Archives mensuelles : février 2015

Il y a 50 ans… le Figaro agricole imaginait la ferme du futur

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RÉTRO IMMO – En 1964, le supplément agricole du Figaro imaginait que les paysans du futur vivraient dans des pavillons de banlieue et disposeraient de tracteurs télécommandés. Et il s’inquiétait déjà d’un avenir peuplé d’immenses fermes automatisées.

En mars 1964, le Figaro Agricole se lance dans la prospective. Ce supplément spécialisé du quotidien (qui deviendra en 1974, L’Agricole) tente de nous dépeindre sa vision du futur de l’agriculture sous toutes ses formes tout en rappelant son passé et son présent. Le domicile de l’agriculteur? L’auteur de l’article rappelle qu’il y a peu de temps encore l’on vivait au milieu d’une basse-cour sale où s’entassent matériel, fumier, animaux et sans installations hygiéniques.

Selon le journaliste, un futur meilleur passera par une maison où il y a «séparation de la vie familiale et du métier» et où «on s’oriente vers un mode de vie analogue à celui de la ville». Ce rêve ressemble en tous points à un pavillon de banlieue avant l’heure: puisqu’il s’agit de vivre loin des bâtiments agricoles, dans une maison qui sera peut-être «un chef lieu de canton un jour» et disposera d’une aire de jeu pour les enfants…Du côté des étables, les évolutions prévues par le journal sont plus proches de ce que nous connaissons actuellement. Evoquant des fermes de la région parisienne qui «montrent la possibilité de mécaniser l’affouragement des animaux», l’auteur envisage un avenir à l’américaine avec d’immenses élevages entièrement mécanisés. «Que faut-il en penser?», s’interroge, dubitatif, le Figaro agricole50 ans avant l’avènement de la ferme des 1000 vaches.

Tracteurs robotisés

Alors que la période de la voiture reine et la Révolution verte approchent, le journal consacre une description détaillée au «tracteur du futur» et à toutes ces autres machines (moissonneuse, machine à fourrage…) qui faciliteront la vie des paysans. Parmi les gadgets high tech, on note le tracteur-bulle avec sa «visibilité totale» et «poste de radio de liaison». Mieux encore: des chercheurs travaillaient semble-t-il sur des tracteurs «robotisés» pilotés «sans doute par ondes radio». On les attend toujours.

Acheter un bien immobilier avec ses enfants

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Plusieurs solutions juridiques permettent d’acheter un bien immobilier avec vos enfants. Elles sont plus ou moins complexes et plus ou moins avantageuses fiscalement. Découvrez deux modes d’investissement : achat en indivision et création de SCI.

Acheter un bien immobilier aux meilleures conditions

L’achat en indivision est la première possibilité qui s’offre à vous. Cette solution vous permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs en détenant chacun une part du patrimoine. Lors de la conclusion de l’acte de vente, c’est à vous de définir la part appartenant à chacun et à laquelle il aura droit en cas de revente du bien. Cette option permet ainsi de partager la propriété mais elle présente quelques inconvénients. En effet, toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité. Si un des indivisaires refuse, par exemple, de louer le bien ou d’entreprendre des travaux contre l’avis des autres, la situation est bloquée. De même, si un des membres de la famille veut vendre le bien, il peut imposer sa décision aux autres copropriétaires en sortant de l’indivision à tout moment.

Pour pallier à certains inconvénients, il est possible de nommer un mandataire pouvant prendre seul des décisions importantes. Il est également envisageable de mettre en place une convention d’indivision pour empêcher la sortie d’un indivisaire à tout moment, mais celle-ci est limitée à cinq ans. Enfin, il est important de prendre en considération les éventuels conjoints de vos enfants. Même s’ils ne sont pas dans l’indivision au moment de l’achat, ils peuvent le devenir en cas de décès.

Acheter un bien immobilier en SCI

La création d’une Société Civile Immobilière peut être une solution avantageuse pour acheter un bien immobilier à plusieurs. En effet, si vous optez pour cette formule, chacun des acquéreurs détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital de la société. Ainsi, la SCI permet de définir clairement les conditions de gestion, de revente du bien et de rachat des parts sociales des copropriétaires. Un gérant peut être choisi pour prendre les décisions importantes.

Par ailleurs, cette solution peut être intéressante fiscalement. En cas de donation de parts sociales à vos enfants, le capital restant de l’emprunt est déduit de leur montant. Les droits de donation sont de ce fait moins élevés. Cependant, l’achat d’un bien immobilier avec ses enfants en SCI implique d’accomplir des formalités administratives relatives à la création de la société (rédaction des statuts, immatriculation de la SCI…), d’organiser chaque année une assemblée générale et de tenir une comptabilité spécifique au bien immobilier.

