour l’acheteur. L’envie d’acheter reste réelle, c’est la confiance qui manque pour aller de l’avant. Pour convaincre, les promoteurs font des gestes. «Pour dynamiser le marché, nous avons mis en place des séries limitées pendant lesquelles le client peut bénéficier de 3 à 7% de remise et cela marche bien», explique Gilles Hautrive, chez BNP Paribas Immobilier Résidentiel.

(Source : www.lefigaro.fr)

Bien vendre un logement occupé

Vous êtes propriétaire d’un logement donné en location et vous souhaitez le vendre ? C’est possible mais sous certaines conditions. Vous êtes locataire et votre logement va être vendu ? Vous êtes concerné également ! Faisons le point ensemble sur les droits et devoirs de chacun en cas de revente d’un bien occupé.

Vous vendez un logement occupé

C’est la situation la plus simple. En effet, dans ce cas, le locataire n’a pas de droit de préemption puisqu’il n’est pas obligé de quitter l’appartement ou la maison. Vous pouvez, évidemment, l’informer de la mise en vente du logement qu’il occupe, lui spécifier les conditions et lui proposer de se porter acquéreur, mais vous n’êtes absolument pas obligé d‘attendre le terme de son bail.

Sachez toutefois que, si vous avez besoin de faire visiter le bien, il faut informer votre locataire et vous mettre d’accord avec lui sur les plages horaires de visites. Car si vous pénétrez chez lui sans son autorisation grâce à un double de clés que vous pourriez avoir, ce sera considéré comme une violation de domicile, même si vous êtes légitime propriétaire dudit logement.

À savoir : il existe une exception qui donne un droit de préemption au locataire dans le cadre d’une vente de bien occupé, lorsqu’il s’agit de la première vente du logement après division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

Sachez enfin que si vous vendez votre logement occupé, son prix subira une certaine décote. Elle peut être minimisée si le terme du bail est proche, mais vous ne pourrez l’éviter.

Le logement est vendu libéré

Vos devoirs dans ce cas sont plus nombreux et, surtout, il vous faudra être très attentif car en cas d’oubli, vous risquez de voir le bail du locataire renouvelé et votre vente repoussée d’autant. Avant toute chose, sachez que vous ne pouvez vendre votre bien libre qu’en fin de bail. Il n’est pas possible d’interrompre un contrat de location pour cause de vente du logement.

Deuxième règle : vous avez l’obligation d’informer votre locataire de son congé pour une vente au minimum six mois avant le terme de son bail (trois mois pour les locations meublées). Enfin, le congé doit être envoyé par courrier recommandé ou notifié par huissier, et il devra comporter toutes les modalités de vente.

Le locataire bénéficie, en effet, dans ce cas d’un droit de préemption et il dispose de deux mois après la notification de son préavis pour vous informer de ses intentions. Attention : sachez que le droit de préemption du locataire s’annule dans certains cas, notamment si vous vendez à un parent, si la mairie exerce son droit de préemption urbain, ou encore si le logement est déclaré non habitable pour une raison ou pour une autre.

Passé le délai de deux mois, si le locataire désire se porter acquéreur, il dispose de quatre mois pour finaliser son achat, notamment s’il fait une demande de prêt. Et s’il refuse, vous pouvez proposer votre logement à la vente à qui bon vous semblera.

Et vous ? Vous êtes-vous déjà trouvé dans ce cas de figure en tant que propriétaire ou locataire ? Venez nous faire part de votre expérience sur le blog, il est là pour ça !

(Source : blog.logic-immo.com)

Billet d’immo : Peut-on tout vendre ?

En se demandant à qui appartenait la Tour Eiffel, on est arrivé sur l’étonnante histoire d’un homme : Victor Lustig. Le monde entier le connaît comme « l’homme qui a vendu la Tour Eiffel ».

