Archives mensuelles : novembre 2018

Contrat de mandataires

Contrat de mandataires : Soyez vigilants !

En relisant les contrats proposés par certains réseaux de mandataires en immobilier, on se rend compte que tous les mandataires ne sont pas égaux. Il y a aujourd’hui une bonne centaine de réseaux qui proposent toute l’année à des commerciaux de les rejoindre, il y a sans doute autant de moutures de contrats.

Bien relire les contrats de mandataires, c’est la base

Le professionnel de l’immobilier est confronté aux contrats en permanence. Le mandat est un contrat. Il lui impose un certains nombre d’obligations et depuis quelques années il a tendance à s’étoffer considérablement; L’objectif de cette démarche : la transparence. Que les deux parties sachent bien à quoi s’en tenir. Aussi, quand on en vient à parler de son propre contrat, le mandataire en immobilier devrait avoir la même exigence de transparence. Des contrats de 16 ou 20 pages (nous ne donnerons pas de nom) cachent forcément des points discutables. Au moment d’apposer sa signature, le mandataire s’engage en tant que professionnel. Il accepte des conditions de travail.

Dans cette activité d’indépendant de l’immobilier, il ne peut cependant avoir les mêmes contraintes qu’un salarié. Les prudhommes ont déjà donné raison à des personnes réclamant la re-qualification de leur contrat de partenariat en contrat de travail. Auquel cas, il faut pour la partie incriminée assumer le salaire et les charges sur toute la période d’activité. Ce n’est jamais une bonne situation.

Ne pas hésiter à se faire conseiller

On pourrait parler des réseaux avec des contrats compliqués de plus de 15 pages. Des clauses abusives (clause de non-concurrence notamment) ou des réseaux qui vendent des packs avec une communication en illimitée… Limitée. On pourrait parler des réseaux où on ne paye rien, mais ou tout est payant, annonces, papeteries, conseils juridiques. On parlerait aussi des réseaux qui obligent les conseillers à être présent dans le réseau (voir plus haut). Dans certains contrats, le réseau prévoit de ne pas verser sa commission à un conseiller en préavis ! Ces clauses restent (très) discutables et engageantes. Comment une commission ne pourrait-elle pas être reversée au négociateur qui a réalisé le compromis?

Mais rien ne vaut les conseils d’un bon juriste pour se prémunir de signer un contrat qu’il faudra ensuite accepter de respecter? On sait d’emblée que la clause de non-concurrence ne peut être valable que si on est rémunéré en contre-partie.  Voir la rubrique critère de validité sur le site du service-public. Mais les réseau font rédiger leurs trames de contrats par des juristes. Autant vous faire épauler également par un spécialiste au moment de vous engager.

Choisissez la Transparence plutôt que la Crise

Quand tout se passe bien, on n’a pas besoin de regarder les petites lignes des contrats c’est connu. C’est quand les situations se dégradent que l’on commence à lire ce qui aurait du être épluché et mis à plat dès le départ. Quand on en arrive à vérifier si la commission est due dans un cas de figure ou un autre, c’est que la situation n’est plus tenable. Personne n’a besoin de cela.

Comme nous l’indique Stéphane Escobossa, DG du réseau Dr House Immo :  » le métier est suffisamment complexe pour que nous nous mettions en plus des complications en interne. Nos mandataires sont contents du réseau, une étude de la SOFRES le démontre, avec un taux de satisfaction de 99%. Notre vision est celle d’un partenariat sain et durable. Aussi nous proposons des outils à nos conseillers avant tout. Notre contrat est clair et simple, comme la relation qui nous lie. C’est la Transparence qui est la clef de notre relation productive avec tous nos partenaires. »

Au final, faites le choix qui vous correspond

Au final, en dépit des choix discutables des uns et des autres, c’est à chacun de faire ses choix. Mais en connaissance de cause. Quand vous signez un contrat, lisez bien les petits caractères, les astérisques, les mentions reportées et les annexes. Choisissez tant que possible un contrat clair qui ne risque pas de vous porter préjudice dans une situation où vous ne pensez jamais vous retrouver.

