Archives mensuelles : octobre 2015

10 raisons pour lesquelles il ne faut pas faire d’immobilier

« Mon fils, tu seras agent immobilier »… Quel père pourrait dire ça à son fils vraiment?? Non, par contre médecin, avocat, aviateur, vendeur de popcorn ambulant, ça oui! Là il y a du monde!!

On a essayé de lister les raisons pour lesquelles l’immobilier est un métier à éviter.

(Bien sur il s’agit d’un article second degré…)

1 – On visite des appartements qu’on ne pourra pas/ voudrait pas acheter, entre les appartements pourris, les rez-de-chaussée à vendre depuis 3 ans et les lofts des quartiers huppés, l’AI est tenu de vendre les appartements qu’il a en portefeuille. On ne lui demande pas vraiment ce qu’il en pense. Parfois la commission est élevée, parfois elle est dérisoire, mais lui doit juste s’occuper de vendre et éventuellement de conseiller le vendeur sur quelques évolutions à apporter (modification de prix ou de plan par exemple).

2- Il n’y a pas d’horaires, parce que les visites sont souvent le samedi, quand les gens ne sont pas coincés au travail ou parce que le soir, il faut, dans le cadre d’une contre-visite, pouvoir vérifier l’insonorisation d’un appartement ou d’une maison, l’agent immobilier doit être disponible pour ses clients. Tôt le matin, tard le soir, rarement aux horaires de bureaux, ou alors avec des femmes enceintes et des retraités qui n’ont aucune intention d’acheter… Tel est l’emploi du temps de l’agent immobilier. Les 35H sont bel et bien une Utopie.

3- La loi ALUR, est il nécessaire de développer? Quel autre corps de métier aurait accepté une telle évolution des contraintes liées à son activité sans descendre dans la rue? Une loi pensée et poussée par une ministre qui démissionne le lendemain?

4- On est mal considéré, en tant qu’agent commercial, en tant que professionnel de l’immobilier, ne nous cachons pas derrière quelques exceptions, on est toujours un peu perçu comme quelqu’un qui ne fait pas un vrai métier. C’est sur qu’on ne sauve pas des vies (quoi que…) mais n’importe quel agent immobilier un peu aguerri vous le confirmera, vendre la maison d’une famille qui connaît des problèmes de succession, des problèmes d’argent, ou qui est expatriée à l’étranger vous donne un rapport aux gens totalement différent. Vous êtes soudain le confident, l’ami, le sauveur que l’on aime avoir à ses côtés. Au moins le temps que la vente se concrétise.

5- Les gens sont toujours au dessus du prix du marché, on ne le dira jamais assez, parmi les erreurs les plus courantes commises par les vendeurs de biens immobiliers, il y en a une qui est cruciale: l’estimation du prix de vente. Pas l’estimation du bien, mais l’estimation du prix de vente, de combien on va pouvoir tirer de cet investissement. Méthode la plus célèbre: on appelle un professionnel, on lui fait réaliser une estimation, on prend son prix estimé, on le gonfle un petit peu et on en déduit la valeur du bien en question… Erreur. Les acquéreurs comparent aujourd’hui minutieusement les prix. Un bien surestimé restera à n’en pas douter des mois sur le marché, connaîtra de nombreuses baisses de prix et une célébrité certaine sur le site castorus.

6- On est mal payés, « Il n’y a pas de sots métiers, il n’y a que des salaires de m… » disait un célèbre pilier de bar officiant au Chiquito du lundi au vendredi dès 09 heures du matin pour dépenser son allocation d’invalidité. Mais l’avance sur commission… Les 20% à l’entrée et à la sortie…. Les conditions sus-citées…. On ne peut que donner raison à Henri C. Heureusement que les réseaux de mandataires offrent aujourd’hui des solutions plus attractives. Meilleursreseaux propose un comparatif des conditions de rémunérations qui permet d’y voir plus clair, mais cela reste laborieux pour certains réseaux qui proposent moins de 80%. Et puis forcément il y a le RSI à payer derrière.