Un architecte hongrois présente une « maison en eau » économe en énergie

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Kecskemét (Hongrie) (AFP) – Une maison aux murs remplis de beaucoup d’eau: c’est l’idée que teste, presque grandeur nature, un architecte hongrois en quête de solutions pour réduire les besoins de l’humanité en énergie.

« Imaginez un bâtiment sans isolation, mais dont l’intérieur bénéficie d’un équilibre thermique idéal grâce aux propriétés de l’eau », résume Matyas Gutai, 34 ans, qui développe son projet et le fait breveter pas à pas depuis une décennie.

Loin de Genève, où l’on négocie cette semaine dans l’espoir d’un accord à la conférence de Paris sur le climat (COP21) en fin d’année, l’inventeur a bâti un petit prototype dans sa ville natale de Kecskemét, au sud de Budapest.

La plupart des murs du bâtiment sont des panneaux de verre doublés, dont les intervalles sont remplis d’eau. Exposée au soleil, celle-ci absorbe la chaleur, à la manière d’une batterie de voiture qui se charge en roulant.

L’eau restitue cette chaleur quand le temps devient froid, à la manière d’un convecteur. Le besoin de sources de chauffage extérieures, et donc la consommation d’énergie, sont limitées d’autant.

La conception de la « maison en eau » permet aussi une isolation parfaite, bien que ses murs ne mesurent que cinq centimètres d’épaisseur – une économie supplémentaire, cette fois en matériaux de construction.

 

– Le Japon comme source d’inspiration –

 

« Il n’existe aucune autre structure dans laquelle vous soyez complètement entouré de volumes d’eau reliés entre eux », assure Matyas Gutai à l’AFP. « Et cette eau, en utilisant ses propriétés naturelles, est capable de déplacer l’énergie là où elle est nécessaire. Elle absorbe, stocke, chauffe, refroidit, et équilibre la température intérieure ».

Matyas Gutai, qui a décroché une subvention de l’Union européenne, affirme que son projet suscite l’intérêt d’architectes et de promoteurs dumonde entier.

La Hongrie est célèbre pour ses bains thermaux. Plutôt que dans les thermes de Budapest, c’est pourtant dans un onsen, un bain thermal de plein air japonais, que l’architecte a eu la révélation de son idée en 2003, alors qu’il étudiait l’architecture durable à Tokyo.

Ce féru du Japon dit s’être aussi inspiré de l’aïkido, un art martial dans lequel la victoire s’offre à qui sait profiter de la puissance déployée par l’adversaire.

« Vous utilisez sa force à votre avantage, vous le faites tomber en vous coulant hors de son attaque plutôt qu’en la bloquant », décrit Matyas Gutai. « C’est en m’imprégnant de cette technique que je me suis intéressé de plus en plus à l’eau, qui ne résiste pas mais qui répond autrement, intelligemment » quand elle est bloquée.

Déterminer la vraie valeur de votre logement

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Surévaluer le bien mis en vente est une erreur classique mais parfois lourde de conséquences! En effet, vous risquez d’être obligé de brader votre logement pour trouver preneur. Pour déterminer le juste prix, faites appel à un professionnel: agent immobilier, notaire ou expert.

Vendre aux meilleures conditions

Vous le connaissez par cœur! Vous avez su repérer ses (petits) défauts et apprécier ses (grandes) qualités. Cependant, il est difficile d’avoir une appréciation objective du prix du logement où vous vivez depuis plusieurs années. Ne vous laissez pas influencer par les prix de vente des biens du voisinage, en apparence similaires au vôtre. En effet, une multitude de facteurs (état, orientation, carte scolaire, étage, vis-à-vis…) peuvent influencer la valeur de votre logement.

Une première approche sur Internet

Si votre projet reste encore assez flou, vous pouvez vous faire une première idée de cette valeur sur Internet. Des sites vous proposent d’estimer gratuitement votre bien. Vous pouvez, aussi, accéder à des références de transactions étayées. En Ile-de-France, vous avez accès à ces informations, moyennant 10 euros, sur le site paris.notaires.fr. Par ailleurs, depuis janvier 2014, l’administration fiscale a gratuitement ouvert au public la base Patrim. Même si cette base n’est pas prévue pour faire une estimation directe de votre bien, vous pouvez, enfin, obtenir des références sur la France entière (hors l’Alsace, la Moselle et Mayotte).

