« Les prix sont revenus sur les niveaux de 2007. Je ne perçois pas de redémarrage de l’activité, les tarifs et les volumes restent orientés à la baisse,déclare Eric Maurice, président de la Fnaim Basse-Normandie et gérant de la société Clickhome à Caen. Jusqu’à 200 000 euros, le marché est encore actif, mais entre 250 000 euros et 450 000 euros, il y a très peu d’acheteurs. »
D’après le dernier baromètre des notaires bretons et normands, les prix, qui ont progressé de 31,7 % en dix ans, enregistrent en Normandie une baisse de 19,7 % sur cinq ans et de 3,6 % sur un an. Des chiffres qui masquent des réalités très différentes. Dans le Cotentin, à plus de trois heures de la capitale, le marché est dominé par les futurs retraités, qui préfèrent généralement patienter plutôt que négocier, estimant à juste titre que le temps joue en leur faveur.
En revanche, dans le Calvados, sur la Côte fleurie (Honfleur, Trouville, Deauville, Houlgate, Cabourg…) et sur la Côte de Nacre (entre Courseulles-sur-Mer et Ouistreham), dans les zones où les Parisiens avaient fait flamber les prix des résidences secondaires jusqu’en 2007, les marges de négociation sont très importantes.
A deux heures de la capitale, à Deauville, la décrue est d’autant plus forte que la hausse avait suivi à distance l’escalade parisienne. En 2008, de belles demeures idéalement situées dans le « triangle d’or », entre le Normandy et l’Hôtel Royal, ont atteint jusqu’à 10 000 euros le mètre carré, des tarifs proches de ceux des arrondissements parisiens les plus chers ! « Ici, 80% des acheteurs sont franciliens. Ce sont eux qui font les prix », confie un agent immobilier.
La grande quantité de biens à la vente pèse sur le marché, d’autant que les prix restent élevés, entre 5 500 euros et 6 000 euros en moyenne. Le prix médian d’une maison à Deauville est de 407 600 euros ! « Beaucoup de propriétaires cherchent à vendre pour des raisons fiscales. La moitié de nos clients veulentliquider leur patrimoine pour partir à l’étranger, affirme Xavier Bourgon, qui représente le réseau Barnes à Deauville. Depuis 2008, la baisse est comprise entre 25 % et 30 %. Il y a des offres basses qui passent, parfois à des prix inférieurs à la valeur réelle des biens. »
Dans cette phase baissière, les logements avec défaut subissent une forte décote. Un environnement bruyant est considéré comme rédhibitoire par les acheteurs, ce qui n’était pas toujours le cas avant la crise. Seuls les biens avec vue sur la mer, de par leur rareté, échappent à la purge, mais aucune transaction ne dépasse plus 7 500 euros le mètre carré à Deauville.
Plus à l’est, les baisses de prix sont moins marquées, de l’ordre de 10 % à 15 % car les tarifs n’ont pas connu la même frénésie. A Cabourg, les prix les plus élevés ne dépassent pas 4 500-5 000 euros le mètre carré, et tombent rapidement à 2 500 euros quand on s’éloigne des plages. « La moyenne se situe entre 3 000 et 3 500 euros », précise Frédéric Debergue, qui tient une agence ORPI à Cabourg.
MAISONS À COLOMBAGES
Une maison de plain-pied de 60 mètres carrés avec un étage mansardé située en plein centre-ville de Cabourg (avec des travaux à prévoir) est partie récemment pour 175 000 euros, après avoir été proposée à 200 000 euros. Parmi les biens les plus recherchés, de petits deux-pièces de 30 mètres carrés destinés à servir de pied-à-terre pour les week-ends ou de courtes vacances. « Ces logements, dont le prix dépassait 100 000 euros avant la crise, valent entre 85 000 et 95 000 euros », précise M. Debergue.
Entre les appartements sur le front de mer et les autres, l’écart de prix peut dépasser 30 %. Parce qu’elles bénéficient de leur rareté, les belles maisons à colombages typiques du pays d’Auge avec un terrain de 300 à 400 mètres carrés restent chères, entre 400 000 et 600 000 euros.