Et pourtant… Le contrat borde toutes les situations, même les plus désagréables; Dans un métier d’indépendant, comme celui de mandataire en immobilier, il est primordial de travailler en toute sérénité, quelles que soient les circonstances. Optez pour le réseau qui vous ressemble, celui qui vous considère et vous accorde une liberté d’action en lien avec les avantages qu’il vous concède. Un contrat doit tendre vers l’équité. Il est important de le savoir avant de signer, pour ensuite pouvoir vous consacrer à votre métier: l’Immobilier !

 

Coaching immobilier

Coaching immobilier : attention aux belles promesses

Vous l’avez sans doute remarqué, il y a de plus en plus de propositions de formateur en immobilier sur les réseaux sociaux. Ils vous proposent tous de vous livrer les recettes miracles de leur succès. Celles grâce auxquelles vous pourrez rentrer plus de mandats, vendre plus vite ou encore changer l’eau en vin. Attention à ne pas vous laisser embobiner !

Coaching immobilier : une vraie nécessité

Première question à se poser, pourquoi ce négociateur talentueux a-t-il choisi de laisser de côté son métier? A priori il le faisait bien et c’était rémunérateur. Suffisamment en tous les cas pour qu’il choisisse de s’ériger en modèle. Alors chacun peut s’inventer un passé de killer chez telle ou telle enseigne. Mais en réalité dans un métier qui évolue en permanence, il faut garder un oeil ou un pied sur le terrain. Depuis la loi ALUR notamment, la pratique du métier a changé. Aussi, beaucoup de négociateurs ont vu dans ces formations obligatoires une occasion de changer de métier. En effet, de nombreuses sociétés se sont monté pour répondre aux besoins de formation. Très peu ont passé la première année.

Deuxième question que l’on est en droit de se poser, qui est le profil en face de moi? Dans quelle mesure son expérience et son enseignement sont-ils pertinents par rapport à mon secteur? Ou à mon approche du métier? En effet, on le sait tous, l’immobilier est un métier multi-facettes. A Biarritz ou à Paris, à Brest ou à Mulhouse, le métier est différent. Et l’on peut choisir de se spécialiser dans le neuf, ou dans les fonds de commerce. Pourquoi pas dans le Viager? Il faut bien s’assurer que les réponses que l’on vous apporte sont en lien avec vos questions. Sinon, il ne s’agit plus de se former et de progresser, mais de se payer les discours rassurants d’un vendeur de rêve.

Le piège de la facilité

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs ! On le dit souvent sur ce blog, mais la Fable du corbeau et du Renard n’est pas loin. En réalité, un formateur doit vous apprendre des choses. Si il ne fait que répéter des choses déjà connues, il vous fait perdre votre temps. Et si en plus il vous fait payer pour ses sessions, alors c’est la double peine. Il y a un certain confort à se mettre devant un écran ou dans une chaise et à écouter quelqu’un vous dire comment faire. Ce n’est pas vraiment productif cependant. Les bons conseils sont à mettre en pratique. On sait tous que la Théorie et la Pratique sont deux choses très différentes…

Avec l’arrivée des formations en ligne, il est possible d’acheter un logiciel pour quelques euros par mois qui va faire office de salle de classe. Certains s’empressent d’acheter ce système, de le mettre en place et de vous proposer des conférence-miracle. Miracle? Vraiment? Loin s’en faut. Comme dans toute bonne activité marchande, on vous promettra des solutions éprouvées avant de vous demander de passer à la caisse. Normal me direz vous personne ne travaille gratuitement. Mais là où le bât blesse, c’est quand on se rend compte qu’au final il n’y a rien de vraiment concret derrière les belles promesses. « La phrase qui vous permet de décrocher des mandats », « L’attitude des winners de l’immobilier », tout cela n’existe pas. Pas sans vous.

Attention aux pièges

Il y a d’excellents vendeurs de rêves. Comme au télé-achat avec le Magimix3000, vous allez pouvoir grâce à eux faire un bond en avant dans votre carrière. Devenir top vendeur, séduire plus de femmes ou d’hommes, avoir les dents blanches et rouler en cabriolet toute l’année… Et ils vous expliquent que des centaines de personnes ont déjà rejoint leur programme. Ils exhibent des témoignages plus ou moins authentiques… Des camelots.

