Archives mensuelles : octobre 2016

A propos de l’offre d’achat

L’offre d’achat : un acte juridique qui engage les deux parties. Elle permet à un acheteur de se positionner et, s’il va au bout de sa démarche, d’acquérir un logement.

C’est un acte qui fixe le processus de transmission, de vente, et récapitule le prix du bien, pas celui annoncé par le vendeur, mais bien celui que l’acquéreur est prêt à mettre sur la table. Il ne faut pas se leurrer, il y a dans la majorité des cas une négociation. D’abord parce que les acquéreurs aiment négocier, mais surtout parce que dans la grande majorité des cas, le prix de vente des biens est surévalué. L’offre d’achat peut-être formulée à l’oral, mais il vaut mieux qu’elle soit écrite pour figer sa validité. Le paroles s’envolent et seuls les écrits restent… Il s’agit d’un document adressé au vendeur le plus souvent par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

C’est un préambule à la promesse d’achat. A partir du moment où le vendeur accepte l’offre, lui comme l’acquéreur sont tenus de donner suite. Bien évidemment, dans le cas d’une offre au prix, il n’est pas question pour le vendeur de se rétracter.
L’acquéreur, lui, peut se rétracter plus facilement. Déjà en invoquant les clauses suspensives, dont le fameux refus par sa banque de financer son opération. Si le vendeur fait une contre-proposition, toujours dans le cadre des négociations, l’acheteur peut se quitter la table des pourparlers. La promesse doit comporter une validité dans le temps, de préférence courte, de façon à ne pas ouvrir la porte pour le vendeur à une négociation sur 6 mois.

Si ce n’est pas un acte formalisé, l’offre d’achat écrite doit comporter les informations suivantes :

– Identité des acheteurs et des vendeurs,

– Description du bien immobilier dont il est question,

– Prix proposé,

– Délai de validité de la proposition et modalités de la réponse.

ATTENTION : L’offre d’achat ne peut donner lieu à aucun versement d’argent ! Le versement d’un acompte entraînerait au contraire la nullité de l’acte.

www.drhouse-immo.com

Pourquoi il est important d’être sur Facebook

L’immobilier est un métier ancien, mais un métier qui évolue. Il y a eu la révolution internet, qui a fait beaucoup de mal à pas mal de professionnels, engoncés dans leurs habitudes de vitrine. Je me souviens des premiers affichages numériques, des premiers plasmas en vitrine, des vitrines digitales, etc … Moderniser le point de vente est un sacerdoce de tous les jours, ou bien il faut faire disparaitre…

Facebook est une révolution en soi. On ne peut pas le discuter. 7 milliards de personnes sur la planète et 1,7 sur Facebook. Il n’y a pas de débat. La firme de Mark Zuckerberg est en haut depuis sa création et son développement dans le monde entier au début des années 2000.

On ne va pas réécrire l’histoire. Le gamin a capuche a eu son biopic, revendu ses parts, eu un enfant, c’est comme ça. On ne va pas non plus parler du point de vue discutable induit par le rapport entre vie privée et réseau social. En effet, ce que les uns et les autres déclarent est personnel. C’est là le point de vigilance.

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Facebook, un fantastique outil professionnel en devenir.

Il n’y a pas besoin d’être un expert en Internet pour comprendre que le site représente un vaste terrain de jeu. Le tout est de maîtriser sa communication, de comprendre les codes propres aux utilisateurs de Facebook. Exemple: On ne mélange pas les post perso et les posts pro, au risque de perdre toute crédibilité.

A lire aussi: 10 posts à éviter sur Facebook

On ne va pas lister ici les bonnes pratiques sur Facebook, elles sont nombreuses et nécessitent avant tout qu’on passe du temps sur le réseau social pour les comprendre. Vous pouvez trouver une étude intéressante sur l’immobilier et les réseaux sociaux en recherchant sur Internet cette étude signée happycurious, disponible en téléchargement.

(Si vous la demandez, nous pouvons vous l’adresser par e-mail également.)

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Sur Facebook, vous allez pouvoir dire à vos voisins, à vos connaissances, aux personnes que vous avez croisé dans des soirées ou pendant des vacances, que vous êtes un professionnel de l’immobilier et que vous êtes efficace. Sur Facebook, la personne devient un produit, et éventuellement une entreprise. Communiquer à bon escient, et ne pas s’arrêter à la question de la vie privée, limitée à l’argument:  » je n’ai pas envie que tout le monde sache que je…….. ». Il est prouvé depuis longtemps que cet argument est dépassé. Les gens se trouvent être sur les réseaux sociaux et les études montrent que le temps passé sur ces pages augmente régulièrement.

