Archives mensuelles : août 2015

Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ?

Votre famille s’agrandit ou pour une raison quelconque, et qui vous appartient, vous souhaitez acheter plus grand. Faut-il mieux vendre ou acheter d’abord ? Cette question taraude tout propriétaire qui souhaite acheter plus grand pour se loger dans de meilleures conditions.

C’est une situation qui arrive souvent:  un propriétaire hésite à vendre parce qu’il a peur de ne pas trouver un logement qui lui plaise ou un logement situé dans le bon coin. Il hésite, tergiverse et finalement c’est l’agent immobilier qui s’arrache les cheveux… Chantal nous racontait récemment une situation similaire. Il faut savoir que le vendeur peut négocier une vente différée, ou s’arranger avec les acquéreurs pour ne libérer l’appartement ou la maison que plus tard, une fois qu’il sera assuré d’avoir trouvé un bien à vendre ou à louer qui lui corresponde.

Certains vendeurs craignent également d’être pris en tenaille par un prêt relais, un mauvais timing ou une période de vente peu favorable. Dans la majorité des cas, il vaut mieux vendre avant d’acheter c’est sur. De toutes les façons on ne peut pas bâtir un projet immobilier sur des projections de chiffres; Savoir combien on va retirer de la vente de son bien est surtout une question de confort. Connaître également la date de disponibilité des sommes est une façon de rassurer toutes les parties.

Il est assez rare de trouver cette clause suspensive, mais certains acquéreurs avisés font de la vente de leur bien une clause suspensive de leur acquisition. Bien évidemment cela ne fonctionne que si le vendeur du bien objet de la promesse de vente accepte cette clause…

Pour bien vendre, il faut bien évidemment être à l’écoute du marché, des conseils et des visiteurs qui ne donnent pas forcément suite; Il faut être flexible sur votre prix et vos conditions, il faut également ne pas trainer à se décider. Prendre des décisions stratégiques rapidement, de façon efficace à la manière d’un chef militaire évitera une perte de temps propice à la vente des biens en concurrence directe avec le vôtre. Et bien évidemment, il n’y a aucune raison pour que le bien que vous ciblez soit plus (ou moins) négociable que le vôtre.

Selon nos constatations, cela prend en moyenne, 75 jours pour vendre un bien (chiffres de l’année 2014). Bien évidemment si vous évitez de commettre les erreurs critiques que font les propriétaires qui ne vendent pas. Et coincé dans un prêt relais, un propriétaire mal conseillé, est souvent obligé de vendre dans des conditions déplorables. Toutefois, si vous finissez par opter pour un prêt relais, craignant de ne pas trouver un nouvel acquéreur, il vous faut savoir que l’avance partielle que l’établissement bancaire vous accordera sur les sommes issues de la vente à venir sera de l’ordre de 60% de sa valeur.

Dans un calcul basique de projet financier, on détermine la valeur des « imprévus » à 7% pour être sécure. Dans ce cas de figure, il vous faudra être malin (ou chanceux) et ne pas cramer votre vente pour réussir à acheter plus grand sans trop vous compliquer la tâche.

Top 10 des erreurs critiques que font les propriétaires qui ne vendent pas

On n’a pas résisté à l’idée d’un top 10… Désolés… 🙂

En même temps c’est marrant, c’est participatif et puis ça nous permet de rentabiliser autour d’un apéro. Donc nous voilà réunis, mi-août, verre à la main avec le chef à la baguette. Armé d’un stylo et d’une feuille blanche, nous évoquons avec expérience les raisons pour lesquelles le bien de Mme Asgourd*, hante notre portefeuille depuis maintenant 2 ans à la manière d’un fantôme lugubre dans une maison hantée.

La lutte promet d’être acharnée pour figurer dans le TOP 10.