L’agent immobilier, un allié précieux pour fixer le prix de vente

Pour affiner les résultats obtenus sur Internet, pensez à faire appel à un agent immobilier. Sa prestation est gratuite et sans engagement. Pour une estimation fiable, vous devez lui fournir certains documents: titre de propriété, derniers procès-verbaux d’assemblée générale si vous êtes en copropriété… En quelques jours, vous recevez une estimation écrite de votre bien immobilier. Celle-ci s’appuie, principalement, sur la connaissance de son marché par le professionnel. Certains agents immobiliers ont encore tendance à surestimer les biens pour décrocher un mandat. Mieux vaut donc en faire venir plusieurs avant de fixer définitivement votre prix!

Pour les ventes potentiellement contentieuses, préférez un expert

Pour des ventes complexes (vente de quote-part d’indivision, par exemple) ou sujettes à contentieux (dans le cadre d’un divorce), mieux vaut passer par un expert immobilier. Celui-ci vous demande également de lui fournir un grand nombre de documents (titre de propriété, procès-verbaux d’assemblées générales, règlement de copropriété…). Son approche, plus juridique l’amène souvent à compléter sa visite en consultant votre syndic et le service d’urbanisme de la mairie. Avec toutes les infos mises à sa disposition, il estime votre bien en appliquant, au moins, deux méthodes différentes. Le plus souvent, il se réfère aux prix des biens vendus dans le voisinage (méthode dite «par comparaison») et au rendement locatif théorique du bien (méthode dite «par le rendement»).

Une expertise vous revient, en moyenne, entre 700 et 900 euros pour un appartement ou une maison d’une centaine de mètres carrés. Mais elle a une véritable valeur lors de la négociation. En effet, l’expert engage sa responsabilité. Il dispose d’ailleurs, d’une assurance de responsabilité civile professionnelle. De plus, en cas de contestation (par le fisc, par exemple), il peut vous assister lors de vos rendez-vous avec l’administration fiscale.

Toutefois, le titre d’expert immobilier n’est pas protégé et tout le monde peut se déclarer expert! Aussi, choisissez de préférence un professionnel adhérent à l’une des associations professionnelles signataire de la charte de l’expertise immobilière. Parmi celles-ci, on trouve l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI) ou encore le Conseil Supérieur du Notariat (CSN).

Saurez-vous retrouver à quel film correspond chaque maison?

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QUIZ – Vous intéressez-vous à la pierre lorsque vous êtes au cinéma ou que vous regardez un film dans votre salon? Le Figaro Immobilier a recensé dix maisons qui apparaissent dans dix films. À vous de jouer…

Si il peut arriver que certains films parlent directement d’immobilier, comme Le ViagerLe Prénom, ou The Descendants, il en est souvent indirectement question: belles demeures, châteaux, histoires d’amour liées à une maison… D’où l’idée du Figaro Immobilier de vous tester à ce sujet! Avez-vous une bonne mémoire de la pierre dans les films que vous voyez?

Nous avons réalisé une sélection – très éclectique – de films, qui ont tous une maison identifiable que vous avez potentiellement mémorisée! Afin que notre quiz soit cohérent, nous n’avons pris que des façades de maisons sans dévoiler de photos d’intérieurs ou de décorations… Bonne chance!

Accéder au jeu

 

Les Français, premiers acheteurs étrangers à Londres

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La capitale britannique continue de jouer un rôle de refuge pour les fortunes de l’eurozone, stimulée par les craintes de « Grexit ». Le centre de Londres attire toutes les nationalités, les Français reviennent en force.

Les Français représentent la seconde nationalité d’acquéreurs de bien immobiliers dans le centre deLondres, derrière les Anglais. Ils ont réalisé 5% des transactions en 2014, selon l’agence Knight Frank, devant les Italiens, les Russes, les Américains, les Indiens puis les Saoudiens. Près d’une transaction sur deux a été le fait d’acheteurs étrangers.

Ces derniers continuent à jeter leur dévolu sur les quartiers prestigieux de la «zone 1» de Londres: Belgravia, Chelsea, Knightsbridge, South Kensington, Notting Hill ou Marylebone. On parle de biens aux prix le plus souvent supérieurs à 1 million de livres (1,3 million d’euros). «Les Français et les Italiens sont très actifs sur le marché. Après une baisse en 2013, on a vu leurs investissements rebondir en 2014, en raison de la récession en Italie et des difficultés économiques de la France», explique Tom Bill, responsable de la recherche résidentielle pour Knight Frank. A la différence d’autres investisseurs, comme ceux du Moyen-Orient ou d’Asie, les Français achètent le plus souvent pour occuper ces biens. Ils sont environ 300.000 à vivre à Londres.