Il faut prendre en compte les messages que l’on souhaite diffuser et maitriser son envie de poster à tort et à travers. Il faut également maîtriser le temps passé sur les réseaux sociaux, ne pas devenir addict. Enfin toujours sur la maîtrise, il faudra être capable de ne pas tenter de raconter n’importe quoi. En 2016 et dans les années à venir, il est important d’être honnête et transparent. Cela évitera les conflits et les rancoeurs. On ne ment pas sur les réseaux sociaux, on ne critique pas gratuitement, et on essaye de co-construire le débat avec les membres de son réseau.

fb02Enfin, à l’approche du RENT, qui se déroulera à Paris en Novembre, nous vous conseillons d’appréhender les usages de ces nouveaux outils de communication. La grande force de Facebook, ce qui a fait de cette société un acteur incontournable pour toutes les autres organisations, c’est sa capacité à proposer, à racheter si besoin des sociétés innovantes, à se remettre en question, à être à l’écoute des usages de ses membres. Il ne se passe pas une semaine sans que le code de Facebook mute, comme un organisme vivant. Il se dit beaucoup que Facebook lorgne sur les métiers de l’immobilier et le potentiel commercial qu’ils représentent. En quelques années, LeBonCoin a choisi de proposer des options payantes au professionnels de l’immobilier et ces derniers n’ont eu d’autre choix que de s’adapter.

Quand Facebook se décidera à entrer dans la course, aux côtés de SeLoger, du Bon Coin, de Logic Immo, et de tous les autre sites, il le fera avec des moyens colossaux, avec une techno de pointe et des données que les concurrents ne possèdent pas. Autant dire qu’il vaudra mieux à se moment là, être habitué aux usages des pages Facebook.

 

Le vendredi c’est compromis (de vente)!

Un achat immobilier, ou une vente passent toujours par la case notaire. On signe en son étude un compromis qui cadre l’accord et ses conditions. Puis, le notaire va gérer des formalités en vue de la signature d’un acte authentique de vente. Environ trois mois plus tard, un nouveau rendez-vous permet de parapher un acte de vente définitif qui scelle la vente.

Pourquoi un compromis ? C’est comme un « avant-contrat », un engagement du vendeur à vendre son bien et de l’acheteur à l’acheter. Cette signature fixe notamment le prix du bien vendu, ainsi que les conditions générales de la vente. Elle va poser aussi les conditions suspensives, si toutefois il y en a et définir unedate butoir pour l’acte.

Le vendeur se doit de fournir un état du bien vendu et donc un dossier complet de diagnostics, et pour les lots de copropriété, de nombreux documents qui informent l’acquéreur sur la situation financière de la copropriété et son organisation. (Depuis la loi Alur / 27 mars 2014)

Les diagnostics à annexer au compromis

En amont de sa vente, un vendeur contacte un diagnostiqueur qui établit un dossier complet de diagnostics techniques. La liste des diagnostics obligatoire et de leur durée de validité a été évoquée dans un précédent article. L’acheteur a la possibilité de consulter ces éléments avant la signature du compromis. Ce dossier sera annexé au compromis de vente. Il permet de valider le fait que les données techniques de la maison sont partagées par le vendeur et l’acquéreur en toute transparente, grâce à l’intervention d’un professionnel certifié et neutre.

Un diagnostiqueur est tenu de ne pas être partie prenante dans une vente. Il effectue une analyse impartiale.

Concernant la vente de lot de copropriété

La récente loi Alur stipule que le vendeur d’un appartement se trouvant en copropriété, doit annexer au cdv (faisons court) ou remettre à l’acquéreur tous les documents définissant l’organisation de la copro et sa situation financière. Il suffit de les demander au syndic qui maintenant les possède, ce qui n’était pas le cas à la parution du décret. Les documents liés à l’organisation  :

  • le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division : ces documents recensent l’ensemble des lots de l’immeuble, ils notent la répartition de charges et cadrent les règles de vie dans l’immeuble.
  • les PV des AG ( je ne détaille pas la signification de ces acronymes, hein…) des 3 dernières années.
  • A compter du 1er janvier 2017, il faudra aussi ajouter une fiche synthétique de la copropriété. Réalisée par le syndic, cette fiche compile les données techniques et financières de l’immeuble : elle concerne les immeubles de plus de 200 lots. En janvier 2018, elle deviendra obligatoire pour les copros couvrant entre 50 et 200 lots, et l’année suivante pour le reste des copros. Vous avez dit transition en douceur?

