Un agent immobilier est mis à contribution à la lutte contre le blanchiment. Les obligations des professionnels ont été renforcées depuis le décret ALUR et les premières condamnations sont constatées.
De nombreux réseaux immobiliers ont du avertir leurs membres pour les sensibiliser. En réalité, cela semble toujours un peu vague et évoque l’argent russe ou chinois qui circule uniquement dans certaines villes. Mais il faut savoir qu’en 2013, la chambre des notaires annonce près de 1000 déclarations, pour seulement une cinquantaine de la part des professionnels de l’immobilier. Alors comme d’habitude, quand on veut faire passer un message au niveau légal on tabasse avec des sanctions lourdes. (Si cet homme entre dans votre agence, pensez à redoubler de vigilance, même si il vous parle droit dans les yeux…)
Qu’appelle-t-on le blanchiment ?
Le blanchiment pour des dents, c’est assez clair, mais pour des transactions immobilières, cela décrit la transformation d’une opération ou de fonds de provenance douteuse en une somme d’argent fiscalisable. De l’argent que l’on gagne au casino est blanchi, on sait d’où il vient et où il va, il est traçable. Le butin d’un cambriolage ou de tout autre activité répréhendée par la Loi est sale, on doit donc le… Blanchir. Avec sa position d’intermédiaire, un agent immobilier est impliqué car la loi punit également celui qui va apporter son concours à une opération ayant pour but de camoufler la réelle origine de certains mouvements financiers.
Acheter un bien avec de l’argent issu d’activités illicites, trafic de drogues, ou prostitution par exemple est une opération de blanchiment. Généralement, dans la profession, on est surtout tracassé par les problématiques de revenus non-déclarés, qui sont soustraits aux charges sociales et qui à ce titre sont concernés par la Loi contre le blanchiment de fonds.
Le professionnel de l’immobilier a une obligation de vigilance à l’égard de ses clients et on lui demande de mettre en place une procédure adaptée dans le cadre de l’exercice de sa profession.
Il y a bien évidemment une obligation de vigilance permanente
Un agent immobilier doit connaître son client pour pouvoir mener à bien une affaire. S’agit-il d’une société ou d’un intervenant intermédiaire qui agit en prête nom. Il conviendra de se renseigner sur le projet en profondeur, pour assurer un meilleur service, mais également dans le cadre de cette fameuse VIGILANCE. Attention au rapport que vous entretenez avec vos clients, si un client vous propose une rémunération non-officielle, il est doublement dangereux d’intervenir. D’abord parce que cela constitue une infraction, c’est certain, mais également parce que vous pourriez être inquiété par la suite pour participation à une opération financière illégale. Accepter de jouer ce jeu est le meilleur moyen de terminer de façon précoce son rapport à l’immobilier. Mais je suis sur que les lecteurs de ce blog ne mangent pas de ce pain là…
Attention donc à la clause de substitution qui ouvre une porte à l’intervention d’une personne tierce. Jetez un oeil à la rédaction si vous n’en avez pas la charge et assurez vous qu’elle ne propose pas un cadre élargi, mais bien un cadre conforme aux lois en vigueur.
Mais également une vigilance complémentaire
Les cas où il faut redoubler de vigilance sont typiquement :
– si le client n’est pas présent physiquement, si il est à l’étranger
– si le client a un lien avec des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives,
– si son pays de résidence figure sur la liste du GAFI (Groupe d’action financière) et refuse de participer à la lutte contre le blanchiment ou le terrorisme.
– si c’est le monsieur en photo un peu plus haut ou un de ses amis.
A propos de TRACFIN et de la déclaration de soupçon
La cellule Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers) a pour but de contrer et d’empêcher les opérations de blanchiment quelle que soit l’échelle à laquelle elle se déroule. Elle reçoit donc des déclarations de soupçon, comme des lettres de délation, provenant de professionnels. Elle a la possibilité de demander pendant 5 jours un report de la conclusion d’un acte. Pendant ce délai elle fera le nécessaire pour préparer un recours en justice.
En tant que professionnel de l’immobilier, nous avons l’obligation de faire la déclaration d’un éventuel soupçon auprès de Tracfin, via le service Internet Ermes, ou par courrier. La déclaration est effectuée en toute confidentialité par le déclarant Tracfin. La confidentialité de la déclaration est assurée par la Loi. Il ne faut bien sur pas parler de sa déclaration de soupçon à qui que ce soit, tant que ce n’est qu’un soupçon. Ce pourrait avoir des conséquences désastreuses pour tout le monde. Un professionnel qui aurait réalisé une déclaration de soupçon qui ne se révèle pas vérifiée ne verra pas sa responsabilité engagée.
Les procédures internes et les contrôles réalisés pa l’agence
Le professionnel de l’immobilier doit évaluer les risques et, le cas échéant, former ses collaborateurs.
Il n’y a pas à ce titre et à l’heure actuelle de dispositif particulier. Cependant, par sécurité, il s’agit de désigner un responsable du dispositif, d’élaborer une classification des risques, et de conserver comme mot d’ordre une vigilance accrue. Même lorsqu’une belle commission est compromise.
Le contrôle exercé sur l’agent immobilier
Les agents de la répression des fraudes sont en charge de la mise en place et du respect de cette vigilance, ils peuvent réclamer tout document nécessaire à leurs investigations.
Le fait de blanchir des fonds est passable de 5 ans de prison et peut coûter jusqu’à 37 500 euros d’amende. Le non-respect de cette réglementation constaté par la Commission nationale des sanctions, induit des sanctions allant du simple avertissement au retrait immédiat de la carte professionnelle. Plusieurs millions d’euros, pour les cas graves et avérés peuvent être réclamés aux professionnels de l’immobilier impliqués dans de telles pratiques.