Archives mensuelles : octobre 2014

A qui profite le crédit peu cher ?

(Source)

A 2,52 % en moyenne en octobre, le coût du crédit immobilier bat un nouveau record à la baisse. Cette bonne nouvelle pour l’économie pourrait devenir demain un défi pour les banques.

Le mouvement est sans surprise, mais n’en est pas moins historique. En moyenne ( sur tous les crédits de 15 à 25 ans), les taux de crédit immobilier ne sont plus que de 2,65% (hors coût des assurances) au troisième trimestre, estime le baromètre Crédit Logement/CSA. La jauge n’était jamais tombée aussi bas. En rythme mensuel, le mouvement est encore un peu plus marqué avec une moyenne d’à peine 2,52% en octobre. Depuis le début de l’année, les taux ont ainsi perdu 49 points de base (0,49%).

Pour la première fois depuis longtemps, ces conditions commencent, enfin, à profiter aux plus jeunes. Dans le détail de la production suivie par le baromètre, les taux supérieurs à 3,5 % ont pratiquement disparu à fin septembre. Ils ne représentent plus que 1,7 % de la production contre, encore, 13,8 % il y a à peine huit mois. A 2,6 % de la production de crédit en septembre, le taux variable poursuit, par ailleurs, sa descente aux enfers car plus les taux sont faibles, plus les emprunteurs privilégient le fixe.

Un des derniers moteurs

Maintenant que le crédit très bon marché s’installe, faut-il s’en réjouir pour l’économie française ? Face à des entreprises qui investissent moins et une consommation qui cale, le « crédit immo » est de fait l’un des derniers moteurs de croissance. « A elle seule, la baisse des taux aura fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics actuels d’incitation et d’aide », souligne le baromètre.

Les jeunes enfin invités à la fête

Les plus jeunes – qui cherchent à acheter leur premier logement – ont généralement un apport faible et doivent emprunter sur une plus longue durée. Or les prêts supérieurs à 25 ans avaient jusqu’à présent tendance à se raréfier. Cette tendance commence – timidement – à s’inverser. A fin septembre, les banques ont accepté d’accorder aux moins de 35 ans des prêts longue durée dans 23,5 % des cas. Cette proportion n’était que de 20,5 % au début de l’année 2014.

Cette influence du crédit mérite tout de même d’être nuancée. A des taux si faibles, une bonne partie de la production correspond en réalité à des renégociations de prêts déjà contractés. « L’an dernier, elles ont représenté jusqu’à 35 % de la production de crédits. Nous sommes actuellement à 40 % », souligne Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Or ces renégociations sont sans effet sur l’économie « réelle ». Derrière celles-ci ­– qui n’apparaissent pas dans les statistiques du baromètre – il n’y a, en effet, ni déménagement ni dépenses d’équipement.

L’autre grande question concerne la capacité des banques à tenir une telle cadence. Pour le moment, elles prêtent bon marché tout en maintenant leurs marges. Mais demain, lorsque les taux remonteront, ce stock de dettes à taux réduit ne risque-t-il pas de se transformer en boulet pour les établissements de crédit ?

 

Les loyers n’augmentent plus à Paris

(Source)

Depuis un an, les loyers ne montent plus dans la capitale. Les locataires déménageant de moins en moins, le stock de logement à louer augmente.

Bonne nouvelle pour les locataires parisiens. «Les loyers ont arrêté de monter à Paris et en petite couronne depuis un an. Et certains loyers commencent même à baisser», constate Pierre-Antoine Menez, vice-président de la Fnaim du Grand Paris. Cette tendance s’explique en partie par le plafonnement des loyers dans les zones où la demande locative est tendue. Depuis l’automne 2012. un propriétaire qui remet son logement en location ne peut plus pratiquer de hausse supérieure à celle de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf s’il a réalisé des travaux conséquents ou si son loyer était manifestement sous-évalué. L’IRl, indexé sur l’inflation et qui sert aussi de référence à la révision annuelle des loyers des locataires déjà en place, est tombé au troisième trimestre à 0,47%. Ce qui signifie qu’actuellement, les loyers entre deux locataires peuvent augmenter de 0,47%.