Prix en hausse de 13% à Londres

Après la crise financière internationale de 2008, l’immobilier londonien est devenu une valeur hautement spéculative au point de friser la formation d’une bulle. Le marché est en train de s’assainir avec la reprise des investissements des Britanniques. Les prix à Londres ont encore cru de 13% en 2014, mais semblent se stabiliser, voire s’orienter à la baisse dans certains quartiers.

«Londres profite des désordres financiers ou géopolitiques d’autres pays. Dans un scénario du pire d’explosion de l’eurozone et d’effondrement de l’euro, la Grande-Bretagne représenterait un refuge pour les capitaux», analyse Nick Barnes, analyste à l’agence Chestertons, qui cite «la spéculation sur un Grexit».

Depuis le ralentissement de leur économie et la chute du rouble lié aux sanctions internationales, les Russes continuent activement de chercher à placer leurs avoirs au Royaume-Uni. Les agents immobiliers haut de gamme du centre de Londres témoignent d’un regain d’intérêt de leur part pour les biens à plus de 20 millions de livres.

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Logement : il faut sortir la France de l’enfer !

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Les mises en chantier de logement sont bien loin des objectifs affichés par le gouvernement. Trêve de paroles, il faut des actes ! Par Raymond Le Roy-Liberge, Président du Groupe Immobilier Les Provinces.

On connaît sans forcément savoir la lui attribuer la devise du Surintendant Fouquet, ministre des Finances de Louis XIV : « Quo non ascendet ? » (Jusqu’où ne montera-t-il pas ?). L’origine en est simple : en vieux français, le fouquet était un écureuil. On aurait envie que cette devise convienne à la courbe des mises en chantier et des ventes de logements neufs en France… C’est l’inverse. Il faut retourner à l’année 1947 pour retrouver une si faible production, et encore les besoins étaient-ils bien moindres et par conséquent la contre-performance moins insupportable pour le pays. Au lieu de cette belle question, c’est plutôt « Quo non descendet ? » qui conviendrait à la promotion privée comme à la construction de maisons individuelles et au logement social. La production poursuit sa descente en enfer.

Le secrétaire d’Etat à la simplification, Thierry Mandon, intervenant devant la profession en clôture des récentes journées de la Fédération des promoteurs immobiliers, a amorcé son propos en disant combien il était attristé par les très mauvais chiffres de la construction révélés par le ministère du Logement lui-même. Le pays est descendu à 266 500 mises en chantier…pour un objectif de 500 000, faut-il le rappeler. Les entreprises du bâtiment auront licencié sur deux ans près de 60 000 personnes. La désolation de Monsieur Mandon est sincère…mais est-elle encore de saison ? Le stade de l’abattement n’est-il pas périmé ?

Des décisions sans effets

Comment les responsables politiques qui ont contribué à ce résultat peuvent-ils encore dormir la nuit et s’exprimer en gardant quelque crédit, qu’ils aient été dans l’exécutif ou qu’ils aient joué les premiers rôles au parlement ? Quand l’actuel gouvernement va-t-il rendre opérationnel la cause prioritaire qu’est le logement ? A certains indices, on aurait pu penser que la prise de conscience était bien là. Ainsi, le Premier ministre lui-même est sorti du bois et a bâti avec sa ministre du logement un plan de soutien il y a quelques mois. Seulement voilà : les faits sont têtus et les décisions prises ne suffisent pas… pour celles qui ont été suivies d’effet !

Car pour un dispositif Pinel qui a vu le jour ou un PAS (Prêt à l’Accession Sociale) dont les plafonds de ressources des éligibles ont été rehaussés, combien d’annonces sont-elles restées sans suite ? Quid de la mobilisation du foncier public ? Quid de la révision des normes de construction, dont la plus coûteuse, celle qui concerne l’accessibilité aux handicapés ?

Pourtant, le logement neuf rapporte

Autre paradoxe : on apprend que le gouvernement a missionné il y a un an trois corps d’inspection, le Conseil général de l’environnement et du développement durable, l’inspection générale des affaires sociales et l’inspection générale des finances pour traquer les dépenses excessives de la politique du logement et leur faire un sort. Au demeurant, le rapport fait flèche de tout bois et vise indistinctement le logement privé, le logement public et jusqu’à la rénovation énergétique, s’offrant le luxe d’être à contre-courant de l’un des choix politiques majeurs de la France et du monde.