Les Documents relatifs à l’état de l’immeuble :

  • Le carnet d’entretien est établi par le syndic de l’immeuble. Il renseigne sur les gros travaux de la copro, passés et à venir et sur le syndic en exercice. A noter que ce document n’est pas obligatoire en cas de vente à une personne déjà copropriétaire, ou dans le cas d’une vente de parking, de cave, de grenier…

 

Les Documents concernant la situation financière de la copropriété et du lot sujet de la vente :

  • Le montant des charges courantes (budget prévisionnel) et le montant des charges hors budget prévisionnel réglées par le propriétaire (vendeur) lors des 2 années précédant la vente ;
  • Si le syndic possède d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux liée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation payée par le vendeur ;
  • Les sommes susceptibles d’être dues au syndic par l’acheteur, sauf si la copro fait moins de 10 lots, auquel cas le document n’est, à ce jour, pas obligatoire.
  • L’état global des impayés de charges  et une balance des sommes éventuellement dues à des fournisseurs divers. (Idem que le document précédent, uniquement pour les copro de plus de 10 lots, mais ça peut évoluer…)

Quelques documents complémentaires: (un acquéreur sera toujours rassuré par un maximum de transparence. Transparence qui, rappelons-le, était l’objectif de la Loi ALUR:

  • Une notice d’information concernant les droits et obligations des copropriétaires.
  • Si il est disponible, un diagnostic technique global.
LE FUTUR ON VOUS DIT!
Depuis le 29 août 2015, on peut transmettre ces documents par e-mail par exemple. A la simple condition que l’acquéreur accepte ce mode de transmission. Il attestera ensuite que les documents lui ont bien tous été remis.
Si, le jour de la signature, tous les documents n’ont pas été remis, alors le délai de rétractation n’est pas lancé. Il commencera à courir une fois les éléments reçus.
Faut il signer le compromis devant notaire ?

Faire systématiquement appel à un notaire pour vos compromis de vente vous permet de bénéficier de ses conseils. Bien sur vous pouvez vous passez de notaire, vous pouvez aussi vous passer d’agent immobilier, mais il ne faudra vous en prendre qu’à vous même en cas de pépin ultérieur. Travailler avec des professionnels sérieux et aguerris vous permettra un recours en cas de mauvaise surprise, mais surtout devrait suffire à vous épargner ces tracas inutiles. Quand vous signez un compromis devant un notaire, il s’occupe de la rédaction de l’avant-contrat et vérifie la validité des pièces à annexer au contrat… Soyons honnête, c’est souvent le clerc qui fait tout! Mais le notaire saura vous garantir la validité juridique de l’acte.

L’usage veut que le choix du notaire incombe à l’acquéreur mais passer par deux notaires n’engendre pas de frais supplémentaires. Les fameux « frais de notaires », restent identiques et les officiers public se partagent la facture totale que règlera l’acquéreur.

L’acte de vente définitif lui se signe toujours chez le notaire. Demandez à votre conseiller immobilier de vous en conseiller un si vous n’en avez pas. Comme nous le disions récemment, il a sans doute parmi ses connaissances un notaire agréable et cordial avec qui faire affaire.

Enfin pour terminer, sachez que si un compromis se signe, c’est surement parce qu’un vrai bon boulot de commercialisation a été fait. Que ce soit par vos soins, de particulier à particulier, ou en passant par un professionnel, c’est un moment à savourer parce qu’il représente une charnière dans nos vies. La vente ou l’achat d’un lieu de Vie est très important, ne passez pas à côté du moment, vous verrez, la signature d’un compromis est riche en émotions, parole d’agent immobilier. 

Comprendre Bloctel

Agence s’abstenir. Depuis quelques temps, les sites d’annonces proposent cette mention comme une case à cocher. Ce n’est que rarement une mention manuscrite voulue par un vendeur, mais néanmoins.

