Archives mensuelles : août 2018

compromis et l'acte authentique

Pourquoi y a-t-il un délai entre le compromis et l’acte authentique ?

Que l’on soit d’un côté de ou de l’autre de l’acte, le délai entre le compromis et l’acte authentique peut sembler long. En effet, il se passe plusieurs mois entre les deux. Avec cet article nous essayons de comprendre pourquoi. Cela permet de faire patienter ses clients et de les sensibiliser aux rouages des transactions immobilières.

Après le compromis c’est bien parti, mais ce n’est pas fini

Au moment où le vendeur accepte l’offre d’achat, on prend contact avec le ou les notaire(s). En effet c’est lui qui constatera l’accord entre l’acquéreur et le vendeur sur la chose et le prix. Ce constat c’est le compromis, un document qui formalise les conditions complètes de la transaction.

On parle parfois de « compromis provisoire » de vente. C’est le premier document signé entre le vendeur et l’acquéreur. En réalité, une fois le compromis signé, les parties ne peuvent plus se désister. On dit que « le compromis de vente vaut vente », car aussitôt que  cet engagement réciproque est signé, il engage les parties. Le vendeur, lui,  ne pourra plus céder à quelqu’un d’autre même pour un prix plus élevé. L’acheteur, pour sa part, n’a plus la possibilité de se désister. C’est pour cela que les conseillers en immobilier vous invitent à les consulter avant de signer un document.

L’acte authentique, va assurer la sécurité juridique totale des parties. En rendant la vente « opposable » aux tiers, il purge tout recours possible contre le nouveau propriétaire.

Délai entre le compromis et l’acte authentique

On parle en général de 3 mois, mais rien n’empêche les parties d’obtenir un délai plus court. Le notaire doit juste respecter certains délais difficilement compressibles pour obtenir les informations qui lui sont nécessaires. Les recherches administratives lancées ne dépendent pas forcément d’une seule personne ou d’un seul organisme. Les potentiels acquéreurs doivent considérer un délai maximal de quatre mois pour être tranquilles. Combien de dossiers se complexifient inutilement du fait d’un mauvais timing et une mauvaise estimation du temps nécessaire à l’opération? Mieux vaut prévenir que guérir. Prévenir ses clients qu’il en va de leur sécurité est une base solide pour une opération sans accroc. Ils n’y a aucun intérêt à prévoir un délai plus court, le moindre imprévu pourrait mettre l’une ou l’autre des parties dans l’embarras.

Attention aux délais

Toutefois, un acte de vente peut aussi s’établir sans passer par la case compromis.  Les conseillers en immobilier le savent; Mais si un compromis est signé, il prévoit la date à laquelle les vendeurs et les acquéreurs veulent passer l’acte. Il n’y a pas de délai légal entre le compromis et l’acte notarié. Ce sont les parties qui  fixent la date de l’acte. Mais il y a un délai fiscal. En effet, le code des droits d’enregistrement indique que les signataires doivent enregistrer la convention sous quatre mois suivants sa signature. Quand l’acte notarié se réalise avant ce délai, le Notaire enregistre l’acte. En dehors de ce timing les parties devront elles-mêmes faire enregistrer le compromis et acquitter les sommes dues au titre des droits. Ce qui explique que l’on préconise un délai maximal de quatre mois entre la date de la signature du compromis et la date de l’acte.

réseau de mandataire

Travailler au sein d’un réseau de mandataire, les pièges à éviter

L’avenir de la profession d’agent immobilier se fera avec le réseau de mandataire. En vrai rien de bien nouveau, les mandataires en immobilier sont des agents commerciaux un peu plus éloignés de leur siège. Le statut est le même, seul le terrain d’exercice change. Si certains pouvaient encore en douter il y a quelques années, aujourd’hui ce sont plusieurs milliers de professionnels qui exercent sous ce statut.

Réseau de mandataire ne pas être seul

Sans doute que le pire dans cette aventure est lié à la structure même de ce travail. L’avantage que l’on trouve à être indépendant c’est une meilleure réversion. L’écueil étant qu’au lieu d’être dans une agence, au sein d’une équipe, on se retrouve seul chez soi. Certains s’en accommodent, d’autres jamais. En effet, cela peut sembler insurmontable de se motiver seul le matin. Car il faut une certaine force de caractère pour s’astreindre à sortir pour la prospection. Il faut une motivation et une confiance en soi pour décrocher son téléphone et faire sa pige.

Au sein du réseau Dr House Immo, l’organisation d’une Matinale, une session de web-échange fonctionne très bien. Si cette formule séduit les membres du réseau c’est parce qu’elle permet à chacun selon son besoin de poser des questions aux autres mandataires du réseau. Ainsi, chacun n’est plus tout seul face à ses interrogations, mais peut partager ses expériences, heureuses ou non, avec des mandataires de son réseau.