Mais, la crise se fait aussi sentir sur le marché parisien. Les locataires déjà en place déménagent peu. Cette tendance habituelle à Paris où la majorité des habitants sont locataires (seuls 30% sont propriétaires de leur logement), s’est accentuée.

Offre plus importante et locataires plus exigeants

Résultat, fini les files d’attente de candidats à une location dans les escaliers parisiens. Seul le mois de septembre, lorsque les étudiants cherchent tous en même temps un petit appartement, fait exception. Les stocks des appartements à louer commence à augmenter. C’est surtout vrai pour les studios et les deux-pièces à louer, logements les plus nombreux dans la capitale (54% du parc immobilier parisien). Seules les chambres de service résistent.

«Aujourd’hui il faut se battre pour louer un bien», concèdent les professionnels de l’immobilier. L’offre d’appartements à louer étant plus importante, les locataires sont plus exigeants et n’acceptent plus de payer n’importe quel loyer ou d’entrer dans un appartement en mauvais état. Il y a un peu plus d’un an, il était d’usage de majorer le loyer de 100 euros entre deux locataires. Les propriétaires qui le font encore aujourd’hui ne reçoivent pas d’appels explique-t-on à la Fnaim du Grand Paris.

31,87 euros/m2 charges comprises

Les loyers parisiens restent cependant élevés. «Il faut compter 31,87 euros le m2 charges comprises en moyenne lorsque le bien est loué par un agent immobilier et 34,85 euros le m2 quand le propriétaire loue directement son bien», explique Pierre-Antoine Menez. La capitale est nettement plus chère que le reste de la région parisenne. Les appartements se louent 23,68 euros le m2 (charges comprises) dans les Hauts-de-Seine (en passant par un agent immobilier), 20 euros le m2 dans le Val de Marne, 18,78 euros le m2 en Seine-Saint-Denis, 17,78 euros dans les Yvelines, 16,58 euros le m2 dans le Val d’Oise et 16,14 euros le m2 dans l’Essonne, selon la Fnaim du Grand Paris.

Par ailleurs, la Fnaim constate depuis six mois une très légère reprise des ventes de logements à Paris uniquement. Malgré cette légère embellie, qui reste à confirmer, les volumes de vente d’appartements parisiens restent 10% inférieurs à ceux enregistrés au cours des dix dernières années. «En revanche, les prix restent stables», constate Pierre-Antoine Menez.

La France taxe plus l’immobilier que ses voisins européens

(Source)

Tant pour la construction que pour la vente de logements neufs, la France présente le niveau d’imposition le plus élevé, selon une étude du cabinet d’avocats Fidal.

La France est le pays d’Europe avec la fiscalité immobilière la plus élevée. C’est le résultat d’une étude du cabinet d’avocats Fidal commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers de France. Une manière pour eux d’expliquer au gouvernement pourquoi leurs coûts de construction sont élevés. L’étude distingue deux phases: la construction et l’acquisition du bien immobilier, ainsi que la détention de l’appartement. Et dans les deux cas, la France devance nettement ses voisins européens.

En vue de l’acquisition d’un appartement neuf de 200.000 euros, les taxes pèsent, en moyenne, 27% du prix d’achat, soit 8 points de plus que le Royaume-Uni, pays à la fiscalité la plus favorable pour l’achat d’un bien immobilier. L’écart équivaut à un avantage financier compris entre 24.000 et 26.000 euros et de 6000 à 14.000 euros pour les autres pays européens cités par l’étude (Allemagne, Pays-Bas, Angleterre, Italie, Espagne). Si la fiscalité française est bien plus élevée qu’ailleurs en Europe, c’est parce que la France cumule une importante TVA et des taxes indirectes liées à la construction du bien immobilier. Dans le premier cas, si la France affiche un taux quasiment équivalent à celui des Pays-Bas ou de la Belgique (16% contre 17%), sa TVA est nettement plus punitive que celle de l’Allemagne et du Royaume-Uni (9%) ou que l’Italie et de l’Espagne (8%). Idem pour les taxes indirectes où la France arrive en tête même si le montant versé au Royaume-Uni (20.000 euros) est proche de celui payé dans l’Hexagone (21.000 euros).