APPARTEMENTS DÉFRAÎCHIS
En revanche, les appartements défraîchis des grands ensembles datant des années 1970 subissent la baisse de plein fouet. A quelques encablures de la mer, le mètre carré peut tomber à 1 700 euros. « La plupart des acheteurs qui visent ce type de biens ont besoin d’un crédit pour financer l’opération. Ils se retirent du marché car ils pensent qu’il leur sera difficile d’obtenir un prêt pour l’achat d’une résidence secondaire », dit M. Debergue.
Dans l’arrière-pays, des étrangers, principalement britanniques, parfois allemands et néerlandais, prospectent à la recherche d’une maison de campagne à bon prix. « Il y a beaucoup de biens à vendre, explique M. Bourgon. Pour un million d’euros, on peut acheter une belle maison à colombages avec beaucoup de terrain et une piscine. Avant la crise, il fallait mettre entre 2 et 3 millions d’euros. »
A l’est de Ouistreham, à Bernières-sur-Mer, le reflux des prix a permis de relancer les ventes. Sur ce marché de résidences secondaires, qui séduit la bourgeoisie caennaise, les tarifs tournent autour de 2 000 euros le mètre carré, 200 euros de moins qu’à Ouistreham. Proposé à 220 000 euros en 2009, un trois-pièces de 84 mètres carrés en front de mer, au deuxième étage, en parfait état avec cave, parking et ascenseur, est maintenant proposé à 180 000 euros.
« Dans l’arrière-pays, entre Caen et la côte, le marché est sinistré. On peut ytrouver des maisons à partir de 1 600 euros le mètre carré », explique Jean-Charles Mathien, directeur de l’agence Bleu marine immobilier à Bernières-sur-Mer. A Caen, le prix moyen du mètre carré est légèrement au-dessus de 2 000 euros. Les prix démarrent à 900 euros le mètre carré dans les ensembles sans charme des années 1970, qui valaient entre 1 300 et 1 400 euros avant la crise. A Hérouville-Saint Clair, quartier en cours de rénovation, la baisse atteint 40 %.
DEUX FOIS MOINS CHER
Dans la presqu’île du Cotentin, pour une heure de transport supplémentaire, les Parisiens peuvent dénicher des maisons deux fois moins chères que sur la Côte fleurie. Mis à part une poignée de stations qui surnagent, comme Barneville-Carteret ou Agon-Coutainville, les acheteurs sont rares et les prix clairement orientés à la baisse.
Dans le sud de la Manche, à Granville, à trois heures de la capitale, le tarif moyen tourne autour de 2 000 euros le mètre carré. Ici, les résidences secondaires ne représentent plus qu’un tiers du marché. Si les biens les mieux situés résistent, – les produits d’exception pouvant aller jusqu’à 5 000 euros le mètre carré -, les tarifs s’effondrent lorsqu’on entre dans les terres, surtout pour les biens en mauvais état.
A dix minutes à pied du centre-ville, sur la commune de Donville-les-Bains, une belle villa de 155 mètres carrés avec 1 000 mètres carrés de terrain et une belle vue sur la mer a été mise sur le marché il y a deux ans à 500 000 euros. Elle attend toujours un acquéreur, malgré un prix ramené à 300 000 euros. La perspective de devoir remettre aux normes l’électricité et la plomberie refroidit les acheteurs.
« BIENS INVENDABLES »
La demande, souvent âgée, se concentre dans l’hypercentre. « Ce sont souvent des gens qui viennent prendre leur retraite à Granville », précise Christophe Loslier, qui gère l’agence Square Habitat de Granville. Que recherchent-ils en priorité ? Des deux-pièces de 50 mètres carrés avec ascenseur, parking et balcon ou terrasse. Ces logements, qui valaient entre 160 000 et 170 000 euros avant la crise, peuvent se dénicher à partir de 140 000 euros.
Dans l’arrière-pays, les stocks sont importants et les visiteurs invisibles. « Je ne me déplace plus pour des pavillons des années 1970 situés à 30 ou 40 kilomètres du littoral, car ils sont invendables. Même avec des remises de 30 % à 40 %, il n’y a pas d’acheteur pour ce type de logement », déclare M. Maurice. En revanche, les biens de caractère – anciens corps de ferme rénovés, maisons de pierre dans le Cotentin ou maisons à colombages dans le pays d’Auge – peuvent trouver preneur « avec des rabais importants ».