7- Les gens essayent de nous filouter, négocier la commission, passer en direct, mandater 16 agences, ne pas donner de photos… A se demander si on joue dans la même équipe. Je raconte ici une histoire personnelle parce que je n’ai pas envie de noircir plus encore le tableau: Un jour je vends un appartement à un joueur de football. En finissant la négociation, il me demande de rajouter 5000 € sur ma commission. Il était très content de mon travail. Une fois, en quinze ans. Mais moi, je travaille toujours de la même manière. L’idée n’est pas de gagner plus, l’idée est juste d’avoir des clients qui admettent que vous avez réalisé un vrai travail, sérieux et utile.

8- Les gens ne jurent que par le bon coin, un site moche et bordélique où l’on vend à la fois des choses à 1€ ou des vêtements d’occasion, et des châteaux ou des villas à plusieurs millions d’euros. Certes Se Loger reste un acteur incontournable mais il n’y a finalement que peu d’acteurs sur le secteur. Alors chacun est bien sur libre de faire comme il veut avec ses cheveux, mais la phrase: « je n’ai pas besoin d’agence, je suis sur le bon coin… » Comment dire…

9- Il faut faire la pige, dans son excellent blog à destination des mandataires, Dominique Piredda en parle à merveille. Si la pige est incontournable, elle doit rapidement être remplacée par de la recommandation. Les gens doivent parler de vous en bien et s’échanger vos coordonnées comme il le font avec leur dentiste ou leur psychiatre. Mais faire la pige est une obligation pour tout mandataire qui débute. Se heurter aux objections et réussir à les surmonter, c’est un peu comme un entraînement pour le sportif avant le match de fin de semaine. Dans l’intervalle, il faudra survivre à la méthode de discussion préférée des vendeurs immobiliers, le raccrochage à la gueule. (Admettons quand même à leur décharge que 60 appels de professionnels constatés en une matinée quand on veut vendre seul, c’est un peu énervant.)

10- On ne parle jamais de nous dans les films, agent secret, policier, apprenti magicien, hobbit, facteur qui déménage dans le Nooooord, garde malade en provenance de banlieue, polyhandicapé multi-millionnaire, chien voyageur, tous ont eut droit à des films sur leurs aventures. Alors que l’agent immobilier jamais. Mais nous aussi on vit des aventures palpitantes, des ascenseurs émotionnels, des offres acceptées puis des rétractations, des visites prometteuses suivies d’une longue période de silence, des disparitions de clients, des découvertes d’appartements qui ressemblent aux terres sauvages et dangereuses du Seigneur de Anneaux… Et on en parle??

Et vous, vous en voyez des raisons pour lesquelles il ne faut pas faire d’immobilier?

BIEN CHOISIR SON RÉSEAU IMMOBILIER

On ne peut pas faire que des articles comiques…Hélas. Alors voilà, vous aimeriez être indépendant mais bénéficier d’un accompagnement, d’outils et d’une communication adaptée? Nombreux sont les réseaux immobiliers qui recrutent des négociateurs en immobilier. Voici ce qu’il faut observer avant de vous engager:

Le rapport humain: C’est la clef. L’immobilier est un métier profondément humain; Seul, même avec un caractère en acier trempé, vous finirez par vous user. Pour trouver les bon réseau, c’est simple, il faut trouver les bonnes personnes.

La publicité : Le PAP et LeBonCoin permettent aux particuliers de communiquer sur des biens et de les vendre eux-même. La présence sur les sites professionnels, du type SeLoger ou AVendre à Louer, pour ne citer que ces deux là, permet de mettre en avant un portefeuille. Sur quels sites le réseau vous propose-t-il de communiquer et à quel prix? Mais la communication permet également de rassurer un vendeur. Vous allez vendre son bien en le présentant sur des sites à audience à la fois forte et ciblée. Votre démarche est sérieuse et structurée. La loi ALUR impose de définir en amont les supports de communication employés. C’est un investissement et un engagement qui prouvent le sérieux d’un professionnel. Par ailleurs, si un réseau communique sur LeBonCoin, demandez à vérifier qu’il propose bien des remontées pour les annonces, hebdomadaires ou au moins mensuelles.