Voir sa biographie détaillée sur Wikipédia : http://fr.wikipedia.org/wiki/Victor_Lustig

Victor Lustig se présenta à des ferrailleurs comme directeur général, représentant du ministère des PTT. Il expliqua aux intéressés qu’ils avaient été retenus parce qu’on connaissait leur probité en tant qu’hommes d’affaires. Ensuite, il expliqua que la tour Eiffel devait être démolie et vendue en tant que « ferraille ». Son aisance-née l’aida beaucoup à rendre la situation crédible. Il emmena ensuite les ferrailleurs à la tour pour sonder leur comportement et leur intérêt. Ce fut une étape très importante : c’était là que tout se jouait. Il alla directement au guichet avec une carte de ministre hâtivement falsifiée, qui, par un coup de chance inouï, passa sans problème. Il termina en expliquant qu’il attendrait des propositions jusqu’au lendemain.

Lustig avait choisi sa cible : André Poisson, un homme peu sûr de lui qui espérait se faire une place dans le monde des affaires parisien grâce à cet achat. Sa femme était méfiante quant-à cette transaction, elle mit ainsi Poisson dans le doute. Pour le persuader, Lustig s’arrangea pour le rencontrer une nouvelle fois. Là, il changea de ton, se mit à faire des confidences et raconta à Poisson qu’il était mal payé et aurait aimé « arrondir » son revenu. Poisson était au courant de la corruption des fonctionnaires de l’État, si bien qu’il comprit immédiatement que Lustig exigeait un dessous de table. Il n’en fallut pas plus pour le convaincre de l’authenticité de la vente.

Dès que l’affaire fut conclue, Lustig s’enfuit à Vienne. Contre toute attente, la presse n’avait pas écrit un mot au sujet de cette affaire. Et pour cause, humilié à ce point, Poisson n’a pas osé dénoncer l’escroquerie à la police.

Il est envisageable que Lustig ait été inspiré par l’escroquerie de l’Écossais Arthur Ferguson qui, en 1923, réussit à « vendre » successivement la statue de l’amiral Nelson de Trafalgar Square, le Big Ben, puis Buckingham Palace. La même année de la vente de la tour Eiffel par Lustig, Ferguson réussit à louer la Maison Blanche puis tenta – sans succès – de vendre la statue de la Liberté à un riche australien !

S. Escobossa
stephane@drhouse-immo.com

Dr House Immo

Immobilier : les notaires conseillent à nouveau de vendre

Selon la Tendance d’Immonot.com, les notaires conseillent davantage de vendre qu’auparavant, au regard des perspectives économiques moroses.

Les perspectives économiques s’amenuisant, les conseils à la vente sur le marché immobilier se généralisent à nouveau. C’est le constat issu de la Tendance d’Immonot.com, qui résulte d’une enquête menée auprès d’études notariales en juillet et août derniers. La proportion de notaires conseillant de vendre y passe de 53 % à 60 % par rapport à l’étude précédente, alors que ceux qui conseillent l’achat se réduit de 33% à 29 %.

Les prévisions d’évolution des prix demeurent en parallèle à la baisse car les perspectives économiques sont moroses : la plupart des économistes craignent que la croissance française ne dépasse pas 0,5 % en 2012. Selon Immonot.com, les vendeurs devraient du coup enfin assouplir leur position « pour ne pas craindre de perdre plus ». L’étude indique que la proportion des notaires qui voient une baisse des prix à l’avenir se maintient à un peu plus de 70 % pour le logement, alors qu’elle augmente légèrement pour les terrains et les commerces.

Pas de reprise des transactions après l’été

Reste que pour l’instant le statu quo sur les transactions est toujours de rigueur. « Un sentiment d’impuissance semble s’être emparé d’un bon nombre de négociateurs », indique Immonot.com. « Après la vague des ventes de 2011 pour échapper à la nouvelle fiscalité des plus-values, les vendeurs s’arc-boutent sur leurs prix », ajoute le site Internet spécialisé. En outre, « les banques octroient difficilement des crédits. Quant aux acquéreurs, ils attendent une baisse qui tarde à venir ». La baisse logique des transactions constatée durant la période estivale n’a du coup pas connu de point d’inflexion à la rentrée.

(Source : www.latribune.fr)