Le but du DDT, dossier de diagnostic technique est de mieux informer le futur propriétaire ou locataire et de le protéger. Il détaille les informations susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité. Ce dossier va également permettre d’évaluer la performance énergétique du bien en question.
Il y a obligations pour les vendeurs de fournir un dossier de diagnostic technique complet comprenant :
- le DPE, diagnostic de performance énergétique
- un constat de risque d’exposition au plomb
- l’état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l’amiante
- l’état des risques naturels et technologiques
- l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment
- l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel »
- l’état de l’installation intérieure d’électricité
- Et depuis le 1er janvier 2011, l’état des installations d’assainissement non collectif
Les obligations pour un bailleur.
Le bailleur doit remettre, lors de la signature du bail ou contrat de location, un dossier de diagnostic technique complet. Il comprendra:
- le diagnostic de performance énergétique
- le constat de risque d’exposition au plomb
- l’état des risques naturels et technologiques
Par qui sont réalisés ces diagnostics ?
Le DDT doit être établi par un diagnostiqueur. Ce sont des professionnels formés et possédant les compétences requises. Ils disposent des moyens appropriés pour réaliser le dossier de diagnostics techniques. Les diagnostiqueurs sont titulaires d’un certificat de compétence émis par un organisme de certification accrédité.
Un diagnostiqueur ne peut avoir aucun lien de nature commerciale avec l’agent immobilier, de sorte à ne pas être tenté de favoriser par des mesures ajustées une partie ou une autre. Ils ne peuvent pas non plus être en relation directe avec une entreprise de travaux relatifs à la classe énergétique du bâti par exemple.
Des personnes qui établiraient des diagnostics sans respecter les conditions légales d’assurance ou de compétences, d’impartialité et d’indépendance s’exposeraient à des sanctions, tout comme le propriétaire qui ferait appel à des personnes qui ne sont pas habilitées à réaliser les documents nécessaires.
Il est indispensable de s’assurer des certificats valides d’un diagnostiqueur et de son attestation RCP (assurance de responsabilité professionnelle). Les organismes de certification peuvent en cas de doutes confirmer ou non les compétences des diagnostiqueurs qu’ils ont certifiés.
L’état des risques naturels et technologiques, aussi appelé ERNT ou ERNMT (M pour « miniers ») est établi par le vendeur ou le bailleur qui se fera aider d’un professionnel.
Votre agent immobilier, dans le cadre de la vente ou la location de votre bien peuvent vous aider à trouver un professionnel compétent ou à vérifier que le diagnostiqueur que vous avez trouvé par vous-même ou par Google respecte bien les conditions requises.
Avant d’être certifié, le diagnostiqueur doit passer avec succè un examen théorique puis un examen pratique. Cette certification est valable 5 ans. Au terme de cette période, le diagnostiqueur doit être re-certifié pour continuer à travailler dans la légalité.
Quelques éléments juridiques pour vous aider à y voir plus clair
Code de la construction et de l’habitation : art. L 271-4 à 6, art. R 271-1 à 5.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs : art. 3-1