Croyance populaire: le notaire s’en met plein les poches. C’est sans doute vrai, mais ce n’est pas avec les transactions immobilières. Comme on l’oublie trop souvent et comme il convient de le rappeler à nos clients, le notaire est avant tout collecteur d’impôts dans ce cadre de figure.
Les frais qui accompagnent un acte de vente sont à payer par l’acquéreur. Selon l’art.1593 du code civil c’est à lui que revient la charge des frais liés à la mutation d’un titre de propriété, mais le vendeur peut accepter de les payer dans le cadre, certes rare, d’un « acte en mains ».
La somme versée se décompose en émolument et en taxes. Le notaire va conseiller son client, s’occuper de la rédaction de l’acte, vérifier d’éventuelles irrégularités, effectuer les formalités et conserver l’acte pendant 75 ans. Les émoluments du Notaire sont liés à cette partie méconnue de sa tâche. Il n’est pas seulement lecteur d’un long document de plusieurs pages. Il est garant de l’historique et de la continuité.
Mais le notaire va régler ce qu’on appelle les « débours », ce sont des sommes permettant à divers professionnels d’intervenir dans le cadre de la vente. Plus d’informations sur ce sujet passionnant ici. Frais pour rémunération de géomètres ou si besoin d’architectes, intervention de techniciens spécialisés pour les diagnostics techniques, frais de copies d’actes et autres documents requis sont des exemples de situations impliquant des frais de débours.
En tant qu’officier public, le notaire va percevoir des taxes à reverser au tout puissant Trésor Public. C’est en fait la plus grosse partie de ce que l’on nomme grossièrement et rapidement « frais de notaire ». Notons ici que le notaire peut avoir une cravate, cela ne signifie pas qu’il en profite à fond. C’est un peu pareil pour les frais… Trésor des expressions de la langue française!
Les émoluments sont établis à l’aide d’un tarif national et selon le décret du 8 mars 1978. Ces émoluments sont proportionnels au prix de vente arrêté, ils sont calculés par tranche de prix, suivant un taux dégressif à la valeur du bien.
Exemple issu du site des notaires d’île de France:
Pour un prix de 176 000 €, le calcul des émoluments proportionnels de vente serait le suivant:
- de 0 à 6500 € : 4% = 260 €
- de 6500 à 17000 € : 1,65% = 173,25 €
- de 17 000 à 60000 € : 1,10% = 473 €
- au-dessus de 60000 € (en l’occurrence 116000 €) : 0,825% = 957 €
Le total est de (260+173,25+473+957) 1863.25 € hors taxes, auquel s’ajoutera la TVA à 20% soit 2235.90 € TTC, arrondis à 2236 euros.
Le notaire ne peut, techniquement et sauf exception, pas faire de réduction pour des émoluments inférieurs à 80 000 €. Pour les montant supérieur à ce montant, il peut convenir d’un accord avec son client.
Les émoluments fixes paient les formalités effectuées selon un barème en vigueur. Par exemple si le notaire effectue une demande relative à l’état civil des personnes physiques et l’immatriculation des personnes morales, cela va représenter 3 unités soit un prix total de 11,70 € HT.
Si le notaire trouve un acquéreur à un vendeur qui lui confie un mandat – le notaire n’échappe pas à ce formalisme- il pourra toucher des émoluments de négociation qui sont calculés comme suit: 5% jusqu’à un peu plus de 45K€ HT et à 2,50% au-delà.
Le notaire récupère pour le Trésor public des Droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Il y a deux sortes d’impôt de mutation en fonction si la transaction concerne de l’ancien ou du neuf :
– dans le cas d’un bien ancien : l’impôt payé comprend une taxe départementale (entre 3,80% et 4.5% selon les départements), une taxe additionnelle qui bénéficie à la commune (1,20%), et des frais d’assiette – pas de bouche – et de recouvrement opérés pour le compte de l’Etat (2,37% de la taxe de publicité foncière) : au maximum 5.81% (selon la loi de finances 2014).
– Vente d’un bien neuf (également appelée vente en VEFA) : La TVA de 20%, la taxe de publicité foncière à 0,70%, et les frais d’assiette et de recouvrement de 2,14% de la taxe de publicité foncière soit un total de 0,71498% sur le prix HT.
Lors d’une vente immobilière, le total des sommes reversées à l’Etat peut correspondre à 4/5e de ce qui est payé au notaire.
Enfin, la question à 100 euros (taxés à 20%): Faut-il obligatoirement verser au notaire un acompte ?
Réponse : Un notaire doit demander à son client un versement que l’on appelle communément une « provision ». Le notaire ne peut avancer les frais, d’autant plus que la majorité des sommes ne lui reviennent pas. En gros, il ne peut prendre le risque de se confronter, et donc de confronter l’Etat pour le compte duquel il collecte, à un mauvais payeur.
Une fois les formalités accomplies, il a l’obligation de transmettre au(x) client(s) le détail des sommes payées et de leur emploi:
- Emoluments proportionnels et honoraires ainsi que leur base de calcul
- Formalités et frais
- Déboursés
- Sommes versées au Trésor public
- Sommes versées au titre de la publicité foncière.