1- Le prix de départ était biiiiiiiiiiien trop élevé.Un jeune agent immobilier est passé. Il a paniqué et fait une estimation sur son logiciel en mettant dans la case localité « Upper East Side, New-York », problème nous sommes à Conchille sur Maroufle, en Meurthe et Moselle. Mais la propriétaire est ravie du prix annoncé. Elle n’en démordra pas. (Cas le plus fréquent soit dit en passant)

2- Mme Asgourd est présente à chaque visite. Elle est sympa Mme Asgourd, mais du haut de ses 82 ans, quand elle se promène en topless, on ne voit plus qu’elle lors des visites. Les éventuels acquéreurs sont un peu perturbés. Mais elle tient à commenter chaque pièce que l’on visite…

3- (variante du 2) Le Beau fils de Mme Asgourd est présent à chaque visite. Lui c’est un autre registre. Il est habillé, mais il interdit l’accès à certaines pièces. « Non, vous ne verrez pas ce qui est dans cette pièce, elle est mal rangée ».(situation vécue pour de vrai) Le concept du rideau déporté à l’achat immobilier, pas sur que ça marche.

4- Un meurtre a été commis dans la maison. Alors celui là il est sujet à débat. Certaines personnes vont acheter pour cette raison c’est sur, mais si le meurtre a eu lieu fraichement et que la presse en a un peu parlé, ça peut donner le temps aux araignées de tisser des toiles. Ne pas désespérer, la maison de Xavier Dupont de Ligonnès a bien fini par se vendre… (sympa les barbecues sur la terrasse!)

5- Le voisin a annoncé son prix de vente, mais il a oublié de mentionner la négociation, la période de vente, les conditions particulières et le fait qu’il avait inclus dans la négociation un parking avec la voiture… Soyons honnête, aucun voisin ne vous dira qu’il a du brader son appartement, il se consolera avec le fait qu’il n’aura plus à se cogner Mme Asgourd à toute les réunions de la copro.

6- Google. Vous cherchez un appartement à Paris 18? Montmartre? le Moulin Rouge? Que pensez vous de la rue Letort? Demandez à Google ce qu’il en pense:

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(On a quand même finit par le vendre…:0)

7- L’appartement est un trou à rat immonde, il faut reconnaître que parfois, même quand on aère un bon quart d’heure avant que les visites n’aient lieu, un appartement peut être dégoutant et rebuter olfactivement un acquéreur potentiel. Les odeurs imprégnées, les traces de doigts noires sur les murs, les faïences de sanitaires jaunes, marrons et noires, les murs humides et j’en passe… Si vous avez un peu de bouteille, vous l’avez déjà vécu, si si…

8- Le propriétaire ne souhaite pas que vous fassiez vos propres photos, mais il vous propose d’utiliser les siennes qui datent de son emménagement, quand la moquette au mur venait juste d’être posée et que le canapé en sky violet, tout juste livré, côtoyait le meuble de famille vitré garni de vaisselle… Peu d’appels… Qui sont pour la plupart et dans le meilleur des cas des appels d’insultes.

9- La/le propriétaire vous plaît et c’est réciproque, un peu de mignonitude (si puisque c’est réciproque): Vous tombez sous le charme de cette femme délicieuse dont le mari rentre tard du travail ou bien vous êtes séduite par ce propriétaire dont la femme a été séduite par le précédent agent immobilier… Je ne vous fait pas de dessin, ça marche aussi en version gay:  » Vous tombez sur le charme de cet homme délicat… dont la femme n’entend pas la volonté de devenir à son tour femme » Bref… On n’est plus dans le débat immobilier.

10- Vous avez affaire à une succession particulièrement belliqueuse, avocats, huissiers, lettres recommandées. Vous avez touché le gros lot! Une succession. Mais rien que pour emmerder son frère qui a toujours été le chouchou des parents, la soeur ne veut pas vendre. Ou bien, la femme trompée, voir ci-dessus, ne veut pas vendre car elle veut emmerder son condemari qui se retrouve à payer seul des charges astronomiques! C’est Beyrouth, un agent immobilier n’a rien a faire à cet endroit.

Et vous, vous en avez des situations qui vous font dire qu’un bien ne se vendra pas?

 

* Bien évidemment il s’agit d’une vraie cliente dont le nom a été modifié et remplacé par un nom improbable, mais bon, a priori, elle devrait se reconnaitre si elle tombe sur cet article.

Un membre d’une indivision peut-il donner mandat de vendre ?