Ne pas prospecter sur son secteur

Un autre piège fréquemment rencontré est lié à une erreur de débutant. Quand on commence en effet, on a tendance à ne pas être difficile. C’est difficile de ne pas être difficile dirait-on. On veut avoir des mandats, on accepte un peu tout et on finit par s’éparpiller. Les mandataires qui ont du succès sont souvent des professionnels d’un tout petit secteur. Ils se réservent pour un quartier, un village, une commune ou deux. Parfois dans les grandes villes certains ne travaillent que quelques pâtés de maisons. Il se peut aussi dans certaines villes que les résidences soient très similaires. En ce cas, se spécialiser peut être un énorme avantage. Alors que tous les concurrents seront généralistes, le professionnel de l’immobilier qui fait le choix de se spécialiser deviendra rapidement incontournable. Faire une demie heure de voiture à chaque visite sera au contraire contre-productif, éreintant et rarement profitable.

Penser que le réseau va faire le travail pour vous

Il serait dommage de ne pas être fier de son réseau de mandataire. Si on choisit une marque c’est parce que ses valeurs, son ADN nous correspondent. On est en accord avec un discours général et on l’adopte d’autant plus facilement. Cependant attention, même si certains réseaux de mandataires promettent des solutions miracles, il ne faut pas croire que vos clients finaux sont dupes.

En effet, dans l’immobilier, le client à un projet. Contrairement à la grande distribution par exemple ou un client préfèrera tel supermarché pour des raisons plus ou moins valables, en immobilier il n’en est rien. A vrai dire, la marque ne sert pas à grand chose sinon à porter vos efforts et à faire en sorte que le client se souvienne de vous. Les outils du réseau de mandataire non plus ne sont pas au service de votre client. Au final seul vous serez l’interface humaine directe entre le projet de vos clients et sa réalisation.

N’attendez donc pas d’un réseau de mandataire, d’un manager, d’un « parrain » ou encore d’un coach qu’il vous aide. Aidez-vous vous-même pour avancer dans votre business. Dans une époque qui détruit l’emploi et valorise l’entreprenariat vous êtes capitaine de navire et c’est à vous de prendre les bonnes décisions. Sans vous isoler (point 1), sans vous éparpiller (point2) et en ayant confiance en VOUS !

 

Mandataires en immobilier

Mandataires en immobilier : améliorez vos résultats

Les Mandataires en immobilier sont indépendants. A ce titre ils peuvent attendre de leurs réseaux qu’ils fassent leur chiffre pour eux, mais ils courent à leur perte. Un réseau n’est qu’une boite à outils et ceux qui s’en sortent sont ceux qui prennent de leur propre chef des initiatives. En effet, on ne parle pas ici de survivre, mais de trouver dans l’exercice de la profession une source de revenus acceptables. C’est ce qui permettra de faire cette activité sur le long terme. Voici 3 règles à mettre en pratique :

Mandataires en immobilier, écoutez les conseils mais restez décideur

Vous trouverez sur Internet tout un tas de bons conseils; Ici sur le site aproposdimmo.com bien sur, mais aussi ailleurs. Les excellentes vidéos de Dominique Piredda sur son blog sont un moyen de découvrir le métier et de commencer du bon pied. Et pour les plus expérimentés, on aime parler de piqure de rappel sur des fondamentaux.

Mais ne dit on pas que « les conseilleurs ne sont pas les payeurs »? Il faut se méfier des conseils à bon prix, donnés sur Internet. Les phrases toutes faites, posées sur un fond esthétisé ne font pas le travail pour vous. Il y a un paquet de coaches, de formateurs et de donneurs de leçons en tous genre; Certains n’ont pas signé un mandat depuis la fin de la guerre froide. Ils ont juste trouvé un créneau où ils n’ont plus à prospecter. Et pourtant ils vous expliquent comment le faire. A la fin, vous restez le capitaine de votre bateau. Si il coule, ce sera vous le responsable. Si il arrive à bon port c’est uniquement grâce aux décisions que vous aurez prises et assumées.

Comme toujours, seul le (bon) travail paie

Quelle que soit la forme prise par votre activité, et que vous fassiez de la transaction ou de la location, la règle reste immuable. En effet, le travail paie et ce n’est pas une légende. Seuls ceux qui travaillent sans se remettre en question risquent de travailler dans le vent. Faire beaucoup de choses ne signifie pas que l’on est efficace. Parfois, peu d’actions bien coordonnées suffisent. C’est aussi ce que l’on apprend avec l’expérience.

Etre indépendant c’est un luxe. Mais toute rose à ses épines, il faut s’auto-discipliner et  c’est la partie la plus complexe de ce travail de mandataire indépendant en immobilier. Bien se former, bien s’organiser, c’est aussi faire en sorte de se ménager du temps avec ses amis et avec sa famille pour un bon équilibre. Le bon travail est fait dans un environnement sain. En effet, l’immobilier est une course de fond, pas un sprint. Et ceux qui durent sont ceux qui savent gérer leur souffle.

