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Face aux difficultés financières de certains locataires, des propriétaires acceptent de baisser leur loyer… en cours de bail !

Depuis quelques mois, de nombreux bailleurs particuliers abaissent le montant de leur loyer au moment d’un nouveau bail. Classique et logique : le marché fait loi. Un phénomène nouveau est toutefois en train d’apparaître, en ces temps de conjoncture délicate : à la demande de certains locataires, faisant face à des difficultés de paiement, des bailleurs acceptent d’abaisser le montant du loyer, en cours de bail.

Rien ne les y oblige, évidemment, mais ce geste, apprécié des locataires, n’est pas complètement désintéressé : financièrement, le bailleur peut avoir à y gagner…

Il y a trois mois, Gererseul communiquait sur un sondage (réalisé auprès de quelques 5.000 bailleurs particuliers) dans lequel près de la moitié des bailleurs indiquaient être prêts à baisser le montant du loyer.

A la question « êtes-vous prêt, dans le contexte actuel, à baisser le loyer de votre bien dans le but de trouver un « bon » locataire ? », 46,5% des bailleurs interrogés répondaient par l’affirmative. A cette époque, les réponses concernaient une fixation du loyer au moment de l’entrée d’un nouveau locataire.

Aujourd’hui, branlebas de combat chez certains bailleurs qui se voient sollicités par leurs locataires, en plein cours de bail. Nos clients l’attestent : à l’exception des « mauvais payeurs, clairement de mauvaise foi », les locataires formulant une telle demande bénéficient de l’oreille attentive de leurs bailleurs, qui, parfois, acceptent d’abaisser le loyer afin de conserver des locataires appréciés.

Les locataires responsables et sérieux sont, en effet, très recherchés… Alors, lorsqu’un bailleur reçoit une demande argumentée de locataires qui lui expliquent rencontrer des difficultés financières et envisager chercher un loyer moins élevé, il peut tout à fait choisir de les retenir en abaissant le loyer (éventuellement pour une période limitée) en cours de bail, même si, évidemment, rien ne l’y oblige. A lui de voir son intérêt. Il prend le risque, s’il n’accède pas à la demande, de voir effectivement partir ses locataires et rien ne dit, alors, qu’il en trouvera d’autres, rapidement et au loyer demandé.

Parfois, il a tout à y gagner. Adapter le niveau du loyer aux possibilités financières de « bons » locataires est une sage décision, une façon responsable et sociale de regarder la réalité en face et relève donc, en clair, d’une saine gestion.

Car tous les bailleurs n’ont pas conscience que réduire le loyer (quand la conjoncture l’exige) n’entraine pas forcément un manque à gagner. Bien au contraire ! La stabilité de locataires payant leur loyer avec assiduité est gage d’un bon rendement. Une recherche de nouveau locataire entraîne souvent une chute de rendement (frais d’agence, le cas échéant, rafraîchissement des lieux, etc.), surtout lorsqu’il y a une vacance trop longue entre les baux.

Baisser le loyer peut rester intéressant financièrement. Démonstration.

Deux situations peuvent rendre avantageuse l’acceptation de la baisse du loyer demandée par un locataire que le propriétaire souhaite garder :

Premier cas : le bail a été signé à une époque où les loyers étaient plus élevés et le loyer actuel est donc surévalué par rapport au marché. Le locataire peut trouver facilement moins cher ailleurs et il y a fort à parier que le nouvel entrant finira par obtenir gain de cause en signant finalement le bail au loyer de marché. Résultat : perte de temps et d’argent liés à la recherche du nouveau locataire…

Deuxième cas (pouvant bien sûr être lié au premier cas) : le loyer de marché est plus ou moins identique, mais le locataire s’est toujours montré correct (tant sur le plan « règlement du loyer » que sur le plan « gestion quotidienne »). Le bailleur a donc tout intérêt à le conserver. S’il change de locataire, cela peut évidemment bien se passer, mais il peut aussi avoir à faire face à un locataire moins sérieux… Quelques loyers impayés plus tard et son rendement subira une baisse plus forte que s’il avait accepté la baisse du loyer payé « rubis sur l’ongle »…