Vous sortez d’un rendez vous de prise de mandat avec le propriétaire d’un appartement ou d’une maison en indivision, et vous êtes perplexe parce que vous ne savez pas si le mandat signé par cette unique personne est valable sans la signature et l’approbation des autres membres de l’indivision. C’est normal. Les indivisions de toutes les façons c’est toujours la mer noire… une situation compliquée. 

Mais qu’est ce que l’indivision?

Quand il y a indivision, la propriété d’un bien est divisée. Plusieurs personnes possèdent des parts  comme pour une société. Comme le camembert des cours de maths, comme celui du Trivial Poursuit. Chaque indivisaire étant propriétaire à hauteur de la moitié ou du tiers du bien si les parts sont égales ou si la répartition des parts est inégale, les multiples propriétaires (il peut y en avoir 2 ou beaucoup) sont titulaires de parts… inégales. Simple non?

L’indivision résulte le plus souvent d’une succession, c’est l’indivision successorale. Elle est également présente quand deux personnes (ou beaucoup, encore une fois) achètent un bien conjointement, sans avoir de lien spécifique de mariage ou de PACS, sans contrat qui clarifie le lien entre les acquéreurs. Pour faire clair, c’est un cas de figure ou les décisions sont prises à plusieurs.

La loi permet, si un des membres de l’indivision détient au moins 2/3 de ce que l’on appelle les droits indivis de décider de certaines actions, notamment tout ce qui concerne les actes d’administration du bien objet de l’indivision.

Ce sont les actes dits « de disposition », ceux qui concernent le patrimoine commun, qui vont nécessiter l’accord unanime de tous les indivisaires. C’est bien évidemment le cas de la décision de mise en vente.

Que dit la loi? (« Dura Lex Sed Lex » comme on disait à Rome)

La jurisprudence (Cass. Civ. 1, 15/01/2015, n° 13-25955) accorde qu’un seul indivisaire puisse signer un mandat de vente à un professionnel de l’immobilier agissant en qualité d’intermédiaire. Cette signature de mandat n’est en l’espèce pas un acte de disposition nécessitant l’accord de tous.

Selon les juges, un tel mandat est légitime entre l’agence et l’indivisaire signataire, (en gras parce que c’est important) mais reste inopposable aux autres membres de l’indivision, à moins qu’ils ne le ratifient.

En conclusion

Le professionnel pourra donc commercialiser l’appartement ou la maison, mais la signature du compromis en cas de vente et donc bien sur de l’acte authentique devant notaire, seront conditionnés par l’accord de tous les membres de l’indivision. C’est valable pour des successeurs, qui prétendent à un patrimoine hérité, ou bien pour des conjoint, concubins co-propriétaires d’un bien.

Le mandat de vente est donc concrètement un moyen clair de créer une réaction face à une indivision immobile ou passive. Reste que pour un professionnel c’est beaucoup de travail pour bien souvent, il faut le dire, un résultat décevant notamment quand les indivisions sont en conflit. Rares sont les successions qui se passent simplement, ou les séparations de concubins qui se font dans une atmosphère apaisée.

En cas de besoin, le Tribunal peut être amené à trancher dans « l’intérêt de l’indivision », mais sans aller jusque là, l’agent immobilier doté de bon sens aura sans doute pris ses distances bien avant cette étape.

Autre point à noter, certains agents immobiliers travaillent à la recherche des héritiers, c’est notamment souvent le cas dans les DOM TOM. C’est une activité spécifique qui demande de longs mois de travail, mais qui reste nécessaire pour faire connaître à chacun ses droits et permettre qu’une indivision ne se solde pas avec des membres qui au final, par omission, se retrouvent lésés.

Vis ma Vie d’Agent Mandataire en Immobilier

(Je tiens à préciser que l’illustration de l’article est une illustration par défaut. En fait, plutôt que « le Penseur » de Rodin, je voulais mettre une illustration de Superman ou de Wonderwoman qui se transforme, mais ça faisait un peu kitsch… Alors on mettra le monsieur sur les toilettes qui réfléchit, parce que c’était avant l’invention de l’Ipad.)