Un « formateur » ou un « coach » selon le terme qu’il choisira pour se nommer ne doit pas TOUT vendre. Il est important de pouvoir vérifier sur ses contributions gratuites (publications, commentaires, vidéos, e-book) si son discours est toujours en phase avec ce qui se passe encore réellement sur le terrain. Si il se contente d’alimenter sa boutique de promesses et de titres très attractifs, dans ce cas attention : la mariée est souvent trop belle…

Attention, car comme on dit les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent. Il n’y a pas de recette miracle dans ce métier. Dans aucun d’ailleurs. Le travail est la clef. Le travail est un trésor comme le disait le laboureur à ses enfants (texte ici). Assurez-vous au final que votre interlocuteur prend toujours des mandats, qu’il est toujours sur le terrain. Son discours policé peut être séduisant, est il réaliste? C’est en ayant ce minimum de vigilance que vous pourrez accéder à des formations de qualité, utiles et constructives. Des formations qui vous feront progresser et c’est bien là le plus important !

communication immobilière

Soignez votre communication immobilière

Il est important d’être visible. Et chacun en tant qu’indépendant en fait l’expérience. Quand on est salarié d’une structure, il y a toujours Jacqueline de la compta qui fait appel à vous, mais un indépendant peut rester des jours sans que son téléphone sonne. C’est pour cela qu’il se doit de travailler sa communication immobilière.

Qu’est ce que la communication immobilière ?

Il y a mille et une façons d’être visible. Autant de supports possibles que vous pouvez le souhaiter. Calendrier, flyers, panneaux et autres pour la papeterie, mais également digital avec les réseaux sociaux, votre site web, ou goodies. Avez vous déjà pensé à distribuer des stylos, des parapluies ou des éventails? A sponsoriser un club local, ou à lancer une initiative de ramassage de déchets sur la commune? Toutes les actions qui vous amèneront à rencontrer des gens et à présenter votre activité sont à étudier.

Bien sur, il ne faut pas sponsoriser un club de hockey si vous avez une aversion pour les patinoires. Mais aller en balade avec un tee-shirt vantant votre activité ne coutera pas très cher et vous permettra de faire de la pub. Pourquoi ne pas marquer votre voiture avec des adhésifs. Ce sera un bon moyen de réfréner vos penchants de chauffard et de bénéficier d’un panneau publicitaire mobile.

Savoir se différencier

Mais communiquer ce n’est pas seulement faire du bruit. Les stratèges de la communication ne sont pas uniquement des porte-voix. Il s’agit ici de mener une excitante analyse de ce que fait la concurrence, pour s’imprégner des bonnes idées et prendre ses distances avec les mauvaises. Celui qui a eu l’idée un jour de faire les estimations gratuites et de communiquer sur le sujet est pour certains un génie et pour d’autres un misérable traître. Attendu que l’agent immobilier ne peut prétendre à rémunération qu’après la vente, il peut sembler logique que l’estimation soit offerte. Cependant d’autres vous diront que le serrurier, le plombier, et les artisans en général font payer leurs devis. Le temps passé, dans une société comme la notre est plus que jamais de l’argent. Faut il voir donc un investissement de temps comme une action de communication immobilière?

Emerger dans un secteur où la concurrence est rude est un aspect primordial de votre réussite. Bénéficier d’outils pour que les gens se rappellent de vous est la garantie d’une carrière sereine et pérenne. Attention, il n’est pas utile de faire des choses incroyables, de dresser des éléphants ou de faire voler un bi-moteur avec une banderole au-dessus des plages de votre secteur. Parfois, des panneaux bien placés, bien négociés avec les propriétaires satisfaits, ou une pile de flyers chez un commerçant suffisent. C’est un savant dosage qui va vous amener à structurer sur l’année une action concrète et structurée.

Avoir de la suite dans les idées.