Choisissez une formation de qualité

Si on doit s’organiser en fonction des attentes que l’on a, la loi ALUR oblige chacun à se former. S’organiser est donc un conseil que chacun adaptera à ses convictions, quand se former est devenu une obligation incontournable. 14 heures par an, ce n’est pas le bout du monde, mais quitte à faire ses heures, autant les faire dans de bonnes conditions. Il y a la formation face à un écran qui est un choix, mais est ce vraiment ce qu’il y a de mieux pour vous?

Face à d’autres Mandataires en immobilier ou d’autres professionnels, dans un contexte de travail, vous serez plus stimulés. Choisissez des intervenants qui vous sont familiers, qui sont actifs sur le terrain et qui ne se contentent pas de rabâcher de la théorie. L’immobilier évolue et assurez vous que vos formateurs soient à jour. Ces formations sont aussi un bon moyen d’échanger avec d’autres professionnels, confrères ou non, travaillant sur d’autres secteurs ou sous d’autres marques.

La formation des Mandataires en immobilier doit comporter des modules obligatoires, mais elle peut être ludique. Avec des ateliers, des jeux de rôle, des vidéos pourquoi pas ! Demandez le programme et pensez à vous former. C’est un argument de poids quand il s’agit de présenter votre offre à vos clients vendeurs.

 

 

mois d'août

Mandataire Immobilier : A quoi sert le mois d’août ?

Vous ne partez pas en vacances cette année. Le mois d’août et ses plages bondées ne vous aura pas. Vous avez décidé de rester sur le pont pendant cette période traditionnellement calme. Voici quelques idées pour mettre à profit ces jours de forte chaleur.

Le mois d’août pour prendre de la hauteur

En août toutes les villes changent. Dans certaines villes les commerces ferment, les bouchons disparaissent. La vie est plus zen. Quelle que soit la région de France on cherche du calme. Dans les villes accueillant des vacanciers à l’inverse, une nouvelle population afflue. Elle découvre ou connaît déjà. C’est une manne pour les commerçants saisonniers. Le professionnel de l’immobilier n’échappe pas à cette règle. Une nouvelle population ce sont des clients potentiels. Dans ce tableau il faut profiter de cette évolution des cadences pour mettre en perspective ce que l’on a pu faire les mois précédents.

En effet, il y a forcément des choses à améliorer, à corriger ou à optimiser. Dans la chaleur du mois d’août il faut prendre de la hauteur pour regarder avec un autre angle ce milieu de l’année. 5 mois pleins avant juillet-aout, mais également 5 autres mois après pour un exercice réussi. Le mois d’août c’est le moment des grands ajustements qui peuvent sauver ou même juste embellir votre année.

Tous les clients ne sont pas en vacances

Car le postulat de base veut que l’on ne travaille pas en été. C’est faux. Hormis les professionnels exerçant dans des lieux touristiques et qui vont avoir des clients « temporairement présents », il y a toute une frange de la population qui ne part pas en été. Pour diverses raisons, mais cela n’empêche pas dans le lot de trouver des acquéreurs potentiels et des vendeurs.

Autre avantage et non des moindres, en juillet-août la concurrence est plus faible, mois présente. A chacun de tirer parti, sur son secteur, des vacances des confrères. Bien sur cela implique de respecter le code de déontologie, mais quand un concurrent n’est pas là, c’est bien d’en profiter… Les clients apprécieront de trouver un interlocuteur disponible pour les accompagner dans leur projet immobilier. C’est une autre relation qui se noue avec des personnes souvent plus détendues parce qu’il n’y a pas à dire : au mois d’août tout le monde est plus zen.

Finir l’année avec panache

Mais au-delà de toutes ces considérations, il faut garder en tête que les dernières ventes qui se comptabilisent sont, avec les trois mois  de délai, celles d’octobre. Et bien sur, ces dernières ventes peuvent changer la configuration de votre année. C’est le moment d’accélérer. Alors, certes, si vous avez des enfants, si vous avez des obligations, il ne faut pas culpabiliser de prendre quelques jours en août. Ce n’est pas le propos. Mais si vous en avez la possibilité, faire du business sur les mois de vacances reste un atout. Pour de nombreuses raisons, les professionnels un peu expérimentés vous le confirmeront, il ne faut pas imaginer que rien ne se passe en été.

Et être là quand les clients sont en vacances c’est aussi le moyen de créer un lien de confiance. Pourquoi ne pas leur proposer de gérer en leur absence et de récupérer les clefs? De garder leur animal de compagnie, d’arroser les plantes; Après tout, le rôle de l’agent immobilier est très ouvert de ce côté là. Nous ne nous contentons pas de pousser les portes devant les clients; Nous nous impliquons et c’est aussi une des façons de changer le regard des particuliers sur notre belle profession.