Archives mensuelles : février 2017

A propos des nouvelles lois

Soyons justes, le mec qui vote une loi, quel que soit son obédience ou son pays, il ne vote pas en se disant « je vais voter une loi à la con », même si il croit moyen, même si il ne sait pas trop, il y a au départ de chaque loi une conviction. Après, la forme que prend un texte de loi est souvent très éloignée de la conviction légitime de départ.

Oui les voteurs de lois ne sont pas sur le terrain tous les jours, et oui ils votent sans avoir une idée de la réalité concrète des choses… Ce qui amène à ce genre de choses:

 

Alors que cache cet arrêté du 10 janvier 2017 qui a fait pas mal de bruit sur l’affichage des honoraires sur les publicités par les professionnels lors d’une transaction immobilière.

 Ce n’est pas si compliqué en vrai. Imaginons une maison commercialisée au prix de 100 000 €. Le professionnel peut prendre un mandat sur ce bien. Ses honoraires seront rédigés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Jusque là, rien de très neuf, mais…

…Pour des Honoraires charge vendeur, le mandat mentionnera un prix de vente de 100 000 €. Il sera indiqué “honoraires à la charge du vendeur” 5 000 €, et non pas “honoraires inclus”.

…Pour des Honoraires charge acquéreur, le mandat mentionnera un prix de vente à hauteur de 95 000 €. On précisera lors de la rédaction “honoraires à la charge de l’acquéreur : 5 000 €”.

Pour la rédaction de la publicité, au centre du débat, il faudra indiquer :

100 000 €  honoraires inclus ou bien 95 000 € hors honoraires, honoraires 5 %

Il n’y a donc pas de quoi fouetter un chat. L’ensemble a pris une proportion dingue comme si la profession était en péril, alors que l’objectif de cette proposition semble n’être qu’une évolution d’une pratique constatée depuis ALUR, le blocage du basculement des « honoraires vendeur » en « honoraires acquéreur ». Il est vrai qu’on ne peut signer un contrat indiquant que les charges sont portées à un acquéreur que l’on ne connaît pas encore. Mais on connait l’avantage fiscal que représente (représentait) le fait d’imputer à un acheteur la rémunération du professionnel;

La rédaction de l’article 3, ” Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur” n’est pas très claire. Comme le soulignait un confrère, un acheteur paye non pas des honoraires, mais une maison, si les honoraires sont payés par le vendeur.

La répression des fraudes de préciser : “L’objectif de cette mention est d’endiguer le phénomène de basculement des honoraires constaté depuis l’entrée en vigueur de l’article 6-1 de la loi Hoguet. Ainsi, dès le stade de l’annonce, le professionnel s’engage sur les modalités de répartition de ses honoraires telles que prévues dans le mandat de vente.”

Rappel de l’article 6-1 dont il est question (Modifié par LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 – art. 24):

Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.

La fragilité de cet arrêté tient dans le fait que sa rédaction laisse des espaces géants pour le contester. Il est conçu visiblement par quelqu’un qui n’a pas (ou alors mal) fait d’immobilier de transaction dans le cours de sa vie. Oui on part du principe que celui qui propose et vote les lois à vécu, que ce n’est pas un jeunot en manque d’autorité.

D’ailleurs les professionnels la contestent avec justesse, ici Mr Buet de la Fnaim:

http://bfmbusiness.bfmtv.com/mediaplayer/video/la-fnaim-dit-non-a-l-affichage-des-frais-d-agence-sur-les-annonces-immobilieres-914883.html

et ici dans un article de constat rédigé par Le Figaro Immo:

http://immobilier.lefigaro.fr/article/les-professionnels-de-l-immobilier-attaquent-en-justice-l-arrete-sur-l-affichage-des-prix_eded7ada-eed4-11e6-b845-d5fd230b55a8/

Une belle bagarre en perspective.
En tous les cas n’oubliez pas que :
et que si vous êtes aux States :

A propos des grillades et de l’immobilier

Comment griller sa vente?

On dit qu’un bien est « cramé, brulé, grillé, … » ou selon les régions et le champ sémantique fleuri ou non, lorsqu’un bien est depuis trop longtemps sur le  marché. Il finira souvent par être bradé ou retiré de la vente. Temps et énergie perdus, pour le vendeur bien sur, mais aussi pour les professionnels sollicités, et les acquéreurs qui auront quand même demandé à visiter.

La tentation d’un prix élevé.

Quand on commercialise un bien, qu’il soit immobilier ou autre d’ailleurs, on est souvent tenté de le positionner « Fourchette haute », et c’est une erreur qui peut coûter cher.

Pour son propriétaire, un bien c’est bien souvent toute sa vie : un budget conséquent, mais aussi des moments passés et des choix esthétiques qui même si ils sont discutables, sont les siens. La valeur sentimentale, vient se positionner devant les yeux d’un vendeur au risque de lui cacher le prix réel de son bien.