Exemple : un locataire payant un loyer de 700 € (fixé dans la fourchette haute des loyers, à la signature du bail) pour un trois-pièces demande à son bailleur de l’abaisser à 630 €, représentant le loyer de marché d’aujourd’hui. Ayant acquis le bien 150.000 € (à Toulon), il bénéficie d’un rendement brut de 5,6%. S’il accepte la baisse demandée, il passe directement à un rendement brut de 5%. Correct, actuellement. Imaginons qu’il laisse ce locataire partir et signe un nouveau bail à 700 €, mais trois mois plus tard seulement, compte tenu du fait que ce loyer est un peu au-dessus du marché… Pour séduire, le bailleur a rafraîchi les lieux (un coup de peinture blanche) et fait appel à une agence (coût global : 2.700 €). Le rendement de la première année de location chutera alors de moitié, pour tomber à (700 € x 9 = 6.300 € – 2.700 € = 3.600 €) 2,4 % brut. Il lui faudra donc plusieurs années pour rattraper le niveau de rendement qu’il aurait obtenu en gardant son premier locataire. Sans parler du risque de turn over (avec nouvelle vacance à la clé) qui devient important, puisque le loyer est surévalué…

L’idée que l’on se fait des propriétaires bailleurs, « fixés sur le loyer le plus élevé à tous prix », est une nouvelle fois mise à mal. En effet, il y a quelques mois, un autre sondage Gererseul indiquait que 52 % des bailleurs particuliers ne révisaient pas (alors que la loi le leur permet) le loyer en cours de bail…

(Source : www.lavieimmo.com)

www.drhouse-immo.com

L’art complexe de fixer un loyer, le réviser ou le réévaluer

Ce qu’il faut savoir depuis l’entrée en vigueur, le 20 juillet dernier, du décret sur l’encadrement des loyers.

Les locations nues, soit non meublées, sont soumises à la loi du 6 juillet 1989. Elles peuvent faire l’objet d’une révision régulière ou d’une majoration de loyer à condition de respecter certaines règles. Zoom sur trois scénarios.

La première location

Lors de la première mise en location de son bien, le bailleur a carte blanche pour fixer « son » loyer. Il devra malgré tout se référer aux valeurs des appartements similaires loués dans le quartier (ou dans l’immeuble). «  Compte tenu du contexte actuel du marché locatif, c’est-à-dire stable en région parisienne, voir en repli dans certaines villes de province, il convient aujourd’hui de ne pas être trop ambitieux afin de trouver un occupant », conseille Jean-François Buet, président de la Fnaim. Une fois le loyer fixé, «  sa révision en cours de bail n’est pas automatique. Il faut penser à inscrire dans le contrat de location une clause d’indexation du loyer », souligne Arnaud Couvelard, juriste à l’Unpi. Cet ajustement annuel s’effectue sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee (voir graphique). Pour obtenir le « nouveau » loyer révisé à la date anniversaire du bail, il suffit de multiplier le loyer actuel (hors charges) par l’indice IRL du trimestre concerné, rapporté à l’indice du même trimestre de l’année précédente.

Exemple : pour un loyer de 1.000 euros à réviser le 1 er décembre 2012, la hausse sera de 21,50 euros (soit 1.000 x 123,55/120,95). Le loyer de la deuxième année du bail s’élèvera à 1.021,50 euros.

Le renouvellement

« Le bail est un train qui s’arrête tous les trois ans, ce n’est qu’à ce moment que le propriétaire peut éventuellement changer la donne », précise Pierre Astrup, président de la commission de gestion locative de l’Unis Ile-de-France. Cette marge de manoeuvre est toutefois limitée depuis l’entrée en vigueur du décret du 20 juillet 2012. Si, au terme du bail de trois ans, le locataire reste en place, le contrat se renouvelle. Le loyer peut alors être réactualisé sur la base de l’IRL. Toutefois, si le bailleur considère que « son » loyer est « manifestement sous-évalué », il peut tenter de le majorer. Il doit, pour cela, adresser une lettre recommandée à son locataire, au moins six mois avant l’échéance du bail, pour l’informer de son intention en mentionnant les références locatives (plus chères) relevées dans le secteur. Ces exemples chiffrés s’obtiennent auprès de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), des associations de propriétaires (Unpi) ou auprès des administrateurs de biens chargés de la gestion de plusieurs biens locatifs. Le décret précise que l’augmentation du loyer (hors charges) est limitée à « la moitié de la différence entre le dernier loyer et le loyer de marché ». Si locataire accepte cette hausse, le réajustement peut toutefois se lisser dans le temps.« L’article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une augmentation par palier. Si la hausse dépasse de 10 % l’ancien loyer, la révision s’étalera obligatoirement sur six ans, par sixièmes. En revanche, si elle est inférieure à 10 %, le rattrapage de loyer s’effectuera sur trois ans, soit par tiers », détaille Emmanuel Maire, directeur de Dauchez Particuliers. Cette majoration s’ajoute à l’indexation annuelle de l’IRL. En cas de refus du locataire, le bailleur est en droit de saisir la commission de conciliation (voir ci-contre).