La Papeterie: Ca a l’air de rien, mais c’est important! Le traitement des documents que vous allez utiliser pour vous faire connaître. Est ce que les supports sont de bonne qualité, bien réalisés, bien pensés? Est ce que le réseau propose des supports diversifiés à votre disposition en commande? Vos cartes de visites sont elles représentatives de l’application et du professionnalisme que vous mettez en oeuvre sur le terrain? Laisser une carte de visite, moche, atone ou sur un papier trop bon marché est la garantie que votre interlocuteur ne la ressortira pas en cas de besoin. La papeterie, c’est l’ancienne école, mais on ne doit pas surtout  négliger cet outil.

Les formations disponibles:  Les professions liées à l’immobilier évoluent régulièrement et sont sujet à une réglementation spécifique. Un bon professionnel expérimenté n’aura pas besoin des mêmes formations qu’un néophyte. Méfiez vous des réseaux qui vous proposent une formation de démarrage où vous allez être tous regroupés pour apprendre en coeur comment remplir un mandat. Généralement elles sont prodiguées par des réseaux qui recrutent en nombre des mandataires pour les lâcher sur le terrain et percevoir les packages mensuels. Une formation est destinée à amener un candidat vers la réussite, elle doit être personnalisée et adaptée à la personne mais aussi à son secteur. La formation professionnelle continue sera bientôt obligatoire, en application de la loi ALUR poussée par Cécile Duflot en 2014. Il est possible de la faire financer par les organismes collecteurs.

Le soutien technique et juridique : En cas de pépin, il faut pouvoir à minima appeler quelqu’un, adresser un mail et espérer une réponse. Il n’y a pas de procès dans le monde immobilier des mandataires ou très peu. A ce titre, encadrées par le Notaire, qui valide et finalise la démarche de vente, les implications juridiques ne sont que peu visitées. Un mandataire recevra sans doute des lettres de résiliation de mandat ou des emails peu avenants, mais à moins d’avoir eu un comportement réprimendable, il ne peut être associé à aucun litige. Néanmoins, un bon service juridique vous permettra premièrement de vous rassurer, deuxièmement de valider l’adage selon lequel la meilleure défense c’est l’attaque.

Les secteurs géographiques:  En immobilier il faut maîtriser parfaitement son secteur géographique: on ne fait pas de l’immobilier à Lyon comme à Antibes ou Strasbourg. Le type de biens, l’histoire, la population, les commerces, l’activité économique… Ces informations permettent de se positionner en expert d’un cadre de vie et de renseigner un potentiel acquéreur désireux de s’implanter dans un nouvel environnement. Exercer dans une région où l’on vit permet également de faire fonctionner son réseau, mais aussi de gagner du temps en pratiquant une approche commerciale de proximité souvent très appréciée.

La marque: Comment la marque est-elle perçue, comment elle est travaillée pour se différencier des concurrents? Vous remarquerez que les gens s’en moquent de votre entreprise. Ce qui compte pour eux c’est le résultat. On ne va pas voir un mandataire comme on achète une voiture ou une paire de baskets. Ce qui compte c’est le rapport humain (encore) avec la personne. Votre marque sera en soutien. Elle doit avoir une bonne perception, être facilement mémorisable et vous permettre de vous distinguer. Qu’elle fasse en télé des publicité de recrutement ne vous concerne pas. Le message ne sera sans doute pas vu ou reçu par un cadre ou un fonctionnaire qui n’envisage pas l’immobilier comme vous : de l’intérieur.

