Archives mensuelles : novembre 2015

Les honoraires: Charge vendeur ou charge acquéreur?

Merci madame Duflot, la loi ALUR, a remis sur la table le débat sur la charge des honoraires. A qui revient donc la charge des honoraires. Vendeur? Acquéreur? C’est un véritable coup de pied dans la fourmilière. Tout le monde le savait, les honoraires étaient charge acquéreur, c’était clair et simple, mais peut-être un peu trop pour notre ministre.

Il serait normal que le mandant, qui fait appel à un professionnel de l’immobilier paie pour le prestataire qu’il a mandaté. C’est celui qui vend qui prend à sa charge la rétribution du prestataire qu’il a contacté; Tout est normal jusque là… En fait, les frais sont à la charge de celui qui demande un travail.

« Vendez ma maison »,

– « Bien monsieur/madame, ça fera tant (en €) »

Le commerce quoi…

 

La loi ALUR a transformé les « frais d’agence » (les fameux FA de F.A.I.) en « honoraires d’agence »… Il faut donc les mentionner, les afficher, et surtout être vigilant: en effet, la grille déposée à l’époque en préfecture et affichée dans l’agence doit être accessible, visible. Encore une fois, comme dans une boulangerie qui affiche ses prix, ou un commerce de n’importe quel type; Quand les honoraires sont à la charge du vendeur, il n’ont pas a être affichés dans l’annonce, ils font parti du montant annoncé, total, qui inclut donc la rémunération du professionnel immobilier mandaté. A la signature, le vendeur règlera via le Notaire au mandataire (celui qui est mandaté) les sommes convenues initialement et indiquées dans le mandat de vente signé par les deux parties. Cela peut être un forfait ou un pourcentage. La signature d’un mandat si elle n’est pas aussi impliquante que peuvent le croire certains particuliers permet de clarifier une fois pour toute la donne financière et de contractualiser. C’est ensuite à l’agent immobilier, de consentir si besoin un geste commercial pour aboutir une négociation, mais c’est une autre histoire…

Si les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur cela signifie que l’on détermine avec le vendeur que l’acquéreur paiera…. C’est déjà moins logique et à première vue cela ne semble pas très légal; Cependant la jurisprudence permet depuis un moment déjà, des dizaines d’années en fait, de faire ce qu’on appelle de la « stipulation pour autrui« .

Il n’y a pas de scandale. La somme de la transaction étant entre le vendeur et son acquéreur, il est comme hypocrite de s’outrer d’une telle pratique. (En plus le terme « s’outrer » est très moche). En fait c’est un peu pareil de dire que l’un ou l’autre paye les honoraires, dans la mesure où le net vendeur détermine seul la transaction entre les deux parties vendeuse et acheteuse. Cette pratique est rentrée dans les usages pour une bonne raison, et à vrai dire c’est la raison pour laquelle la loi ALUR s’y est intéressé. Les honoraires à la charge acquéreur n’entrent pas en compte dans le calcul des frais de Notaire. Comme chacun ici sait, les frais de Notaire sont constitués principalement de taxes que le Notaire collecte pour l’Etat. Aussi c’est un manque à gagner identifié que de voir cette attribution acquéreur réduire les frais de Notaire. L’acquéreur pouvait donc économiser en payant l’intermédiaire et en déduisant de la somme payée une somme substantielle;

Désormais, dans un souci de transparence, les annonces, quand les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, doivent clairement stipuler ces honoraires en % du net vendeur.

Pour finir, je vous laisse avec un lien vers une vidéo de l’ami Dominique Piredda.

Bonnes ventes à tous!

Interview de Nicolas Blanchin, Associé fondateur de Dr House Immo

Pouvez vous vous présenter en quelques mots?

Je m’appelle Nicolas Blanchin, je suis un des fondateurs de la marque Dr House Immo. J’ai deux enfants, 42 ans, et un parcours professionnel dans le commerce et l’immobilier plus exactement. J’habite à côté d’Aix En Provence… Qu’est ce que je peux vous dire d’autre?? J’ai la chance de faire un métier qui me passionne où chaque jour est différent du précédent, avec d’autres challenges, d’autres problématiques à solutionner. Je crois que je n’aime pas trop la routine.