infographie transport metro paris

Le constat est identique pour la deuxième phase. Même si l’écart de fiscalité est un petit peu moins prononcé. Il est, par exemple, de 9 points avec le Royaume-Uni où les taxes pèsent 20% du prix d’acquisition, soit un gain financier de 18.000 euros par rapport à la France. Avec l’Allemagne, il s’élève à 13 points (27.000 euros) et de 27 points avec les Pays-Bas (56.000 euros), pays le moins fiscalisé pour la détention d’un appartement. L’envolée des taxes locales (foncières et d’habitation) en raison de la baisse des dotations aux collectivités locales n’y est pas étrangère. L’étude explique qu’un couple de classe moyenne avec deux enfants paiera, par exemple, 20.000 euros de taxes foncières contre 8000 euros au Royaume-Uni, 7000 euros en Allemagne ou 2000 aux Pays-Bas. Un écart non négligeable qui doit permettre, selon Fidal, d’éteindre la polémique autour de la hausse des aides au logement attribués aux familles modestes. «Les aides au logement ne font que compenser en partie la pression fiscale, explique François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers cité par Les Echos . Si les aides coûtent 42 milliards d’euros par an – dont 43% sont versés aux occupants -, la fiscalité immobilière rapporte 60 milliards, dont 31 milliards à l’État et 29 milliards aux collectivités».

Seul point positif, le régime d’imposition français sur les plus-values sur la cession d’une résidence principale et des droits de donation/succession est «comparable à celui des autres pays étudiés, les cas d’exonération de plus-value sur résidence principale étant similaires à ceux des autres pays», note Fidal.

La maison natale d’Adolf Hitler peine à trouver des locataires

(Source)

Le ministère autrichien de l’Intérieur s’apprête à lancer un appel tous azimuts pour trouver une administration prête à s’installer dans la maison natale d’Adolf Hitler, à Braunau am Inn (Autriche), inoccupée depuis 2011. Loué depuis 1972 par l’Etat autrichien et la municipalité à des propriétaires privés pour empêcher qu’il ne puisse devenir un éventuel lieu de pèlerinage néo-nazi, l’imposant bâtiment classé de 800 m2, situé au coeur de cette petite ville frontalière avec l’Allemagne, est sans occupant depuis trois ans.

Sa propriétaire actuelle, dont l’identité n’a pas été révélée, a refusé l’installation d’une université populaire et d’un centre caritatif d’aide à l’insertion des immigrés, comme le proposaient l’Etat et la commune. Le ministère souhaite désormais que toutes les administrations susceptibles d’êtres intéressées par ces locaux se manifestent au plus vite, comme l’indique mardi 14 octobre le responsable du dossier au ministère de l’Intérieur, HermannFeiner, soulignant espérer des réponses « d’ici à la fin de l’année ».

Un loyer de 4 600 euros par mois

La bâtisse où le dictateur nazi, né en 1889, a vécu jusqu’à l’âge de 3 ans coûte en effet « 4 600 euros par mois » de loyer aux finances publiques, a rappelé Hermann Feiner. Plusieurs offres d’achat formulées par l’Etat autrichien ont été repoussées par la propriétaire a en raison d’un prix jugé insuffisant.

Le bail conclu en 1972 stipule que le bâtiment ne peut être utilisé que pour des activités « socio-éducatives ». Il accorde en outre à ses propriétaires un droit de regard sur le choix des occupants. Par le passé, la maison avait notamment abrité un centre de formation d’apprentis et un atelier pour handicapés.

Suite

Le plus gros bailleur HLM ciblé par une action de groupe

(Source)

La société Paris habitat OPH, qui détient la moitié des HLM de la capitale, est accusé d’avoir prélevé à tort des charges locatives liées à l’entretien des ascenseurs. Le préjudice totale avoisinerait 3 millions d’euros.

