Travaux, fiscalité, prix… Pour partir serein en vacances il y a des indicateurs à ne pas négliger.
Tout d’abord « Blinder ses dossiers ».
Depuis la loi Alur les vendeurs sont obligés de donner une certaine quantité d’informations à leur futur acheteur. Sans ces documents, l’acquéreur peut se rétracter à n’importe quel moment, même après avoir signé un compromis.
En plus de la Carrez (pour les appartements) et du titre de propriété, il faut penser à toute un ensemble de documents obligatoires (dont le diagnostics plomb, amiante, termites, performance énergétique…), mais aussi au règlement de copropriété et à la garantie décennale si il y a eu des travaux. Il vaut mieux anticiper les requêtes de l’acheteur et lui présenter des copies des papiers type la taxe foncière sur les trois dernières années et d’éventuelles factures liées au chauffage.
Ensuite bien penser à étudier la fiscalité, car la cession d’une résidence secondaire ou d’un bien non occupé en qualité de résidence principale, de type locatif par exemple, déclenche une imposition sur les plus-values qui a des effets dévastateurs sur le vente si elle est découverte tardivement, croyez-en mon expérience… A partir de la cinquième année l’administration concède un abattement qui va dépendre de la durée de propriété. Il y a 2 barèmes, l’un pour l’impôt à 19%, et l’autre, pour les prélèvements sociaux à 15,5%. Au bout de vingt-deux années de propriété l’impôt est caduque, et au bout de trente ans on est exonéré des prélèvements sociaux.
Il convient aussi de chiffrer les travaux, pour rénover ou réhabiliter un logement quel qu’il soit, l’acheteur doit acheter en prenant en compte dans son budget les frais additionnels à la vente. Il doit peut être contracter un autre prêt pour ses travaux. A nous, professionnels de l’immobilier de l’éclairer sur les montants à prévoir en lui présentant si besoin des professionnels de tous les corps de métier impliqués (architecte si besoin ou entreprise générale de travaux). Pensez à vérifier qui vous présentez. Ne recommandez pas à la va-vite, c’est un bon moyen de bousiller votre notoriété et d’essuyer les plâtres pour un chantier qui n’est pas fini convenablement par exemple…
Souvent le prix des travaux est déjà défalqué du prix de présentation. Mais ce n’est pas toujours le cas. Un devis détaillé des travaux à réaliser sera un argument de négociation précieux. Attention le jacuzzi et le toit-terrasse que les acquéreurs envisagent n’entrent pas dans ce cadre de négociation…
Enfin, trouver le bon compromis prix/marché. Un professionnel de l’immobilier conseillera souvent d’estimer un bien en se détachant de l’affectif et sans occulter les défauts. Un dernier étage accessible uniquement par les escaliers ou un rez-de-chaussée bruyant, orienté sur une rue passante peuvent justifier de 5 et 20% de décote sur les prix déclarés sur le secteur. Peu de gens connaissent le vrai prix de vente d’un bien. Il ne s’est pas forcément, et même rarement vendu au prix de l’annonce. Il a subi une négociation dans la plupart des cas. Dire que le voisin à vendu à tel prix n’est pas un argument.
L’absence de visites après un certain temps de communication laisse penser que le bien est trop cher. Les vendeur n’aiment pas cela, mais c’est généralement un indicateur. Les annonces sont vues, mais les visites sont rares, il est temps de revoir le prix à la baisse pour aller à la rencontre des acquéreurs. Pour un professionnel un avenant s’impose, et pour le vendeur, une remise en question est nécessaire.
Avec ces informations, si vous avez le bon prix, un dossier bordé, complet, un acquéreur informé et rassuré, vous devriez passer aisément le cap des délais de rétractation et partir serein en vacances, une fois vos dossiers de printemps chez le notaire.