Vous sortez d’un rendez vous de prise de mandat avec le propriétaire d’un appartement ou d’une maison en indivision, et vous êtes perplexe parce que vous ne savez pas si le mandat signé par cette unique personne est valable sans la signature et l’approbation des autres membres de l’indivision. C’est normal. Les indivisions de toutes les façons c’est toujours la mer noire… une situation compliquée.
Mais qu’est ce que l’indivision?
Quand il y a indivision, la propriété d’un bien est divisée. Plusieurs personnes possèdent des parts comme pour une société. Comme le camembert des cours de maths, comme celui du Trivial Poursuit. Chaque indivisaire étant propriétaire à hauteur de la moitié ou du tiers du bien si les parts sont égales ou si la répartition des parts est inégale, les multiples propriétaires (il peut y en avoir 2 ou beaucoup) sont titulaires de parts… inégales. Simple non?
L’indivision résulte le plus souvent d’une succession, c’est l’indivision successorale. Elle est également présente quand deux personnes (ou beaucoup, encore une fois) achètent un bien conjointement, sans avoir de lien spécifique de mariage ou de PACS, sans contrat qui clarifie le lien entre les acquéreurs. Pour faire clair, c’est un cas de figure ou les décisions sont prises à plusieurs.
La loi permet, si un des membres de l’indivision détient au moins 2/3 de ce que l’on appelle les droits indivis de décider de certaines actions, notamment tout ce qui concerne les actes d’administration du bien objet de l’indivision.
Ce sont les actes dits « de disposition », ceux qui concernent le patrimoine commun, qui vont nécessiter l’accord unanime de tous les indivisaires. C’est bien évidemment le cas de la décision de mise en vente.
Que dit la loi? (« Dura Lex Sed Lex » comme on disait à Rome)
La jurisprudence (Cass. Civ. 1, 15/01/2015, n° 13-25955) accorde qu’un seul indivisaire puisse signer un mandat de vente à un professionnel de l’immobilier agissant en qualité d’intermédiaire. Cette signature de mandat n’est en l’espèce pas un acte de disposition nécessitant l’accord de tous.
Selon les juges, un tel mandat est légitime entre l’agence et l’indivisaire signataire, (en gras parce que c’est important) mais reste inopposable aux autres membres de l’indivision, à moins qu’ils ne le ratifient.
En conclusion
Le professionnel pourra donc commercialiser l’appartement ou la maison, mais la signature du compromis en cas de vente et donc bien sur de l’acte authentique devant notaire, seront conditionnés par l’accord de tous les membres de l’indivision. C’est valable pour des successeurs, qui prétendent à un patrimoine hérité, ou bien pour des conjoint, concubins co-propriétaires d’un bien.
Le mandat de vente est donc concrètement un moyen clair de créer une réaction face à une indivision immobile ou passive. Reste que pour un professionnel c’est beaucoup de travail pour bien souvent, il faut le dire, un résultat décevant notamment quand les indivisions sont en conflit. Rares sont les successions qui se passent simplement, ou les séparations de concubins qui se font dans une atmosphère apaisée.
En cas de besoin, le Tribunal peut être amené à trancher dans « l’intérêt de l’indivision », mais sans aller jusque là, l’agent immobilier doté de bon sens aura sans doute pris ses distances bien avant cette étape.
Autre point à noter, certains agents immobiliers travaillent à la recherche des héritiers, c’est notamment souvent le cas dans les DOM TOM. C’est une activité spécifique qui demande de longs mois de travail, mais qui reste nécessaire pour faire connaître à chacun ses droits et permettre qu’une indivision ne se solde pas avec des membres qui au final, par omission, se retrouvent lésés.