Depuis le mois de juin, une liste d’opposition au démarchage téléphonique appelée Bloctel a été mise en oeuvre par le gouvernement qui n’avait rien de plus urgent à traiter sans doute.

Donc depuis le 1er juin, un particulier peut renseigner gratuitement jusqu’à huit numéros de fixes ou mobiles, simplement en se rendant sur le site www.bloctel.gouv.fr . A partir de ce moment, il indique qu’il interdit l’usage de son numéro de téléphone pour des actions de téléprospection et de démarchage. Pour nous, agents immobiliers, habitués à la prospection téléphonique, la « pige », cette disposition, issue de la loi du 17 mars 2014 sur la consommation, modifie la donne. Alors que nous avons pour coutume de contacter les propriétaires dès leur annonce en ligne sur LeBonCoin ou le PAP, nous allons désormais devoir être plus regardant vis à vis de cette pratique. En effet, téléphoner à un particulier vendeur sans avoir au préalable regardé si il a inscrit son numéro sur le site web : www.bloctel.gouv.fr peut coûter très cher. Le texte prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 euros si ce dernier porte plainte.

Lire: réussir sa prospection téléphonique

Avant toute action de démarcharge par téléphone, puis au moins mensuellement, dans le cadre d’une campagne dont la durée est supérieure à 30 jours, le professionnel doit contacter Opposetel (je veux le nom de l’agence de naming qui a trouvé ces noms!!), l’entreprise missionnée par délégation de service public, pour gérer le service Bloctel. Bien évidemment cela a un coût : les frais pour la simple inscription se montent à 250 euros HT, auxuqels viennent d’additionner des frais d’utilisation du service qui sont tarifés à 300 euros HT. le tout est pensé en plusieurs forfaits : 150 euros HT, pour un abonnement d’un an pour faire valider deux fichiers de 3 000 lignes maximum ; 700 euros HT, c’est ce qu’il en coûte pour six vérifications de fichiers de 10 000 lignes maximum ; Toutes les offres et le détail des prix sont disponibles en ligne.

Aux professionnels une nouvelle fois de s’adapter, en passant par des sociétés expertes en ce domaine ou bien en adaptant les méthodes de prospection. Ce que l’on peut imaginer à court terme, c’est que les particuliers, cherchant sans succès à vendre sur leur site de transaction unique, se résignent à la réalité du marché. On ne vend pas plus vite en se passant des services d’un professionnel. Alors frustré par le manque de résultat, le particulier se retournera vers des professionnels pour effectuer sa vente. Finalement, on peut espérer que ce soit un mal pour un bien, les professionnels de l’immobilier étaient nombreux à ne pas aimer la pige téléphonique, qu’elle soit froide ou chaude, ils ont quelque part vu leurs rêves secret se réaliser…

Les pires ennemis d’un agent immobilier

On le sait bien, sans ennemi valable, il n’y a pas de héros. Et comme chacun le sait, exercer la profession d’agent immobilier est un boulot de super-héros. Au quotidien, c’est un ensemble de tâches à accomplir qui seraient insupportables pour le commun des mortels. Tel Batman surplombant Gotham City de son regard bienveillant, le professionnel de l’immobilier surveille son secteur, sa ville, et entend tous les bruits qui y courent… On a listé les obstacles (humains) qui se dressent sur son chemin.

 

1/ LE NOTAIRE MAL LUNE

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Le notaire mal luné… Comme Jafar qui se dresse sur la route d’Aladdin, le notaire qui n’a pas envie d’aider va poser tout un tas d’embûches sur la route de la réalisation de la vente. Ergotage sur un point de détail, rendez-vous reporté sine die, commentaire acide et parfois mépris complet de l’agent immobilier. Dans certains coins, le notaire est le concurrent direct du professionnel de l’immobilier.

Référence: Jafar dans « Aladdin »

Réplique: « Maitre XXXXX ne peut pas vous recevoir avant le mois prochain »

Mot d’excuse: En règle générale c’est plutôt un bon moment quand on va chez le notaire

 

2/ LE CONCURRENT SANS VERGOGNE

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Vol de panneaux, critiques acides quand vous avez le dos tourné, commissions à 300 euros pour emporter le mandat, politique de la terre brulée… Il y a dans la vie des gens que l’on déteste, des relations qui ne seront jamais apaisées. Généralement on est content quand on lui plante un panneau « BIEN VENDU » sous le nez.