Exemple : en fin du bail, soit le 1er décembre 2012, le loyer est de 1.000 euros par mois. Le bailleur se rend compte que des logements similaires aux alentours se louent 1.300 euros par mois. Il considère son loyer « manifestement sous évalué ». Une augmentation est possible dans la limite de 150 euros ([1300-1.000]/ 2), autrement dit « la moitié de la différence entre le dernier loyer et le loyer de marché ».

La relocation

Le récent décret sur l’encadrement des loyers vise à limiter la hausse des valeurs locatives en cas relocation, soit entre deux locataires. Désormais, le propriétaire n’est plus libre de relever le « nouveau » loyer à sa convenance. Le décret précise que si, depuis la conclusion du dernier bail, le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration (pose de fenêtres à double vitrage, installation d’une chaudière à condensation, isolation thermique, phonique, etc.) portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors le nouveau loyer peut être relevé d’au maximum 15 % du coût des travaux TTC. Une hausse peut aussi être autorisée en cas de loyer « manifestement sous-évalué ». En dehors de ces deux cas dérogatoires, la révision du loyer ne peut se réaliser que dans la limite de l’IRL.

Exemple : au départ du dernier locataire, le loyer était de 1.000 euros. Le bailleur réalise dans le logement vide 8.000 euros de travaux d’amélioration. Ce montant étant supérieur à la moitié de la dernière année de loyer (12.000/2 soit 6.000 euros), l’augmentation annuelle du loyer ne peut dépasser 1.200 euros, soit 15 % du montant total des travaux (soit 8.000 x 15 %). A la relocation, le nouveau loyer proposé sera au maximum de 1.100 euros.

(Source : www.lesechos.fr)

Les conséquences de l’encadrement des loyers

Quel sera l’impact réel de cette mesure sur les propriétaires et les locataires ? 

Comment fonctionne l’encadrement des loyers

Depuis le 1er août, un nouveau dispositif prévoit que dans les 38 agglomérations où les loyers pratiqués sont jugés excessifs, un propriétaire ne peut pratiquer entre deux locations une hausse du loyer supérieure à celle de l’indice de référence des loyers (IRL). Des dérogations sont prévues en cas de travaux importants ou s’il y a une sous évaluation manifeste par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ce dispositif ne concerne que les locations nues proposées aux titres de résidence principale du locataire. La location en meublé échappe donc à ce plafonnement.

Une mesure difficile à appliquer

L’application de cette loi se heurte à la difficulté pour les nouveaux locataires de connaître le loyer de leurs prédécesseurs. En effet, aucun texte n’impose aux propriétaires de fournir cette information.

La hausse de loyer est déjà modérée

L’indice des loyers sur la France entière, établi à partir des loyers des nouvelles locations et des relocations ralentit encore et n’est en hausse que de 1,2% contre 1,6% en 2011.

Selon une étude pour Clameur, la hausse moyenne entre deux locataires est de 8 % à Paris. Mais ce chiffre masque de fortes disparités : en l’absence de travaux, la hausse n’est que de 1,1 % et de 3,4 % en cas de petits travaux. Seuls les gros travaux font s’envoler les prix, or dans ce cas de figure l’encadrement Duflot ne s’applique pas.

Une loi trop tardive

En fait, cette mesure arrive trop tard. Les loyers sont déjà élevés, dans le 14ème arrondissement de Paris par exemple, un quartier populaire de la capital, un deux pièces de 40m2 se loue autour de 1 400 euros par mois et un trois pièces autour de 1 800 euros par mois. Le dispositif d’encadrement de loyer bloque les prix mais n’entraîne aucune baisse.

De plus, très peu de locataires semblent s’emparer de ce dispositif. Le rapport de force n’est pas du tout en faveur des candidats locataires à Paris notamment où les propriétaires ont le loisir de sélectionner le locataire le plus conciliant.

Un sentiment mitigé sur cette mesure

Un sondage Ipsos réalisé pour Nexity et publié ce jour montre que 44% des personnes interrogées pensent que les décisions prises par le gouvernement en matière de logement « vont changer les choses ». Parmi eux, 12 % des Français sondés pensent qu’elles vont changer les choses « en profondeur ».

Ce décret du 1er août même imparfait semble marquer une première étape avant une nouvelle loi de plus grande envergure sur le logement prévue en 2013.

(Source : www.yahoo.monnaietime.fr)