La rémunération : Les agents immobiliers expérimentés ne s’y laissent pas tromper. Ce qui compte avant tout en indépendant c’est combien vous percevez sur vos ventes. Alors qu’un négociateur en agence touchera une petite quarantaine ou cinquantaine de points sur son CA, certains réseaux aujourd’hui peuvent vous permettre de gagner sereinement 85% de votre commission. Sur 10000€ de commission, on passe de 5000€ perçus dans le cas le plus favorable à 8500€… Pas de quoi cogiter longtemps! Dernier conseil fuyez les réseaux qui commissionnent avec des paliers. Le compte des 100000€ de chiffre d’affaires pour toucher 100% de vos commissions est remis à zéro chaque année. Le message est clair, on vous prend pour des pigeons. Fuyez la complexité, cherchez la transparence. On en revient à la base: Le rapport humain.

Les 7 agents immobiliers que vous avez surement croisés dans votre vie

 » Hai hi, Hai ho, on rentre du boulot… »

C’est en rédigeant cet article que nous avons eu cette idée : Et si les 7 nains étaient des agents immobiliers, ça donnerait quoi? Question légitime avouons-le.

Après tout, ils représentent une masse laborieuse assez large, avec des qualités et des défauts que nous avons tous dans nos corporations respectives.

Alors soyons clairs, si vous pensez apprendre un truc sérieux en lisant cet article, bah……. lisez plutôt un truc sérieux. Et si vous comptez rire en lisant cet article, on se dégage de toute responsabilité relative à la drôlerie contenue dans les lignes ci-dessous.

Petite question avant de lire cet article: vous sauriez citer le nom de tous les 7 nains de tête?

Timide

Est-ce parce qu’il sort tout juste de son BTS immobilier ou parce qu’il est d’un naturel réservé? Le Timide ne parle pas beaucoup. Il ouvre la porte, laisse poliment passer le client puis se cache dans un coin pour éviter qu’on ne lui pose des questions sur la taxe foncière, les charges ou bien l’exposition… Ce n’est pas qu’il n’aime pas les gens ou que le contact commercial le rebute, c’est plutôt qu’il laisse le client découvrir le bien par ses propres moyens. Il tient sa mallette de façon protectrice devant lui et à deux mains, le regard baissé. Les mains moites, la poigne molle, il évite le regard des gens, que ce soit en prise de mandat ou en visite… Peut bénéficier de la sympathie de personnes âgées attendries. Ou comment passer en deux émissions de « Recherche appartement » à « Faites entrer l’accusé »

Timide

Prof

Il connaît tout sur tout. C’est un professionnel incollable sur les lois, les détails techniques, les chiffres. Sans fiche, il connaît tout de tête et inspire confiance au point peut-être de ne pas être véritablement capable de comprendre la décision de ce client qui ne sent pas de vivre dans un lieu pourtant désigné par les chiffres comme parfait pour ce type de profil de client… De nos jours Prof est aussi geek, il va tweeter (pour sauver des emplois peut-être), il va rédiger une annonce super technique qui sera à la fois complète et chiante, mais qui aura le mérite d’être exacte… Enfin il reprendra la Notaire lors du compromis, parce qu’au final même le Notaire ne connaît pas aussi bien l’immobilier que lui… C’est une personne un peu ennuyante, mais admettons-le, on est bien rassuré de l’avoir sous la main quand une question épineuse surgit. Par contre le reste du temps il est juste relou.

Prof

Atchoum

Alors lui, il vient en visite avec une grosse écharpe nouée autour du cou. C’est pas de sa faute le chauffage de son domicile est en rade. Il a une boite de kleenex qui lui sert de sacoche et c’est à peine si on ose prendre le stylo qu’il tend pour signer un mandat… Des heures de prospection sous la pluie n’auront pas réussi à booster son métabolisme. Il a cependant, il faut l’admettre, le mérite de ne pas laisser tomber ses clients à la moindre poussée de fièvre. A l’inverse, si Atchoum est très sympa – n’oublions pas qu’il est un personnage de dessin animé – l’agent immobilier malade a parfois tendance à laisser ses clients sans nouvelles quand il est malade. Tout comme prof déborde un peu de son personnage en maitrisant les usages d’Internet, il n’est pas rare de trouver des hypocondriaques dans ce métier; Atchoum finira un jour par se rendre compte qu’il cumule juste des allergies à tout ce qui fait le métier d’agent immobilier: animaux de compagnie, moquette, poussière, travaux, êtres humains… Et deviendra expert comptable en Norvège.