Le professionnel de l’immobilier est un communicant et un commercial. Il est le publicitaire des biens de ses clients. A ce titre, comme le cordonnier, il est souvent le plus mal chaussé. Pourtant il est acteur du tissu social. Il fait déménager les gens, les fait emménager. Il fait découvrir un quartier à certains, et permet à d’autres de s’installer dans les meilleures conditions. L’action d’un bon professionnel de l’immobilier est très importante localement. C’est pour cela qu’il n’est pas rare de retrouver un conseiller immobilier dans les conseils de mairie ou les associations de commerçants. Il faut prendre chaque occasion et en valider la pertinence pour votre communication immobilière.

Avez vous prévu quelque chose pour Noël? Sur vos supports papiers ou digitaux? Avez vous fait quelque chose pour Halloween, même une petite action? Décoré votre photo de profil Facebook, distribué des bonbons? Selon leur caractère, certains vont jusqu’à se déguiser pour la prospection. Bonne idée? Oui, si elle est assumée et que les actions suivantes sont menées dans la continuité. Vous avez besoin que vos clients se souviennent de vous pour qu’à l’instant T, quand le projet immobilier est mur, ils fassent appel à vos services. Parce qu’ils se souviennent de vous, cela signifie que votre communication immobilière a été efficace!

outils de Mandataires en immobiliers

Les bons outils de Mandataires en immobiliers

Alors inutile d’avoir une grenade aveuglante ou un stylo épluche carotte, le métier de mandataire en immobilier n’est pas si dangereux. Mais les outils de Mandataires en immobiliers sont importants. Si ils ne changeront pas complètement la face de votre activité, ils vous aideront par bien des aspects. En créant un lien spécifique avec un client, en vous faisant gagner du temps… Ou simplement en vous permettant d’accéder à des services et outils qui vont vous différencier de vos concurrents.

Votre smartphone, le couteau suisse des années 2000

Avant, il suffisait d’une mallette bien garnie pour faire l’affaire. Un bloc note, un mètre, un stylo, des post-it… Finalement tout un bric à brac pour pouvoir répondre à toutes les problématiques qui se présentent. De nos jours, un simple smartphone peut pourvoir à pas mal de situations, encore faut il avoir les bonnes applis téléchargées. Devenir mandataire en immobilier c’est se renseigner régulièrement sur les nouveaux outils. Comment se différencier de sa concurrence, émerger dans la foule de professionnels qui offrent leurs services? Faites vous par exemple un plan à chaque fois que vous visitez un bien? Est ce que ce service ne vous permettrait pas de vous différencier des concurrents, même si ce n’est pas un plan pro, mais juste un plan propre?

Les outils de Mandataires en immobiliers sont simples

Le métier que nous faisons est un métier humain. A ce titre, nos gadgets ne sont pas ceux de James Bond ou de Batman. Nos outils sont des outils de communication, pour se faire connaître et présenter notre portefeuille, principalement. Mais ce sont également des outils pratiques, censés nous faciliter la vie. Fut une époque, il fallait quand même rédiger des annonces à la main, pour les faire insérer dans la presse. (A louer : 2P, cuis US, Ch.250, L/m 600 Fr) 

A ce titre aujourd’hui, le mandataire en immobilier est un sacré chanceux. Les outils de Mandataires en immobiliers sont des SMS, des e-mails, des logiciels de transactions qui via leur passerelle diffusent les annonces en un clic. « Le métier à évolué, et nous proposons une palette d’outils faciles à utiliser », nous dit Stéphane Escobossa, DG du réseau Dr House Immo. « Le conseiller en immobilier doit pouvoir passer le plus de temps possible sur son secteur et les outils doivent l’aider en ce sens. On ne peut pas imaginer un professionnel de l’immobilier bloqué derrière un ordinateur. C’est un non-sens. »

Et ils ne sont pas forcément plus chers

Alors les gadgets, sont des prospectus, un peu décalés, un peu marquants pour marquer l’esprit. Une marque décalée, que l’on mémorise. Des panneaux, des SMS de relance, des e-mails bien tournés, des applis pour les photos comme Nodalview… Quand on pense gadget, on imagine tout de suite un système magique qui solutionne comme le génie de la lampe les problématiques du quotidien. Ou à l’inverse on voit ce truc en plastique qui a marché trois fois avant de rendre l’âme. A chacun de balancer entre le coût d’une dépense et sa rentabilité. Aviez vous vraiment besoin de ce drone par exemple? Il faut bien différencier le plaisir que l’on a à s’offrir un jouet et l’investissement dans un outil utile. En général, les nombreuses start-ups qui cherchent à inventer ces outils prennent en compte un budget contraint.