Concernant les travaux de peinture, ou de rénovation il faut prendre en compte qu’ils étaient nécessaires et ont contribué à la valorisation du bien à  l’époque. Rares sont les propriétaires capables d’admettre que le temps déprécie un bien et notamment l’usure de ce qui fut une session de travaux indispensable.

L’acquéreur considérera normal de ne pas avoir du simple vitrage ou un mur fissuré. Que ce soit le fruit d’un investissement ou de travaux lui importe peu, à lui qui découvre le bien en l’état. A ce jeu, l’estimation d’un tiers, professionnel de l’immobilier, permet de ne pas se fourvoyer dans la considération des facteurs de valorisation et/ou de décote.

Cette intervention s’avère nécessaire, elle évitera au vendeur de se retrouver quelques mois plus tard face à une réalité crue, annoncée par le manque de visite ou même d’intérêt sur son annonce en ligne.

Il est fréquent de remettre en cause le travail d’un professionnel. Mais le professionnel de l’immobilier n’est pas magicien. Et le marché immobilier, ce n’est pas la chasse aux pigeons. Erreur de jugement que de reporter la faute sur un professionnel si on n’a pas de visite sur son bien. On pourra lui reprocher son attitude ou un manque de communication, mais il conviendra d’abord, en cas d’absence de visite, de se demander si le positionnement en rapport au marché est réaliste…

Oui, car l’immobilier est un marché. Au même titre que tous les marchés financiers, il fluctue. Il peut arriver qu’un bien acheté quelques années auparavant perde de la valeur. C’est ainsi, et ce n’est la faute de personne sinon de la conjoncture.

Aucun professionnel ne peut lutter contre cela, il suffit pour comprendre de regarder l’offre et la demande qui entoure le bien que l’on vend. S’entêter ne mène à rien.

En fonction des niches et des marchés sur lesquels on se positionne, maison ou appartement, une région ou une autre, les circonstances sont variables. La causalité des fluctuations également. C’est un vrai métier d’acheter et de vendre pour faire des plus values, cela ne s’invente pas.

Alors tout professionnel qui se respecte aura entendu dans sa vie la phrase, « je ne suis pas pressé »…

Tout le jeu sera de faire entendre à son interlocuteur qu’il risque de louper la période de vente du bien en mettant en place une simple période d’essai à la motivation douteuse.

Les offres d’achat au prix sont statistiquement plus nombreuses lors des 3 premières semaines de commercialisation. Une fois que le bien est donc « calciné,  bien cuit ou fumé », c’est l’acquéreur qui tombe à point et se montre saignant (Métaphore de viandard).

Il sera en position de force pour faire une offre fourchette  basse. Le vendeur sera dans la position de décision délicate, prendre le grisbi ou laisser l’argent sur la table au risque de ne pas voir d’autre promesse de gain avant un certain temps. Pour ceux qui connaissent la fable du héron de La Fontaine, je les invite à la relire.

La probabilité d’avoir une offre au prix demandé diminue avec le temps. Les acheteurs potentiels se diront que le bien a carrément un problème puisqu’il n’est toujours pas vendu.

En conclusion ESTIMEZ BIEN, ESTIMEZ JUSTE.

Faire plaisir à votre client en lui promettant une vente au prix fort est une technique de mauvais agent immobilier. Cette situation ne rend service ni à vous, ni à vos clients, ni au marché. Préférez laisser au client votre carte et votre estimation, en lui promettant une action efficace et rapide, plutôt que de le promener en faisant entendre ce qu’il souhaite.

En agissant ainsi, plus que le bien, c’est vous qui risqueriez de vous griller.

A propos de TRACFIN et du blanchiment

Un agent immobilier est mis à contribution à la lutte contre le blanchiment. Les obligations des professionnels ont été renforcées depuis le décret ALUR et les premières condamnations sont constatées.

De nombreux réseaux immobiliers ont du avertir leurs membres pour les sensibiliser. En réalité, cela semble toujours un peu vague et évoque l’argent russe ou chinois qui circule uniquement dans certaines villes. Mais il faut savoir qu’en 2013, la chambre des notaires annonce près de 1000 déclarations, pour seulement une cinquantaine de la part des professionnels de l’immobilier. Alors comme d’habitude, quand on veut faire passer un message au niveau légal on tabasse avec des sanctions lourdes. (Si cet homme entre dans votre agence, pensez à redoubler de vigilance, même si il vous parle droit dans les yeux…)

Qu’appelle-t-on le blanchiment ?

