Un achat immobilier, ou une vente passent toujours par la case notaire. On signe en son étude un compromis qui cadre l’accord et ses conditions. Puis, le notaire va gérer des formalités en vue de la signature d’un acte authentique de vente. Environ trois mois plus tard, un nouveau rendez-vous permet de parapher un acte de vente définitif qui scelle la vente.
Pourquoi un compromis ? C’est comme un « avant-contrat », un engagement du vendeur à vendre son bien et de l’acheteur à l’acheter. Cette signature fixe notamment le prix du bien vendu, ainsi que les conditions générales de la vente. Elle va poser aussi les conditions suspensives, si toutefois il y en a et définir unedate butoir pour l’acte.
Le vendeur se doit de fournir un état du bien vendu et donc un dossier complet de diagnostics, et pour les lots de copropriété, de nombreux documents qui informent l’acquéreur sur la situation financière de la copropriété et son organisation. (Depuis la loi Alur / 27 mars 2014)
Les diagnostics à annexer au compromis
En amont de sa vente, un vendeur contacte un diagnostiqueur qui établit un dossier complet de diagnostics techniques. La liste des diagnostics obligatoire et de leur durée de validité a été évoquée dans un précédent article. L’acheteur a la possibilité de consulter ces éléments avant la signature du compromis. Ce dossier sera annexé au compromis de vente. Il permet de valider le fait que les données techniques de la maison sont partagées par le vendeur et l’acquéreur en toute transparente, grâce à l’intervention d’un professionnel certifié et neutre.
Un diagnostiqueur est tenu de ne pas être partie prenante dans une vente. Il effectue une analyse impartiale.
Concernant la vente de lot de copropriété
La récente loi Alur stipule que le vendeur d’un appartement se trouvant en copropriété, doit annexer au cdv (faisons court) ou remettre à l’acquéreur tous les documents définissant l’organisation de la copro et sa situation financière. Il suffit de les demander au syndic qui maintenant les possède, ce qui n’était pas le cas à la parution du décret. Les documents liés à l’organisation :
- le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division : ces documents recensent l’ensemble des lots de l’immeuble, ils notent la répartition de charges et cadrent les règles de vie dans l’immeuble.
- les PV des AG ( je ne détaille pas la signification de ces acronymes, hein…) des 3 dernières années.
- A compter du 1er janvier 2017, il faudra aussi ajouter une fiche synthétique de la copropriété. Réalisée par le syndic, cette fiche compile les données techniques et financières de l’immeuble : elle concerne les immeubles de plus de 200 lots. En janvier 2018, elle deviendra obligatoire pour les copros couvrant entre 50 et 200 lots, et l’année suivante pour le reste des copros. Vous avez dit transition en douceur?
Les Documents relatifs à l’état de l’immeuble :
- Le carnet d’entretien est établi par le syndic de l’immeuble. Il renseigne sur les gros travaux de la copro, passés et à venir et sur le syndic en exercice. A noter que ce document n’est pas obligatoire en cas de vente à une personne déjà copropriétaire, ou dans le cas d’une vente de parking, de cave, de grenier…
- Le montant des charges courantes (budget prévisionnel) et le montant des charges hors budget prévisionnel réglées par le propriétaire (vendeur) lors des 2 années précédant la vente ;
- Si le syndic possède d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux liée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation payée par le vendeur ;
- Les sommes susceptibles d’être dues au syndic par l’acheteur, sauf si la copro fait moins de 10 lots, auquel cas le document n’est, à ce jour, pas obligatoire.
- L’état global des impayés de charges et une balance des sommes éventuellement dues à des fournisseurs divers. (Idem que le document précédent, uniquement pour les copro de plus de 10 lots, mais ça peut évoluer…)
Quelques documents complémentaires: (un acquéreur sera toujours rassuré par un maximum de transparence. Transparence qui, rappelons-le, était l’objectif de la Loi ALUR:
- Une notice d’information concernant les droits et obligations des copropriétaires.
- Si il est disponible, un diagnostic technique global.
Faire systématiquement appel à un notaire pour vos compromis de vente vous permet de bénéficier de ses conseils. Bien sur vous pouvez vous passez de notaire, vous pouvez aussi vous passer d’agent immobilier, mais il ne faudra vous en prendre qu’à vous même en cas de pépin ultérieur. Travailler avec des professionnels sérieux et aguerris vous permettra un recours en cas de mauvaise surprise, mais surtout devrait suffire à vous épargner ces tracas inutiles. Quand vous signez un compromis devant un notaire, il s’occupe de la rédaction de l’avant-contrat et vérifie la validité des pièces à annexer au contrat… Soyons honnête, c’est souvent le clerc qui fait tout! Mais le notaire saura vous garantir la validité juridique de l’acte.
L’acte de vente définitif lui se signe toujours chez le notaire. Demandez à votre conseiller immobilier de vous en conseiller un si vous n’en avez pas. Comme nous le disions récemment, il a sans doute parmi ses connaissances un notaire agréable et cordial avec qui faire affaire.