De quoi parle-t-on ? D’un budget de l’ordre de 45 milliards d’euros de dépenses (dont plus de 20 d’aides personnelles), ou de 45 milliards d’euros d’investissement ? La preuve a été faite en octobre 2014 par un excellent rapport du cabinet Fidal, mandaté par la Fédération des promoteurs immobiliers pour estimer la situation fiscale de notre pays quant à l’immobilier, que le logement neuf rapportait à l’Etat bien plus de 60 milliards d’euros par an. La logique comptable a pour ainsi dire étouffé le secteur, qui raisonne en ne voyant que les moindres rentrées ou les débours en année n, sans voir les retours à vingt-quatre mois ! Jusqu’à quand la laissera-t-on dicter sa loi… et inspirer les lois de finances ?

Un rapport qui oublie l’essentiel

La publication du rapport des corps d’inspection, au pire moment qu’ait connu la construction depuis la guerre est un affront. Ce rapport, s’il avait l’ambition d’analyser vraiment l’action publique, aurait pointé pêle-mêle la complexité de l’acte de construire, le malthusianisme des maires alors que s’installe la réorganisation territoriale, l’inconséquence fiscale de l’Etat et des collectivités qui augmentent les droits de mutation, rendent impossible le rachat à même niveau et freinent la mobilité, la menace de la révision des valeurs cadastrales qui va faire exploser les taxes sur le logement, les gestes indélicats de la loi ALUR envers les investisseurs, ou encore la mise en accusation des PPP (partenariats public-privé).

Par-dessus tout, le rapport de ces prestigieux experts oublie l’essentiel : les aides au logement neuf sont d’abord là pour atténuer la douleur d’une pression fiscale insupportable. Ainsi, la même analyse du cabinet Fidal a démontré que la fiscalité immobilière en France y était plus lourde que dans le reste de l’Europe.

Les avancées de la loi Macron

Le rapport aurait aussi pu dénoncer l’instabilité fiscale permanente : combien de fois le dispositif de taxation des plus-values a-t-il été retouché depuis cinq ans ? Combien de fois le mécanisme d’incitation fiscale pour les investisseurs, que les inspecteurs des trois corps verraient bien retouché une énième fois, pour en passer le taux de réduction de 18% à 13% ? Combien de fois la TVA sur les travaux de mise aux normes énergétiques… que le rapport préconise d’augmenter de 5,5% à 10%, alors que les fédérations du bâtiment fondent leur espoir sur ce secteur ? Sans compter que le rapport propose des économies… déjà actées depuis que sa commande a été passée ! Ainsi, alors que les deux piliers essentiels à la construction sont l’investissement locatif et la primo accession, les aides à la pierre ont été rognées dans le budget pour 2015 de façon substantielle, le prêt à taux zéro a été recentré. On aurait pu attendre des auteurs qu’ils aient la pudeur de ne pas prescrire des saignées déjà administrées.

On doit à l’honnêteté de reconnaître des signaux heureux : le projet de loi Macron comporte des avancées en termes de simplification et d’allègement des procédures, ou en tout cas d’habilitation pour y parvenir par ordonnance dans les prochains mois. Il faudra que le parlement profite de ce véhicule pour aller plus loin et lever le maximum de freins à la construction ou à l’acquisition. Il serait heureux, enfin, que le ministère des finances, maintenant qu’il est prouvé que le logement lui rapporte, assortisse son action à celle des autres ministères.

Les laissés pour compte du logement

Les promoteurs ne sont pas familiers des grandes manifestations d’exaspération. Ils leur ont préféré jusqu’alors la persuasion paisible. La colère monte, non parce que les comptes d’exploitation des entreprises se dégradent – ce qui serait une raison suffisante -, mais parce que les ménages ne peuvent plus satisfaire leurs besoins en logement. Tous les segments de population paient un lourd tribut, et les plus fragiles basculent, finalement exclus du marché et laissés pour compte du logement.

Le pays vit l’enfer, et les pouvoirs publics ont le front de parler dans ce contexte de rationalisation budgétaire, pour preuve de leur cécité. Un peu comme un urgentiste qui recommanderait de la chirurgie esthétique au cardiaque agonisant. Indécent. Les professionnels de la construction n’ont pas perdu leur calme, et redisent inlassablement ce qu’il faut faire. Qui n’est pas fait et dont on continue à débattre.