Le texte n’est entré en vigueur que depuis dix jours, et voici déjà qu’une deuxième action de groupe est engagée par des consommateurs. Après l’offensive menée par l’association UFC-Que Choisir à l’encontre du réseau d’agences immobilière Foncia pour facturation abusive de frais, et un préjudice estimé à 44 millions d’euros, c’est encore un groupe du secteur du logement qui est la cible. Le Syndicat du Logement et de la Consommation (SLC-CSF) de Paris a assigné devant le tribunal de grande instance (TGI), le premier bailleur social français, la société Paris habitat OPH. Les faits incriminés s’étalent sur les trois dernières années, depuis que l’organisme a décidé de facturer, à tous ses locataires, l’entretien du dispositif de télésurveillance installé dans les ascenseurs des HLM qu’il gère.

«Paris Habitat considère que ce type de prestation est légalement récupérable auprès des locataires, ce que nous contestons», affirme Emmanuel Spinat, président du SLC-CSF qui prépare son offensive depuis plusieurs mois. En 2013, le syndicat a adressé un courrier à l’organisme – dont il est par ailleurs administrateur – pour manifester son désaccord quant à ces prélèvements. Mais alors que plusieurs autres bailleurs ont renoncé à ces frais, Paris Habitat persiste. Le débat porte sur la nature juridique des charges, que seul un juge pourrait trancher. Seulement voilà, rapporté à chaque locataire, le préjudice ne dépasse pas une trentaine d’euros pour les trois années écoulées. Une somme bien trop faible au regard des frais liés à une action judiciaire. «L’action de groupe permet de contourner ce problème, le principe est que cette action ne coûte rien à ceux qui s’y joignent», explique Emmanuel Spinat.

Pour Paris Habitat en revanche, la note pourrait être salée. L’organisme qui représente environ la moitié de l’offre locative de Paris, héberge près de 120.000 ménages dans des immeubles dont la plupart sont équipés d’ascenseur. À terme, le SLC-CSF estime qu’entre 90.000 et 100.000 locataires pourraient rejoindre l’action, et le coût avoisiner les 3 millions d’euros pour l’organisme HLM. Voire davantage. «Selon la procédure, nous avons saisit le TGI qui doit d’abord trancher sur la recevabilité de cette action de groupe», précise Emmanuel Spinat. Cette première étape peut déjà prendre de six mois à un an. En cas d’acceptation des juges, l’action se poursuivra et, avec le jeu des recours, la conclusion de l’affaire ne pourrait intervenir que dans deux à trois ans. Ce qui alourdirait d’autant le préjudice des locataires et la facture pour le bailleur social. «Mais nous ne sommes pas des jusqu’au-boutistes, affirme le président du syndicat, nous comprendrions que Paris Habitat change d’avis entre temps et cesse le prélèvement».

Travaux dans une location : qui paie quoi ?

(Source)

Les gros travaux sont payés par le propriétaire, le locataire ne se charge que de l’entretien. Des désaccords peuvent cependant survenir.

«Dois-je payer de ma poche?» Une question qu’un locataire d’un bien immobilier se pose fréquemment. Tout au long d’un bail, il n’est pas rare que des problèmes surviennent: une chasse d’eau à changer, une fenêtre à réparer, un robinet qui fuit… Des travaux qui ont un coût. Selon la loi, le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent et en bon état, il doit l’entretenir, financer les grosses réparations et les remises à neuf. Quant au locataire, il prend en charge les frais d’entretien courant.

Cependant, les choses sont loin d’être aussi simples. «Comme la rentabilité des loyers a fortement baissé, les propriétaires sont souvent réticents à faire des travaux. Il s’agit de l’un des principaux sujets de contentieux entre les locataires et les propriétaires», observe Emmanuel Sourdon, avocat spécialiste en Droit de l’Immobilier. Le Figaro vous aide à mieux comprendre qui doit payer quoi.

• Le «bon état d’usage» du logement dépend du propriétaire. Partons du début: lorsque vous vous installez dans le logement que vous avez loué, celui-ci doit impérativement être décent et en «bon état d’usage», selonl’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cela signifie que tous les équipements (systèmes de chauffage, ventilation, gros œuvre, réseaux et branchements d’électricité et/ou de gaz) doivent être fonctionnels tout en ne présentant aucun danger pour votre santé et votre sécurité. Cette partie est à la charge du propriétaire.

