A propos de la négociation de prix

C’est bien connu:  en France, l’argent c’est tabou. Alors quand au coeur d’un métier se glisse la négociation du prix de vente, il est parfois délicat de trouver un point d’entrée au discours. Et puis, bien évidemment, entre le vendeur qui surestime et le potentiel acquéreur qui cherche à faire une bonne affaire, c’est souvent à l’agent immobilier de faire le grand écart. Petit tour d’horizon des indices permettant de penser qu’un prix est négociable.

Si le prix vous paraît élevé vous pourrez surement négocier une baisse sinon tout de suite, au moins dans un second temps. Anticipez et soyez pro, après tout, un mandat à des kilomètres du prix du marché ne vous servira à rien.

1 – LA PROXIMITE DES TRANSPORTS

Un bien qui est proche d’un accès métro, d’une ligne de tramway ou de bus sera plus prisé qu’un bien au milieu de la campagne. Sauf si vos clients sont des moines tibétains, en quête de calme absolu, les secteurs ruraux isolés n’ont pas la côte, leur prix a sévèrement chuté depuis quelques années. Etudiez le plan de la ville et l’urbanisme environnant : les commerces, les écoles et tout ce qui concerne les services de proximité.

2 – LE BIEN EST MIS EN VENTE DEPUIS… TOUJOURS

Un classique de la négociation. Le temps qui file et qui inspire les poètes est l’ennemi juré des vendeurs. Une annonce en ligne depuis plusieurs mois cela signifie dans la plupart des cas que le prix peut être revu de 10 à 15% par rapport à celui annoncé. Torts partagés entre le propriétaire et l’agent qui a fait une « estimation loisir », la surévaluation du prix est Le mal de la profession. Honte à ces agents qui testent le prix demandé par le vendeur, juste dans le but de lui prouver qu’il est trop cher ou pire, juste pour ramener un mandat signé. (« booooooooouuuu »)

3 – LES DÉFAUTS STRUCTURELS DU BIEN

Quand une annonce donne des informations sur les défauts du bien, c’est un signe à saisir. Rez-de-chaussée ou étage élevé sans ascenseur par exemple sont le signe d’une négociation à venir, trop sombres ou difficiles d’accès avec une poussette ou des packs de bouteilles d’eau… Si il n’est pas ou peu lumineux, un bien pourra subir une décôte de 5 à 10%. Et bien évidemment, en cas de « travaux à prévoir », la porte est grande ouverte.

4 – LE PLAN DE L’APPARTEMENT EST « ATYPIQUE »

Comment dire poliment qu’un appartement est mal foutu? Il suffit de périphraser. Atypique ça veut tout dire, ça permet de ne pas trop le dévaluer. Mais il est sur qu’un bien dit atypique aura plus de mal à trouver preneur. Il peut donc prétendre à un prix plus bas que celui dit du marché et que les algoritmes vous proposeront.

5 – LE BIEN EST BRUYANT

Encore un sujet complexe. Voisins bruyants, école à proximité, bar… Il y a dans la ville mille et une causes de nuisances sonores. Sur un boulevard fréquemment embouteillé ou près d’un terrain de sport, il y a du bruit c’est normal, mais cela jour sur la qualité de vie et donc sur le prix.

6 – LE BIEN A UN GROS VIS-À-VIS 

Sans vue dégagée et avec une vue plongeante sur la cuisine du voisin ou sa salle de bains, un bien ne séduira pas autant qu’un autre qui bénéficie de plus d’intimité. Dans certains quartiers, notamment dans les vieilles villes et les quartiers historiques, cela fait partie du charme de l’architecture, mais bien évidemment à vivre, c’est une autre histoire… Il y aura alors un arbitrage à faire, un rapport qualité/prix en quelque sorte.

7 – UNE MAUVAISE EXPOSITION 

Un appartement côté rue, côté cour ou côté jardin n’a pas le même attrait. Il faut toujours prendre en compte l’orientation des pièces à vivre du logement et sa propension à bénéficier du soleil. Un gros arbre devant la fenêtre peut justifier une baisse de prix.

8 – TRAVAUX A PREVOIR

Autre formule toute faite de l’immobilier, « travaux à prévoir » est devenu une expression idiomatique, au point que les clients cherchent désormais « un appartement, et si il y a des travaux à prévoir c’est encore mieux »… Sous entendu, si le prix est bas, on est là, pensez à nous. Attention toutefois à ne pas surévaluer les travaux, parfois la nécessité de travaux amène un vendeur à se positionner bas, et l’argument « il y a des travaux » ne sera pas entendu… Et puis il y a travaux et travaux, le vendeur ne peut pas payer une salle de bains en marbre.

09 – LES DIAGS SONT MAUVAIS

Avec des mentions F ou G sur le DPE le prix du bien devra supporter les frais de remise aux normes ou à minima d’amélioration sur les parties chauffage, isolation, consommation électrique, etc… C’est un coût important notamment lors de l’achat de logements particulièrement anciens.