Donation d’un bien immobilier : les règles à connaître En savoir plus sur http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/donation-d-un-bien-immobilier-les-regles-a-connaitre_1580267.html#U7WcVGGfclTJe6vt.99

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L’intégration au patrimoine du donateur

La donation est censée représenter une avance sur l’héritage futur. Même si le donateur est libre de donner aux personnes de son choix, il dispose d’une marge de manoeuvre réduite (voir encadré), les héritiers légaux ne pouvant être lésés. A son décès, la valeur du bien donné est soumise au rapport, c’est-à-dire ajoutée à la succession pour en calculer le montant total. Ce dernier est ensuite divisé entre les héritiers et celui qui a reçu la donation verra sa part diminuée pour en tenir compte. Exemple : un héritier a reçu en donation un studio de 150.000 euros, tandis que sa soeur n’a bénéficié d’aucune donation. Au décès du donateur, en sup­posant que le studio vaut toujours la même somme, on ajoute au montant du patrimoine du défunt 150.000 euros. Avec un patrimoine de 400.000 euros, le montant de la succession s’élèvera donc à 550.000 euros. Celui qui a reçu la donation percevra 75.000 euros (225.000 -150.000) et sa soeur 225.000 euros. Chaque enfant aura donc reçu la même chose.

Mais, lorsqu’un bien immobilier a été donné, son rapport à la succession pose souvent un réel problème d’équité entre les héritiers, car la valeur prise en compte n’est pas celle au moment de la donation mais celle au moment du décès. Ainsi, pour reprendre notre exemple, si le studio donné vaut 200.000 euros au moment du décès, c’est cette somme qui devra être rapportée. Si l’autre enfant a perçu une donation en numéraire, c’est son montant nominal qui sera rapporté. A moins qu’il ne l’ait utilisé pour acheter un bien immobilier ayant pris de la valeur, auquel cas on tiendra compte de cette dernière. Le rapport donne donc lieu à des calculs parfois compliqués et souvent à des querelles entre les héritiers : ceux ayant bien géré leur donation sont, dans le règlement de la succession, pénalisés face à ceux qui l’ont mal employée.

Les recours pour donner hors succession

Pour éviter le problème du rapport, il est vivement conseillé de faire une donation-partage ou de préciser que la donation est faite hors part successorale. La donation-partage se fait devant notaire, le bien immobilier ainsi donné sortant définitivement du patrimoine du donateur puisque l’on considère que le partage a déjà été fait. L’autre solution consiste à préciser par écrit que la donation effectuée est faite hors part successorale et qu’elle n’est donc pas rapportable à la succession. Cette mention peut être faite par le donateur dans l’acte de donation, mais aussi ultérieurement dans un testament ou dans un courrier manuscrit, daté et signé, adressé ou remis au donataire, qui le conservera.

La liberté conditionnelle de donner