Comment s’est passée l’année 2015 pour Dr House Immo?

Chaque année est meilleure que la précédente, c’est déjà un bon indicateur. Cette année à été marquée par de nombreuses évolutions annoncées dans nos métiers. Certaines de ces évolutions ont été actées, d’autres sont encore à venir. Au niveau des chiffres, Dr House Immo a passé depuis quelques mois la barre des 100 mandataires et nous avons ouvert 4 agences. Le nom Dr House Immo commence a se faire une petite place dans l’univers immobilier. La raison est simple: c’est une marque avec une forte propension commerciale. Les gens entendent, analysent et sourient. Ce qui n’est pas le cas pour des marques plus institutionnelles et installées, type Laforêt ou Century21. L’époque dans laquelle nous vivons permet, selon moi, de créer un nouveau lien avec les clients. L’immobilier doit prendre ça en compte. Certes ça ne fait pas tout, mais la proximité et le rapport humain passent aussi par une marque qui respire des valeurs plus modernes et plus en adéquation avec nos clients et leurs attentes.

Quels sont vos objectifs pour l’année à venir?

L’année à venir est déjà engagée chez nous. Des outils, des innovations, des contrats qui sont signés. On ne peut pas trop en dire pour l’instant, mais nous avons déjà la certitude que 2016 sera une excellente année. En terme de recrutement, nous avons énormément de demandes de personnes expérimentées qui souhaitent trouver un réseau de mandataire plus rémunérateur, plus humain ou plus professionnel. C’est flatteur et cela correspond à notre positionnement. Nous recrutons principalement des conseillers qui sont capables de faire un bon chiffre d’affaires et de vivre convenablement de l’exercice de leur profession. C’est un deal gagnant/gagnant, quand on regarde à long terme il ne peut pas en être autrement.En 2016, nous souhaitons continuer à suivre nos convictions. On ne change pas une équipe qui gagne.

Que pensez vous des évolutions dans le monde de l’immobilier?

J’ai quelques années d’expérience maintenant, 20 plus exactement, mais je pense que le challenge est de se maintenir à jour. De garder un oeil attentif sur se qui se passe et d’écouter les jeunes. C’est important d’écouter ceux qui sont nés dans cette génération Internet et téléphones portables. C’est important de ne pas se laisser embarquer comme tout le monde à chaque fois que l’on évoque une révolution. Quand on parle d' »uberisation » de l’immobilier par exemple, on s’avance en se cachant derrière un terme qui sonne bien. Et tout le monde s’engouffre dans la brèche. Les évolutions il y en a toujours eu, et il y en aura encore. L’immobilier n’a pas besoin de tablettes tactiles ou de satellites en priorité, je crois que ce qu’il manque le plus c’est la confiance et le professionnalisme, mais je suis serein pour cela.

En savoir plus sur les diagnostics techniques immobiliers

Le but du DDT, dossier de diagnostic technique est de mieux informer le futur propriétaire ou locataire et de le protéger. Il détaille les informations susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité. Ce dossier va également permettre d’évaluer la performance énergétique du bien en question.

Il y a obligations pour les vendeurs de fournir un dossier de diagnostic technique complet comprenant :

  • le DPE, diagnostic de performance énergétique
  • un constat de risque d’exposition au plomb 
  • l’état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l’amiante 
  • l’état des risques naturels et technologiques 
  • l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment 
  • l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » 
  • l’état de l’installation intérieure d’électricité 
  • Et depuis le 1er janvier 2011, l’état des installations d’assainissement non collectif

Les obligations pour un bailleur.

 Le bailleur doit remettre, lors de la signature du bail ou contrat de location, un dossier de diagnostic technique complet. Il comprendra:

  • le diagnostic de performance énergétique 
  • le constat de risque d’exposition au plomb
  • l’état des risques naturels et technologiques

Par qui sont réalisés ces diagnostics ?

