Le charme des villages côtiers, la douceur des vallées alpines ou encore l’authenticité des campagnes profondes : les résidences secondaires font toujours rêver. Mais derrière ce doux tableau se cache un marché complexe, mouvant, et parfois… fiscalement piquant. Décryptage en trois volets : qui achète, où, et à quel prix fiscal ?
Résidences secondaires : une demande portée par plusieurs profils
Ces dernières années, la demande de résidences secondaires s’est diversifiée. Longtemps perçues comme un luxe réservé aux cadres supérieurs retraités, elles attirent désormais des profils plus variés, notamment depuis la crise sanitaire.
- Les télétravailleurs : certains citadins en quête d’un « plan B » au vert investissent dans des résidences secondaires qu’ils transforment ponctuellement en résidences principales.
- Les familles recomposées ou élargies : une maison de vacances devient un lieu de retrouvailles, un ancrage affectif partagé entre générations.
- Les investisseurs : ils voient dans la location saisonnière une belle opportunité, notamment via Airbnb ou Abritel, pour amortir les frais et générer un rendement.
- Les Français expatriés : ils achètent pour garder un pied-à-terre dans leur pays natal.
À noter : la hausse des taux d’intérêt en 2023-2024 a légèrement freiné les ardeurs, mais le marché reste dynamique, en particulier dans les zones « coup de cœur ».
Les zones les plus convoitées : bord de mer, montagne et rétro-littoral
Certaines régions ont la cote, et ce n’est pas un hasard. Le critère n°1 reste l’accès rapide depuis la résidence principale. Le Sud-Est (Var, Alpes-Maritimes) est un classique indémodable, avec des prix toujours très élevés. Mais des zones comme la Bretagne sud, l’île d’Oléron ou la côte basque ont connu une envolée des prix entre 2020 et 2023.
La montagne attire été comme hiver, en effet, Les Alpes (Haute-Savoie, Isère, Savoie) et les Pyrénées séduisent pour leur double saisonnalité : ski l’hiver, randonnées l’été. Les petites stations plus abordables tirent leur épingle du jeu.
Des zones autrefois délaissées reviennent en grâce : Périgord, Charente, Morvan, Cévennes… Le combo prix attractifs + charme rustique + patrimoine séduit une clientèle en quête d’authenticité.
Résidence secondaire et fiscalité : ce qu’il faut savoir
Taxe foncière & taxe d’habitation
- La taxe d’habitation n’a pas disparu pour les résidences secondaires, contrairement à la résidence principale.
- Certaines communes touristiques appliquent une majoration pouvant aller jusqu’à +60%.
- La taxe foncière est également à surveiller : elle augmente régulièrement, notamment dans les zones tendues.
Plus-value à la revente
- Si vous revendez, vous êtes imposé sur la plus-value.
- L’exonération totale ne s’applique qu’au bout de 22 ans de détention (pour l’impôt) et 30 ans (pour les prélèvements sociaux).
- Des abattements progressifs s’appliquent dès 6 ans.
Location saisonnière : attention aux règles locales
- Il est possible de louer sa résidence secondaire, mais certaines villes imposent une déclaration, voire une autorisation.
- À Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, des règles strictes encadrent la location courte durée (limite de 120 jours par an, obligation de compensation, etc.).
- Les revenus locatifs sont à déclarer : en micro-BIC ou en régime réel selon les montants perçus.