En cet été 2015, les jours raccourcissent, mais le temps s’allonge. En effet, après deux étés dynamiques sur Paris (8 ventes en 2013, 13 en 2014), nous retombons sur des rythmes plus classiques avec seulement 4 ventes + une finalement dénoncée (merci les 10 jours de délai de rétractation…) en cet été 2015. Ce qui me laisse beaucoup de temps pour méditer et éventuellement rédiger un article pendant que mon ado roupille. Heureusement que le début d’année à été plus que cohérent sinon on nous agiterait le spectre de la Crise sous le nez, comme on le fait depuis… (la vidéo date de 1981… A 1:20, inénarrable Georges Marchais)

Alors que se passe-t-il dans la vie d’un mandataire immobilier? Et déjà peut-on parler des mandataires en immobilier comme d’un groupe de gens? Je pense que c’est la première question à poser. En effet, il y a aujourd’hui beaucoup de mandataires qui sont en temps partiel, ou qui sont de passage dans la profession. Ces gens-là, attirés par le beau discours des réseaux se précipitent pour tenter leur chance comme à la loterie. Ils représentent une part non négligeable de la profession; A priori, si on additionne les chiffres annoncés par le site meilleursreseaux, on arrive à environ 10000 mandataires actifs, combien sont capables réellement de mener une transaction de A à Z? Combien seront encore dans le milieu dans un an?

Alors on va passer rapidement sur cet épiphénomène. Même si je pense que ces gens portent préjudice à la profession. Ils ne sont pas méchants, ils ne sont pas incompétents, ils sont parfois même plutôt sympas, mais quelle doit être la réaction d’un propriétaire qui confie sa maison à un mandataire pour apprendre 3 mois et aucune visite plus tard que ce dernier à changé de profession… L’immobilier pâtit de sa réputation de métier où l’argent est facile à faire. Mais je rappelle à toutes fins utiles que les mandataires ne sont que les descendants légitimes des « employés » d’agences immobilières, qui travaillaient en formation, sans contrat, avec une promesse de contrat « plus tard »… J’ai été en agence, j’ai été cette personne qui vient le matin et part le soir, travaillant la journée à convaincre des propriétaires de signer un mandat et des acquéreurs à acheter. J’ai même connu des réseaux qui demandaient un quota de mandats par semaine à des gens venus sans qualifications particulières.  Vous connaissez l’expression: « A vaincre sans péril on triomphe sans gloire »? Voila qui s’applique à l’entretien d’embauche en agence immobilière ou dans un réseau de mandataires. Une seule fois j’ai entendu parler d’un monsieur qui s’est fait refoulé par un réseau de mandataires. Il sortait de 7 ans de psychiatrie… On en revient à l’image d’illustration de l’article…. Ca laisse pensif.

Mais je ne voulais pas écrire ce matin à propos de ces gens à la marge qui ne sont pas représentatifs de la profession. Après tout il y a des mauvais flics qui portent atteinte à l’image des policiers, de mauvais coiffeurs, de mauvais dentistes, des garagistes malhonnêtes, des taxis sympathiques… Encore et toujours cette tendance à focaliser sur les mauvaises personnes pour généraliser.

Comment se passe donc la journée d’un mandataire en immobilier alors? Il y a les vendeurs et les acquéreurs qui peuplent nos journées. Les apporteurs d’affaires qui nous contactent dès qu’une information semble susceptible de nous intéresser, les autres mandataires en réseau qui partagent pour différentes raisons par mail ou téléphone, parfois pour se rassurer, parfois pour poser des questions pertinentes, Facebook ( j’y reviendrai…) et les réseaux sociaux, la Pige bien sur et puis la vie de tous les jours.

Parce que travailler dans l’immobilier prend du temps et demande une réelle implication, cela ne signifie pas que nous devons sacrifier notre vie personnelle. Avant, je culpabilisais à l’idée de laisser mes chers clients, de poser mon téléphone pendant deux heures et de ne pas être joignable pendant la journée… Mais ça c’était avant. Parce qu’aujourd’hui, après m’être fait retoqué par la personne qui partage ma vie, je conçoit (enfin) que la personne qui a inventé le répondeur avait un dessein bien plus large que de repousser les assauts répétés du call center d’Orange. Voilà, c’est dit : la Vie est bien trop courte pour n’être que consacrée à son travail. Pour avoir travaillé en agence pendant de longues années, je vous le confirme. L’obligation d’horaires y est pour beaucoup. Se lever pour devoir prendre une permanence téléphonique à 08H30… (Jamais je n’ai eu d’appel avant 10H) Voilà qui entrave à tel point notre liberté, que l’on peine, une fois libéré de cette contrainte à ne pas culpabiliser quand il est possible de trainer un peu au lit, une fois les gamins livrés à l’Ecole…