 Le DDT doit être établi par un diagnostiqueur. Ce sont des professionnels formés et possédant les compétences requises. Ils disposent des moyens appropriés pour réaliser le dossier de diagnostics techniques. Les diagnostiqueurs sont titulaires d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification accrédité. 

Un diagnostiqueur ne peut avoir aucun lien de nature commerciale avec l’agent immobilier, de sorte à ne pas être tenté de favoriser par des mesures ajustées une partie ou une autre. Ils ne peuvent pas non plus être en relation directe avec une entreprise de travaux relatifs à la classe énergétique du bâti par exemple.

Des personnes qui établiraient des diagnostics sans respecter les conditions légales d’assurance ou de compétences, d’impartialité et d’indépendance s’exposeraient à des sanctions, tout comme le propriétaire qui ferait appel à des personnes qui ne sont pas habilitées à réaliser les documents nécessaires.

Il est indispensable de s’assurer des certificats valides d’un diagnostiqueur et de son attestation RCP (assurance de responsabilité professionnelle). Les organismes de certification peuvent en cas de doutes confirmer ou non les compétences des diagnostiqueurs qu’ils ont certifiés.

L’état des risques naturels et technologiques, aussi appelé ERNT ou ERNMT (M pour « miniers ») est établi par le vendeur ou le bailleur qui se fera aider d’un professionnel.

Votre agent immobilier, dans le cadre de la vente ou la location de votre bien peuvent vous aider à trouver un professionnel compétent ou à vérifier que le diagnostiqueur que vous avez trouvé par vous-même ou par Google respecte bien les conditions requises.

Avant d’être certifié, le diagnostiqueur doit passer avec succè un examen théorique puis un examen pratique. Cette certification est valable 5 ans. Au terme de cette période, le diagnostiqueur doit être re-certifié pour continuer à travailler dans la légalité.

Quelques éléments juridiques pour vous aider à y voir plus clair

Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 à 6, art. R 271-1 à 5.

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs : art. 3-1

Interview de James Delabroy, mandataire Dr House Immo dans la Somme (80)

Peux tu te présenter?
Je suis né à Amiens, j’ai 49 ans, j’ai travaillé dans la grande distribution et ensuite comme technico-commercial. J’ai découvert l’immobilier il y a 3 ans en…Guadeloupe. De retour dans ma région au printemps 2015, j’ai décidé de continuer dans ce métier avant tout parce que j’aime ça et pour pouvoir progresser dans un domaine ou on apprend tous les jours !

Pourquoi avoir choisi Dr House Immo?
Après avoir consulté et échangé avec quelques réseaux, j’ai choisi Dr House Immo pour le côté humain , la réactivité, et la mise à disposition de bon outils pour être efficace. Evidement le système de rémunération attractif et fédérateur a pesé dans la balance.

Quelles sont tes convictions par rapport aux métiers de l’immobilier?
Je travaille à la campagne par choix, dans des villes comme Corbie ou Villers Bretonneux, sur un secteur où le cœur de cible se situe entre 125000 et 175000 euros. Les prix restent trop élevés par rapport à la réalité du marché. Je souhaite être reconnu sur mon secteur par le sérieux de mon travail et la qualité de la relation avec mes clients. Je suis persuadé que le mandataire va faire partie à part entière de l’évolution du métier en apportant plus de services aux acheteurs en étant encore plus professionnel, grâce aux nouvelles technologies pour proposer une alternative aux ventes de particuliers à particuliers. Le facteur humain et la qualité de service resteront déterminant pour conclure une vente !
J’exerce un métier passionnant, exigeant,  une vente c’est un marathon semé d’embuches, c’est la persévérance, l’endurance et le mental qui permettent de tenir la distance!