Notre conseil, soyez à l’écoute, lisez ce blog, nous essayons de nous tenir informé également. Parlez avec des confrères, suivez les conseils de sites comme mandataire-immo … C’est un micro secteur, mais si c’est votre secteur, alors vous vous devez de vous tenir informé. C’est à ce prix que vous pourrez rester un conseiller au top !

 

mandat Exclusif

Le mandat Exclusif, un vrai avantage?

On entend souvent dire que le mandat Exclusif est le mandat-roi, que ce mandat est un gage de sérénité pour le vendeur et pour le professionnel. En effet, il implique une relation de confiance et un rapport apaisé qui est intéressant. Mais est il pour autant si avantageux pour les partis en présence?

Le mandat Exclusif, oui, mais à quel prix

Le mandat Exclusif offre au professionnel un confort de travail qui n’est pas négligeable. En effet, il dit en quelque sorte: « J’ai confiance en vous. Vous êtes la personne qu’il me faut pour vendre la maison. » Dans le cadre du contrat qu’est le mandat, il spécifie que le client vendeur donne un temps juridique au professionnel pour lui démontrer que ses arguments commerciaux sont valides. Cela signifie techniquement qu’un professionnel héritant d’un mandat Exclusif doit pouvoir dans les 3 mois concrétiser au moins partiellement le projet. En accumulant les visites, en réceptionnant des offres, mais également en échangeant avec son client sur la réalité du projet. Il en va de son devoir d’accompagnement et de conseil. En cas d’échec au bout du temps imparti, comme à Fort Boyard, il faudra que le professionnel sorte.

Le devoir de conseil du professionnel

Le risque inhérent au mandat Exclusif est donc d’engendrer une déception. Un client qui entend vos arguments lors de la prise de mandat et qui place toutes ses billes sur vous est en droit d’attendre un service complet. Ce service inclut donc une estimation valable de la valeur de son bien. Un exercice délicat et chaque professionnel de l’immobilier le sait; Quand on souhaite devenir mandataire en immobilier, on n’a pas forcément conscience de ce paramètre. Quand on est un professionnel expérimenté en immobilier, on sait que ce sera un des nerfs de la Guerre.

Définir avec objectivité la valeur du bien, ses points positifs et ses points négatifs, c’est un des vrais sujets qu’il faut savoir aborder avec son client. Franchise, honnêteté et transparence sont ici les maîtres mots. En effet, c’est la plus courante des erreurs de débutant dans ce métier. Prendre un mandat au prix demandé par le client pour obtenir sa signature. Ce n’est rendre service ni a son projet, ni au vôtre…

La relation entre le professionnel et son client

La relation entre un professionnel et son client est une relation qui se construit. Tout d’abord, il est important de convaincre chacun de l’importance de l’apport d’un professionnel. C’est à ce prix que la profession se maintiendra dans une logique de confiance et de respect mutuel. Ne pas se tromper sur les conséquences de chaque action. Un professionnel qui se comporte bien sera considéré comme faisant son job. Celui qui au contraire a une attitude inadaptée porte préjudice à l’ensemble de la profession. Le mandat exclusif est en ce sens à deux versants, l’un est une marque de confiance et un vrai bénéfice. L’autre, qui ne faut pas occulter est inaliénable au premier. La confiance se mérite et le risque de décevoir son client en ne remplissant pas la mission est démultiplié.

Le mandat Exclusif vous engage à mettre tout en oeuvre pour réussir à aider vos clients. Interagence, communication démultipliée, investissement dans des flyers personnalisés… Les solutions sont nombreuses. Si vous ne croyez pas au projet, si le bien n’est pas au prix, alors peut-être vaut il mieux refuser le mandat Exclusif. Vous ne signez pas juste un bout de papier. C’est votre crédibilité, votre image, en tant que professionnel de l’immobilier qui est engagé.