Atchoum

Dormeur

Dormeur plante ses clients parce qu’il ne s’est pas réveillé. Dormeur est en retard, il court toujours, chemise débraillée entre deux rendez-vous. Il arrive en retard au compromis sous l’oeil méprisant d’un Notaire hautain et méprisant (on insiste bien sur le mépris, mais comment faire quand en face de vous se trouve un homme dont les traces d’oreiller marquent encore le visage?). Dormeur est un mec (on ne va pas rentrer dans le débat sexiste ou non, les nains sont des garçons, adressez vos remarques à Walt Disney, 2 rue Fabien Barthez, 78700 Conflans-Sainte-Honorine) qui poste des trucs sur Facebook à 2 heures du matin. Non seulement il commente ses insomnies, mais il poste également des photos de ses biens à vendre… A 2H du mat… Personne n’a jamais acheté une maison à …. 2 heures du matin… sur Facebook.

Dormeur

Joyeux

Joyeux est cet agent immobilier que l’on retrouve en permanence de bonne humeur, toujours avec un bon mot, qui va lancer la visite par un : « Ah, je crois que j’ai oublié les clés… (un temps pour laisser le doute s’installer)..Nan, je déconne. » Suivi d’une bourrade gaillarde sur l’épaule de son client. Joyeux est un joyeux drille comme on dit, un bon vivant, qui ne se laisse pas abattre quand une de ses offres tombe à l’eau ou que sa femme se barre avec son meilleur ami. C’est ce genre de gars qui prend tout du bon côté. Et si vous observez bien c’est aussi celui qui cache le mieux son jeu. Au fond, derrière ce caractère rigolard et ces blagues intarissables, c’est un drôle d’angoissé Joyeux. Parce qu’au fond si il se donne autant de mal pour avoir la pêche et transmettre une énergie positive c’est parce qu’il se noue l’estomac à la moindre contrariété. A mon avis Joyeux se drogue de toutes les façons parce que faire de l’immobilier en étant juste joyeux ce n’est pas possible, un point c’est tout!

Joyeux

Grincheux

Grincheux est finalement notre préféré. Le mec parle vrai. Il se met un pouce dans la barbe si il veut d’ailleurs! Comme tout ses amis, il a un nez rougeaud, laissant présager un penchant pour l’alcool, que ce soir le rouge à midi ou l’alcool à 90° d’Atchoum quand ils font une soirée entre collègues. Mais il a le vin mauvais grincheux, il n’aime pas les gens, c’est vrai quoi, ils sont en retard, ils n’aiment pas les appartements qu’il a en mandat, ils ont des enfants et des exigences, ils refusent de signer une offre et tentent de passer en direct avec le propriétaire pour ne pas lui payer sa commission. Grincheux il a vécu, il a été timide, il a été joyeux, toutes ces conneries, il a même été un peu prof quand il a commencé il y a fort fort longtemps. Il est aujourd’hui grincheux, et si ça vous plaît pas, c’est pareil. VOUS FAITES CHIER!