Découvrir les maisons et autres biens à vendre sur la page de James Delabroy

10 bonnes raisons de passer par un professionnel de l’immobilier pour vendre

C’est tentant de passer par un site d’annonces gratuites pour vendre son bien. Nombreux sont les propriétaires qui s’essayent au métier d’agent immobilier. Certains réussissent à mener à terme leur projet, d’autres pas. Finalement la métaphore du restaurant peut convenir ici. Celui qui trouve que le restaurant est trop cher peut se faire à manger chez lui, mais, en dehors du fait qu’il lui faut des ustensiles de cuisine, qu’il lui faut faire les courses, il devra également posséder des couverts et des assiettes, et s’attendre à faire la vaisselle. On ne va pas au restaurant tous les jours généralement, mais quand on veut être sur de bien manger c’est parfois le mieux, d’ailleurs je connais quelques bons restos, mais c’est le sujet d’un autre article. Voici dix raisons pour lesquelles, il vaut mieux passer par un professionnel de l’immobilier plutôt que de se lancer dans l’aventure avec sa bite d’amarrage et son couteau.

1- Quand ils décident de vendre par leurs propres moyens, les particuliers qui méprisent le travail d’un professionnel tentent de proposer leur bien au prix FAI conseillé lors de l’estimation par les agences et mandataires rencontrés. C’est une attitude mesquine c’est certain, mais surtout c’est une erreur stratégique. Si l’acquéreur comprend l’utilité d’avoir un agent intermédiaire entre lui et le vendeur, il ne comprendra pas pourquoi le prix de ce bien à vendre « en direct » n’est pas inférieur aux autres biens sur le marché. Après, et comme disait Coluche, « il suffirait que les gens ne les achètent pas pour que ça ne se vende plus », il y aura toujours des pigeons pour propriétaires peu scrupuleux, mais avec Internet, l’information circule vite et le pigeon devient rare. Le bon prix c’est le prix du marché, votre agent immobilier le connait.

2- Une information circule selon laquelle une vente sur deux se signerait entre particuliers soit 50%. D’autres informations font état de 70% des ventes réalisées par des professionnels, dont certaines  par des notaires. Selon un ingénieur en mathématiques, cela fait un total de 120%… Ce qui pose un problème de crédibilité des informations disponibles. Ce qui est sur c’est que les chiffres annoncés couvrent tout le territoire français et donc les différents marchés qui le composent. Ce qui compte c’est le bien en vente dans votre région, celui que vous vendez. Êtes vous sur que votre communication, vos moyens mis en oeuvre et vos actions pour mener à bien votre projet sont optimisés? Pour information SeLoger reste en France la référence en terme d’annonces en ligne liées à l’immobilier. Et c’est un site réservé aux professionnels;

3- Les photos et le texte. Et même si la plupart des annonces immobilières sont truffées de fautes, il faut savoir distinguer le cellier du Scellier, la maison de plein pied de celle qui est de plain pied, etc… Et puis les photos, c’est vrai que ce magnifique tableau peint par votre neveu est très joli, mais mérite-il vraiment de figurer dans les photos mises en avant dans votre annonces. N’y a-t-il pas autre chose à valoriser? Un professionnel saura faire de belles photos, mettre en avant dans un texte adapté les avantages et les inconvénients de l’appartement de façon à cibler des acquéreurs véritablement motivés et à décourager les promeneurs.

4- Recevoir et filtrer les emails et les appels téléphoniques liés à l’annonce, gérer les visites, cibler les personnes dont le projet correspond… Toutes ces tâches sont chronophages. Il est important de ne pas négliger que l’agent immobilier va pouvoir centraliser les appels, les demandes d’informations et adapter le planning à la stratégie de vente. Répondre aux questions et écarter les personnes indésirables, éviter de passer son temps à répéter les mêmes choses à des personnes qui de toutes les façons ne sont pas décidées. Un agent immobilier connaît son métier, et sans doute que vous connaissez le vôtre. L’agent immobilier ne vient pas à votre travail pour se mettre à votre place. Pourquoi vous n’en feriez pas de même mesdames et messieurs lesvendeursquipensentpouvoirvendresansl’aided’unprofessionel?