Mandataire en immobilier c’est de l’auto-discipline. Mais tout le monde n’est pas capable de ça. Et l’auto-discipline, c’est aussi de parvenir à sortir boiter ses mailings quand il pleut, qu’il neige ou que tout simplement on n’a pas envie. C’est un peu comme la salle de sport. On sait que ça va nous faire du bien, on est content quand on y est, mais parfois, quelle galère pour se motiver. Pour reprendre des hashtags chers à mes contacts sportifs par ces temps de beachbody sur Instagram  #Noexcuse ou bien #Nopainnogain

(Vous le remarquez peut-être à ce stade de la lecture, j’ai abandonné d’emblée toute idée de structure dans ce billet. A propos d’immo offre une tribune libre aux professionnels de l’immobilier, j’ai décidé ce matin d’en profiter.)

Donc il y a Facebook. Je suis en contact sur Facebook avec  un paquet de gens qui évoluent dans les mondes de l’immobilier. Il y a ceux qui vendent tous les jours. Un petit statut « Et encore une vente! » pour le signaler. Que ce soit vrai ou faux, ils annoncent en tous les cas des chiffres records, et cela entraîne généralement une pluie de like, de Bravo, ou de « t’es le/la meilleur/e »! Il y a ceux qui se battent contre le RSI, qui pestent contre les agences, ou les mandataires, selon leur situation, ceux qui postent leurs annonces, baisses de prix et autres actualités, comme si on pouvait vendre un bien en ne le postant que sur Facebook. Et enfin il y a ceux qui recrutent; Certains réseaux proposent de coopter la famille, les amis, les proches, alors Facebook devient un lieu de présentation des réseaux. Why Not? Quand on constate le temps passé par jour, par mois, par an sur Facebook, on se rend compte de ce qu’on aurait pu faire, plutôt que de regarder cette vidéo de petit chat trop mignonne. Retrouvez ici les chiffres de Facebook

Il y a également les panneaux dont je voulais parler ici. Pour ceux, comme moi, qui naïvement croient encore à la déontologie immobilière, il va sans dire que l’on ne touche pas aux panneaux des confrères… Pas les vêtements, pas la famille, pas les panneaux. Mais il est de plus en plus fréquent de voir des panneaux disparaître. Quand plusieurs agences travaillent sur un même bien et que le propriétaire accepte la présence de panneaux, ça donne souvent ça:

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C’est un peu perturbant. Ca envoie le message, « on n’arrive pas à vendre, s’il vous plaît achetez nous cet appart, et qu’on en finisse… »

Mais en dehors de ça, certains « confrères » décident arbitrairement qu’ils peuvent enlever votre panneau pour faire place nette. Bien évidemment, il ne vous le disent pas. Ils se gardent bien de vous préciser si ils ont eu la courtoisie de le ranger dans l’appartement en vente, sous l’évier, ou si ils ont préféré le mettre directement à la benne… L’enlever le temps de faire visiter un client, je veux bien, mais on le remet ensuite. Ca évite que le client acquéreur ait l’idée subtile de sonder la concurrence. Mais il n’y a aucune excuse pour détruire le panneau d’un confrère, ou même pour le déposer durablement. Enfin, si il y en a une il faudra qu’on me la donne.

Dans ce cas de figure et cela m’est encore arrivé récemment, la meilleure façon de mettre la rage à un collègue indélicat reste de vendre l’appartement sur lequel vous êtes en concurrence avec lui. Ohhh Si, croyez-moi :))

Je n’ai jamais retiré le panneau d’un concurrent, mais ce qui est sur c’est que dans les villes comme dans les villages, ce genre de pratiques finit par porter préjudice à ceux qui s’y livrent. L’immobilier est un petit monde, rien ne reste impuni à jamais. (Rire maléfique)

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A ce stade de cet article, je pense que je vais poser un point final pas loin, parce que d’abord je ne suis pas journaliste et ensuite parce que j’ai faim, mais il se pourrait que je revienne. Parce que dans ma vie de mandataire en immobilier, il y a également mes clients, acquéreurs comme vendeurs… Je suis toujours étonné de ne pas voir sortir un film sur le métier d’agent immobilier. Certains comportement sont tellement (choisir l’adjectif de son choix)

Bref à bientôt.