Le blanchiment pour des dents, c’est assez clair, mais pour des transactions immobilières, cela décrit la transformation d’une opération ou de fonds de provenance douteuse en une somme d’argent fiscalisable. De l’argent que l’on gagne au casino est blanchi, on sait d’où il vient et où il va, il est traçable. Le butin d’un cambriolage ou de tout autre activité répréhendée par la Loi est sale, on doit donc le… Blanchir. Avec sa position d’intermédiaire, un agent immobilier est impliqué car la loi punit également celui qui va apporter son concours à une opération ayant pour but de camoufler la réelle origine de certains mouvements financiers.

Acheter un bien avec de l’argent issu d’activités illicites, trafic de drogues, ou prostitution par exemple est une opération de blanchiment. Généralement, dans la profession, on est surtout tracassé par les problématiques de revenus non-déclarés, qui sont soustraits aux charges sociales et qui à ce titre sont concernés par la Loi contre le blanchiment de fonds.

Le professionnel de l’immobilier a une obligation de vigilance à l’égard de ses clients et on lui demande de mettre en place une procédure adaptée dans le cadre de l’exercice de sa profession.

Il y a bien évidemment une obligation de vigilance permanente

Un agent immobilier doit connaître son client pour pouvoir mener à bien une affaire. S’agit-il d’une société ou d’un intervenant intermédiaire qui agit en prête nom. Il conviendra de se renseigner sur le projet en profondeur, pour assurer un meilleur service, mais également dans le cadre de cette fameuse VIGILANCE. Attention au rapport que vous entretenez avec vos clients, si un client vous propose une rémunération non-officielle, il est doublement dangereux d’intervenir. D’abord parce que cela constitue une infraction, c’est certain, mais également parce que vous pourriez être inquiété par la suite pour participation à une opération financière illégale. Accepter de jouer ce jeu est le meilleur moyen de terminer de façon précoce son rapport à l’immobilier. Mais je suis sur que les lecteurs de ce blog ne mangent pas de ce pain là…

Attention donc à la clause de substitution qui ouvre une porte à  l’intervention d’une personne tierce. Jetez un oeil à la rédaction si vous n’en avez pas la charge et assurez vous qu’elle ne propose pas un cadre élargi, mais bien un cadre conforme aux lois en vigueur.

Mais également une vigilance complémentaire

Les cas où il faut redoubler de vigilance sont typiquement :

– si le client n’est pas présent physiquement, si il est à l’étranger

– si le client a un lien avec des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives,

– si son pays de résidence figure sur la liste du GAFI (Groupe d’action financière) et refuse de participer à la lutte contre le blanchiment ou le terrorisme.

– si c’est le monsieur en photo un peu plus haut ou un de ses amis.

A propos de TRACFIN et de la déclaration de soupçon

La cellule Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers) a pour but de contrer et d’empêcher les opérations de blanchiment quelle que soit l’échelle à laquelle elle se déroule. Elle reçoit donc des déclarations de soupçon, comme des lettres de délation, provenant de professionnels. Elle a la possibilité de demander pendant 5 jours un report de la conclusion d’un acte. Pendant ce délai elle fera le nécessaire pour préparer un recours en justice.

En tant que professionnel de l’immobilier, nous avons l’obligation de faire la déclaration d’un éventuel soupçon auprès de Tracfin, via le service Internet Ermes, ou par courrier. La déclaration est effectuée en toute confidentialité par le déclarant Tracfin. La confidentialité de la déclaration est assurée par la Loi. Il ne faut bien sur pas parler de sa déclaration de soupçon à qui que ce soit, tant que ce n’est qu’un soupçon. Ce pourrait avoir des conséquences désastreuses pour tout le monde. Un professionnel qui aurait réalisé une déclaration de soupçon qui ne se révèle pas vérifiée ne verra pas sa responsabilité engagée.

Les procédures internes et les contrôles réalisés pa l’agence

Le professionnel de l’immobilier doit évaluer les risques et, le cas échéant, former ses collaborateurs.

Il n’y a pas à ce titre et à l’heure actuelle de dispositif particulier. Cependant, par sécurité, il s’agit de désigner un responsable du dispositif, d’élaborer une classification des risques, et de conserver comme mot d’ordre une vigilance accrue. Même lorsqu’une belle commission est compromise.

Le contrôle exercé sur l’agent immobilier

Les agents de la répression des fraudes sont en charge de la mise en place et du respect de cette vigilance, ils peuvent réclamer tout document nécessaire à leurs investigations.

Le fait de blanchir des fonds est passable de 5 ans de prison et peut coûter jusqu’à 37 500 euros d’amende. Le non-respect de cette réglementation constaté par la Commission nationale des sanctions, induit des sanctions allant du simple avertissement au retrait immédiat de la carte professionnelle. Plusieurs millions d’euros, pour les cas graves et avérés peuvent être réclamés aux professionnels de l’immobilier impliqués dans de telles pratiques.