Les prix de l’immobilier ancien devraient encore reculer lentement, estime le Crédit Agricole dans une récente étude. Mais, ils pourraient repartir à la hausse dès 2018.
Enclenchée depuis fin 2011-début 2012, la baisse du marché immobilier résidentiel tricolore devrait se poursuivre. D’après une récente étude du Crédit Agricole, conduite par l’économiste Olivier Eluère, les prix de l’immobilier ancien devraient « continuer à reculer lentement, à un rythme de 2,5 % par an, entre 2015 et 2017 ». Ce qui se traduirait au total par une baisse cumulée des prix de 14 % depuis 2011. Le recul des prix en France reste donc globalement mesuré même si de fortes disparités géographiques existent, certaines villes ayant perdu plus de 7 % en un an . A Paris, et dans le reste de l’ Ile-de-France, la baisse des prix de l’ancien s’est notamment accentuée .
7 % de baisse depuis fin 2011
Dans l’ensemble de l’Hexagone, selon l’étude, à fin 2014, les prix de l’immobilier ont diminué de 7 %, en cumulé depuis fin 2011, sachant qu’ils se sont envolés de 150 % entre 1998 et 2011.
Le scénario du Crédit Agricole repose sur le maintien d’un certain nombre de facteurs de soutien, tant conjoncturels que structurels, qui expliquent que la correction du marché français reste bien plus graduelle et modérée que dans d’autres pays. Dans l’ancien, les prix baissent faiblement du fait du niveau assez élevé des ventes et d’une offre plutôt modérée. Tous marchés confondus, l’achat immobilier bénéficie au premier chef, naturellement, de conditions de financement de l’achat immobilier qui demeurent exceptionnelles.
Les taux des crédits immobiliers ne cessent en effet d’enfoncer des plus bas historiques. En mars, ces taux sont ainsi tombés en moyenne à 2,11 % toutes durées confondues, selon la dernière édition du baromètre Crédit Logement/CSA. Actuellement, observe Olivier Eluère, « le très bas niveau des taux de crédit et le risque qu’ils remontent tôt ou tard poussent certains ménages hésitants à acheter , malgré le niveau élevé des prix, et soutient la demande de logement . » Toutefois, l’expert anticipe que les taux de crédit à l’habitat « pourraient cesser de baisser et se stabiliser sur les prochains trimestres en liaison avec la stabilisation ou la très légère remontée attendue des taux de l’OAT 10 ans ».
Augmentation du pouvoir d’achat immobilier, dégonflement de la bulle
Quoique progressivement rabotés, les prix de vente restent élevés, observe aussi l’auteur de l’étude. Mais, pour la première fois, il met en avant que le marché est « de moins en moins surévalué ». S’appuyant sur un modèle interne d’analyse qui prend en compte la capacité d’achat des ménages et leur solvabilité, Olivier Eluère estime ainsi qu’ « avec la baisse lente des prix et le recul des taux de crédit, ainsi que la hausse des revenus, les prix ne sont plus surévalués que de 0 à 5 % fin 2014 (…) alors qu’ils l’étaient encore de près de 20 % début 2012 et de 10 % environ en 2013. » Il seraient donc désormais « proche de leur fair value ».
Au rythme du recul modéré des prix de 2,5 % par an de 2015 à 2017, et dans l’hypothèse – « assez forte » – où les taux de crédit demeureraient à peu près stables pendant trois ans au niveau de début 2015, et d’une accélération des revenus des nominaux des ménages, alors ces derniers « seront peu à peu resolvabilisés ». D’après le Crédit Agricole, la surface achetable attendrait 100 mètres carrés environ fin 2017, contre 77 mètres carrés fin 2011 et 83 m2 début 2014. Cette augmentation du pouvoir d’achat, conjuguée à une amélioration de la conjoncture économique et à une baisse du taux de chômage, pourraient même avoir pour conséquence « un nouveau cycle haussier de l’immobilier à partir de 2018 ».