• La remise en état est pour le propriétaire. Si vous estimez que votre logement n’est pas en bon état pour une raison X ou Y au moment de l’entrée dans les lieux, vous êtes en droit de demander à votre propriétaire d’effectuer des travaux. Petite précision: il arrive fréquemment que pour éviter un temps d’attente trop important entre la demande et le début des travaux, le locataire négocie de réaliser les travaux de remise en état contre une remise sur les prochains loyers. Un tel accord doit être inscrit dans le bail ou faire l’objet d’un avenant entre le locataire et son propriétaire.

• Les travaux pour le maintien en «bon état», pour le locataire. En tant que locataire, vous vous devez de réaliser l’entretien courant du bien dans lequel vous logez: graisser les gonds des portes, remplacement du carrelage ou d’une lame de parquet cassée… Il existe d’ailleurs une liste des réparations locatives très précise, qui répertorie toutes les tâches incombant au locataire.

• Usure normale ou force majeure, pour le propriétaire. Dans le cas de vétusté (quand votre logement s’use naturellement) le locataire n’a pas obligation de réparer. De la même manière, si un défaut d’étanchéité ou une fissure provoque des infiltrations d’eau, le locataire nest pas sommé de prendre en charge les réparations.

• «Aménager» n’est pas «transformer»! Si en tant que locataire, vous êtes en mesure d’aménager votre logement comme bon vous semble, et effectuer des travaux (tapisser des murs, changer le parquet) sous réserve d’une autorisation écrite de votre bailleur, il vous est en revanche impossible de transformer complètement une pièce ou de supprimer ou faire construire de nouvelles cloisons. De telles initiatives vous feraient prendre le risque de payer des frais de remise en état au moment où vous quitterez les lieux.

Immobilier ancien : les délais de vente explosent à Paris

(Source)

Le marché immobilier fait grise mine : le nombre de ventes a reculé de 6% sur un an, et il faut désormais attendre 96 jours en moyenne pour vendre un appartement en France.

La loi Alur ne fait pas de bien au marché immobilier ancien en ce mois de septembre. Que ce soit pour les maisons ou les appartements, le nombre de ventes est en baisse de 6% dans l’Hexagone. Ce chiffre s’explique par une forte baisse observée sur le segment des appartements, qui a enregistré une baisse de 8,4% entre le troisième trimestre 2013 et le troisième trimestre 2014. La baisse pour les ventes de maison se chiffre à -3% pour la même période.

Pourquoi un tel écart de dynamisme entre les deux types de bien? Cela s’explique en partie par une mesure contenue dans la loi Alur du 27 mars 2014, selon l’étude publiée par Century 21 France. La mesure visée exige qu’un nombre important de documents soit désormais annexé à la promesse de vente d’un logement en copropriété. Un panel de documents qui peut atteindre 1200 pages, et que ne facilite évidemment pas le déroulement des ventes. «Cette nouvelle exigence retarde les ventes d’appartement quand elle ne les casse pas, pesant ainsi lourdement sur la santé du secteur», constate Laurent Vimont, président de Century 21 France.

 80 jours pour vendre un appartement à Paris, un record

Ce manque de dynamisme du marché est confirmé par une explosion des délais de vente, surtout pour les appartements. Ils s’allongent de 11 jours en France, pour atteindre 96 jours, quand une maison met en moyenne 92 jours pour se vendre.

Une tendance qui s’accroît en Île-de-France: il faut 17 jours de plus qu’en septembre 2013 pour vendre un appartement, et 3 jours en plus seulement pour une maison. Mais Paris connaît une véritable explosion: on met désormais en moyenne 80 jours pour céder un appartement, quand il n’en fallait que 65 un an auparavant. Du jamais vu dans la capitale.

Dernier enseignement de l’étude: les investisseurs continuent de déserter le territoire français, et ce malgré les taux d’intérêts historiquement bas et le prix moyen au mètre carré qui continue de reculer. Leur part parmi les acquéreurs a chuté de 9% entre le 3e trimestre 2013 et le 3e trimestre 2014.