5- Personne n’aime avoir un avis objectif, et je veux dire vraiment objectif. Imaginez quelqu’un qui ne saurait pas mentir, est ce que vous lui poseriez la question « est ce que je suis beau? » NON. Bah là c’est un peu pareil. Un agent immobilier va vous montrer les défauts de votre maison, mais il devra quand même vous aider à la vendre. En réalisant ce travail, il va vous permettre d’optimiser votre vente, en désencombrant ou en repeignant parfois, mais aussi dans certains cas, juste en rangeant ou en aérant. C’est un regard extérieur bien utile. N’oubliez pas qu’il n’est pas payé à la visite.

6- Un panneau en façade indiquant « A VENDRE » est le meilleur moyen de toucher les potentiels acheteurs de proximité. Un voisin qui attend un heureux évènement et à besoin d’une chambre en plus, un enfant qui souhaite acheter près de chez ses parents, etc… Les cas de  figures possibles sont nombreux. Attention toutefois à ne pas les rebuter avec un panneau écrit au marqueur, indiquant un numéro illisible ou trop petit. Le panneau d’une agence immobilière sera en couleur et adapté à l’usage extérieur. N’oubliez pas qu’un panneau extérieur mal accroché peut causer des dégâts, et que le professionnel saura vous dire si oui ou non il est utile de communiquer de la sorte. Quant à ceux qui vendent mais qui ne souhaitent pas que les voisins le sache, posez vous un peu les bonnes questions.

7- C’est pendant des 3 semaines qui suivent sa commercialisation qu’un bien a le plus de chances de se vendre au prix fort. Il faut savoir déchiffrer les messages d’un marché atone et des premiers retours sur cette mise en vente. Un professionnel expérimenté saura optimiser cette période particulière pour éviter que votre bien ne se retrouve en vente des mois ou des années. Cela signifie jouer avec le prix et les éléments de commercialisation de façon subtile pour obtenir les meilleurs résultats. C’est une pratique que l’on acquiert à l’expérience. Sur que certains propriétaires peuvent également utiliser les mêmes méthodes, mais pour les raisons évoquées précédemment et notamment le fameux regard extérieur, il vaut mieux s’en remettre à un habitué, quelqu’un qui à l’habitude de manoeuvrer ce genre de situations. Les acheteurs ne se laisseront pas berner et si ils considèrent que le bien est surévalué il aura sans doute beaucoup de visites mais ne déclenchera aucun appel ou aucune visite.

8- Vous finissez la visite, vous avez bien tout expliqué, bien tout répondu aux questions et là, c’est le silence. Une mouche passe, on l’entend voler. Mais au fait, comment fait on une offre, comment valide-t-on et comment conclut-on un protocole de vente? Il y a surement toutes les informations sur Internet, mais la semaine dernière, sur Internet, j’ai trouvé un site expliquant que Saddam Hussein était maintenant épicier à Bondy, dans le 93…. Il faut se méfier de tout ce qu’on lit et s’en remettre aux conseils d’un pro. Certes il y a des choses simples, mais mieux vaut savoir que le délai de rétractation est de …… jours. Idem pour la négociation. Vous avez bien réussi à acheter ces fausses Ray-Ban à 3€ à un vendeur à la sauvette sur le Champs de Mars, mais de là à dire que cela fait de vous le Loup de Wall Street

9- Et oui, il faut un dossier complet pour vendre. Petit quizz, DPE ça signifie? Bien. Plus compliqué ERNT? Pareil, les réponses sont sur Internet, néanmoins, un agent immobilier vous indiquera un bon diagnostiqueur, et vous mettra au courant des nouvelles règlementations, parce que tout est dans l’échange. ca ne sert à rien de mandater douze pros, choisissez en un ou deux, selon vos convictions et le rapport humain que vous sentez s’installer entre vous. Il deviendra votre partenaire pour tout un tas de trucs que vous ne saurez pas, voudrez pas ou ne pourrez pas gérer. En plus certains pros vous offrent les diagnostics en cas de vente de votre bien, elle est pas belle l’histoire?