Grincheux

Et…Simplet :0)

Il y en a partout des simplets. Ces gens gentils qui ne feraient pas de mal à une mouche et qui tiennent leur chapeaux en forme de préservatif géant en vous regardant par en dessous… Simplet est dans l’immobilier parce que ses parents étaient dans l’immobilier. Il a grandit dedans. Mais c’est pas naturel l’immobilier mon petit. C’est pas comme ces chanteurs qui font de la musique ou ces acteurs qui font du cinéma parce que papa ou maman était une star reconnue (fils Delon, fils Dutronc, fils Souchon, fille Depardieu ne vous sentez pas visés…), dans l’immobilier si ton père avait du savoir faire, et si il ne te l’a pas bien enseigné, inutile de tenter ta chance. Simplet zozote ou bégaye généralement, et encore une fois il n’est pas question ici de se moquer d’un handicap pour lequel nous prenons en considération le degré de complexité qu’il implique dans un quotidien commercial. Simplet devrait finir selon toute logique par s’occuper de la branche gestion locative de l’agence familiale.

Simplet

Bon …

On va être honnêtes, finalement, les 7 nains ne seraient pas de bons agents immobiliers. Comme quoi il ne suffit pas d’être connu. Stéphane Plaza ne recrutera sans doute pas Joyeux pour son émission sur comment c’est trop fun de vivre la vie d’un agent immobilier. Déjà, ouvrir la porte n’est pas facile pour une personne de petite taille, mais en plus de cela, ils doivent lutter au quotidien contre la discrimination.

Finalement, (et à titre personnel) je préfère celui là, à mon avis il a les compétences requises pour exercer et son relationnel devrait lui permettre de dénicher des propriétés de grande valeur.

Bon et vous, ils sont comment les mandataires/agents immobiliers que vous connaissez?

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Allez Salut:

10 Photos à ne pas utiliser pour illustrer votre annonce immobilière

Vous pouvez nous suivre sur Facebook.

Il y a quelques semaines nous évoquions ensemble la photographie.

La photographie, on ne le dira jamais assez est un pont entre vous et de potentiels acquéreurs. Exemple de dialogue:

– « De quoi parle-t-on? »

– « De CE bien là! »

– « Ah ok, celui avec de jolies fenêtres et un petit jardin mignon? »

– « Oui, voilà, et vous pouvez voir plus de photos sur mon site. »

– « Ah oui… Elles sont superbes. Je vous envoie une proposition d’achat immédiatement »

(Crédits : Michelle Odiare)

Mais trêve de badinages. Place aux images.

1- Vous aimez les animaux, c’est bien, mais franchement, on s’en fout qu’il y ait un animal sympa dans l’appart’.

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2- Alors les photos d’art c’est pareil, on ne voit pas bien ce que ça vient faire là. Mais c’est une belle plante il est vrai.

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3- Ok, il y a donc une porte d’entrée et des gens qui habitent là. Celle là peut à la limite rassurer certains acquéreurs avec de fortes névroses relatives à l’abandon.

 

 

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4- La vue est importante. A priori on a un environnement calme. Peut-être un peu trop…

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5- Rien à dire, c’est propre

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6- Donc il y a du parquet, ça c’est une info…

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7- Donc il y a du carrelage, ça c’est une autre info…

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8 – Que vient faire de la moutarde dans le bac à douche? Une enquête s’impose.

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9 – Un classique ! La photo avec flash face à un miroir. On l’a tous faite, mais de là à la publier pour communiquer?

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10 – Préférez en tout état de causes les photos prises de jour avec les lumières allumées. Ca n’est pas super écolo, mais c’est mieux pour se rendre compte des volumes des pièces.

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Et vous? Vous en avez des photos de ce type, qui n’ont rien à envier à cette liste? Faites vous plaisir, les commentaires sont à vous! Nous publierons sur Facebook les meilleures que vous nous aurez soumises.

PS: que ce soit la communication sur seloger si vous êtes un pro, ou les annonces que vous passez sur LeBonCoin, les sites de communication ont des règles bien définies pour les photos, pas de logos, pour certains pas de photos en portrait, alors pensez à bien optimiser vos chances de vendre en tirant le meilleur parti de vos photos. Si vous avez des questions sur les règles de bases de la photo, vous pouvez également vous adresser à un professionnel, en 3 ou 4 points il vous équipera de toutes les informations nécessaires.