 

A propos d’immo offre une tribune libre aux professionnels de l’immobilier

Que vous soyez mandataires, diagnostiqueurs, en Agence, Titulaire d’une carte T ou non, Notaire, vendeur ou acquéreur, impliqué de près ou de loin dans le secteur de l’immobilier, nous aimerions vous lire et vous entendre. Pour un coup de gueule, un billet d’humeur, une Interview, A propos d’immo souhaite recueillir des témoignages (constructifs) sur les métiers de l’immobilier. C’est un espace qui bien sur sera régit par le respect des autres et la discussion constructive (on insiste un peu là-dessus, oui… :0)

Alors n’hésitez plus, contactez nous et faites vous entendre. On peut vous aider à rédiger, on peut échanger avec vous, on est là pour ça.

Alors à vos plumes!

L’assurance RCP agent immobilier

A partir du 1er octobre 2015, et dans le cadre de la loi ALUR, tous les Agents Commerciaux Immobiliers, devront avoir souscrit une assurance Responsabilité Civile Professionnelle à titre personnel.

Tout d’abord, une assurance doit couvrir, simplement mais intégralement, vos besoins. Vous devez donc vous poser la question de ce qui doit être assuré. Vous devez définir avec l’aide de votre assureur l’ensemble de vos actions quotidiennes susceptibles de nécessiter une couverture.

Les questions spécifiques à se poser:

Est ce que j’accompagne mes clients pour qu’ils trouvent un financement dans le cadre d’un bien que je vends? Est ce que je fais visiter des biens à des acquéreurs? Est ce que je produit des expertises de prix pour des vendeurs, ainsi de suite…

Il faudra également clarifier votre secteur d’activité, si bien de prestige ou si transaction en fonds de commerce ainsi que les démarche à effectuer si il y a de la casse chez un client lors d’une visite. Enfin, dans certains cas, comme vu juste au dessus, que se passe-t-il si un client se retourne contre moi pour une raison x ou y liée à mon estimation de son bien (vendeur) ou à un vice caché (acheteur).

Le tarif de votre assurance sera déterminé par le contrat, les garanties, les exclusions, le montant des franchises qu’il intègre. Certains contrats sont indexés sur votre chiffre d’affaires, ce qui n’est pas souhaitable quand vous passez un certain niveau de transactions, mais qui peut s’avérer intéressant si vous êtes sur une années peu prolixe.

N’hésitez pas à poser des questions et à bien prendre le temps de lire le contrat et ses mentions intégrées aux différents articles. Le Diable est dans le détail dit on.

Un contrat d’assurance c’est, avant toute chose, une relation de personnes, une relation de confiance.

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Un bon assureur doit vous orienter et être à vos côtés, disponible, pour répondre à vos questions en cas de sinistre.

En résumé, pour bien choisir son assurance professionnelle et ne pas dépenser son argent inutilement, il vous faut :

– Être couvert juste pour vos besoins.

– Comparer les tarifs en fonction des garanties offertes.

– Vous renseigner sur le détail des conditions de fonctionnement.

Enfin, Dr House Immo met en avant l’offre d’ASSERIS, qui est sans doute la moins chère du marché, en tous les cas, la moins chère que nous ayons trouvé à ce jour. Ce qui ne signifie pas que leur offre s’adapte à vos besoins spécifiques, ni même que c’est un assureur que nous recommandons.

Face à cette évolution, et après les cartes blanches qui sont devenues payantes, l’assurance RCP est un coût en plus, certes raisonnable, mais qui vient s’additionner aux autres coûts déjà présents.

Faites le bon choix et prenez le temps de décider. Vous vous en féliciterez quand viendra le moment d’appeler votre assureur pour faire appel à ses services.