La solvabilité est au centre de notre métier. Encore plus avec Tracfin. Notre métier ne consiste pas à trouver quelqu’un qui souhaite acheter ou louer et à le lâcher dans la nature. Nous sommes garants de la qualité de nos clients. Ne pas valider la pertinence de votre candidat à l’achat comme à la vente serait une faute professionnelle
La solvabilité concernant l’acquéreur
Dans le cadre d’une vente, le professionnel de l’immobilier doit justifier de la solvabilité de son candidat. Les sommes en jeu sont souvent conséquente et les interlocuteurs nombreux. C’est sans doute pour cela que l’on s’en remet au courtier, au banquier, au notaire ou aux déclarations pour valider rapidement un profil. Un agent immobilier expérimenté me disait récemment: « Quand ils arrivent en Rolls je me méfie ». Sur le ton de la plaisanterie, ce raccourci peut sembler exagéré. Mais l’étalage de richesses au moment de la visite – achat comme location – est souvent la fait d’un client qui n’est pas sur de lui.
Selon la cour de Cassation l’agent immobilier est tenu à un minimum de vérifications. Parfois la vente ne va pas au bout suite à la signature d’un compromis. On reprochera au professionnel de l’immobilier de ne pas avoir fait son travail. Ainsi, il aura par négligence bloqué la partie venderesse qui pourra se retourner contre lui. Il faudra vérifier les déclarations du client acquéreur : les deux dernières déclarations de revenus, ainsi que les trois derniers justificatifs de revenus peuvent être demandés. On peut également demander à la banque de fournir un justificatif de disponibilité des sommes engagées.
Le séquestre
A la signature, un séquestre est prévu pour fixer les parties et les impliquer. Le séquestre est généralement de 10% du prix de vente. Mais aucune règle n’est fixée sur le sujet. Pour une agence détenant des fonds, cela peut être source d’incriminations. Si la valorisation est trop faible ou en cas de non mise en place d’un séquestre engageant l’acquéreur. Attention, ces sujets ne sont pas à prendre à la légère et le site des notaires d’Ile de France vous en donnera confirmation. Dans le cadre de cet article nous précisons qu’un séquestre ne peut pas être un chèque dans un dossier. En effet les sommes doivent être déposées sur un compte et leur réalité doit être validée, ce qu’un chèque de réservation ne permet pas.
Obligations liées à Tracfin
Nous en parlions il y a quelques mois, Tracfin met les agents immobilier face à une contrainte de vigilance. Demander les justificatifs de la solvabilité de votre acquéreur est non seulement obligatoire, mais ne pas le faire vous expose à des poursuites pour complicité. Une déclaration de soupçon devra être réalisée dans le cadre d’opérations potentiellement litigieuses. Les agents immobiliers sont tenus de déclarer un responsable dans le cadre de leur relation avec Tracfin. Il sera interlocuteur de la cellule d’investigation. La validation du financement pourra dédouaner un professionnel de l’immobilier qui n’aurait pas vu une source de financement douteuse et permettra de justifier de sa bonne foi.
Une démarche à expliquer
Les clients prennent parfois ombrage du fait qu’un simple pro de l’immobilier leur demande des informations si spécifiques. C’est normal, ils ne savent pas simplement où se situe la frontière entre leurs droits et vos devoirs. A vous de faire preuve de pédagogie et d’expliquer que vous êtes dans une démarche normale. Avec deux ou trois vérifications sur Internet qui corroboreront vos dires, un client se rendra compte d’une part de l’étendue de votre mission, d’autre part du bienfondé de votre demande.
Vous travaillez dans l’intérêt de la vente et c’est aussi cela qu’il faut expliquer clairement ou rabâcher si besoin. Cependant en bon professionnel, vous faites les choses dans les règles et vous ne souhaitez pas vous exposer. En cas de refus obstiné d’un acquéreur à justifier de ses revenus ou de son patrimoine, vous êtes tenu d’informer le vendeur par écrit. Cette trace permettra de lever les doutes quant à la mise en oeuvre de votre devoir de conseil. D’expérience, un client qui refuse de montrer patte blanche à quelque chose à cacher et cela n’est jamais très bon pour la vente.
Encore une pierre dans le jardin de ceux qui pensent qu’un agent immobilier n’est là que pour ouvrir la porte lors des visites…