Immobilier : à Toulouse, le rose a perdu ses couleurs

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Dans une ambiance marquée par le manque de confiance des acheteurs comme des vendeurs, l’immobilier toulousain marque le pas intra-muros et en périphérie.

A Toulouse, les espoirs du début d’année ont été douchés. Le premier trimestre avait pourtant donné tous les signes de la reprise : nombre de ventes en hausse, acheteurs présents dans les agences… Mais, depuis le printemps, c’est à nouveau l’attentisme qui prédomine.

D’habitude, à cette époque, les ventes fleurissent, mais cette année, cela n’est pas le cas : les budgets des acheteurs sont serrés et les prix ont même baissé au deuxième trimestre, de l’ordre de 1 % à 1,5 % », estime Philippe Pailhès, expertimmobilier à la chambre interdépartementale des notaires de l’Ariège.

Il voit dans cette tendance un contrecoup des élections et une illustration de ce que sera l’année 2014 dans son ensemble. Le réseau Century 21 enregistrait même avant l’été une baisse des prix de 2 % dans la région Midi-Pyrénées.

Le taux de chômage affecte aussi le marché

De son côté, Emmanuelle Lassalle-Michel, présidente de la Fnaim de la Haute-Garonne, pointe les effets de la loi Alur qui a, selon elle, « totalement grippé le marché ». Elle constate pour l’heure des prix stables – en moyenne à 2.500 €/m2 en centre-ville, et en dessous de 2.000 €/m2 pour les biens des années 1960.

Tous se désolent du manque de confiance des acheteurs comme des vendeurs, malgré une activité économique qui résiste mieux qu’ailleurs. En 2013, la région Midi-Pyrénées est même l’une des rares où l’emploi industriel a progressé, avec, d’après l’Insee, 500 salariés supplémentaires ; le tout évidemment est tiré par les secteurs de l’aéronautique et du spatial.

Mais le taux de chômage, qui atteint désormais 10 % de la population active – après une sixième année de hausse d’affilée –, pèse sur le moral des Toulousains.

Les budgets moyens ne dépassent pas 300.000 euros

Les faubourgs populaires, l’habitat dégradé et les extérieurs souffrent particulièrement du ralentissement du marché. Les budgets moyens consacrés aux achats de maisons ont aussi été revus à la baisse : ils n’excèdent plus désormais 300.000 euros, selon les notaires. Même ceux qui ont plus de moyens se révèlent prudents.

C’est le cas de ce couple de cadres, qui dispose de deux bons salaires, d’un apport conséquent et qui pourrait s’offrir une maison dans un quartier coté de Toulouse.

Nous avons visité une belle maison à la Côte-Pavée, mais elle était affichée à plus de 600.000 euros, sans parking et avec une rénovation qui n’était pas parfaite. Il n’était pas question de mettre ce prix avec de tels défauts », racontent-ils.

Certains propriétaires restent souvent accrochés à leurs propres estimations. « Or les taux de négociation entre prix affichés et prix de vente dépassent régulièrement les 15 % », pointe Frédéric Sayous, de l’agence Century 21-Fly Immo.

Hausse des demandes de colocations

Du côté des étudiants, l’heure est plus que jamais à la colocation. L’Association de la Fondation étudiante pour la Ville, qui propose aux étudiants des logements en colocation à petits prix en échange de quelques actions à destination des personnes défavorisées, a été assaillie de demandes cette année.

« Nous avons reçu plus de 200 candidatures, contre une vingtaine habituellement, pour seulement 70 places », raconte Morgane Pagès, qui coordonne ce projet.

A l’extérieur de la ville, seules certaines communes de l’Ouest toulousain voient le marché se maintenir. « C’est le cas de Tournefeuille et de Plaisance, grâce à une clientèle de cadres d’Airbus », constate Anne de la Sauzay, directrice générale du groupe Mercure.

Ainsi, à Plaisance, une maison d’architecte de 140 m2 a été vendue 480.000 euros en à peine un mois. Ailleurs, pour les achats de maisons, les budgets moyens n’excèdent plus 250.000 euros, selon les dernières statistiques notariales.

Une descente en gamme, alors même qu’à Toulouse les conditions d’emprunt sont parmi les plus favorables de France (avec Strasbourg et Marseille), avec un taux fixe de 2,80 % sur vingt ans fréquemment octroyé.

Cerise sur le gâteau, selon le courtier Meilleurtaux.com, c’est aussi l’une des grandes métropoles dans lesquelles il est possible d’obtenir les meilleures négociations, avec un meilleur taux constaté sur vingt ans à 2,70 %. Qui dit mieux ?