Référence: Le Grinch dans … « Le Grinch »

Réplique: « Votre maison vaut 2 millions d’Euros » (à propos d’une cabane sans eau courante)

Mot d’excuse: S’il est comme ça c’est sans doute que vous faites bien votre travail et qu’il ne lui reste plus que ça…

 

3/ LE CLIENT MEPRISANT 

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L’immobilier est un métier de service. A ce titre, un professionnel de l’immobilier rend un service et donc par définition se met à la disposition de ses clients. Le client méprisant c’est celui qui annule les rendez-vous par texto…10 minutes après l’heure de rendez-vous. C’est celui qui ne vous retourne pas vos appels et vos mails, celui qui à la fin de la transaction estime vous avoir rendu service par sa simple présence… Bref, un connard du quotidien sans doute.

Référence: Scar dans « Le Roi Lion »

Réplique: (texto) « Empêchement. RDV ANNULER » (il fait des fautes c’est normal, vous ne méritez pas qu’il prenne le temps de se relire…)

Mot d’excuse: En général ce sont des gens qui ont un vrai souci avec le rapport humain. Les pauvres, ils vivent avec eux-même toute l’année.

 

4/ LE VISITEUR COMPULSIF

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Oh tiens un deux pièces, si on le visitait? Oh un triplex avec terrasse, peut-être qu’on pourrait le visiter. Hola, tout doux coco, je ne suis pas promeneur de client. Moi je suis commissionné à la vente. Les vendeurs ne me demandent pas de leur amener des touristes. Vous pouvez avoir autant d’années d’expérience que vous voulez, vous les aurez toujours dans les pattes.

Référence: Le Joker dans « Batman »

Réplique: « J’ai un budget élastique »

Mot d’excuse: Ce sont des gens sympas, souvent des mamies ou des femmes enceintes pleines de projets de nidification. Rien de bien méchant au final

 

5/ LE VENDEUR PAS PRESSE 

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Celui là on le connaît tous. Il n’est pas pressé de vendre parce qu’il attend qu’on lui paye son bien, mais également ses travaux réalisés et sa future acquisition. Pourquoi? Quels sont ses arguments? Souvent il n’en a pas. Il ne souhaite pas vraiment vendre, et vous perdez un peu votre temps. Comme « La guerre des étoiles », la vente se fera en plusieurs épisodes si elle se fait.

Référence: Darth Vader dans « La Guerre des Etoiles »

Réplique: « Oh vous savez moi, je ne suis pas pressé »

Mot d’excuse: Allez bah, disons le : c’est pas malin, mais c’est humain.

 

6/ LE GARDIEN D’UNE RESIDENCE 

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Pour m’être déjà retrouvé dans une situation similaire, il faut bien admettre que c’est surprenant. Mais imaginez un gardien d’immeuble ou de résidence qui a fait un contrat d’apporteur d’affaire avec un confrère… Il n’a aucun intérêt à ce que vous vendiez. Il va vous interdire l’accès aux boites aux lettres, et s’arranger pour parler des défauts de l’immeuble avec vos clients acquéreurs. Remballez vos chocos de Noël, y a plus qu’à surenchérir en fait.

Référence: Le clown maléfique dans « Ca »

Réplique: « Je veux pas de papiers dans les boites aux lettres. Après les gens les jettent par terre. »

Mot d’excuse: Il est sans doute dépassé par les enjeux. Un peu de finesse devrait vous permettre de vous le mettre dans la poche.

 

7/ LE MEMBRE DE LA FAMILLE EN CONTRE-VISITE

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Ok, vous avez une offre, vous avez bien travaillé. L’appartement est idéal pour ce jeune couple. Ils sont sympas en plus, et mignons. Mais voila que le beau-père de la jeune fille veut valider l’achat. Un samedi après-midi en plus. C’est sur, son travail sera de vous contredire, par plaisir, mais également pour justifier sa présence. A vous de la jouer fine à ce moment là. Il faudra l’amadouer pour aller jusqu’à la case notaire.

Référence: Hannibal Lecter dans « Le Silence des Agneaux »

Réplique: « Cette cloison n’est pas porteuse » et la variante « Ce mur est porteur » en fonction de ce que vous dites.

Mot d’excuse: Pas facile de bien se faire voir par sa belle-fille et sans doute que ce moment est une de ses rares occasions de se mettre en avant