10- Si il ne fallait retenir qu’une raison de travailler avec un professionnel ce serait celle là. En décidant de se couper des services d’un professionnel, le vendeur se prive d’une audience primordiale, celle qui fréquente les sites immobiliers de professionnels en espérant bénéficier d’un accompagnement, d’un conseil ou d’un service adapté à leur projet. Parce que vous avez décidé de vendre en direct ne signifie pas que le futur acquéreur de votre bien sera dans les mêmes dispositions. Internet agit pour les acteurs de la vie immobilière comme pour les célibataires. En fonction de ce que vous recherchez, il vous procurera un service irréprochable ou une cruelle désillusion. Mais les taux de fréquentations reviennent toujours aux sites les plus institutionnels, les plus sérieux et les plus complets. (Oui, bien sûr aproposdimmo n’en fait pas partie). Travailler avec un professionnel c’est bénéficier de sa capacité à communiquer, et de son potentiel portefeuille de clients lui ayant confié une recherche. C’est loin d’être une bonne idée.

Pour conclure, je dirais que la photo qui illustre cet article est quand même drôlement bien. Parce que ça va deux minutes les gens qui se serrent la main avec des sourires emaildiamant. Enfin, je préciserais que si de nombreuses transactions se font entre particuliers, il existe également d’excellents restaurant listés et notés  par leurs clients sur le site de Trip Advisor. Mais attention, ce n’est pas parce que Jul92 à passé un excellent moment au Homard Bleu que votre diner en amoureux de vendredi se passera de la même façon. Comme disait le philosophe, « on ne se baigne jamais deux fois dans le même fleuve ».

A méditer.

 

Droit de réponse – Dominique Piredda

Suite à notre article second degré sur le métiers métiers de l’immobilier – doit-on faire de l’immobilier ou s’abstenir pour embrasser une carrière mieux considérée? – nous partageons ici l’excellent commentaire du non moins excellent Dominique Piredda.

L’illustration est extraite de ce site, et bien sur de l’émission phare de Michel Polac

 

Vous dites :
– « par contre médecin, avocat, aviateur, vendeur de popcorn ambulant, ça oui ! Là il y a du monde !!,»

Médecin ? Assumer le risque de se tromper de diagnostic. Avocat ? Obtenir la libération d’un individu abject que l’on sait coupable ? Aviateur ? Piloter avec la responsabilité de 500 passagers. Vendeur de popcorn ? Prendre le risque de voir un gamin s’étouffer dans une salle de cinéma en regardant blanche neige et les 7 nains ?

Non merci je suis trop lâche je préfère travailler dans l’immobilier c’est si facile, il suffit de :

· – Savoir gérer des acquéreurs peu scrupuleux prêts à nous doubler à la moindre occasion.

· – De travailler pour des vendeurs qui nous annoncent avoir vendu le jour où nous les rencontrons pour leur présenter une offre d’achat.

· – De cohabiter avec des concurrents qui passent leur temps à dénigrer notre agence ou notre réseau et par la même notre travail.

· – D’être tributaire des banques qui dans ce pays font la pluie et le beau temps.

· – De prendre son parti du fait d’exercer une des professions les moins appréciées des français.

· – D’accepter que le fruit de votre travail soit amputé d’environ 57 % de cotisations, d’impôts et de taxes diverses…

Autant de petits riens que l’on apprend très vite à gérer au quotidien et qui ne peuvent effacer la richesse et le plaisir que l’on a d’exercer ce métier.

Comme de nombreuses autres professions il suffit seulement d’en connaitre la recette :

– Une grosse dose de persévérance
– Une bonne dose de courage
– Une dose d’honnêteté
– Une dose d’empathie
– Saupoudrer régulièrement de formations
– Une pincée d’humour

Laisser le tout monter durant une année et votre gâteau commencera à prendre. La cerise « LA RECOMMANDATION » s’installera d’elle-même au fil du temps …

Alors désolé pour le corps médical, l’ordre des avocats, le syndicat des pilotes et surtout l’association des vendeurs de Pop corn qui devront se passer de mes talents.

JE SUIS ET JE RESTE DANS L’IMMOBILIER !!